布魯斯?皮克林：中國投資美國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

??中房網(wǎng)訊 為結合“十三五”規(guī)劃，分析展望房地產(chǎn)趨勢，貫徹創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，加快供給側改革，發(fā)展新型建造和住宅產(chǎn)業(yè)化，并探討交流中美房地產(chǎn)市場，增進雙方合作，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、美國亞裔房地產(chǎn)協(xié)會于2016年6月22日—6月24日，在江蘇省常州市舉辦第八屆中國房地產(chǎn)科學發(fā)展論壇暨第三屆中美房地產(chǎn)高峰論壇。論壇現(xiàn)場，亞洲協(xié)會全球計劃副總裁布魯斯?皮克林博士進行主題演講，他的演講題目是中國投資美國房地產(chǎn)市場開發(fā)趨勢。

亞洲協(xié)會全球計劃副總裁 布魯斯?皮克林

??以下為內容實錄：

??布魯斯?皮克林：我是亞洲協(xié)會的副總裁。我今天講一下我們最近所做的一個研究，我們看的是中國對于美國房地產(chǎn)市場的影響。我這邊先提幾個事情，這就是我們所發(fā)布的研究結果，這也是我們第一次做中國對于美國房地產(chǎn)的影響，這是在今年5月16日發(fā)布的。我們?yōu)槭裁磿鲞@樣的研究？我們亞洲協(xié)會是非盈利的組織，是60年前成立的，當時的想法是能夠讓美國更多的了解世界的其他地方，因為美國是以自己為中心的國家，我相信（洛克菲）在未來會在世界占領很大地位，所以他建立這個亞洲協(xié)會，希望對亞洲有更多的了解。他們現(xiàn)在的總部在紐約，我們在亞洲也有辦事處，包括在中國和歐洲。我們涉及到很多不同的領域。另外還有一個非常有意思的東西，我們重點不是在一個領域，因為我們把重點放在亞洲，那我們可以把這個商業(yè)、文化、安全等等方面都可以結合在一起，了解對亞洲影響，這就是我們亞洲協(xié)會的研究。這個研究最重要的是由加州咨詢集團協(xié)助，這也是羅森集團他們第一次做中國對于美國房地產(chǎn)的影響。   
    這里就是關于羅森集團的報告。美國亞裔房地產(chǎn)協(xié)會，他們是為我們這個研究戰(zhàn)略合作，他們把對于亞洲和房地產(chǎn)的了解，融入到我們研究當中，這就是我們報告的一個宗旨。我們是為什么要出具這樣的報告？我們這個報告一方面給美國，一方面給亞洲我們在美國希望能幫助房地產(chǎn)和銀行、保險，怎么樣對中國進行投資，以及中國的投資應該怎么做出他們的投資決策。   
    我們現(xiàn)在美國正處于美國大選期間，現(xiàn)在可能對很多的問題非常過熱的情況，我們對中國、墨西哥的態(tài)度有很多不確定性，我們對于個人得投資也是非常歡迎，我們對于個人投資沒有很多阻礙。對于投資來說，我們仍然是一個開發(fā)市場，我們希望中國的投資者認識到這點，我們希望給他們投資提供一些指導。我們決定做這樣的報告，我們希望建立中國和美國之間的橋梁，我相信美國對于中國有很多的偏見，中國也對美國有偏見，我們希望在兩者之間建立橋梁。   
    有一個主要的數(shù)字，在2013年的時候，中國在美國直接投資，超過了美國對中國的投資。這樣的話，中國投資不斷增加，因為中國也有很多資金，有很多想法進行投資。   
    我們看一下商業(yè)地產(chǎn)。我們在這個報告里面，對于其他經(jīng)濟體是非常好事情，中國的投資人能夠對美國進行投資也是好的事情，我們兩個國家在經(jīng)濟上有更多的合作。當然的話，25年前，美國人對中國的經(jīng)濟增長并沒有很多的了解，只是有一些矛盾，在大選年份比較激化，我們認為有中國投資者不斷對美國投資是好事情。我們看到中國在商業(yè)房產(chǎn)購買量中只占9%，不是很大比例。我們看到對于加拿大人，他們屬于自由貿易區(qū)，他們到美國購買房產(chǎn)比較方便。接下來是新加坡比較大，中國是排在第三位，而且這個趨勢不斷上升。   
    我們看到從2009年開始，中國對于美國投資房地產(chǎn)非常少，11年有所上漲，12年又減少，13年我們看到增長非常迅猛。從房產(chǎn)的類別上講，辦公室占第一。
    那我們看到商業(yè)地產(chǎn)，占了最大比例，都是在紐約，比如說我們現(xiàn)在有很多的其他分類，比如說是比另外一個分類大8倍，也有其他幾個項目，也有幾個小項目，很多對于投資來說，都是針對紐約的。洛杉磯就10%。那么可能在硅谷那邊，我們有很多的辦公室，他們只有2%，你可能發(fā)現(xiàn)，有一些讓人驚訝的事情，在美國其他地方發(fā)展非常快，因為在美國、舊金山等等這些地方房價都非常貴。   
    我作為美國人理解，中國的一些投資人，他們看到這個價值主要是看到那些并不是主要的投資方面，比如說在中國你可以看到，我們在一些二線的州，比如說芝加哥等等州都是他們主要投資方向。但是他們也很有價值，我們看到中國投資者，也慢慢向一些我們叫做二線城市等等。
    還有購買量，就是我們一個預計，我們初始量很低，到2020年超過150億美金，到2025年我們有超過200億的購買量。你可以看到增速非?？?，也是我們需要思考的問題。
   講到住宅房地產(chǎn)，中國投資者已經(jīng)向我們的住宅房地產(chǎn)買了很多量，比如是加拿大，還有印度、墨西哥都有一定的比例。在這個表格上，中國住宅房地產(chǎn)購買量都是比較高，他們僅僅是投資房地產(chǎn)，他們并不是那么低價值，他們針對高端市場，或者高價的購買量。中國人對于高端市場更有興趣。平均價格，中國買家相對于國際的買家，我們價格都高出很多。我們購買的房地產(chǎn)的類型也是很有意思的事情，大多數(shù)的美國人，都想要買一個自己家的房子，所以美國人想買他們住的房子，但是中國的買家都想要買一個類似的地方，比如說獨棟的住宅。他們現(xiàn)在想要跟美國一樣買一樣的類型。   
    我們有住宅租賃，還有其他的居所，我們有7%是留美的宿舍，很多家長和父母會為他們購買房子，這也是教育的用途土地。那么這個占了7%，雖然并不是整個總體很大部分，但是仍然是值得注意的部分。那么這也是非常有意思的圖表，因為這個紅點就意味著主要的可以有直達中國航班的機場，可以看到最大的一個中國人在美國購買住宅房地產(chǎn)都有他們的相關性，所以首先可以看到，他們在很多地方都有中國投資者，直航可以達到的地方。還有有好的大學也可以進行投資。你如果把這兩個地方放在一起，就是一個最大吸引地。還有一點佛羅里達，也有很大的航空公司，但是投資并不是那么多。佛羅里達也慢慢吸引很多投資者，這可能是例外的情況。   
    這就是另外的購買量，這是非常明顯的現(xiàn)象，當我是美國人，給你介紹這個情況，對于一般美國人，他們以前沒有來到中國，他們沒有發(fā)現(xiàn)中國經(jīng)濟的增長，不知道中國對于世界有什么的理想，中國人覺得這個圖表非常正常，因為美國人認為這是非常值得注意的購買力。   
    首先我剛才提到，我們的確會說這對于美國來說是非常好的機遇，我也認為這是對于我們國家非常有益的事情。同時希望大家知道，的確美國是有包容性的社會，我們的市場環(huán)境比你們預想好很多，有一些你沒有辦法直接放PPT就可以知道很多的事情，但是我們確實是友善的社會。很多美國很好的公司，比如說通用汽車，或者大眾、谷歌，還有其他很主要的美國大企業(yè)，他們都非常支持很多的非公益組織，我們機構也為社會作出貢獻，因為我們投資并不是為了短期的利益，而是為了長期的利益。所以參與社會發(fā)展，不是根據(jù)你個人得水平?jīng)Q定，很多時候我們投資是什么樣的情況。   
     現(xiàn)在有很多中國人到美國投資，美國是透明的城市，我們有一些社區(qū)價值非常好，但是需要很多幫助，我們在那邊有很好的投資回報率，也可能對我們當?shù)厣鐣碚f，增加更多的就業(yè)機會，或者對我們基礎建造有更好的幫助。我們這個研究已經(jīng)結束了，但是還沒有更很好呈現(xiàn)出來，可能還會繼續(xù)呈現(xiàn)，我們之后會給到翻譯好的版本寄回中國，也希望聽到大家的反饋，謝謝大家。