薛峰：城市更新規(guī)劃設(shè)計研究

中國中建設(shè)計集團總建筑師    薛峰

上半場聽了各位領(lǐng)導和專家的報告，非常受啟發(fā)。下面我想就結(jié)合，因為中建總公司做了大量的一級開發(fā)，因為是政府需要你去做這些事。這些一級開發(fā)，就是現(xiàn)在的城市更新、舊村改造、舊區(qū)改造?；旧夏阋ジ勅魏问虑榈臅r候，都得先規(guī)劃靠前，你得先把這個故事講得非常非常的好，那我講一講我們怎么編的故事，我就用最通俗的語言來跟大家講我們是怎么編這個故事的。

一、城市更新的類型。

我們考慮的幾個重點問題，我們一談城鎮(zhèn)化的情況實際上跟政府的業(yè)界是密切相關(guān)的，為什么大量的舊村、舊城改造都是政府公司，就是這一塊不能出事故，還得要有錢，在用地指標有限制的情況下，會帶來一系列的這個問題。再有一個在這個過程里面，我們還要考慮農(nóng)民的個人利益，還有集體的個人就業(yè)、社會穩(wěn)定等等這些問題。那么，我們現(xiàn)在做下來所有的，中國的舊城改造是高層、高密度區(qū)，不管是產(chǎn)業(yè)園區(qū)也好，還是住區(qū)也好，全是這種情況。那么，這個里面又帶來城市配套、產(chǎn)業(yè)配套，包括人口的就業(yè)，而且現(xiàn)在的情況是經(jīng)濟發(fā)展速度非常之快，那么就要求剛才您說的，您說國外的速度，實際上我們比他的速度快多了，遇到再大的難事都比他大，而且老百姓的幸福感變化也快，就是我們政府今天定完以后，他明天又來找你，就是幸福感變了。

那么，這幾個問題中建怎么做的呢？我們基本的方法叫模塊化這個手法。就是什么呢？我們的規(guī)劃是針對舊區(qū)是有要點的。比如我們拿一個地區(qū)，我們會摘了兩個，比如我們街坊布局和城市綜合布局的要點是不一樣的，當然這個要點是高于規(guī)劃的規(guī)范要高，包括街塊切的那一方。我們很多拿來的地區(qū)是沒有控規(guī)的，完全都是我們自己，因為地方都很大，像門頭溝地區(qū)，天津的新昌島(音)，這都是我們來弄的。實際上在做的過程里面，到底怎么去融資，包括金融的融資方案，包括跟地塊切的方法等等，都是跟我們規(guī)劃要點要結(jié)合在一塊。

二、城市更新規(guī)劃設(shè)計體系。

我們是形成了很嚴密的體系，就是不管跟書記談也好、市長談也好，從頭跟他談到尾，你作為大公司，社會責任也有了，經(jīng)濟的問題你自己也搞明白了，基本上是這么一個方法。

我稍微把這幾條展開來講一下(見PPT)。這個項目舉的例子，是我們剛才朱會長舉的例子，是鄂爾多斯的。鄂爾多斯非常早的一例城市舊村改造就是我們給做的，我們投了很少，但是帶動的時候沒有那么多錢，在帶動的時候按照我們原則的方法，切小地塊，然后在1000多畝地的情況下，投資的組合、交通的組織，基本上按照我們的原則來做的，而且速度極快，達到了當?shù)卣淖畲笳J可，但是我覺得這個項目應(yīng)該叫失敗的項目。因為我們前面速度極快，操作性非常好，很快就落地了，達到政府要求的，但是我們后面很多東西應(yīng)該是沒有達到，這應(yīng)該都是一步一步走來的，很多軟性的東西都沒有達到。房子全都起來了，也都全賣掉了，因為是第一批全賣掉了，甚至我們做了這一個項目，當?shù)氐囊患夐_發(fā)商全都來找我們，說你們才會玩這個事，但是這種情況我們沒再去做了，因為全是大平臺組織下的小業(yè)主開發(fā)，這種操作方式實際上是非常亂的。但是，中建自己拿的項目也在根據(jù)容積率的情況，我們給列了兩個，根據(jù)不同的容積率情況，自己有密度、綠化率、控制率的情況下，哪一個組團，封閉管理的組團，或者叫街塊，它占地面積大概是多少，它公建配套情況大概要跟政府申請到什么樣的相關(guān)其他的。因為住宅有的時候是算不下帳來的，那么在這種情況下，還有其他的業(yè)態(tài)要申請到什么程度，這都是要按自己公司的規(guī)范要點來做的。包括街區(qū)，城市街坊路切的距離，包括公園配套，街邊的綠地、廣場怎么配，這個我們自己有一個相應(yīng)的要點。這個是在高一點的容積率，比如4.0的情況，那我們應(yīng)該怎么配公建和居住的比例，那這要算帳的。再一個是為了保證街區(qū)的活力，包括它的交通是一個什么樣的組織方式。比如在這種情況下還要等規(guī)劃去做，實際上在這種情況下等規(guī)劃去做，你只有算帳。你只有算下帳你大體的空間是怎么組織的，交通是怎么組織的，往模塊靠才能靠。如果等規(guī)劃，老外給你做的規(guī)劃，沒有兩個月是做不出來，那你這是等不及了，那我們就按要點，大概的情況、大概成本的內(nèi)容，大概的子項全都把它做出來。如果是大平臺的，相當于大底盤，上面托樓的，測算的方法都是不同的。

我們在門頭溝，左邊的圖是門頭溝的小地塊(見PPT)，也是按照4.0容積率的情況拿回來的。因為在門頭溝，中建的一級開發(fā)投500億，類似于政府跟我們在操作這個事，一個地塊一個地塊在做。這樣里面考慮的幾個大問題，都有農(nóng)民的就地安置、小店鋪的就地安置，特別是現(xiàn)在臨近北京郊區(qū)的小店鋪的就業(yè)安置比農(nóng)民房子的就地安置還麻煩，再有一個是人群混合之后分小組團，不然的話我們的房子沒法賣。再有是商業(yè)服務(wù)類別的服務(wù)，也是不一樣的，因為居住區(qū)稍微檔次高一點的跟原住民的也不一樣。

右邊這個方案做的時候特別有意思(見PPT)，這個方案實際是為了大量的回遷，就是回遷的店鋪來做這個方案，這個沒有辦法，就是算不下帳的情況下，原住民不光是住宅，住宅是一項，在上海、北京這樣經(jīng)濟比較發(fā)展的地方，店鋪這一塊錢是非常大的。

這個是我們在青島做的項目(見PPT)，青島現(xiàn)在最貴的房子，叫麥島金(音)，也是當時的舊村改造，這一片全部都是最舊最舊的村，當然也是高層高密度整體的開發(fā)。但是這個里面也存在了很多的問題。這個項目一開始，應(yīng)該說國際上所有大公司全參與了這個設(shè)計，最后報批下來的時候是我們來去做的。為什么呢？這是按照我們這套體系忽悠了領(lǐng)導，不一定是我們的方案最好，但是我們的體系應(yīng)該是最好的。領(lǐng)導一看，這個符合他對老百姓有所交代的方法，這個最后功能的混合等等，剛才這幾大項，全都是政府想要的，最后是按照現(xiàn)在的這個模式在做的。這個功能組合里面，酒店、商業(yè)、寫字樓、學校、減少通勤、就地工作都混合了。

這個項目是5.0的容積率(見PPT)，在西安。離那個大明宮不太遠的。就我們自己中建的是在它斜對面，我們中建有一大片，它有一大片。就是在這么小的地塊里面，每個組團的切法，每個組團的融合，甚至產(chǎn)業(yè)的融合，就地還回遷，就地回遷大量的店鋪，在這種情況下還能算下帳來，我覺得是很不容易的。

再一個我們自己列了一個，如果我們自己去報審我們應(yīng)該從那幾個方面打能夠打動市長？這個就是剛才講的麥島金(音)案，麥島金(音)案所有做設(shè)計的都是聽業(yè)主的方法，業(yè)主說按當時的情況我們不能有超高層，因為我們的成本算不下來，我們是唯一的一個我們不管的，我們就按照市長想要的這個東西，市長想要的改造這個地方的想法，最后已經(jīng)蓋起來了。因為中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展太快，當年算不下帳來，未必兩年之后算不下帳來，它是個動態(tài)。我們本身也是干開發(fā)的，你要是一個設(shè)計單位他可能不信你，他說你說的沒有意義，最后我們一再說我們拿出數(shù)據(jù)是動態(tài)的，最后一定能算下帳來的，最后這個項目就起來了。

比如說空間的變化、縱深的變化、樓棟形態(tài)的變化、樓動間口率的變化，以及建筑造型和色彩的變化，加大間口率、覆蓋率，包括色彩，包括你在匯報時候的色彩規(guī)劃，從中觀、微觀、宏觀點綴，你就把你這一套東西，所有的東西你能說明白。實際上跟領(lǐng)導說，你不要說很多，但是體系要清楚。

前面我也說了，如果我們拿了什么樣容積率的情況我們會定那我們現(xiàn)在街區(qū)的間距到底是多大。如果基本上在3.5以上的容積率情況下，直接做交通是不可能的，還要把車開進去，實際上是根本算不下來的，這個我們給自己這樣的一個方法。包括如何在這么高密度的情況下，我們是每一塊你去看每一個規(guī)劃，除了是為了一定要抬高容積率，大部分要打開的，比如說有些地方不能完全圍合，包括怎么利用城市街區(qū)空間在高密度情況下怎么利用城市的這一塊來擴大我們居民的活動范圍，包括封閉的方案，一般咱們做完之后四側(cè)做店鋪，不然不能算帳，哪一側(cè)是能打開的，哪一側(cè)不能打開的，這都給相應(yīng)的規(guī)定。包括在這么高的容積率情況下，我們核心的不受日照影響到的有多大，哪一塊是架空，哪一塊不是架空，這個都給相應(yīng)規(guī)定。如果到達4.0的情況下，公建配套是不是跟地下結(jié)合，因為密度太高了，這種情況怎么來做，都有相應(yīng)的規(guī)定。

剛才大家也討論原地文化的記憶。我們基本上是這樣，如果拿一個村子，只要有50年，就必須得給人家，我們規(guī)定是50年，或者30年，30年改革開放的時候，好像那個事情還說不太明白，50年就有很好的意思了，因為它有經(jīng)過了兩代人的記憶，所以我們規(guī)定50年。那么什么是講故事？就是必須有歷史故事，要么有村落的故事，要么有一個工廠隨著國家興亡生產(chǎn)的故事，這個才保留，否則是不保留的。耿總剛才說的祠堂是要保持。就包括大明宮，我們做“天下大觀”，那個是我們干的，這個就要求我們配合做大屋頂，確實是很成功的，那個項目賣得也非常好。

這個是我們自己總公司在北京的三家店做的項目(見PPT)，這個實際上也是一個歷史的故事我們怎么來做。這個我不再往下細講。這個其中有這一大片是歷史名村不能動的，后面是可以的動。

再一個是降噪、防擾和防災(zāi)，你拿出來之后，總公司不能跟審圖一樣審方案，但是你要有要點，比如說南北之間的距離，對視之間的距離多大，不能小于這個。因為你沒有最后再有人給你平了，只能用要點性的來控制，否則你控制不住。即使在復合間距的情況下是多少，因為領(lǐng)導他不關(guān)心你商品房，不關(guān)心你回遷，上來就問你間距是多少，那我們的回答非常簡單，我們自己有控制，這個你放心，我們有要點，包括樓之間的斜向的對角間距到底是多少。還有防災(zāi)減災(zāi)在高峰的情況下，人流的疏散，我們有組團的出入口和步行的出入口，要給相應(yīng)的規(guī)定。不能在這么高密度的情況下，還不給大量的公交站點。我們會依照這個要點，上來就管公交公私要站點的情況，包括城市支路，包括跟街頭綠地的關(guān)系，疏散避難場所的標牌，這個我們都有相應(yīng)的規(guī)定。

還有就是長久居住跟兒童空間。剛才朱會長講得特別好，今年住博會的“明日之家”就是我們來做的，這就是給全國的一個示范。為什么我簡單提一句這個呢？咱們現(xiàn)在從設(shè)計方面，包括開發(fā)，因為8月1日也出了擔架電梯，這一條對全國影響還是很大的，就是什么情況下才叫擔架電梯？以前我們的理解就是放醫(yī)院的擔架。甚至我們在國外來看，不是天天都有病人，就是在應(yīng)急的時候怎么能打開后備廂，怎么容忍我們的擔架是斜著放還是插著放，現(xiàn)在國家要出很多新的針對這一條技術(shù)措施，否則的話各個地方是無法執(zhí)行的。

那么這個里面我們實際上就是幾個：老年人生活的健康性、方便性和綜合性，室外適老無障礙進行，甚至有老少同樂的環(huán)境空間。因為高層高密度的情況下，兒童到底怎么來得到更多的玩耍空間，有更多的外向型的空間？這個我們有相應(yīng)的文字性的規(guī)定。

后面這個是咱們今年建設(shè)部來做的明日之家2012年適老住宅，實際上有3個電梯是可以用的，最差的一個就是這個2.1米×1.1米，就是長筒電梯，這個是沒問題的，認定是符合的。第二個是1.6米×1.5米，是符合的。還有800公斤的電梯，就是帶背箱，這個已經(jīng)生產(chǎn)出來了，是鈴木在生產(chǎn)，但是我們不能認定一家做這個東西，在明年年初會出適應(yīng)性的標準。

這是我們中建在天津做的，應(yīng)該緊挨著天津新城，這是22平方公里，在一個海灣上做。我們借著這個事，就是剛才說，為什么咱們?nèi)プ鲆患夐_發(fā)的時候其實是很累的，你還要滿足政府唱高調(diào)這個事，我們借這個事往部里面申報了綠色規(guī)劃評價標準，之后市里面大力支持我們，領(lǐng)導出面的頻率高了，解決問題的速度也明顯加快。實際上一級開發(fā)是非常非常累，這里面主要解決幾個問題，第一個就是剛才朱會長講的城市的地下空間，地下空間不是地庫，是城市地價大型管網(wǎng)空間。再有是分布型功能怎么來做，再有是城市綠化跟公共配套的角度到底怎么來做。實際上我們是想從這幾個方面給予有所新的突破。因為現(xiàn)在綠色生態(tài)園區(qū)示范區(qū)還有補貼，當然不希望得到這個補貼，因為你花的錢那么多，但是也是希望從另一個角度抬升一個高度，希望能得到更多的，比如說免一部分稅金，主要是想干這個事。

還有一個是我們的綠色規(guī)劃，就是體現(xiàn)住宅的更新。現(xiàn)在既有建筑更新，主要是幾個方面，一個是保溫節(jié)能，一個是設(shè)備管線。現(xiàn)在在北京做了一個試點，就是SI體系，我覺得做得還是挺好，但是這個還是有待進一步去來深一部的深化。還有一個就是咱們經(jīng)常做的加層的改造，還有一個適老電梯，現(xiàn)在全國對適老電梯呼聲是極高的。為什么這次單對適老電梯做了一個課題，馬上還會發(fā)布一個相應(yīng)的措施。

我們現(xiàn)在既有住區(qū)街區(qū)的改造，幾個方面，一個是市政管線，一個是環(huán)境改造，一個配套服務(wù)，還有一個就業(yè)環(huán)境，還有一個交通。實際上咱們佳兆業(yè)做了這么多，基本上也是干這么幾個事。

還有爛尾樓，這個體系太大了，不是我們從技術(shù)角度能解決的，但是在這種情況下，應(yīng)該說我們總公司基本上不弄這種事，我們干不了這種活，是專業(yè)的人干專業(yè)的事。

以上就是把我們現(xiàn)在運營的體系給大家介紹一下。最后用十八大一句話：“促進生態(tài)文明，建設(shè)美麗中國。”

好，謝謝大家！

（本文根據(jù)會場速記稿整理，未經(jīng)本人審定）