譚華杰：地王在透支未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲空間

??中房網(wǎng)訊 為結(jié)合“十三五”規(guī)劃，分析展望房地產(chǎn)趨勢(shì)，貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，加快供給側(cè)改革，發(fā)展新型建造和住宅產(chǎn)業(yè)化，并探討交流中美 房地產(chǎn)市場(chǎng)，增進(jìn)雙方合作，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、美國(guó)亞裔房地產(chǎn)協(xié)會(huì)于2016年6月22日—6月24日，在江蘇省常州市舉辦第八屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇暨第三屆中美房地產(chǎn)高峰論壇。論壇現(xiàn)場(chǎng)，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司高級(jí)副總裁、首席研究員譚華杰先生進(jìn)行主題演講，他的演講題目是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)：量與價(jià)之辯。

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司高級(jí)副總裁、首席研究員 譚華杰

??以下為內(nèi)容實(shí)錄：

??譚華杰：今天討論房地產(chǎn)的未來(lái)，講到未來(lái)之前，我們簡(jiǎn)單的回顧一下過去，過去30年，中國(guó)的房地產(chǎn)也是讓人看不懂的奇跡。關(guān)于過去房地產(chǎn)行業(yè)，有兩個(gè)讓人看不懂的東西，一個(gè)就是巨大的量。我見一些境外投資人的時(shí)候，他們經(jīng)常問我一個(gè)問題，為什么中國(guó)會(huì)蓋這么多房子，我在中國(guó)任何一個(gè)地方都可以看到很多的房子。關(guān)于量的問題，更多提問者是在中國(guó)之外。現(xiàn)在的文明，最初是從歐洲開始，但是在歐洲有沒有見過人口1000萬(wàn)的城市？其實(shí)在歐洲歷史上存在。但是當(dāng)美國(guó)成為經(jīng)濟(jì)中心的時(shí)候，我們看到了人口超過2000萬(wàn)的城市，在日本是出現(xiàn)了人口超過了4000萬(wàn)的城市。我在之前的論壇上，預(yù)測(cè)到在中國(guó)會(huì)出現(xiàn)人口超過5000萬(wàn)的城市，我們現(xiàn)在所在的地方，可能就是未來(lái)全球最大的都市帶的一部分，就是長(zhǎng)江三角州都市帶。   
    在他們覺得中國(guó)蓋了這么多房子的時(shí)候，因?yàn)樗麄兇_實(shí)沒有見過這么大的城市。中國(guó)目前有20個(gè)人口超過2000萬(wàn)的城市，其實(shí)包括中國(guó)的上海，也包括雅加達(dá)，瑪里拉，或者是墨西哥城。在未來(lái)我們看到超級(jí)都市，更多是出現(xiàn)在后發(fā)的國(guó)家。關(guān)于房地產(chǎn)的市場(chǎng)總量的概念，未來(lái)在發(fā)展中國(guó)家不斷更新，這是第一個(gè)問題關(guān)于量。
    第二個(gè)問題關(guān)于價(jià)，這個(gè)問題更多來(lái)源于國(guó)內(nèi)。中國(guó)的房?jī)r(jià)是不是太貴，是不是泡沫化的價(jià)格？這個(gè)爭(zhēng)論從2005年就開始，從十幾年前，很多人認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)是一個(gè)過高的價(jià)格，因?yàn)橹袊?guó)當(dāng)時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)泡沫化。那時(shí)候上海的房?jī)r(jià)是每平米是4000塊錢，這個(gè)爭(zhēng)論一直延續(xù)了十幾年，在這個(gè)過程中，中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)上漲了20倍。我們?cè)倏催@兩個(gè)問題，第一個(gè)中國(guó)這樣房屋建設(shè)巨大數(shù)量能否維持，在未來(lái)中國(guó)房屋的新開工，是否會(huì)出現(xiàn)大幅下降。第二個(gè)中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，還是在高位停留，還是中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)泡沫化，還會(huì)繼續(xù)下降，就像日本一樣。這也是關(guān)心房地產(chǎn)的人最關(guān)心的話題。我們現(xiàn)在試圖做簡(jiǎn)單的分析。   
    關(guān)于房地產(chǎn)所有長(zhǎng)期問題，背后都是人口問題，這是我們?cè)?0年就明確做出的結(jié)論。幾乎中國(guó)所有人口學(xué)家，對(duì)于最后幾年，中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)走勢(shì)，全看錯(cuò)了。中國(guó)沒有任何一個(gè)人口學(xué)家，預(yù)測(cè)到2013年房?jī)r(jià)上漲，也沒有一個(gè)人在2015年看到中國(guó)房?jī)r(jià)上漲。為什么中國(guó)所有人口學(xué)家，在預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)的時(shí)候，在2013年就轉(zhuǎn)向放空，這里面主要的問題是人口，這里面包括人口的數(shù)量和人口的分布，還有人口的質(zhì)量，從中國(guó)人口總數(shù)和年齡分布。中國(guó)人口增長(zhǎng)已經(jīng)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向低速增長(zhǎng)，中國(guó)家庭小型化已經(jīng)進(jìn)入尾聲，中國(guó)老齡化正在上升，中國(guó)的撫養(yǎng)比在未來(lái)持續(xù)上升。從這些角度看，這些結(jié)論并不有利于對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行有利的判斷。但是這些忽略了另外一個(gè)問題，就是地域分布和質(zhì)量分布。   
    中國(guó)去年的城市化分布是69.1%，也就是我們城市化還沒有結(jié)束。每一個(gè)國(guó)家最終城市化水平不會(huì)完成一致，我們可以用一個(gè)倒退的方法，我們看一下最后的農(nóng)業(yè)人口，這個(gè)由人均耕地決定。中國(guó)我們知道，是一個(gè)人均耕地比較少的國(guó)家，所以中國(guó)未來(lái)得城市化是比較高的水平，有可能跟日本差不多是90%的水平。根據(jù)現(xiàn)在的預(yù)測(cè)，在未來(lái)10年，中國(guó)還要新增1.7%城市人口，這些人口都以勞動(dòng)人口為主，我們就中國(guó)整體結(jié)構(gòu)來(lái)看，老齡化問題正在凸現(xiàn)，在農(nóng)村城市地區(qū)，我們城市地區(qū)依然會(huì)保持一個(gè)比較好的人口年齡結(jié)構(gòu)。   
    第二個(gè)是關(guān)于人口質(zhì)量緯度，在這里面最重要的指標(biāo)是受教育的水平。在1992年至今20年，受教育水平大幅提升，大學(xué)入學(xué)率提升了40%。在1992年，中國(guó)的大學(xué)入學(xué)率4%，到現(xiàn)在大學(xué)入學(xué)率已經(jīng)超過印度3倍。這樣的人口在未來(lái)財(cái)富創(chuàng)造都有潛在提升。這樣的因?yàn)槭芙逃嵘?，?huì)出現(xiàn)在這個(gè)人的35歲以后。中國(guó)因?yàn)榇髮W(xué)入學(xué)人數(shù)，迅速上升帶來(lái)人口質(zhì)量紅利，這個(gè)紅利在2030年才出現(xiàn)。   
    如果我們真的對(duì)人口進(jìn)行全緯度的，更加完整的分析，我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，在未來(lái)有比較大的空間。這個(gè)并不意味著中國(guó)未來(lái)建筑量持續(xù)上漲。衡量一個(gè)城市，或者一個(gè)地區(qū)，現(xiàn)存住房是否足夠，最簡(jiǎn)單就是套戶比，就是平均一個(gè)常住家庭擁有幾套住房。這個(gè)數(shù)據(jù)有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)是在1.1，當(dāng)套戶比超過1.1以后，很難繼續(xù)攀升。而中國(guó)目前，我這里有49個(gè)城市列表，套戶比低于1還有12個(gè)，有8個(gè)城市目前已經(jīng)超過1，但是不到1.1，也就意味著住房總量存在增長(zhǎng)，還有9個(gè)城市套戶比超過1.1，也就意味著如果人口不增加，目前的總的套戶比是足夠。像沈陽(yáng)和鞍山，現(xiàn)在的套戶比已經(jīng)達(dá)到了1.5。如果這些城市人口不增加，只能通過拆除舊房子降低套戶比。   
    這個(gè)數(shù)據(jù)可以解釋一個(gè)現(xiàn)象，在過去兩年，北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)都發(fā)生大幅上漲，但是廣州的房?jī)r(jià)沒有上漲。廣州是在1.1這個(gè)位置，是橙色區(qū)域最下面，最接近1.1，廣州目前的住房存量是足夠，如果廣州以后要建更多房子，前提是有更多人口進(jìn)入這個(gè)城市。這個(gè)數(shù)據(jù)也能解釋，為什么在過去幾年當(dāng)中，沈陽(yáng)和鞍山市場(chǎng)變得非常困難，因?yàn)槿?kù)存的困難非常大。   
    我們?cè)倏匆幌逻呺H的量，也就是增量的水平。衡量一個(gè)地區(qū)或者經(jīng)濟(jì)體，住房增量的幅度或者大小，有另外一個(gè)重要的指標(biāo)，就是千人建設(shè)套數(shù)。這個(gè)數(shù)據(jù)在國(guó)際上有歷史參考水平。在其他國(guó)家，這個(gè)比重最高是韓國(guó)和日本，最高套數(shù)是14套。但是我們國(guó)家在過去10年，這個(gè)水準(zhǔn)是明顯高過14。也就超過這個(gè)韓國(guó)和日本高峰期，超過了一倍。在最近幾年，我們可以看到左邊的4條曲線，都向下走，說(shuō)明我們千人建設(shè)套數(shù)在下降。到了二線城市量依然很大，高于其他國(guó)家歷史峰值的水平。我們未來(lái)依然有進(jìn)一步下降的空間。   
    我們做了一個(gè)大膽的預(yù)測(cè)，在未來(lái)10年，我們每年新建的住房，下降到12.7億每年，這個(gè)相對(duì)于2015年的水平下降了12.4%。相對(duì)于11-13年歷史峰值，下降了3%。我們過去建設(shè)高峰，在未來(lái)無(wú)法持續(xù)，但是這個(gè)下降幅度，在2015年完成差不多，我們今年新開工的數(shù)量，比去年有增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)不是有序。在之后，相對(duì)于2015年住房新開工還是緩慢的趨勢(shì)。但是分大年和小年，但是在大年之后就會(huì)有小年，長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)圍繞每年2-3的下降中軸線做上下的波動(dòng)。   
    剛才談到是關(guān)于量的問題，我接下來(lái)討論一下價(jià)格。中國(guó)討論房?jī)r(jià)走勢(shì)的時(shí)候，更多是找到國(guó)際上的標(biāo)桿是日本，我們更多是回憶日本1992年之后，持續(xù)20年房?jī)r(jià)下跌，日本的東京核心區(qū)商務(wù)房?jī)r(jià)下降了80%，但是我們不能忽略一個(gè)基礎(chǔ)事實(shí)，在人類歷史過程中，我們看到房?jī)r(jià)上漲的基數(shù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過房?jī)r(jià)上升的價(jià)格。   
    這是過去40多年，能找到連續(xù)的數(shù)據(jù)，這里面紅色區(qū)域意味房?jī)r(jià)發(fā)生很大上漲，綠色部分是房?jī)r(jià)明顯下跌。這里面有61個(gè)紅色的塊，意味著在這些經(jīng)濟(jì)體里面，出現(xiàn)過大幅的房?jī)r(jià)上升，但是只有11個(gè)綠色的塊。德國(guó)是全世界房?jī)r(jià)最穩(wěn)定城市。在這里面一列是中國(guó)臺(tái)灣，為什么臺(tái)灣值得關(guān)注？因?yàn)樗?998年的時(shí)候，房?jī)r(jià)也沒有跌，1998年亞洲金融危機(jī)，導(dǎo)致亞洲絕大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)體都有房?jī)r(jià)下跌，但是臺(tái)灣房?jī)r(jià)沒有下跌，這是非常有趣的現(xiàn)象。我們當(dāng)時(shí)是試圖通過27個(gè)經(jīng)濟(jì)體找到房?jī)r(jià)變動(dòng)的規(guī)律。在這之初，我們?cè)噲D找到美國(guó)和日本這樣的宏觀變動(dòng)情況，但是我發(fā)現(xiàn)對(duì)于房?jī)r(jià)影響的現(xiàn)象，在美國(guó)和日本例子上面，他們都沒有做過真正深入的量化研究，我們可能是全球第一個(gè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值做量化的研究。
    在14年的時(shí)候我們花的7年的時(shí)候，最后我們找到一個(gè)無(wú)法定的指標(biāo)組合。第一個(gè)是居民的部門利息保障倍數(shù)，還有一個(gè)是新房名義市制最大購(gòu)買力占有比例。   
    那么我們?nèi)绻凑者@兩個(gè)指標(biāo)對(duì)中國(guó)目前的情況進(jìn)行評(píng)估，我們可以看到中國(guó)居民在購(gòu)房時(shí)使用的水平是最低。我們可以看到中國(guó)居民，無(wú)論是按揭貸款的總量，占經(jīng)濟(jì)的比例，還是占全部總貸的比例，都低于美國(guó)。   
    第一個(gè)是這個(gè)指標(biāo)，我剛提到臨界值是1.5，我們可以回答為什么1998年的時(shí)候，韓國(guó)、香港房?jī)r(jià)發(fā)生很大下跌，但是臺(tái)灣沒有下跌，因?yàn)楫?dāng)時(shí)他們這個(gè)指標(biāo)處于安全的位置。在過去的兩年當(dāng)中，我們有效預(yù)測(cè)香港和澳大利亞的房?jī)r(jià)的波動(dòng)。這個(gè)指標(biāo)從目前來(lái)看，還是所有我們發(fā)現(xiàn)指標(biāo)當(dāng)中最好的。   
    中國(guó)整體目前這樣的居民利息保障倍數(shù)是極高的水平，這個(gè)指標(biāo)從來(lái)沒有跌過10，即使在2010年有所下降，但是15年又有所上升。   
    第二個(gè)指標(biāo)是新房名義市制對(duì)居民巨大購(gòu)買力占用比例，這個(gè)指標(biāo)非常好的解釋美國(guó)的次貸危機(jī)，這個(gè)指標(biāo)在過去十幾年歷史當(dāng)中，中國(guó)在水平最高的時(shí)候，是在2011年，是到了65%，差點(diǎn)接近了這個(gè)值。所以之后這個(gè)指標(biāo)又下降。但是16年這個(gè)指標(biāo)又會(huì)上升。在未來(lái)5-10年，這個(gè)指標(biāo)要進(jìn)入到一個(gè)危險(xiǎn)區(qū)間，這個(gè)概念是非常低的。   
    我們也可以看一下中國(guó)目前的特大城市房?jī)r(jià)和全球主要的都市之間的關(guān)系。這是主要城市的核心區(qū)，最主要是紐約曼哈頓，再是香港，再是上海陸家嘴，再就是倫敦，中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入到全球最昂貴的地區(qū)，我們之前也做過研究。北京、上海的房?jī)r(jià)超過紐約，并不是不可接受，或者特別怪異的事情，有數(shù)理上的合理性，但是如果超過紐約太多，通常接下來(lái)下場(chǎng)都是很快悲慘。其中總典型的就是日本。1990年日本的房?jī)r(jià)是紐約的3倍，我們當(dāng)然希望北京、上海不要發(fā)生東京這樣的事情。所以北京、上?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)還是較為安全的區(qū)域，但是已經(jīng)在泡沫區(qū)的邊緣。   
    現(xiàn)在北京、上海郊區(qū)的房?jī)r(jià)比紐約貴，這樣的價(jià)格，我相信可以消化，但是不存在接下來(lái)房?jī)r(jià)再大幅上漲的合理性。我們看到從去年以來(lái)，北京土地的位置都非常貴，在昌平這樣一個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)的位置，土地賣到4-5萬(wàn)一平米，這地方的房?jī)r(jià)只賣2萬(wàn)多。如果這個(gè)地有合理的利潤(rùn)，這個(gè)地方的房?jī)r(jià)必須賣到8萬(wàn)。如果房?jī)r(jià)漲到8萬(wàn)，就是在目前的水平漲3倍，如果再漲3倍，就比紐約的房?jī)r(jià)不止貴3倍，這個(gè)價(jià)格比1990年?yáng)|京更貴的價(jià)格。這樣的房?jī)r(jià)是非常危險(xiǎn)的事情。對(duì)于現(xiàn)在出來(lái)的地王現(xiàn)象，我希望行業(yè)保持高度警惕。在部分城市目前的土地價(jià)格，里面所隱含的價(jià)格，是不能突破的市場(chǎng)價(jià)格。如果買了這些地王的開發(fā)商，他們也賺錢，就說(shuō)明中國(guó)在那時(shí)候已經(jīng)出現(xiàn)了跟日本90年代一樣的泡沫。
   我們認(rèn)為中國(guó)在未來(lái)會(huì)出現(xiàn)緩慢的下降，但是各個(gè)城市有一些分化，但是在珠三角和長(zhǎng)三角，依然有很大空間。中國(guó)目前并不存在房?jī)r(jià)過高，或者是馬上出現(xiàn)明顯下跌，這種概率和可能性是非常低的，好的，謝謝大家的聆聽。