森正志：日本長期優(yōu)良住宅評定及案例介紹

??中房網(wǎng)訊 2015年10月31日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的第七屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在天津召開，論壇以互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)為主題，探討互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的思維、動力、價值將產(chǎn)生如何深刻的影響，推動房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)一步有機(jī)融合，分享互聯(lián)網(wǎng)和信息經(jīng)濟(jì)帶來的成果。
　　在11月1日標(biāo)準(zhǔn)院承辦的BIM與產(chǎn)業(yè)化分論壇上，業(yè)內(nèi)知名專家與國內(nèi)知名地產(chǎn)商高層共聚一堂，以《建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化演進(jìn)中的百年住宅建設(shè)實踐》為主題，圍繞百年住宅技術(shù)研發(fā)與實踐展開，深入探討適合我國國情的住宅產(chǎn)業(yè)化新技術(shù)、新模式，探索我 國新型建筑工業(yè)化技術(shù)體系，全面提升住宅建設(shè)自主發(fā)展能力，實現(xiàn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級。會上，日本建筑中心國際部部長森正志針對《日本長期優(yōu)良住宅評定及案例介紹》發(fā)表主題演講，以下為演講實錄：

日本建筑中心國際部部長 森正志

　　森正志：大家好，我是日本建筑中心的森正志，今天能夠為中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇請到這里和大家做交流我非常高興，日本建筑中心是接受日本國土交通省的指定和認(rèn)定，對建筑物進(jìn)行技術(shù)的評定和審查的民間團(tuán)體，作為日中建協(xié)的單位，我們和中國企業(yè)有近30年的經(jīng)驗交流，能夠在這樣的一個機(jī)會里面能夠和大家做交流，是非常高興的一件事。

??剛才劉總對于中國的百年住宅一系列體系和實踐做了一些介紹，非常感謝，從我來說，我要對日本住宅的長壽化以及推廣措施，也就是長期優(yōu)良住宅體系與現(xiàn)狀做一個簡單的介紹。

??我先對長期優(yōu)良住宅的背景和制度宗旨做一個介紹：

??從圖上可以看出日本的住宅壽命不是很長，從2000年以后，像人口減少、家庭也減少引發(fā)了這樣的一個社會，那么，日本政府也意識到了我們現(xiàn)在“拆了重建”的時代，要怎么想到怎么延長使用壽命的問題。使住房使用受命延長有很多的好處，首先是經(jīng)濟(jì)上的益處，還有減少大量的廢棄物還有節(jié)能環(huán)保的好處，如果要想延長住房的使用壽命，我們要怎么做？要從長遠(yuǎn)的觀點建造優(yōu)質(zhì)住房，就會如圖中所示對住房提高他的一個品質(zhì)。

??還有就是要做一個有計劃的維修、管理工作，還有就是我一眼可能看不出來，但是我要對住宅的性能做一個備份，還有對現(xiàn)有的住宅如何進(jìn)行一個流通采取的各種措施。

??對于這種長期優(yōu)良住宅，他的支援政策我做一個簡單的介紹：

??對于日本長壽命的住宅，日本國土交通省與民間組織共同制定了一系列的法律，達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)之后就認(rèn)定為長期優(yōu)良住宅。如果是獲得了長期優(yōu)良住宅的住宅會獲得融資等優(yōu)惠政策。

??大家可以看到這個表，這個是長期優(yōu)良住宅的一些基準(zhǔn)，從抗震方面有一個安全性和耐久性，還有將來維修管理的方面性，還有這個住宅長時間使用，對于老年人的對策，最后還會有一些節(jié)能的對策。

??另外，還會對住房的歷史進(jìn)行記錄，還有對現(xiàn)有住房流通市場進(jìn)行整頓。

??我對關(guān)于長期優(yōu)良住宅從長壽命的技術(shù)做一個簡單的介紹：

??我這次舉的這個例子是長谷工，這個是他們五年前提出的技術(shù)體驗，就像這個PPT里面顯示的，長谷工對于住宅的耐久性和抗震性，怎么讓客戶更容易買這個住宅，還有將來的維修、管理方面的性能都做了一些工作。

??就像這個圖中所顯示的他對主體結(jié)構(gòu)會使用減少混凝土開裂，減少因為溫度變化而開裂的現(xiàn)象，對外圍結(jié)構(gòu)會使用ALC板，他比較容易更換，有在地震情況下隨著主體結(jié)構(gòu)變形而變形的特性。

??關(guān)于維修管理，他們把排水立管設(shè)置在住宅外，并且對接口閥門的連接做一些工夫，更換的時間短，并且更換更容易。然后也會對住宅的地板做技術(shù)上的改進(jìn)，并且還會用隔墻，就是可動的收納式的隔墻，讓他很容易改變房子里面房型。這個對家庭如果孩子長大，住的人口減少了，對將來生活方式的改變都是比較好的措施。

??長谷工公司對維修管理還有住宅的定期檢查也是有一些舉措的，那么長谷工有自己獨特的售后服務(wù)，有施工人員、結(jié)果人員來解決，還有他們定期的檢查，對于其他一些住宅實際上各個公司都有自己的一套維修管理的計劃和定期檢查的計劃。

??下面針對長期優(yōu)良住宅建造和認(rèn)定的實績做一些簡單介紹：

??總體來說實際上對于獨戶住宅我們認(rèn)定比較多，但是對于集合住宅相對比較少。這個制度從2009年6月份開始運(yùn)行，其中集合住宅一年當(dāng)中大概有11萬—12萬，占了四分之一左右，集合住宅一年當(dāng)中大概有兩三千的用戶，我們統(tǒng)計了一下，去年總的住房是61萬多套，其中獨戶住宅是60萬套，集合住宅就是16000多套，集合住宅占的比例比較小。其中的理由就是判斷性能不得不使柱子加粗，窗戶減少，住戶就認(rèn)為住起來不是特別舒服，所以不太喜歡，另外就是日本住戶會認(rèn)為日本對于抗震性能比較有安心感，不用進(jìn)行長期優(yōu)良住宅的認(rèn)定，抗震性能也沒問題，有這樣的觀念在，所以他們也不愿意去認(rèn)定。

??去年國土技術(shù)政策研究所對于49件優(yōu)良住宅做了調(diào)查，我們對結(jié)果做一個簡單的介紹，從圖中可以看到，從11層等10層，10層以下，還有21層—30層到了三分之一，那么從這個上面可以看出實際每一層占的比例不是特別大，從技術(shù)的特征來看，主要有兩個方面，一個是格震性能和抗震等級2來說，采取的措施都是把柱子加粗或者增加抗震簡易墻，這個分別占到了50%和40%。針對構(gòu)造體的劣化對策，我們的產(chǎn)品降到一定比例，這個措施占到了四分之三左右。

??優(yōu)良住宅主要針對新建建筑的，兩年之前的國土交通省對現(xiàn)有的建筑，也就是舊住宅的改造有了一些措施，兩年前國土交通省為了擴(kuò)大改造市場，還有優(yōu)質(zhì)的舊住宅的流通市場，對于現(xiàn)有的住宅進(jìn)行了長期優(yōu)良住宅的改修的補(bǔ)助。那么要進(jìn)行補(bǔ)貼、補(bǔ)助需要滿足三個條件，第一是圖中所顯示的事先對現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，第二就是對長期優(yōu)良住宅，為了使他成為長期優(yōu)良住宅而進(jìn)行的一些工程，第三就是圖中所示的第四點就是要借助住宅改造的歷史的過程，這個是和新建建筑有一點不太一樣，他比新建建筑的水平稍微有所降低。

??剛才所說的新建建筑提出了三點，其中只有對劣化對策和抗震性能，舊住宅的改造是必須要滿足的，其他一些措施可以進(jìn)行選擇性的進(jìn)行。那么這個理由就是因為舊住宅改造如果和新住宅是一樣的基準(zhǔn)，這樣會產(chǎn)生把舊住宅拆了重建的情況，這個對他們來說非常困難，所以他們把措施降低，滿足必要的劣化對策和抗震性能之外其他根據(jù)情況有所選擇。

??這個表是他們對于有20戶的集合住宅進(jìn)行改造成為長期優(yōu)良住宅的示例，這個住宅可以看到劣化對策和抗震性能是達(dá)到了基本的要求，對于其他的一些外圍護(hù)和節(jié)能做了一些措施。這個也是80戶的集合住宅的例子，里面對劣化對策和抗震性能已經(jīng)達(dá)到了基本的要求，但是為了提高維修管理和更新的性能，所以對排水管進(jìn)行了一些改造和更新的措施。從現(xiàn)有住宅的示例來看，集合住宅數(shù)量不是太多，但是也需要和獨戶住宅一樣推進(jìn)長期優(yōu)良住宅。

??最后我對今后的課題和方向做一個簡單的介紹，上面我們對長期優(yōu)良住宅的制度和實際的現(xiàn)在所做的工作做了一個簡單的介紹，實際上日本已經(jīng)迎來了成熟的社會，這個社會的特點主要是人口、家庭數(shù)量的減少，因此建造長期適用的優(yōu)質(zhì)住宅越來越重要。就像剛才所介紹的制度和技術(shù)，我們要活用制度和技術(shù)擴(kuò)大住房改造市場和二手房市場，使住宅能夠不管是新住宅還是已有住宅能夠確保他必要的性能，這就需要行政和民間共同努力，共同推進(jìn)長期優(yōu)良住宅。

??那么，對于中國來說，就像現(xiàn)在中國實施的百年住宅如果能夠?qū)χ袊≌兴鶇⒖际欠浅s幸的一件事情，以上是我所匯報的內(nèi)容，謝謝大家。