郭旭：介紹《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計規(guī)范》主要內(nèi)容

哈工大建筑學院郭旭介紹《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計規(guī)范》

  尊敬的各位領(lǐng)導、各位專家、各位嘉賓大家好！非常高興今天來到天津卓達太陽城參加我們第四屆中國老年住區(qū)發(fā)展大會，應(yīng)該說這是我們一次非常好學習和交流機會，今天早晨我在這個院里頭走，我就看到卓達太陽城建設(shè)規(guī)模和特色，另外進入會場也看到會議組織規(guī)模和社會各界高度重視，這些對我來說深深感染著我，在此我代表規(guī)范組向這次大會，給我們非常好學習和交流機會表示衷心的感謝！

  養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計規(guī)范經(jīng)歷了三年的時間，在住建部、民政部和全國老齡委高度重視下，特別是在我們中房協(xié)老年住區(qū)委員會關(guān)心和具體指導下，我們已經(jīng)順利完成這本規(guī)范的編制任務(wù)，在今年5月1號起開始設(shè)施。應(yīng)該說這本規(guī)范出臺它凝聚我們社會各界高度關(guān)注，也說明我們這本規(guī)范對我們老齡事業(yè)發(fā)展和中國老年住區(qū)發(fā)展有著重要的意義，按照我們今天大會的要求，我下面對我們這本規(guī)范《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計規(guī)范》編制情況、核心內(nèi)容和重點說明問題向大家做介紹。

  主要我要介紹六個方面的問題，第一介紹任務(wù)來源、第二介紹編制過程、第三介紹編制原則、第四介紹編制內(nèi)容，第五介紹編制重點，第六幾點說明。

  一、任務(wù)來源

  《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計規(guī)范》任務(wù)最早2004年建設(shè)部下達的任務(wù)，后來因為體制改革、人員更換等原因停滯幾年，到2010年住建部專門重新下達編制任務(wù)，由哈工大組織規(guī)范設(shè)計，從2010年5月開始，從簽訂合同，7月份開題，一直到2012年6月份通過送審稿，期間我們會同十幾家單位完成任務(wù)。到去年9月份部里正式批準，而且12月底已經(jīng)出版，現(xiàn)在已經(jīng)正式實施，這就是我們參編十幾家單位，這個就是建設(shè)部下達批準公告，這個就是我們規(guī)范的首頁。

  二、編制的過程

  我們都知道，我們國家現(xiàn)在老齡化進入一個快速發(fā)展的階段，剛才幾位領(lǐng)導都介紹了目前我們國家老齡化一些數(shù)據(jù)，我在這里就不詳細說了。我想說的關(guān)注養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)應(yīng)該，或者是我們當前最大的民生問題之一了，所以我們在編制規(guī)范的時候確定編制目標就是為養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計和管理提供技術(shù)依據(jù)，以滿足當今老年人對社會機構(gòu)養(yǎng)老迫切需要。這個就是我們編制的目標。

  整個編制過程經(jīng)歷十個階段：第一階段開題2010年7月份，然后進行社會各界調(diào)研，一直延續(xù)最后；第二階段編制過程中進行五次工作會議，每一次工作會議圍繞編制問題進行研討；第三階段結(jié)合我們編制的任務(wù)和需要我們進行一些講座，請國內(nèi)養(yǎng)老專家，比如全國老齡辦講座；第四個階段組織編制成員撰寫和發(fā)表論文；第五個階段通過網(wǎng)絡(luò)和實地調(diào)研向社會各界進行征求意見；第六個階段對征求意見反饋的情況進行整理和修改；第七個階段在本市和本校組織一些專家進行內(nèi)審，對我們形成初稿進行內(nèi)審；第八個階段專門邀請全國在養(yǎng)老界設(shè)計和管理專家進行預審，我們在建筑界和向?qū)＜野ū本┯嘘P(guān)養(yǎng)老院管理專家們給我們做了預審；第九個階段召開送審稿的評審會，這次評審會我們受到了住建部、民政部、全國老齡委高度重視，住建部定額司田司長、民政部李處長、全國老齡辦顏主任、還有中房協(xié)老年住區(qū)委員會會長以及一些專家、還有標委會主任、秘書長、以及我們黑龍江省、學校等各界領(lǐng)導給予高度重視，出席評審會給我們做很好的指導。第十個階段之后對專家意見進行修編，一直到最后得到部里批準和出版。

  三、編制原則

  1、以老年人為本原則，從老年人特點出發(fā)進行人性化設(shè)計。

  2、安全健康第一的原則，把安全健康意識放在首位，并貫穿到各個章節(jié)編制中。

  3、適度超前的原則，在我們最低標準前提下對有關(guān)條款適當提高標準，比如電梯考慮、日照間距等。

  4、區(qū)域化差異性原則，重點考慮我們國家各個地區(qū)特色進行差異化設(shè)計。

  5、新建與改擴建兼顧的原則，從實際出發(fā)兼顧各個類建筑特點進行具體化設(shè)計。

  6、與社會服務(wù)網(wǎng)絡(luò)相配合原則，我們考慮充分利用社會有效資源，能夠在資源共享前提下構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

  四、編制內(nèi)容

  整本規(guī)范一共七個章節(jié)，第一章節(jié)總則，我們蟬鳴編制目的、意義、指導思想和使用范圍；第二術(shù)語，對各類建筑名稱以及相關(guān)名詞進行規(guī)定；第三基本規(guī)定，對養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)分類、分級、選址、色彩、標識、地面、節(jié)能、無障礙設(shè)計等進行規(guī)定；第四部分總平面，對各類養(yǎng)老設(shè)施道路、規(guī)劃、日照、活動場地及建筑布局進行規(guī)定；第五章核心章節(jié)是建筑設(shè)計，在這章里我們將老年人生活用房、醫(yī)療保健用房、公共服務(wù)用房、管理用房功能房間設(shè)置、最小使用面積指標以及空間尺寸進行規(guī)定；第六安全措施，重點對養(yǎng)老設(shè)施出入口、豎向交通等提出設(shè)計要求；第七建筑設(shè)備，給水和排水、供暖與通風空調(diào)、強弱電進行具體規(guī)定。

  通篇規(guī)范我們確定兩條強條：

  第一條二層及以上樓層設(shè)有老年人生活用房、醫(yī)療保健用房、公共活動用房的向設(shè)施應(yīng)設(shè)無障礙電梯、且至少一臺為醫(yī)用電梯。我們強調(diào)二層以上樓層要求，一開始考慮三層，但是從實際調(diào)研看，老年人真正身體狀況衰退，一步臺階都很困難上，最后我們提高標準稍高一點，就是三層養(yǎng)老設(shè)施也要設(shè)電梯，有的養(yǎng)老設(shè)施不僅設(shè)了電梯，同時設(shè)了坡道。主要考慮老年人身體機理衰退，強調(diào)老年人用房，重點放在老年人用房，包括生活用房、醫(yī)療保健用房、公共活動用房都屬于老年人用房，都考慮強制性要。我們強調(diào)無障礙電梯考慮必須有扶手一定空間、輪椅空間等要求，按照無障礙設(shè)施規(guī)范配置，強調(diào)至少一臺為醫(yī)用電梯，這個要求稍稍偏高一點，有的時候老年人發(fā)生意外需要急就，不僅需要擔架有可能需要推進推出醫(yī)用床。

  第二條老年人臥室、起居室、休息室內(nèi)和親情居室不應(yīng)設(shè)置在地下、半地下、不應(yīng)與電梯井道、有噪聲振動的設(shè)備機房等貼鄰布置。我們強調(diào)居住用房，就是考慮老年人使用這個房間的時候，必須考慮他的自然光照和自然通風，還有緊急狀況下?lián)尵纫约八缮⒌纫蛩?，也是對老年人身體健康和人生安全最大的呵護，還強調(diào)噪聲，因為老年人身體衰退、心臟功能和神經(jīng)系統(tǒng)的衰退，噪聲對他有一定影響和障礙，所以我們專門強調(diào)噪聲影響。

  這是我介紹編制的內(nèi)容

  五、編制的重點

  在我們規(guī)范編制中，有以下幾個重點：

  1、突出對老年人體能變化與行為狀態(tài)的區(qū)分，在這里我想強調(diào)一個點，我們不是按照老年人年齡段考慮，是考慮老年人體能變化和行為狀態(tài)，因為我們要考慮它的建筑，它的行為規(guī)律很有關(guān)系。有的80歲老人自理能力還是較強，所以我們考慮體能角度考慮，所以從這個思路把老年人分自理、介助、介護，下面我們對三類老年人分類具體的界定，也是術(shù)語具體的表達。

  2、對社會機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施建筑的設(shè)計。也就是說我們這本規(guī)范主要研究養(yǎng)老機構(gòu)不是住宅，這樣的話我們專門對養(yǎng)老機構(gòu)進行分類，比如老年養(yǎng)護院、養(yǎng)老院、老年日間照料中心，專門研究這類建筑，并且相應(yīng)規(guī)定各自服務(wù)對象和基本服務(wù)內(nèi)容。在這里大家可以看，養(yǎng)老院后邊括養(yǎng)老公寓不叫老年公寓，這就是和我們養(yǎng)老住宅有一定的區(qū)分，它是按照我們民政部、老齡委確定這種機構(gòu)的特征研究它的，對這樣的分類我們規(guī)定它的具體服務(wù)對象和服務(wù)的配建內(nèi)容，比如說老年養(yǎng)護院規(guī)定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)對象是介助老人和介護老人，具體服務(wù)配建內(nèi)容包括生活護理、餐飲服務(wù)、醫(yī)療保健、康復娛樂、心理疏導、林鐘關(guān)懷等服務(wù)用房、場地及附屬設(shè)施。對養(yǎng)老院規(guī)定服務(wù)對象就是自理老人、介助老人、介護老人，具體配建服務(wù)內(nèi)容包括生活起居、餐飲服務(wù)、醫(yī)療保健、文化娛樂等綜合服務(wù)的用房、場地及服務(wù)設(shè)施。那么老年日間照料中心服務(wù)對象是介助老人，服務(wù)內(nèi)容有膳食供應(yīng)、個人照顧、保健康復、文化娛樂等服務(wù)用房、以及交通接送、場地及附屬設(shè)施。

  3、分類分級提供設(shè)計標準與技術(shù)指標。在規(guī)范編制過程中，我們考慮各類老年人特點，為老年人提供居住、生活照料、醫(yī)療保健、文化娛樂等這方面的服務(wù)，按照這些服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級進行分類和設(shè)計，比如下邊這個表，把向設(shè)施建筑進行等級劃分，前面我說分成三類，在這里又分成等級分成小型、中型、大型和特大型，而且劃分考慮老年養(yǎng)護院、養(yǎng)老院按照床位劃分、老年日間照料中心按照人的規(guī)模劃分，因為老年日間照料中心床位不固定，人是流動的。比如我們界定小型老年養(yǎng)護院床位數(shù)小于等于100床，養(yǎng)老院是小于等于150床，老年日間照料中心小型小于等于40人，因為老年日間照料中心規(guī)模不是太大，所以我們規(guī)定小型和中型，其他可以有中型、大型和特大型。

  實際我們調(diào)研中我們國家有的地區(qū)建的養(yǎng)老院規(guī)模還是很大，比如像我們哈爾濱安康養(yǎng)老院建了2100床，規(guī)模特大型了。在分類分級設(shè)計中我們對養(yǎng)老設(shè)施建筑各類用房最小使用面積指標給了具體規(guī)定，按照生活用房、醫(yī)療保健用房、公共活動用房不同的分類給出具體的指標，比如老年人用房中生活用房，老年養(yǎng)護院規(guī)定每床12平米，養(yǎng)老院規(guī)定14平米，老年日間照料中心規(guī)定每人8平米，按照這樣的思路我們提出每類用房具體每裝面積。

  在我們規(guī)范中老年養(yǎng)護院、養(yǎng)老院具體規(guī)模給出詳細的指標，并且我們提出養(yǎng)護單元的設(shè)置，養(yǎng)護單元設(shè)置根據(jù)不同設(shè)施分類有不同的規(guī)模要求，比如老年養(yǎng)護院養(yǎng)護單元提出宜為50床，養(yǎng)老院50—100床，這里提出失智老年養(yǎng)護單元建立獨立設(shè)置，并且規(guī)模宜為1床。這是提出養(yǎng)護單元規(guī)模。

  對各類養(yǎng)老設(shè)施房間或者臥室床位設(shè)置也給出具體指標，比如養(yǎng)老院每間臥室床位不能到于4床，老年日間照料中心休息室每間4—8人，失智慧每間床位不應(yīng)大于4床。對老年人居住用房給臥室面積給出規(guī)定，如果單人臥室不宜小于10平米，雙人臥室不宜小于16平米，對居住用房輪椅空間等具體的規(guī)定。分類分級設(shè)施對公共餐廳給出具體的要求，老年養(yǎng)護院公共餐廳使用面積按照每一座1.5—2平方米考慮，養(yǎng)老院可以按照1.5平方米考慮，老年日間照料中心按照2米平米考慮。這方面考慮老人活動空間和輪椅回轉(zhuǎn)空間。

  對于公共衛(wèi)生潔具配置指標，考慮男女特征，對每件潔具按照人數(shù)要求進行規(guī)定。我們對老年人專用浴室、公共浴室給出專門的規(guī)定，比如對老年人專用浴室我們提出宜賓按男女分別設(shè)置，我們調(diào)查中很多方面做不到，但是我們提出最好能做，規(guī)模測算有考慮床位，比如每15床位設(shè)一個浴位，考慮輪椅使用者的需要。在老年養(yǎng)護院、日間照料中心專用浴池考慮，每15—20床位設(shè)一間浴室，而且具有獨立分割公共沐浴間。另外建議在公共沐浴間配備老年人使用的浴床、洗澡機，還強調(diào)無障礙廁位。另外我們還考慮老年人心理需要，考慮保健室材料、空間地面要求，還專門考慮心理疏導室，規(guī)定具體的面積比如不宜小于10平米。

  4、側(cè)重住、醫(yī)、、服和環(huán)境設(shè)施的綜合配套設(shè)計。因為在養(yǎng)老設(shè)施中我們強調(diào)必須有這樣綜合配套的考慮，必須考慮居住功能、醫(yī)療保健、休閑娛樂、管理服務(wù)、以及環(huán)境等綜合因素，這樣我們才能從生理、心理充分關(guān)注老年人。

  我們專門規(guī)定不同類型養(yǎng)老設(shè)施建筑房間設(shè)置，對整個房間分成兩類：一類老年人用房、一類管理服務(wù)用房。老年人用房又分生活用房、醫(yī)療保健用房、公共活動用房，在老年人生活用房又規(guī)定三類，一個居住用房、生活輔助用房、生活服務(wù)用房。居住用房包括臥室、起居室、休息室、親情居室，這里標紅意思我們考慮老年人心理需要。在生活輔助用房考慮設(shè)置有自用衛(wèi)生間、公用衛(wèi)生間、沐浴房、廚房、餐廳等等，生活用房還有老年人的理發(fā)室、商店、銀行、郵局等。方塊就是應(yīng)設(shè)置、三角宜設(shè)置、圓圈可設(shè)置、橫就是不設(shè)置。我們設(shè)置的時候可以根據(jù)具體設(shè)施情況、經(jīng)濟條件、老年人特征考慮。

  這個表關(guān)于老年人醫(yī)療保健用房，分成兩類：按照這樣的規(guī)律設(shè)醫(yī)務(wù)室、檢驗室、心理疏導，專門提出臨終關(guān)懷室、心理疏導室。老年公共服務(wù)用房閱覽室、教室、多功能廳等。前面表達老年人用房的設(shè)置。管理服務(wù)用房規(guī)定辦公室、接待室、會議室、檔案室等，還專門提出職工休息用房，專門對為老年人服務(wù)關(guān)愛。我們調(diào)研中這些護理人員很辛苦，非常強烈需要我們給他們設(shè)定為他們服務(wù)的休息和休閑空間。

  我們考慮室外活動場地規(guī)定，比如設(shè)置休閑室外場地，規(guī)定人均活動面積不低于1.2平米，還規(guī)定場地朝陽、避風、活動范圍，還有地面的規(guī)定平整、防滑等，還有關(guān)于健身器材、休息座椅規(guī)定。在這方面考慮場地綠化、景觀設(shè)置。

  5、全面考慮老年人安全健康問題，在規(guī)范條文對無障礙設(shè)計給出具體的設(shè)計。第六章專門對安全措施具體的規(guī)定，像建筑出入口、交通、安全服務(wù)措施。建筑電梯提出具體的要求，比如監(jiān)控裝置等，還有室外活動場地都提出安全措施，包括在建筑電器安全防護。

  6、著力提高養(yǎng)老設(shè)施建筑的舒適度。在這里我們重點對聲光熱色彩衛(wèi)生自然環(huán)境與心理愉悅進行全方位的考慮，比如對采光提出采光系數(shù)、比如對房間色彩和標識提出具體要求，比如對老年人居住用房和公共活動用房提出日照間距、日照時間。在建筑給排水、建筑供熱方面都有具體的規(guī)定，另外建筑電器對于照顧方面給出具體的規(guī)定，比如居住、活動及輔助空間照度值。

  這就是六個重點，也就是核心的內(nèi)容。在我們規(guī)范編制中參考很多國家標準規(guī)范，標紅這兩部規(guī)范已經(jīng)開始修編，另外我們還參考有關(guān)地方的標準，像北京、上海、江蘇、浙江、四川、貴州、甘肅等，應(yīng)該說在整個參考這些規(guī)范標準范圍里頭，我們參考最高、宜居最多以下五本：城鎮(zhèn)老年人設(shè)施規(guī)范、社區(qū)老年人日間照料中心建設(shè)標準、老年養(yǎng)護院建設(shè)標準、老年人居住建筑設(shè)計標準、老年人建筑設(shè)計規(guī)范。左邊三本是基礎(chǔ)，編完之后具體指標依據(jù)，右邊老年人居住建筑設(shè)計標準在居住方面做了重點參照，也為這本規(guī)范修編提供一定的補充和完善。老年人建筑設(shè)計規(guī)范是最直接的，就在這本規(guī)范不斷發(fā)展和規(guī)劃，《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》主編就是我們學校常懷生教授，這本規(guī)范和它關(guān)系最密切的。

  六、幾點說明

  1、關(guān)于規(guī)范的適用范圍，我們這本規(guī)范適用范圍一開始接受任務(wù)，決定是城鎮(zhèn)向設(shè)施服務(wù)，隨著國家養(yǎng)老問題的關(guān)注和老齡化快速發(fā)展，我們逐漸感覺到這個范圍不夠的就擴展到城鄉(xiāng)，雖然文字上沒有刻意強調(diào)，實際條文和規(guī)定已經(jīng)按照這樣的思路進行編制，這就給設(shè)計者和建設(shè)者給出一定發(fā)展空間和設(shè)計余地。

  2、關(guān)于名詞術(shù)語的表達，因為目前國內(nèi)對養(yǎng)老設(shè)施分類說法很多，比如有的叫養(yǎng)護院、有的叫安老院、有的護理院、有的叫老年公寓等，根據(jù)現(xiàn)狀和國外情況，根據(jù)國家一些政策規(guī)劃，我們把它進行統(tǒng)一和表述，這在我們規(guī)范中已經(jīng)明確。

  3、關(guān)于養(yǎng)老設(shè)施的分類分級，在這里我們養(yǎng)老設(shè)施建筑主要按照公建類考慮，可能我們開發(fā)商實施養(yǎng)老機構(gòu)也叫養(yǎng)老公寓，看用地劃分，如果住宅用地、居住用地就得按老年住宅規(guī)范考慮。我們分類按照需求強度順序排列，變成小、中、大、特大型等級。

  4、關(guān)于規(guī)模的技術(shù)指標確定。我前面也說了，關(guān)于養(yǎng)老院和老年養(yǎng)護院按床位，老年日間照料中心按人計算規(guī)模和具體指標確定。詳細具體的條文不在這里說了。

  5、關(guān)于對失智老人特殊規(guī)定。

  6、關(guān)于養(yǎng)老設(shè)施的房間設(shè)置。

  7、關(guān)于延伸社區(qū)涉老服務(wù)設(shè)施。我們這本規(guī)范研究機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施，我們在研究過程中考慮到和社區(qū)養(yǎng)老的接軌，所以專門提出對社區(qū)涉老服務(wù)設(shè)施包括老年文化中心、老年家政服務(wù)站、老年醫(yī)療衛(wèi)生站、老年學員等在獨立設(shè)置或社區(qū)公建配套結(jié)合設(shè)計，可以參照這本規(guī)范設(shè)計。

  8、關(guān)于養(yǎng)老設(shè)施智能化的考慮。

  因為時間關(guān)系不能展開，以上就是我們這本規(guī)范的情況介紹，應(yīng)該說這本規(guī)范雖然在實施，但是編制情況或者實施過程中很有可能不盡全面的地方，請大家實施過程中多給予關(guān)注，如果有一些建議或者一些矛盾，可以隨時和我們聯(lián)系，我們把它將納入今后規(guī)范修編中。謝謝大家！

  主持人 江書平：郭教授講的比較細，因為標準很復雜，現(xiàn)在在市場上正式推廣，可以在市場買到。下面有請中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長兼老年住區(qū)委員會執(zhí)行主任朱中一先生演講，大家歡迎！他發(fā)言的題目“房地產(chǎn)市場走勢與老年住區(qū)發(fā)展”。

  朱中一：剛才郭教授講的比較細我，這個規(guī)范又是新的、我們要開始實施的規(guī)范，講細很有必要。我在這里主要講一些觀點，對房地產(chǎn)走勢大家心理都很明白，今年以來進入調(diào)整期，目前來說講的通俗一點是下行的態(tài)勢，而老年住區(qū)大家興趣比較大，市場前景比較寬，是一個向上的態(tài)勢。這兩個問題怎么樣理性看、客觀來看？我主要從觀點上講幾個看法。

  關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢方面我想講四個基本觀點：

  1、房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年快速發(fā)展以后，確實進入了調(diào)整期，這個基本上在學術(shù)界認可了，這個調(diào)整期怎么表述？有一些專家講是拐點或者崩盤了，坦率地我不贊成這個說法。今年3、4月份也參加有關(guān)部委研討會，當時在研討會上包括國家綜合部門提出，實際去年下半年提出來我們國民經(jīng)濟進入疊加，國民經(jīng)濟增速換擋期、經(jīng)濟調(diào)整的鎮(zhèn)痛期、前期政策制定消化期，我考慮房地產(chǎn)行業(yè)實際情況我也提出三期：房地產(chǎn)增速的換擋期、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整期、房地產(chǎn)政策的完善期。

  我上次提出來之后，基本上到會專家都認可，在協(xié)會換屆報告里頭也是這么表述，后來齊部長在換屆報告怎么認識當前房地產(chǎn)所謂階段特征也是這么表述的。因為我們增速經(jīng)過十幾年快速發(fā)展以后，一方面供求關(guān)系發(fā)生變化增速要放緩，另外基數(shù)大自然而然增速放緩，就像國民經(jīng)濟增速原來10%到7.5%，到十三五可能6—7%，增速放緩是正常的，不能因為增速放緩就說拐點、崩盤不合適。

  在結(jié)構(gòu)調(diào)整期里頭，對我們來說既有機遇又有挑戰(zhàn)，我們住宅產(chǎn)業(yè)這一塊相對來說，因為正處在換擋，但是新型業(yè)態(tài)包括老年住區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)機遇大于挑戰(zhàn)，另外對于過剩產(chǎn)業(yè)屬于前期政策消化期，對于我們來說由于中長期制度很多沒有完善，所以屬于政策完善期。另外從轉(zhuǎn)型調(diào)整角度是品質(zhì)提升期。這是第一個觀點，怎么樣認識我們行業(yè)現(xiàn)在所處的階段，我認為市場是三期疊加，如果作為行業(yè)是四期疊加的問題。

  2、目前市場總的來說進入調(diào)整期，但是我們國家差異性很大，這種情況下邊我們?nèi)匀灰獔猿址诸愓{(diào)控的思路，包括一線城市有些限購政策要執(zhí)行，到二三線城市限購政策可能逐步逐步放開。但是從中長期來說，用于我們城鎮(zhèn)化雖然名義上達到53%，實際上我們沒有到40%，所以我們城鎮(zhèn)化比較好的發(fā)展前景，所以房地產(chǎn)從中長期來說還是有很大的發(fā)展空間，所以崩盤觀點認為不成立就是這個道理。

  3、當前即使市場調(diào)整期也是改革的窗口期。這是我最近通過新華社發(fā)表一篇文章，那篇文章6月3號新華網(wǎng)有的，中房網(wǎng)也發(fā)了，市場上聲音也很雜，限購政策退出就是救市，十八屆三中全會并沒有“限購、限價”詞，三中全會就是更好發(fā)揮政府和市場作用，限購、限價措施自然要退出這是遲早的問題，更多將來發(fā)揮市場作用，但是為了讓市場發(fā)揮作用同時，必須更好發(fā)揮政府作用。政府怎么發(fā)揮作用？就是建立市場機制、建立市場規(guī)則、加強市場監(jiān)管包括中長期制度、包括不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅起草問題，住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅出臺，一般人不會投機了。

  4、考慮到房地產(chǎn)業(yè)一頭連著經(jīng)濟、一頭連著民生，既要防止穩(wěn)增長對房地產(chǎn)過度依賴，又要防止房地產(chǎn)較快下滑傷害，我提出建議對首套住房支持，甚至符合獨生子女二胎政策也要支持，國家支持的政策都應(yīng)該支持。

  由于時間關(guān)系我觀點就不展開，我的觀點在新華網(wǎng)、中房網(wǎng)都有的。5月6號新華網(wǎng)發(fā)表文章“房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)直面市場調(diào)控契機”，我想里頭觀點講的比較清楚，大家有興趣可以看一下，我當時不太同意拐點、崩盤觀點，我經(jīng)常舉一個數(shù)字，如果把今年前幾個月數(shù)字和去年比肯定下降比較快，但是如果跟2012、2011、2010年比數(shù)字都是上升的，比如商品住宅的銷售面積，2014年跟2013年同比下降8.6%，但是2011年同比增長9.7%，跟2010年同比增長16.1%。所以媒體有些宣傳包括國家統(tǒng)計局分析數(shù)據(jù)的時候，怎么樣用數(shù)字說話？客觀分析不對，基本用數(shù)據(jù)說話。

  對于老年住區(qū)發(fā)展問題，我有一篇文章上邊有的，房地產(chǎn)企業(yè)如何進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)？那篇文章更多借鑒民政部各方面領(lǐng)導的觀點、還有一些專家的觀點，還有企業(yè)的觀點，我實際根據(jù)我的理解綜合起來。我現(xiàn)在想講四觀點：

  1、搞老年住區(qū)開發(fā)建設(shè)和運營管理，既要關(guān)心政策的支持，同時更要關(guān)注理性的對待。政策總的來說從中央層面給了大政策，但是具體落地，客觀地講按照35號文件，自己判斷可能快，即使落地是不是符合我們大家胃口？更有實際操作的難點。

  2、我們搞養(yǎng)老地產(chǎn)也好、搞養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)運營也好，一定要把運營管理和服務(wù)觀念貫穿始終，因為我們講養(yǎng)老地產(chǎn)也好，老年人更想買的是養(yǎng)老服務(wù)，我們養(yǎng)老地產(chǎn)更多關(guān)心不光設(shè)計，從規(guī)劃、策劃也好，運營管理是最核心的，所以這個理念一定貫穿始終，如果沒有把運營和管理服務(wù)貫穿始終，就是我們商品房開發(fā)買賣了。

  3、雖然我們政策前景、市場前景是好的，但是我們一定要細分市場來客觀對待，我認為這一條這是我想重點講一下的，比如我們現(xiàn)在講的兩億人是老年人，但是咱們仔細分析一下，兩億老年里頭其中一億多可能是農(nóng)村老人，農(nóng)村老人肯定不在養(yǎng)老住區(qū)范圍，兩億老年里頭三分之二屬于中低收入的，那就是三分之一收入可以的。你把這個蛋糕再切開，另外我們養(yǎng)老提倡居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)服務(wù)為支撐，起碼90%居家養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)，真正機構(gòu)養(yǎng)老、異地養(yǎng)老老人多少，你一切開以后就知道我們做養(yǎng)老地產(chǎn)怎么做？

  從社會角度更應(yīng)該關(guān)注面廣量大的機構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老，所以我非常欣賞國務(wù)院35號文件，任務(wù)落實首先講到社區(qū)養(yǎng)老怎么配套養(yǎng)老設(shè)施，然后講居家養(yǎng)老怎么搞智能化服務(wù)，只是面對絕大多數(shù)或者95%群體，這些整個社會都要關(guān)注。現(xiàn)在我們開發(fā)的社區(qū)包括現(xiàn)在在的社區(qū)，實際以居家養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)、機構(gòu)服務(wù)為綜合一體的養(yǎng)老，這種情況下體量大一點可以考慮的，隨著越來越理性以后，可能在規(guī)模問題上、檔次問題上還需要探索研究，包括國土資源部出臺的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導意見》，對養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施面積、界定都有，包括郭老師講的特大型規(guī)模也就是5003床位，一般國家500床位都屬于特大型，我們對于規(guī)模、檔次的問題要客觀看待。我們這個社區(qū)帶有綜合性，今后新的社區(qū)要考慮國家政策問題。

  4、為了推進養(yǎng)老住區(qū)的建設(shè)，我們老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會推進宜居養(yǎng)老住區(qū)試點和示范工程，等一下童會長專門講這個事情。

  由于時間問題我就講這么多，謝謝大家！