朱中一：房地產市場走勢與老年住區(qū)的發(fā)展

中國房地產業(yè)協(xié)會名譽副會長、中房協(xié)老年住區(qū)委員會主任朱中一在會上講話

  剛才郭教授講的比較細我，這個規(guī)范又是新的、我們要開始實施的規(guī)范，講細很有必要。我在這里主要講一些觀點，對房地產走勢大家心理都很明白，今年以來進入調整期，目前來說講的通俗一點是下行的態(tài)勢，而老年住區(qū)大家興趣比較大，市場前景比較寬，是一個向上的態(tài)勢。這兩個問題怎么樣理性看、客觀來看？我主要從觀點上講幾個看法。

  關于房地產市場走勢方面我想講四個基本觀點：

  1、房地產經過十幾年快速發(fā)展以后，確實進入了調整期，這個基本上在學術界認可了，這個調整期怎么表述？有一些專家講是拐點或者崩盤了，坦率地我不贊成這個說法。今年3、4月份也參加有關部委研討會，當時在研討會上包括國家綜合部門提出，實際去年下半年提出來我們國民經濟進入疊加，國民經濟增速換擋期、經濟調整的鎮(zhèn)痛期、前期政策制定消化期，我考慮房地產行業(yè)實際情況我也提出三期：房地產增速的換擋期、房地產結構調整期、房地產政策的完善期。

  我上次提出來之后，基本上到會專家都認可，在協(xié)會換屆報告里頭也是這么表述，后來齊部長在換屆報告怎么認識當前房地產所謂階段特征也是這么表述的。因為我們增速經過十幾年快速發(fā)展以后，一方面供求關系發(fā)生變化增速要放緩，另外基數(shù)大自然而然增速放緩，就像國民經濟增速原來10%到7.5%，到十三五可能6—7%，增速放緩是正常的，不能因為增速放緩就說拐點、崩盤不合適。

  在結構調整期里頭，對我們來說既有機遇又有挑戰(zhàn)，我們住宅產業(yè)這一塊相對來說，因為正處在換擋，但是新型業(yè)態(tài)包括老年住區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)機遇大于挑戰(zhàn)，另外對于過剩產業(yè)屬于前期政策消化期，對于我們來說由于中長期制度很多沒有完善，所以屬于政策完善期。另外從轉型調整角度是品質提升期。這是第一個觀點，怎么樣認識我們行業(yè)現(xiàn)在所處的階段，我認為市場是三期疊加，如果作為行業(yè)是四期疊加的問題。

  2、目前市場總的來說進入調整期，但是我們國家差異性很大，這種情況下邊我們仍然要堅持分類調控的思路，包括一線城市有些限購政策要執(zhí)行，到二三線城市限購政策可能逐步逐步放開。但是從中長期來說，用于我們城鎮(zhèn)化雖然名義上達到53%，實際上我們沒有到40%，所以我們城鎮(zhèn)化比較好的發(fā)展前景，所以房地產從中長期來說還是有很大的發(fā)展空間，所以崩盤觀點認為不成立就是這個道理。

  3、當前即使市場調整期也是改革的窗口期。這是我最近通過新華社發(fā)表一篇文章，那篇文章6月3號新華網有的，中房網也發(fā)了，市場上聲音也很雜，限購政策退出就是救市，十八屆三中全會并沒有“限購、限價”詞，三中全會就是更好發(fā)揮政府和市場作用，限購、限價措施自然要退出這是遲早的問題，更多將來發(fā)揮市場作用，但是為了讓市場發(fā)揮作用同時，必須更好發(fā)揮政府作用。政府怎么發(fā)揮作用？就是建立市場機制、建立市場規(guī)則、加強市場監(jiān)管包括中長期制度、包括不動產登記、房地產稅起草問題，住房信息聯(lián)網、房地產稅出臺，一般人不會投機了。

  4、考慮到房地產業(yè)一頭連著經濟、一頭連著民生，既要防止穩(wěn)增長對房地產過度依賴，又要防止房地產較快下滑傷害，我提出建議對首套住房支持，甚至符合獨生子女二胎政策也要支持，國家支持的政策都應該支持。

  由于時間關系我觀點就不展開，我的觀點在新華網、中房網都有的。5月6號新華網發(fā)表文章“房地產調控應直面市場調控契機”，我想里頭觀點講的比較清楚，大家有興趣可以看一下，我當時不太同意拐點、崩盤觀點，我經常舉一個數(shù)字，如果把今年前幾個月數(shù)字和去年比肯定下降比較快，但是如果跟2012、2011、2010年比數(shù)字都是上升的，比如商品住宅的銷售面積，2014年跟2013年同比下降8.6%，但是2011年同比增長9.7%，跟2010年同比增長16.1%。所以媒體有些宣傳包括國家統(tǒng)計局分析數(shù)據(jù)的時候，怎么樣用數(shù)字說話？客觀分析不對，基本用數(shù)據(jù)說話。

  對于老年住區(qū)發(fā)展問題，我有一篇文章上邊有的，房地產企業(yè)如何進入養(yǎng)老產業(yè)？那篇文章更多借鑒民政部各方面領導的觀點、還有一些專家的觀點，還有企業(yè)的觀點，我實際根據(jù)我的理解綜合起來。我現(xiàn)在想講四觀點：

  1、搞老年住區(qū)開發(fā)建設和運營管理，既要關心政策的支持，同時更要關注理性的對待。政策總的來說從中央層面給了大政策，但是具體落地，客觀地講按照35號文件，自己判斷可能快，即使落地是不是符合我們大家胃口？更有實際操作的難點。

  2、我們搞養(yǎng)老地產也好、搞養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)運營也好，一定要把運營管理和服務觀念貫穿始終，因為我們講養(yǎng)老地產也好，老年人更想買的是養(yǎng)老服務，我們養(yǎng)老地產更多關心不光設計，從規(guī)劃、策劃也好，運營管理是最核心的，所以這個理念一定貫穿始終，如果沒有把運營和管理服務貫穿始終，就是我們商品房開發(fā)買賣了。

  3、雖然我們政策前景、市場前景是好的，但是我們一定要細分市場來客觀對待，我認為這一條這是我想重點講一下的，比如我們現(xiàn)在講的兩億人是老年人，但是咱們仔細分析一下，兩億老年里頭其中一億多可能是農村老人，農村老人肯定不在養(yǎng)老住區(qū)范圍，兩億老年里頭三分之二屬于中低收入的，那就是三分之一收入可以的。你把這個蛋糕再切開，另外我們養(yǎng)老提倡居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構服務為支撐，起碼90%居家養(yǎng)老、社區(qū)服務，真正機構養(yǎng)老、異地養(yǎng)老老人多少，你一切開以后就知道我們做養(yǎng)老地產怎么做？

  從社會角度更應該關注面廣量大的機構養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老，所以我非常欣賞國務院35號文件，任務落實首先講到社區(qū)養(yǎng)老怎么配套養(yǎng)老設施，然后講居家養(yǎng)老怎么搞智能化服務，只是面對絕大多數(shù)或者95%群體，這些整個社會都要關注?，F(xiàn)在我們開發(fā)的社區(qū)包括現(xiàn)在在的社區(qū)，實際以居家養(yǎng)老、社區(qū)服務、機構服務為綜合一體的養(yǎng)老，這種情況下體量大一點可以考慮的，隨著越來越理性以后，可能在規(guī)模問題上、檔次問題上還需要探索研究，包括國土資源部出臺的《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》，對養(yǎng)老服務設施面積、界定都有，包括郭老師講的特大型規(guī)模也就是5003床位，一般國家500床位都屬于特大型，我們對于規(guī)模、檔次的問題要客觀看待。我們這個社區(qū)帶有綜合性，今后新的社區(qū)要考慮國家政策問題。

  4、為了推進養(yǎng)老住區(qū)的建設，我們老年產業(yè)協(xié)會推進宜居養(yǎng)老住區(qū)試點和示范工程，等一下童會長專門講這個事情。

  由于時間問題我就講這么多，謝謝大家！