王忠強:連鎖式養(yǎng)老住區(qū)的開發(fā)與運營模式研究

卓達(dá)養(yǎng)老總公司總裁  王忠強

  王忠強：首先感謝中房協(xié)、以及各位致力于投身養(yǎng)老領(lǐng)域的各位同仁，對卓達(dá)集團的信任，將首屆輪值主席交給卓達(dá)集團。就像我們做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一樣，我們都是在試水，可能這次會議有很多不到之處一并表示歉意，如果我們做第二輪、第三輪一定搞的更好。給我的時間30分鐘，其實有很多有跟大家分享的想法，因為最近一年多時間，我們項目推進速度很快，同時與養(yǎng)老相關(guān)的大的經(jīng)濟形勢、政策環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都產(chǎn)生深刻變化，尤其電商、云計算等新的內(nèi)容、新的領(lǐng)域介入養(yǎng)老領(lǐng)域里邊，都讓我們在行業(yè)里邊感覺到不能僅養(yǎng)老而思考養(yǎng)老的問題。

  所以我今天要講的，按照組委會的要求，第一給大家匯報一下整個養(yǎng)老這一塊卓達(dá)怎么想的？確定什么樣模式？另外一個緊扣今天的主題“連鎖式養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)與運營”我們怎么做的？

  首先我要澄清一點，我今天模式介紹，實際省去很多鋪墊的內(nèi)容，因為在中國做養(yǎng)老可能不是歐美、臺灣地區(qū)、更不是亞洲其他國家所面臨的環(huán)境，有它的特性，所以在中國具體國情談養(yǎng)老，因為時間關(guān)系把這一塊略過去了，可能有一些沖突的地方、或者卓達(dá)想法如何這樣，一定缺乏我對前期鋪墊的解釋，可能我們對養(yǎng)老目前面臨的環(huán)境、面臨的市場問題有一些我們自己的認(rèn)識，希望大家會下積極交流。

  我還是強調(diào)一下所處的行業(yè)大背景，這個行業(yè)有很多很多問題，產(chǎn)業(yè)存在的基礎(chǔ)考慮你能不能看清問題、能不能找到問題的辦法？這個問題你能不能解決？你解決成本多少？養(yǎng)老健康人人需要，但是這里邊我們把健康排在第一位，叫健康養(yǎng)老人人需要。隱含對客群的定位、養(yǎng)老理念的定位，未來十年內(nèi)各類疾病爆發(fā)式的增長擴展每一個家庭，這里邊有很多專家，實際主要問題是環(huán)境問題，另外家具造成室內(nèi)環(huán)境。卓達(dá)集團有一個新型材料，緊緊圍繞家具和建材展開的，目的解決所有涉及房地產(chǎn)開發(fā)模式對材料的使用，實際有害物質(zhì)放射性在你住進去多少年還存在，我們解決這些問題。

  前一段時間我在石家莊工作，石家莊是生態(tài)重災(zāi)區(qū)，河北一度占到60%以上，能到五個已經(jīng)不錯，石家莊一定是重災(zāi)區(qū)，這些地區(qū)面臨污染帶來的疾病。還有涉及國策的問題，大家會看到轉(zhuǎn)基因問題，雖然停了但是涉及大量的問題。我們原來特別信賴的品牌也列入轉(zhuǎn)基因名單里邊，這讓我們很恐怖。還有我們?nèi)粘Ｉ盍?xí)慣造成60歲以后甚至不到60歲過早進入到介助、介護階段，晚年生活質(zhì)量非常低的。

  另外國家那么多專家、機構(gòu)研究這個問題，國家也提出來以產(chǎn)業(yè)化手段解決這些問題，現(xiàn)在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)增長來看，我們應(yīng)該變被動為主動，一個健康產(chǎn)業(yè)17.4萬億空間，健康服務(wù)業(yè)8萬億以上，這都是國務(wù)院辦公會議上定的數(shù)字。這都是行業(yè)展開的大背景。

  下面就是我們對養(yǎng)老細(xì)分市場的認(rèn)識，有些業(yè)內(nèi)前輩對這兩個圖形比較熟悉，我覺得比較靠譜。我們理解核心產(chǎn)業(yè)：養(yǎng)生住宅、長找護理、醫(yī)療介護、保健康復(fù)、智能設(shè)施、平臺服務(wù)。如果你不靠一次性快進快出來完成總體資金平衡，靠運營賺取一定費用難上加難。要想真正在里邊做成產(chǎn)業(yè)，就應(yīng)該經(jīng)濟模型設(shè)計之處對這部分的詳細(xì)的考量。這里邊有幾個問題，一個目前開發(fā)總量，在建6個億，投資額將近8個億，每戶住宅量1.02口，如果社會平均就可以實現(xiàn)居者有其屋，事實上有大量人持有大量的房產(chǎn)，生產(chǎn)的區(qū)位、空間和生產(chǎn)方式不對等，你在農(nóng)村有一套房，還要到城市工作買房子，所以二手房所有東西都要加強，避免資源浪費。同時產(chǎn)生新需求就是養(yǎng)老住宅，由于生理結(jié)構(gòu)特殊人群，造成現(xiàn)有的房源滿足不了需要，這種需要是現(xiàn)實需求。我們要構(gòu)成購買力，這一塊數(shù)字大家認(rèn)識到能夠替代現(xiàn)有傳統(tǒng)房產(chǎn)一定服務(wù)地產(chǎn)、現(xiàn)代地產(chǎn)。下面是橫向的細(xì)分，我們分十幾個行業(yè)，這里邊我們把財務(wù)鏈放在頂端，一個產(chǎn)業(yè)、一個企業(yè)存在唯一前進流就是財務(wù)鏈，另外就是外部保障，也就是物質(zhì)的供應(yīng)得有消費能力，另外產(chǎn)業(yè)鏈，這就是我們組合的解決模式，你提供什么服務(wù)、提供什么樣產(chǎn)品體系。

  我們既做非常舒適的單體、同時做連鎖企業(yè)。連鎖企業(yè)最開始的基礎(chǔ)是將我們集團內(nèi)部各地的開發(fā)項目能夠自成體系形成一個連鎖網(wǎng)，同時通過中房協(xié)政府平臺、再通過同行業(yè)平臺無限擴大，前提自己網(wǎng)絡(luò)一定成體系，否則一開始把自己前期的存活條件依靠別人身上，我覺得不成熟的，因為行業(yè)之間商業(yè)模式處于探索階段，統(tǒng)一不了標(biāo)準(zhǔn)運營過程中遇到很多問題。我們選址條件第一批百萬人口地級市作為我們目標(biāo)城市，因為每個城市都有老人，每個老人都有需求，面臨現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境都不滿意，只要他有消費能力。

  我們分了這些關(guān)鍵因素，劃黃的方面是相對重要的，老齡化程度解決當(dāng)?shù)氐哪赋杉?xì)分市場，做地產(chǎn)行業(yè)如果想進入養(yǎng)老地產(chǎn)這一塊有點枯燥，但是記住避免少走彎路，一個老齡化程度，60歲以上老人占總?cè)丝?5%以上，同時起步期把握住宅需求。第二交通情況，交通便利，在高鐵輻射半徑內(nèi)，充分考慮高鐵的影響，高鐵是將來主要的交通工具。第三個配套，我提對傳統(tǒng)行業(yè)突破性、顛覆性的認(rèn)知，我們選房傳統(tǒng)地產(chǎn)首先地段、然后單體的硬件水平，你的戶型、環(huán)境進入第二層次，第三層次是物業(yè)，有的時候你買房很大意，住進去才知道物業(yè)公司誰管，你的主要要素排序是這樣的，實際在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)階段對三個要素適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，由于交通可達(dá)性發(fā)生變化，以養(yǎng)老為例特定人群對傳統(tǒng)資源需求發(fā)生變化，對現(xiàn)在居住環(huán)境、居住地段并不是特別滿意，有的地段高的地方市政府、大商場在買，他反而需要大自然環(huán)境、醫(yī)療環(huán)境、涉老設(shè)施需要，我們服務(wù)排在第一位、第二單體軟件和硬件服水平、第三才是地段。三個決策因素發(fā)生變化，沒有必要在卓達(dá)體制下，擠著市中心跟別人擠牌，你花的錢他不一定買單；第四個項目區(qū)位，對于半小時經(jīng)濟圈、半小時交通圈、一小時交通圈我們做詳細(xì)的介紹。

  我們經(jīng)過非常漫長的過程，我想把過程給大家看一下，如果是一個新城僅僅作為養(yǎng)老一定是死城，現(xiàn)在很多項目離城區(qū)十多二十多公里，光做養(yǎng)老300平米，即使存活也是30年以后，前提你能堅持住，面臨長時間的痛苦折磨過程。我們現(xiàn)在怎么辦？第一保證大量土地供應(yīng)，不僅量大，而且限期頂?shù)蒙?，另外要做全產(chǎn)業(yè)，以大健康和大旅游為驅(qū)動，因為旅游行業(yè)將近20年保持13%增速，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國經(jīng)濟的增速，未來15%的數(shù)字往上走，大家從小長假、小長假可以看到，鼓勵大家消費，消費平臺就是旅游。大健康不用說了，大家要養(yǎng)成健康管理的習(xí)慣，不光是知識更是習(xí)慣，以它為驅(qū)動，為養(yǎng)老服務(wù)為核心的卓達(dá)養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式。這兩個為養(yǎng)老提供大的基礎(chǔ)配套，除了它之外還有別的產(chǎn)業(yè)，一定是其他產(chǎn)業(yè)我重要組成部分。

  這是我們總體定位，具體到養(yǎng)老社區(qū)做什么？其實很精煉一句話，居家、社區(qū)、機構(gòu)三位一體的全齡化親情養(yǎng)老智慧社區(qū)，智慧社區(qū)最近三個月才加進去，因為我們面臨變化太快的時代，云平臺、車聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)，不光思維模式變遷，更是生產(chǎn)工具變遷，生產(chǎn)工具發(fā)生變化你的成本構(gòu)成、分?jǐn)偨Y(jié)構(gòu)都要慎重考慮，如果不考慮這些、不及時應(yīng)用，整個行業(yè)競爭力就會下降，而且還有你的服務(wù)品質(zhì)。當(dāng)初有一些機構(gòu)提出零干擾服務(wù)，零干擾服務(wù)最好辦法就是互聯(lián)網(wǎng)，輕點一下不求人，如果做到這一點智慧社區(qū)實現(xiàn)了。智慧社區(qū)起點是健康管理，而后是智慧社區(qū)。

  這是我們對于電商平臺也就是物聯(lián)網(wǎng)體系搭建的架構(gòu)，這里邊居家、社區(qū)、機構(gòu)，這是我們初期的機構(gòu)模型，已經(jīng)開始做了。因為我們在石家莊掌握20萬人自有社區(qū)的管理，把石家莊作為樣板，以健康為導(dǎo)入，今天跟藍(lán)卡簽訂協(xié)議，實際我們借助藍(lán)卡的專業(yè)力量，利用我們服務(wù)平臺把服務(wù)提升上去。前一段時間我關(guān)注微信“順風(fēng)黑客”，傳統(tǒng)我們用100平米解決商業(yè)銷售額度，在黑客模式之下用5平米可以解決，另外95平米可以死掉。這一些大公司遇到問題充分驗證這個判斷，而且更可怕繼續(xù)要發(fā)展。今天在這里談，不知道明天早上有哪些公司進行私底下或者公開重組。養(yǎng)老一定關(guān)注行業(yè)大趨勢，要把物聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來。

  我們在十天以前正式和北京中關(guān)村物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟達(dá)成戰(zhàn)略合作，全方位進行云平臺使用和終端可穿戴產(chǎn)品的開發(fā)等，充分利用潮流性、也是最先進、最實用工具平臺把養(yǎng)老問題解決好。傳統(tǒng)模式不是不行，而是一定存在問題。這是我們標(biāo)準(zhǔn)化體系一共26項，已經(jīng)非常清晰呈現(xiàn)出來。

  剛才涉及到單體的項目居家、社區(qū)、機構(gòu)為一體全齡親情化智慧社區(qū)，云平臺、互聯(lián)網(wǎng)思維下一定推動出去連鎖經(jīng)營，不光為了快速占領(lǐng)市場、不光為了提供全面服務(wù)，還有我們老人65歲以后，如果我們健康干預(yù)理念成功，他將有20年的健康時間，健康狀態(tài)醫(yī)療只是保障手段，文化活動、交往、被社會認(rèn)同才是他生活主旋律，這個時間什么因素最重要？就是大健康、大旅游，我們必須推動連鎖式經(jīng)營模式，讓老人活動起來、交往起來，讓他在一個體系完全動起來，找到自己年輕的感覺，而且相對年輕人而言老人是專業(yè)的驢友，所以我們要向他提供消費的機會、提供內(nèi)容。

  為什么我說卓達(dá)集團在空間上形成自己獨到體系？三個緯度區(qū)域15—28度，我們現(xiàn)在如果15—28度的時候，生態(tài)環(huán)境再惡劣的環(huán)境、再惡劣的區(qū)域溫濕度都是區(qū)域在個時段最好的，15—28度確實人類感覺最舒適的溫度。按照這個細(xì)分我們選取四個項目作為分析，哈爾濱、北京、安徽、海南。這都是實體項目提供數(shù)據(jù)，進行表格的分析，北緯45度哈爾濱6、7、8是最舒服的，但是哈爾濱城市把冬季冰雪資源開發(fā)出來，哈爾濱有能力把旅游時間拉長，如果拉長兩個月12月和1月，或者1、2月，會達(dá)到5—6個月，姑且定3個月。北京是5月和9月，上海、合肥、池州、南京，這是三亞、海南的分析。四個區(qū)域的項目大家可以看綠色，從1月份到12月份總有一個卓達(dá)項目在舒適的時候提供，在自然環(huán)境生態(tài)占領(lǐng)上已經(jīng)形成完整體系，我建議今后我們分時度假體系考慮哪個緯度多長時間我們要選取。這里邊背后還有特制的旅游資源。比如我們在黃山、九華山開發(fā)區(qū)完成大的一級開發(fā)。

  在九華山它有78座，原來是99座，能用78座寺廟，我跟藏學(xué)大師進行溝通，通過禪學(xué)院辦禪學(xué)班，一期三四十個人，信了佛教如果不多捐錢花不了多少，一去十多天，但是條件非常艱苦。這些老人很快樂，而且樂于此道，我們就會在新開發(fā)項目里做一些以禪修為主題的精品酒店、主題公園甚至專門做道場。我們操作模式把佛教元素親民化，不會感覺進來之后到晚上不敢進來。在九江(能人禪寺)就是按照我們理念建的，好多居室到那里去，它做的并不是特別精致，但是思路非常到位的。

  下面是我們卓達(dá)現(xiàn)在31個項目已經(jīng)完成布局，整個都在中國中部和東南部。紅色是已經(jīng)動工的，一二三產(chǎn)聯(lián)動，因為既然說是服務(wù)業(yè)、既然是全行業(yè)提升生活品質(zhì)，不能光互聯(lián)網(wǎng)、云平臺、中間還有食品安全。我們沒有什么太高的要求，首先吃的放心，到飯店真不知道這口吃的什么，從哪里？我們自己有基地，我現(xiàn)在享受公司配送的大米，進入我們體系里邊包括農(nóng)業(yè)全國進行分布，二產(chǎn)式新材、三產(chǎn)大旅游、大健康和突出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。這是我們對于分時度假、連鎖經(jīng)營考慮。

  所以承辦這次會議之前，特別需要找到一個指導(dǎo)機構(gòu)、找到娘家人隨時給我們把脈。為什么把卓達(dá)大的區(qū)位給大家講出來？我研究整個行業(yè)發(fā)現(xiàn)，幾乎沒有什么不和養(yǎng)老相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，而要做好這個行業(yè)，一定整合行業(yè)內(nèi)頂尖專業(yè)機構(gòu)、或者配套專業(yè)機構(gòu)大家一起做。上次在北京論壇講什么最重要？我說新時代平臺很重要，平臺回答系統(tǒng)、往哪個方向走、需要哪些資源整合在一起？第二就是商務(wù)模式，沒有任何企業(yè)在現(xiàn)有系統(tǒng)自己做好，一定多個專業(yè)一起組合，建立互惠互利、共同發(fā)展的商務(wù)模式。

  今天利用這個論壇，跟業(yè)內(nèi)各位同仁講，如果對卓達(dá)平臺感興趣大家一起做，如果有平臺需要卓達(dá)參與可以聯(lián)系。這是我們做的一些包括服務(wù)理念的分析大概八項，比較虛，我從實里邊虛出來的。這是我匯報的整體情況，謝謝大家！