借鑒房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的經(jīng)驗教訓 探索老年住區(qū)開發(fā)建設與運營模式

一、養(yǎng)老地產(chǎn)既是房地產(chǎn)業(yè)的重要業(yè)態(tài)，更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要部分

老年住區(qū)的問題，既有一個解決老年人在哪里住的問題，又有一個采取何種方式養(yǎng)老的問題。因此，老年住區(qū)與養(yǎng)老地產(chǎn)，既是房地產(chǎn)業(yè)的重要業(yè)態(tài)，更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要部分。

家家有老人，人人都要老。從1999年起，中國60歲以上的老人已占到總人數(shù)的10%，標志中國已進入老齡社會。往后的三、四十年，中國的老齡化還在快速的推進。中國的老齡化，由于人口基數(shù)大，老年人的規(guī)模大；再加上長期以來實行的計劃生育政策，使“4.2.1”的家庭結構和空巢化比例快速上升，使傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老遇到了新問題；再加上我國的老人總體上是未富先老，社會的養(yǎng)老保障體制、機制的建立和養(yǎng)老設施的建設又相對滯后，從而使應對老齡化的任務將化為我國日益緊迫和主要的民生問題及社會問題。

為了積極應對中國的人口老齡化問題，國務院在《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》和《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃》中強調，要抓緊構建以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構養(yǎng)老為支撐的養(yǎng)老服務體系。

與此相適應，我們就要積極探索并抓緊構建以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)服務為依托，機構養(yǎng)老為支撐的養(yǎng)老住區(qū)體系。這同樣是一個巨大的系統(tǒng)工程。

居家養(yǎng)老，是中國絕大多數(shù)老人的理念，約占中國老人總數(shù)的八、九成。對居家養(yǎng)老，一是涉及到對原有住區(qū)的適老化改造；包括適合老人使用的廚房、衛(wèi)生間、浴室、設置走廊扶手和無障礙設施等；二是增加生活照料、家政服務、康復護理、醫(yī)療保健、精神慰藉等上門服務的內容。

社區(qū)養(yǎng)老服務是居家養(yǎng)老的重要支撐，具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區(qū)老年人提供服務。這方面，城市應以大的居住小區(qū)和街道為重點，農村要以鄉(xiāng)鎮(zhèn)和大的自然村為基礎，依托相應的組織，建設日間照料和短期托養(yǎng)的養(yǎng)老床位，探索城鄉(xiāng)居民互助養(yǎng)老的新模式。

機構養(yǎng)老，以設施建設為重點，通過設施建設，實現(xiàn)其養(yǎng)老服務功能。這里，既包括由民政部門提供的養(yǎng)老院、老年養(yǎng)護院；又包括今后依靠社會力量舉辦的養(yǎng)老公寓、綜合性的社區(qū)和老年住區(qū)，但不管是民政部門提供的養(yǎng)老院、老年養(yǎng)護院，還是社會力量舉辦的養(yǎng)老公寓和老年住區(qū)等，除必須要考慮老年居住用房外，還同時要考慮建設醫(yī)療保健用房與設施、文化娛樂等公共活動用房與設施，養(yǎng)老管理用房與設施。因此，機構建設的老年住區(qū)的內涵比普通住宅項目的內涵要寬得多；而且，衡量一個老年住區(qū)項目的水準，更多考慮的是養(yǎng)老設施是否配套，養(yǎng)老服務是否到位，能否為失能、半失能老人提供生活照料、康復護理和緊急救援等功能。總之，老年住區(qū)也好，養(yǎng)老地產(chǎn)也好，不僅僅是一個簡單的房地產(chǎn)項目，而是必須要有醫(yī)療康復設施和養(yǎng)老服務等內容的項目，更是養(yǎng)老事業(yè)的重要部分。

二、借鑒房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的經(jīng)驗教訓，探索老年住區(qū)開發(fā)建設與運營的模式

1978年，我國城鎮(zhèn)人均住房面積僅有6.7平方米，住房問題嚴重短缺。為解決好廣大百姓關注的住房問題，我國逐步啟動并不斷深化了住房制度改革，現(xiàn)在城鎮(zhèn)人均住房面積已超過了30平方米，成就舉世矚目，但同時也出現(xiàn)了保障不足，一些地方房價上漲過快等問題。因此，加大保障房住房供給，加強與改善房地產(chǎn)市場調控，不斷完善由政府提供基本保障，由市場提供滿足多層次需求的住房政策與供應體系，仍是當前與今后的重要任務。

如前所說，應對人口老齡化，既是我國當前已經(jīng)面臨，更是今后三、四十年日趨嚴重的問題。要逐步構建并完善以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)服務為依托、機構養(yǎng)老為支撐的老年住區(qū)體系，也是一項巨大的系統(tǒng)工程。要解決好這個問題，我認為很有必要借鑒房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的經(jīng)驗教訓。

可借鑒的第一點是，對困難群體實施養(yǎng)老保障，是政府的責任，政府必須加強；但限于目前的財力，政府近期只能提供基本保障。由政府提供的養(yǎng)老院、養(yǎng)護院、日間照料中心等，只能優(yōu)先保障孤老優(yōu)扶對象及中低收入的高齡、獨居、失能老人；對多數(shù)的老人只能由社區(qū)提供的日間照料中心、托老所、老年人活動中心等提供基本的服務，如同在住房保障方面，政府近期主要是對低收入者和中等偏低收入者提供廉租房、公共租賃房為主的基本住房保障，保障房的面積不大，但功能全，實現(xiàn)其基本保障。

可借鑒的第二點是，養(yǎng)老體系建設應充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用。如同中國城鎮(zhèn)居民的住房，多數(shù)家庭主要是通過在市場購買和租賃兩種方式解決的。無論是居家養(yǎng)老、社會養(yǎng)老、還是機構養(yǎng)老、凡是能通過市場解決的，盡量要發(fā)揮市場的作用，為各類服務主體營造平等參與、公平競爭的環(huán)境，實現(xiàn)社會養(yǎng)老服務的可持續(xù)發(fā)展。這方面，也正是我們的一些房地產(chǎn)企業(yè)可以參與的。按照國務院辦公廳印發(fā)的“十二五”社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃，縣級以上城市至少要建有一處以收養(yǎng)失能、半失能老年人為主的老年養(yǎng)護設施；新建小區(qū)要統(tǒng)籌規(guī)劃，將養(yǎng)老服務設施建設納入公建配套實施方案；鼓勵通過整合、轉換或轉變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、企業(yè)、農村集體閑置房屋以及各類公辦培訓中心、活動中心、療養(yǎng)院、小旅館、小招待等設施資源改造用于養(yǎng)老服務；通過用地保障、信貸支持，補助貼息和政府采購等多種形式，積極引導和鼓勵企業(yè)參與養(yǎng)老服務設施的建設、運行和管理；鼓勵社會辦養(yǎng)老機構收養(yǎng)政府供養(yǎng)對象，共享資源，共擔責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可結合自身實際，開發(fā)建設與居家養(yǎng)老，社會服務相適應的代際親情小區(qū)，或在新建小區(qū)中增加養(yǎng)老服務設施；也可開發(fā)建設機構護理型的養(yǎng)老院、護理院和老年公寓；還可在旅游度假區(qū)開發(fā)休閑養(yǎng)老型社區(qū)。

可借鑒的第三點是，對機構養(yǎng)老設施的建設，政府一定要制定規(guī)劃，企業(yè)一定要做好市場調查。如同在住房建設方面，政府強調要加強對個人住房信息的掌握，在此基礎上，要組織編制住房建設規(guī)劃與年度住房計劃，并保證土地的供應等。而企業(yè)必須要做好市場的需求調查，這樣才能保證總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定，使老年住區(qū)的建設平穩(wěn)健康發(fā)展。

可借鑒的第四點是，養(yǎng)老機構設施的開發(fā)建設與運營管理最好分離，如同持有型商業(yè)地產(chǎn)，最好委托專業(yè)化運營團隊來實施運營管理一樣。而且，機構養(yǎng)老設施中，還包括了醫(yī)療康復與生活照顧等內容，遠比商業(yè)地產(chǎn)復雜，所以更要有專門的人才與專業(yè)的運營管理經(jīng)驗。

三、我們協(xié)會老年住區(qū)委員會近兩年要抓的幾項主要工作

為了應對人口的老齡化問題，經(jīng)住建部和民政部批準，我協(xié)會在去年11月正式成立了老年住區(qū)委員會。根據(jù)住建部和民政部核準的業(yè)務范圍，我老年住區(qū)委員會近兩年要抓的幾項主要工作是：

一是借鑒境外開發(fā)建設老年住區(qū)的標準、規(guī)范和經(jīng)驗，協(xié)助政府和行業(yè)主管部門提出建設老年住區(qū)的標準。如最近，我們正協(xié)助哈爾濱工業(yè)大學牽頭的課題組，對部下達的“養(yǎng)老設施建設設計規(guī)范”在進行論證，爭取盡快報部送審并發(fā)布。

二是結合我協(xié)會和中國房地產(chǎn)研究會報部批準的“復合型老年住區(qū)的開發(fā)運營模式”和“老年住區(qū)市場化及政策研究”兩個課題，對老年住區(qū)的開發(fā)模式進行比較研究；并結合兩個課題，在一些項目中進行實證研究。我們歡迎有關單位將正在考慮的老年住區(qū)建設項目與我們的課題研究結合起來，我們也希望將研究成果運用到實際的項目中去。

三是抓好人才培訓，組織經(jīng)驗交流。包括借鑒境內外的先進理念和成功經(jīng)驗，編一些教材、組織一些人才培訓與經(jīng)驗交流，對有關單位與項目提出一些指導性的途徑。

四是會同有關單位爭取政府在信貸、投資、稅收、土地、醫(yī)療等方面的支持；同時關注北京等一些城市在“十二五”規(guī)劃中已提到的計劃推進以房養(yǎng)老、房屋置換的進展情況。

面對迅速擴大的養(yǎng)老壓力，我們在政策制度、標準規(guī)范、人才培養(yǎng)、項目示范等方面都缺乏必要的準備，但我們愿意在近兩年內，與大家一起積極探索，以便為今后養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展做好必要的準備。