美國太陽城開發(fā)模式和CCRC精細(xì)化管理

美國的太陽城開發(fā)模式和CCRC精細(xì)化管理服務(wù)，我們認(rèn)為是兩種比較典型的美國的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式，我們希望對兩種美國模式的研究和中國國情的對比，能夠找到適合中國發(fā)展的方式。美國的太陽城特點(diǎn)是開發(fā)規(guī)模很大，有精準(zhǔn)的客戶定位和產(chǎn)品定位，CCRC是持續(xù)的精細(xì)化管理和服務(wù)，跟太陽城的內(nèi)涵，所提供的服務(wù)內(nèi)容有很大的差別。中國如果進(jìn)行社會化養(yǎng)老，在座的有社會責(zé)任感的開發(fā)企業(yè)參與是很重要的一點(diǎn)，我們?nèi)绾谓Y(jié)合國情借鑒國外的方式。

第一部分：美國太陽城的開發(fā)模式

這張圖片很多人都見過，是比較有代表性美國太陽城的圖片，太陽城是始建于1960年，到現(xiàn)在已經(jīng)有50年以上的歷史了，最早法院是美國亞利桑那州鳳凰城，開發(fā)商是Del Webb?，F(xiàn)在中國已經(jīng)有很多項(xiàng)目都在借鑒美國的太陽城，包括明天要去看的卓達(dá)太陽城，美國太陽城這種模式應(yīng)該對中國已經(jīng)產(chǎn)生了一定的影響，美國現(xiàn)在有很多太陽城，在西海岸、東海岸、南部等等，包括亞利桑那州、加利福尼亞州都有很多的太陽城，我們對美國十幾個太陽城做了一些數(shù)據(jù)的整理和分析。我們看到美國的太陽城實(shí)際上從規(guī)模上來講應(yīng)該分為兩大類：一是最早的1960年開始建設(shè)的在鳳凰城的太陽城，鳳凰城有兩個太陽城，一個是SUNCITY，占地約8.9英畝，長寬南北長度7盈利，東西寬2.75盈利，總數(shù)44000多人。這個太陽城最大的特點(diǎn)規(guī)模大、配套全，有7個康娛中心，7個18洞高爾夫球場，有402個床位等等。西部太陽城是18年以后，在太陽城竣工這年開始建設(shè)的，到1998年人數(shù)是31000人，跟第一個太陽城同樣的特點(diǎn)規(guī)模大、配套完善，也有297床的醫(yī)院，也有表演藝術(shù)中心等等。除了這類的太陽城以外，我們發(fā)現(xiàn)大量的其他的太陽城實(shí)際上規(guī)模也就是幾千人、1萬人左右，基本配套沒有那么全，只有一到兩個康樂中心，幾個俱樂部，配備1—2個高爾夫球場。我們有很多朋友，有的人都去美國看過各種各樣的太陽城，我覺得現(xiàn)在我們對太陽城的理解不一定是完整的，實(shí)際上這種大規(guī)模的太陽城和快速復(fù)制的牧場太陽城是不同的，我們對主要的可復(fù)制的類型總結(jié)了幾個特征。

1、都是在郊區(qū)低密度，占地大、容積率低；

2、住宅用地屬房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)，依靠銷售產(chǎn)權(quán)房屋回款；

3、低層建筑。建筑形態(tài)多為單層、獨(dú)棟或雙拼為主；

4、售價低。售價約為市內(nèi)房價的1/3。

5、目標(biāo)客群：活躍健康老人。必須55歲以上老人才能購買入住，18歲以下的青少年和小孩兒可以來，但是一年不能超過三個月。

6、配套設(shè)施以會所和運(yùn)動場地為主。專為老人設(shè)置運(yùn)動設(shè)施，高爾夫球場、網(wǎng)球場、游泳池等等，

7、一般不自建醫(yī)院和護(hù)理設(shè)施。醫(yī)療和護(hù)理主要依靠所在城鎮(zhèn)的大市政配套。

8、一般都會配建社區(qū)的商業(yè)中心，少區(qū)周邊一般都會有商業(yè)中心，但是不只是為自己小區(qū)服務(wù)，而且還為周邊的社區(qū)提供服務(wù)。

9、兼有旅游渡假功能。鳳凰城的太陽城總?cè)藬?shù)44000人，其中28000人常住，16000人季節(jié)性旅游。

美國太陽城開發(fā)模式對中國的啟發(fā)值得借鑒的方面：

1、住宅立項(xiàng)，依靠銷售迅速回款；中國很多人都在糾結(jié)這個事兒，做養(yǎng)老地產(chǎn)到底是產(chǎn)權(quán)還是使用權(quán)還是會員制，實(shí)際上美國做住宅立項(xiàng)做產(chǎn)權(quán)銷售太陽城是很大的特點(diǎn)。

2、客戶定位精準(zhǔn)，以活躍老人為主要客群，為其進(jìn)行產(chǎn)品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等需求。老人在社區(qū)里面的活動需求跟青年人、兒童都是不一樣的，所以產(chǎn)品比較能夠滿足老人的需求。我們到美國去看到很多老人在一起活動，都非常的開心，也沒有青年人打造，所以他有特殊的客戶定位。

3、不設(shè)醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，降低了前期投入成本，提高了資金使用效率，降低了開發(fā)風(fēng)險。這是我們可以借鑒的地方，但是也得思考是否適合中國國情。

4、在市場和產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟時，可與分時獨(dú)家管理公司緊密合作，在項(xiàng)目開始時便實(shí)現(xiàn)訂單生產(chǎn)。

不適合國情的問題：

1、人多地少不合適大量低密度，單層的單體建筑，應(yīng)以多層、小高體為主。

2、中國的公共醫(yī)療資源匱乏，如社區(qū)內(nèi)不能提供一定的醫(yī)療、護(hù)理配套、市政配套的公共資源又跟不上，就會影響老人的入住選擇。中國的老人和子女，選擇老年住區(qū)最為關(guān)心的，還是所在社區(qū)能否提供及時、持續(xù)的醫(yī)療、護(hù)理?xiàng)l件。

第二部分：CCRC精細(xì)化管理服務(wù)

CCRC的概念：持續(xù)照料退休社區(qū)，在美國有專門的認(rèn)證，有專門的證書。對老人實(shí)際上有很多分類，一般按照老人的生理年齡、健康狀況簡單來講分三類。一是健康活躍老人；二是半護(hù)理需要照料的老人；三是需要全護(hù)理的老人。

CCRC的定義是為各類老人都能提供相應(yīng)的居住產(chǎn)品，以滿足老人在不同生理年齡階段，對居住和配套服務(wù)的不同要求，老人不需要搬家就可以在社區(qū)中安享晚年的綜合社區(qū)。

細(xì)分的產(chǎn)品可能只能提供一部分給老人一個階段的居住產(chǎn)品和服務(wù)配套，但是CCRC老人退休以后到了這個社區(qū)，一直到最后身體狀況越來越差一直到臨終，這個社區(qū)都能提供服務(wù)。有持續(xù)照料老年社區(qū)、生活輔助型社區(qū)、專業(yè)護(hù)理設(shè)施、?？谱o(hù)理(特護(hù))，美國的市場和產(chǎn)品都非常細(xì)分了，中國還剛剛開始。

案例：這是美國某一個社區(qū)，剛才所說的7種類型老人社區(qū)都有標(biāo)識，分別給老人提供什么樣的服務(wù)，適合哪些老人在里面居住，分的非常的精細(xì)。

美國CCRC九大特征：

1、目標(biāo)客群與使用功能復(fù)合。至少不會為一類老人建立空間和配套。

2、戶型平面按照目標(biāo)客群和使用功能不同而變化，如廚房的配置。

3、三類產(chǎn)品配比不同。如Knedal on Hudson 6：1：1。

4、醫(yī)療、護(hù)理配套完善。如緊鄰醫(yī)院社區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療室，每層設(shè)有護(hù)理站(秘書站)等。

5、設(shè)有老人食堂。一般有2個不同標(biāo)準(zhǔn)。

6、不設(shè)大會所，但康娛設(shè)施化整體為零，滿足功能需要，同時節(jié)省不必要的前期的投入。

7、經(jīng)營模式以會員制為主。主要包括兩部分：入門費(fèi)+年費(fèi)。

8、郊區(qū)區(qū)位，但規(guī)劃布局緊湊。管理路線短，服務(wù)快捷，減少無效成本。單體都是五、六層、多層，不像太陽城都是單層、低層、低密度。

9、管理與服務(wù)人員比例高。KENDAL ON HUDSON的比例：1：1。國內(nèi)很多養(yǎng)老項(xiàng)目管理任務(wù)人員比例也非常高，比如說親和源的管理和服務(wù)人員占到了34%的比例，也是非常高的比例。所以，老人入住以后可以得到很好的照料。

美國CCRC開發(fā)模式對中國的啟發(fā)值得借鑒的方面：

1、滿足了老人醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、健康管理、家政服務(wù)等基本需求。

2、在同一社區(qū)中滿足了老人不同生理年齡階段的差異化的養(yǎng)老需求。

3、經(jīng)營方式上多中方式：

1)會員費(fèi)(入門費(fèi))；

2)持有產(chǎn)權(quán)支持品牌擴(kuò)張；

3)年費(fèi)(月費(fèi))日常收益；

4)部分租金回報。

值得注意的方面：

1、配套要求高，前期投入大，資金回籠較慢，尤其是一個沒有品牌的公司，如果開發(fā)CCRC這樣的社區(qū)，老年人或者購房的年輕人能不能相信你這個品牌，能不能給老人提供很好的服務(wù)，直接關(guān)系到你的會員卡，你的入門費(fèi)能不能收得上來。我們知道會員也是這樣一種模式，下午華總會詳細(xì)介紹，親和源本身也經(jīng)歷了這樣一個過程。

2、會員制經(jīng)營方式的支撐，品牌信任度。

3、會員制存在經(jīng)營管理和監(jiān)管不善帶來的風(fēng)險。

第三部分：中國：復(fù)合型老年住區(qū)開發(fā)

1、居住人群的復(fù)合

在中國現(xiàn)在目前比較粗放的市場的環(huán)境當(dāng)中，因?yàn)槲覀儾豢赡芟衩绹粯蛹?xì)分服務(wù)，目前這個階段可能不需要那么細(xì)分。第二中國的傳統(tǒng)概念還是希望老人三代能夠在一起，不能同堂，最好在一個小區(qū)，也希望人群是復(fù)合的，老人希望能夠看到小孩兒。另外，老人現(xiàn)在住進(jìn)去，當(dāng)時50多歲變成60多歲，70多歲，從健康老人變成半護(hù)理、全護(hù)理，這個社區(qū)里的老人自然會發(fā)生這種變化，人群也是復(fù)合人群。

2、服務(wù)功能的復(fù)合

不能只是賣房子，開發(fā)企業(yè)的慣性就是蓋房子、賣房子，要真正的轉(zhuǎn)型一定要把剛才講到的6、7類的專業(yè)配套跟上，有很好的隊(duì)伍位老人提供服務(wù)，這樣可持續(xù)發(fā)展。

3、產(chǎn)品形態(tài)的復(fù)合

比如說老少戶、老人專用戶等等，適合不同的居住人群，提供不同的產(chǎn)品。其中很重要的一條，以前我們也經(jīng)常提空間的可變性，我們想如果是老人現(xiàn)在進(jìn)去是55歲，屬于健康活躍老人，過了5年、10年，需要半護(hù)理、全護(hù)理，是否要讓他搬家，讓他挪到另外一個地方呢？有些項(xiàng)目提供了護(hù)理院、社區(qū)醫(yī)院，但是老人不希望搬家，所以從他進(jìn)去是健康老師逐漸年齡增長以后，我們希望這個房子空間是可變的，減少了浪費(fèi)，也減少了安享幸福晚年的騷擾。

4、產(chǎn)業(yè)的復(fù)合

中國現(xiàn)在剛剛開始，我們能不能很好的發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，我覺得很重要的是養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)鏈必須要盡快形成，來支撐養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。比如說老年人的設(shè)施設(shè)備，老年人的生活用品，老年人所需要的服務(wù)，包括團(tuán)隊(duì)，包括很好的管理公司等等。

一個好的產(chǎn)業(yè)鏈的形成應(yīng)該會選擇一些大的城市群，找一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)落地，我們也非常希望能夠在一些主要的核心的城市帶選擇這樣的大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，比如說城市一體化的過程中能夠有一塊兒產(chǎn)業(yè)園區(qū)，能夠帶動很多國外的成熟的養(yǎng)老設(shè)施、設(shè)備、管理公司、教育機(jī)構(gòu)等等能夠入住養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就能夠輻射周邊很快的發(fā)展未來養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，這是很重要的。

5、盈利模式的復(fù)合

剛才我們介紹了兩種方式，一種是產(chǎn)權(quán)銷售模式，一種是會員制的方式，可能還會有其他的盈利模式。開發(fā)企業(yè)在從事養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)之前，一定要做好盈利模式的研究，盡量減少單一的盈利模式，有可能會帶來資金鏈的緊缺。比如說有的項(xiàng)目一開始品牌不夠，可能買會員卡入會的人不多，就必須得銷售一部分，如果你的項(xiàng)目里面有一部分能夠按照住宅立項(xiàng)，那就為將來會員制的方式提供靈活的保障。