薛峰：低密度住宅產(chǎn)品線研究

中國(guó)中建設(shè)計(jì)集團(tuán)總建筑師    薛峰

我們是從設(shè)計(jì)角度，剛才葉總是從管理的角度，可能從設(shè)計(jì)的角度更加具體。這次的研討會(huì)我希望我們覆蓋得更全面一點(diǎn)，從設(shè)計(jì)角度必須落地。從開發(fā)角度可能有管理、有攻關(guān)，我們可能講得偏于技術(shù)一點(diǎn)。

我們把產(chǎn)品線的研究歸成了幾類，首先第一要在土地獲得的時(shí)候，比如我們要把土地獲得之前是哪一個(gè)區(qū)域的規(guī)劃要點(diǎn)要首先分出來(lái)，所以第一類就是土地獲得，不是說我們要去研究公司獲得的方式，而是研究公司拿到地之后，必須要做的規(guī)劃的技術(shù)要點(diǎn)，甚至在沒有規(guī)劃條件的情況下的技術(shù)要點(diǎn)，我們必須要?dú)w納出來(lái)，公司戰(zhàn)略應(yīng)該是像葉總他們公司去討論的，產(chǎn)品類型是我們要定下來(lái)的，很具體的要點(diǎn)、特征都要列出來(lái)。消費(fèi)人群也是要做的，還有很重要的是技術(shù)措施，包括規(guī)劃的技術(shù)措施，還有適用技術(shù)的技術(shù)措施。還有產(chǎn)品價(jià)值估量，要把成本控制住，還有產(chǎn)品價(jià)值要估量清楚，要跟其他專業(yè)或者工種配合起來(lái)。

我們?cè)诋a(chǎn)品類型里分成幾種，快銷產(chǎn)品、蓄值產(chǎn)品、特色產(chǎn)品、附加增值產(chǎn)品。比如綠色技術(shù)、適老技術(shù)都要分清楚。我舉個(gè)例子，土地獲得是這樣來(lái)定的，城市新區(qū)型一類、新區(qū)型二類、中心街坊型住區(qū)、中心綜合型住區(qū)。我拿了一個(gè)邊緣性住區(qū)，我突然想做3.0的容積率，這個(gè)成立不成立？其實(shí)這個(gè)已經(jīng)在土地獲得的時(shí)候就完成了，這種研究是我們?cè)谧隽舜罅康捻?xiàng)目之后，從各個(gè)規(guī)劃條件里總結(jié)出來(lái)，在全國(guó)像這樣的情況應(yīng)該是什么樣的情況。因?yàn)槲覀儼l(fā)現(xiàn)了一個(gè)共性，不管是一類城市、二類城市還是三類城市，規(guī)劃的區(qū)域性定位是差不多的，基本條件也是差不多的。從拿地的時(shí)候，從規(guī)劃角度要定一個(gè)大的原則出來(lái)。

從公司戰(zhàn)略定位，如果討論一個(gè)方案到底是經(jīng)濟(jì)適用批量策略，還是像陳總他們做的是科技支撐策略，像恒大這種就是批量，像MOMA就是做科技支撐類的，還有一類就做高端的。我們根據(jù)這種情況定地區(qū)分類，根據(jù)幾個(gè)大類的城市情況分為幾個(gè)區(qū)域的分類，分類之后最后要定產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)關(guān)系。在適用技術(shù)措施里有規(guī)劃技術(shù)措施、有綠色技術(shù)措施、適用技術(shù)措施和智能技術(shù)措施，從設(shè)計(jì)角度最后會(huì)給一個(gè)建議書，我們能干什么，我們應(yīng)該干什么，對(duì)拿的這個(gè)地塊應(yīng)該怎么來(lái)做，這是從設(shè)計(jì)角度的標(biāo)準(zhǔn)化。

產(chǎn)品價(jià)值估量，分為土地價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、技術(shù)價(jià)值、管理價(jià)值。

前面是說我們?cè)趺慈シ诸?、怎么研究，或者形成我們?cè)O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的建議書。

表一  住宅產(chǎn)品、套型面積、單元套數(shù)之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系

住宅類產(chǎn)品分類與產(chǎn)品特征。從住宅角度分了20種產(chǎn)品的品種，全國(guó)所有的類型我們給分出20個(gè)，從獨(dú)戶到聯(lián)排，到多層的復(fù)合，到6到11層，到12到18層，19到32層，百米以下有多少種有可能的產(chǎn)品，我們?nèi)堪阉诸?，超高層算另外一種。之后我們要找出對(duì)應(yīng)關(guān)系來(lái)，要填空打分制，從里邊擇，要找出產(chǎn)品跟套型、跟單元的套數(shù)之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，打個(gè)比方，我是什么樣的產(chǎn)品類型，一梯是幾戶，這個(gè)幾戶里邊面積的區(qū)間大概是多少，基本上全部能從對(duì)應(yīng)關(guān)系里直接確定下來(lái)，不可能再出現(xiàn)說有的設(shè)計(jì)公司明明出來(lái)很大的戶型或很小的戶型，跟一梯幾戶的關(guān)系對(duì)應(yīng)不上。

消費(fèi)群體分類，我們簡(jiǎn)單的用收入的方式給固定下來(lái)。但最重要的是產(chǎn)品線要找出三個(gè)類型的關(guān)系，有住區(qū)、產(chǎn)品跟消費(fèi)群體之間的關(guān)系。我們把五類住區(qū)容積率的情況、產(chǎn)品類型的情況形成對(duì)應(yīng)關(guān)系。規(guī)劃類型也有一個(gè)表，這個(gè)表主要針對(duì)的是六個(gè)大類，第一是規(guī)劃里面的交通，交通里邊又分車行、步行、入口，對(duì)應(yīng)的容積率情況對(duì)應(yīng)的要點(diǎn)都要列出來(lái)，是什么樣的容積率，基本在哪個(gè)地區(qū)，對(duì)應(yīng)出來(lái)交通的要點(diǎn)，比如人口很多是標(biāo)準(zhǔn)化，要什么樣的容積率就會(huì)有什么樣的入口。還有供電配套，什么樣的容積率、什么樣的類型供電配套基本是一致的，從市場(chǎng)的角度、從國(guó)家的角度，配多大的會(huì)所、配多少的商業(yè)、配多少商業(yè)街，跟交通路網(wǎng)和區(qū)域都是有關(guān)系的，有容量關(guān)系。

再有一點(diǎn)是空間布局，什么樣的容積率只有幾類空間布局的方法。舉個(gè)例子，3.0的容積率，自然就是高層高密度的。1.5的容積率，是低密度的，還有一種情況是高層低密度。

還有適老技術(shù)，現(xiàn)在適老技術(shù)到底有多少，一般是室內(nèi)的，居住環(huán)境里面、居住的室外空間里還有很多，都要列出來(lái)。比如住博會(huì)的明日之家，主題就是“綠色適老”，實(shí)際上主題應(yīng)該叫“適老”，一開始給我們強(qiáng)調(diào)的是戶內(nèi)空間，但是我們這次在做說明的時(shí)候，特地把戶外空間給列了進(jìn)去，戶外空間從城市走到組團(tuán)，到單元的門口，到上電梯，到你家門口，這個(gè)系列都應(yīng)該是適老的。甚至你從家里出來(lái)，到環(huán)境空間，是不是有無(wú)障礙通道，是不是哪塊有應(yīng)急的，電梯是什么情況，都應(yīng)該有一系列的技術(shù)措施。我們還單列了一個(gè)降噪防擾的技術(shù)體系，也是根據(jù)想做什么類型的產(chǎn)品，都有什么樣的技術(shù)措施，這樣才能形成標(biāo)準(zhǔn)化。

我們下一次討論可能不只是1.5容積率，可能是2.0到2.5的，3.0以上，各自的情況是不相同的。這一次我們自己中建的設(shè)計(jì)體系給的我們現(xiàn)在1.5產(chǎn)品類型的體系，最重要的是我們給出了一些特征，這個(gè)體系的特征到底是什么。如果容積率1.5以下，最重要的是強(qiáng)調(diào)戶外的庭院空間、露臺(tái)空間，類型包括有庭院式的各種獨(dú)戶組合、接地組合、拼爹組合、平臺(tái)型花園洋房、平臺(tái)型獨(dú)戶等等，每年都會(huì)有變化，兩年基本上翻一盤。比如2.0到2.5的情況是什么樣的，3.0到3.5的情況，高層高密度了，應(yīng)該是什么樣的控制要點(diǎn)，可以從設(shè)計(jì)的角度和產(chǎn)品的角度來(lái)說。

這些工作也不是我們自己去做的，我們做不了，我們需要像葉總這樣的公司來(lái)配合。要做很多，然后來(lái)挑，最后確定下來(lái)十個(gè)，不管我們的設(shè)計(jì)公司也好，我們自己的開發(fā)商也好，在此基礎(chǔ)上已經(jīng)過濾了，可能剛才葉總說的最痛苦的就是建庫(kù)、建模，花的力氣也最大，因?yàn)楸仨氁姷綎|西才能起作用。

我可以給大家稍微看一下，有獨(dú)戶型的，甚至還有拆的，就是三層的房子拆成150平米左右的拆分型的，當(dāng)然大家看著是很簡(jiǎn)單，但是實(shí)際上都是從市場(chǎng)上拿來(lái)所有的材料之后拆，拆完了看哪個(gè)好，能賣出去自然就有它的道理，萬(wàn)科有，龍湖也有，但是有的東西都有一定的毛病，我們通過專業(yè)人員把戶型、產(chǎn)品確定下來(lái)。還有一二層疊加的，還有從第二層又推上去，有一個(gè)推拉空間的，但是光說產(chǎn)品沒有用，要把它落地、展示出來(lái)。有各種各樣的，最后我們挑出幾種來(lái)深化。還有花園洋房的，還有類似這種花園洋房拆的，這樣就保證了這個(gè)產(chǎn)品說的時(shí)候是務(wù)實(shí)的，能夠看到東西，但是支持的前提是有大量的市場(chǎng)調(diào)研，要把東西拿上來(lái)，這些東西的意向不是固定的，一兩年就要換。所以說建模是最困難的，因?yàn)槭莿?dòng)態(tài)的。比如這個(gè)一梯一戶的是萬(wàn)科比較經(jīng)典的。這次住博會(huì)里展示的是小戶型，同時(shí)還有適老，我們這次做完了，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)研是有的，因?yàn)?0平米小三房，70平米特別小的小功能三房，這在將來(lái)很有可能是非常好的狀態(tài)。

從設(shè)計(jì)角度要更加落地，如果不落地就只是一個(gè)概念。從設(shè)計(jì)的角度必須首先是規(guī)劃，從技術(shù)要點(diǎn)上是怎么做的，從產(chǎn)品的估值跟升值上是怎么做的，還有一點(diǎn)是大量在基礎(chǔ)資料積累的情況下，要把它落地是怎么做的。最后我們列那個(gè)表的目的是非常明確的，你拿了什么地，就挑什么樣的東西。這兩年你可能這么挑，下兩年又換了一波，但是基礎(chǔ)的東西每?jī)赡甓荚趽Q，意向和造型也是跟著時(shí)間是有變化的，最后像葉總他們配的，要變成一個(gè)看得懂的東西。

我用很短的時(shí)間把我們從技術(shù)的角度很具體的怎么去研究，給大家做了一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹，不一定對(duì)，但是可能很具體。今天是個(gè)討論會(huì)，我們我開了很多次技術(shù)研討會(huì)，只是針對(duì)將來(lái)開發(fā)企業(yè)跟設(shè)計(jì)企業(yè)、策劃企業(yè)的技術(shù)補(bǔ)充，目的就是討論實(shí)實(shí)在在的東西、討論實(shí)實(shí)在在的東西。謝謝大家！