交流對(duì)話    

人居委專家組組長開彥主持對(duì)話

    開  彥：感謝大家非常熱情參加我們第71期人居會(huì)客廳。大家今天來奔著一個(gè)目標(biāo)過來，到筑福來學(xué)習(xí)的。

昆明官房建筑設(shè)計(jì)有限公司董事長 蔣鴻興

    蔣鴻興：我想問的問題是投資方式，這個(gè)老百姓想找到，但是錢從哪兒來。我想問投資的方式和運(yùn)營，政府有沒有政策出錢，投資以后怎么來回報(bào)，這里面很多復(fù)雜的問題。

筑福集團(tuán)董事長 董有

    董 有：先說前面投資，咱們國家幅員遼闊，所以說地區(qū)差異性非常強(qiáng)。比如我們做這個(gè)加梯，在南方地區(qū)，在福建、廣州地區(qū)老百姓自己出錢。在上海政府出40%，補(bǔ)貼，你申報(bào)，我給你補(bǔ)貼。在北京，大部分老舊小區(qū)是政府出錢。但是有一部分要求老百姓出錢，比如我們的陽臺(tái)。我們跟老百姓規(guī)委、建委，我們共同制定“北京市老舊小區(qū)改造辦法”。我們現(xiàn)在北京市加梯的政策，從北方到南方基本上增值10%沒有問題，所以老百姓要出錢。初步定按上海的方式，補(bǔ)40%。政府定政策，給補(bǔ)貼，由你自由申報(bào)，不是政府大包大攬。但是政府的財(cái)政還是支持的。

    運(yùn)營基本上傳統(tǒng)的，除增值產(chǎn)品，比如說加梯，還有一個(gè)專門的電梯運(yùn)營公司來運(yùn)營。

    蔣鴻興：運(yùn)營收不了費(fèi)用，這個(gè)電梯建好運(yùn)營后是否收費(fèi)的？因?yàn)檫€要消耗電，電費(fèi)要交，業(yè)主交了，但維修呢？

    董 有：一部電梯一年最便宜3500元，最貴的8000元。有兩種形式：一種加在物業(yè)費(fèi)里面；還有一種是我們提供的新形式刷卡，你坐了付費(fèi)，沒坐不用付費(fèi)。我們算了一下，如果老百姓不出錢，公司來投，坐一次花2元，如果政府補(bǔ)貼是1.25元，我們起一個(gè)名字叫“立體公交”。年輕人很懶，年輕人踏踏實(shí)實(shí)都坐電梯，因?yàn)槲覀冇^察和測試之后，年輕人僅有一部分下樓走走樓梯，基本上一個(gè)家里面平均坐到3次以上。老年人雖然很艱苦，但是愛走。說是老齡人需求旺盛，實(shí)際上年輕人買單的最多。

元測技術(shù)（江蘇）股份有限公司總經(jīng)理 呂高奇

    呂高奇：我跟董總交流比較多。問王涌彬副會(huì)長一個(gè)問題，我們上次在國外，有一個(gè)請(qǐng)求，大家這么多都是業(yè)內(nèi)人士，能不能幫助做一點(diǎn)具體的東西。比如說用這個(gè)平臺(tái)，目前缺失的一個(gè)國家標(biāo)準(zhǔn)，大家知道裝配式的，剛才董總也介紹了裝配式。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼人居委主任委員 王涌彬

    王涌彬：我理解呂總說的問題其實(shí)和董總這個(gè)是相關(guān)的。先說既有建筑改造，其實(shí)咱們筑福這邊有一個(gè)很好的模式，這個(gè)模式我體會(huì)的，一個(gè)是帶有投資+服務(wù)，已經(jīng)不是一般意義上設(shè)計(jì)院的業(yè)務(wù)。它在抗震這方面，加固這方面是它的核心競爭力，有了這種核心競爭力，再加上它的模式，他自己參與投資，也可以通過眾籌的方式可以解決很多的問題。我覺得這是非常值得推廣的，但是要推廣下一步真的可以做到像呂總說的，我們可以探討既有住區(qū)改造的一種標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可能是國家級(jí)的，也可能是行業(yè)級(jí)的，行業(yè)協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也可以是一種帶有投資模式的，畢竟像中國這么大，不是一、兩家公司可以涵蓋的。這個(gè)事兒我們可以一起探討，就是把既有改造的這種帶有投資和服務(wù)性質(zhì)的模式，把它升級(jí)成國家標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)我覺得可能意義就會(huì)非常大。

    我覺得我們也可以發(fā)揮社團(tuán)的優(yōu)勢，像童會(huì)長、開總，這些都是研究標(biāo)準(zhǔn)的，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)非常輕車熟路，要是做我覺得非常好。呂總提的標(biāo)準(zhǔn)的事兒，我們下一步可以落實(shí)，還可以繼續(xù)深入。但實(shí)際上呂總說的他自己的項(xiàng)目，這是他真正的目的。但這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)他肯定非常愿意參與，在江蘇，尤其在長三角這一代，他們要做也有很多優(yōu)勢。董總在這邊京津冀優(yōu)勢會(huì)大，正在走出去。呂總那邊在江蘇，那邊早就進(jìn)入到城市更新新的階段，這是一種很好的模式。他希望我們能發(fā)揮人居委這樣一個(gè)平臺(tái)的作用，我們房協(xié)，或者我們?nèi)司游@邊非常樂意做這個(gè)事兒，也非常希望能夠把我們面臨新的發(fā)展形勢，這樣一種情況下新的思路，變成大家非常便利的，大家可以用的臺(tái)子。而且在這個(gè)臺(tái)子上大家可以繼續(xù)創(chuàng)新，城市更新畢竟我們現(xiàn)在城市都已經(jīng)變化了，我們現(xiàn)在談的城市已經(jīng)不是那種一般意義上說的城市了。我們現(xiàn)在的這種新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該說也進(jìn)入到下半場，開始的時(shí)候我們以數(shù)量，以屬于為主的?，F(xiàn)在我們需要進(jìn)入到質(zhì)量和關(guān)注存量的階段，這個(gè)事也是不可逆的。我們出去考察，感受也是我們城市的品質(zhì)和別人差距比較大，這方面我們有很大的發(fā)展空間。在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場的階段，我們可以做好多事兒。

    具體的產(chǎn)品，具體專項(xiàng)的技術(shù)，大家還可以再談，還可以利用人居會(huì)客廳。下次我們這樣的方式，我就到江蘇了，這是第71期，爭取第72期到你那兒去。

    蔣鴻興：你們做的很多改造是公共性的，這個(gè)沒有回報(bào)的。立體車庫可能會(huì)有回報(bào)，但是管線的改造、景觀的改造等等這些，投資完了以后怎么來回報(bào)。深圳那些地方有錢，老百姓有錢自己付錢，北京、上海是政府出錢，投資真正干施工的錢怎么收回來？以前我們搞小康住宅，葉部長提出了二十年不落后，我們1999年建起來的現(xiàn)在快二十年，現(xiàn)在還是感覺出現(xiàn)一些問題。

    開 彥：像既有建筑改造的事情，既有建造的市場很大，你怎么掙錢，你怎么開始的？

    趙 昭：我覺得筑福不是開發(fā)商，它是承建商對(duì)不對(duì)？你們筑?，F(xiàn)在是一個(gè)什么位置？

中國建筑設(shè)計(jì)研究院城鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)院研究員 王寶剛

    王寶剛：說到這個(gè)問題我一起問一下，到目前為止，你們改造的這些老舊小區(qū)，有沒有你們自己去投資改造的，最后有回報(bào)的，有沒有這樣的？

    董 有：不光錢哪兒找去，還怎么撈。老舊小區(qū)改造錢應(yīng)該先說，應(yīng)該誰出？房改房，當(dāng)年政府分給我們手里的房，這屬于當(dāng)年政府給你的產(chǎn)品。這個(gè)產(chǎn)品如果沒有達(dá)到抗震，政府給這批房改房是應(yīng)該的。但后面的商品房，你自己出錢買的，包括節(jié)能，包括抗震是應(yīng)該的，因?yàn)檫@是你自己選購的產(chǎn)品。這里面可經(jīng)營部分是加固太陽能，這個(gè)我投的。我們也研究了發(fā)達(dá)國家，我2013年參與了美國舊金山抗震加固，當(dāng)時(shí)是三千棟加固的房子。政府做了三件事，洛杉磯是立法，房子不合格，你們家的房子，你的房子不合格你不能經(jīng)營。我跟洛杉磯的教授，包括他們的政府管理員你們?cè)趺磫?dòng)這件事，他們是從立法開始。他們?cè)缇陀羞@樣的立法，現(xiàn)在在一批批推進(jìn)。

    我們?cè)谇澳辍犊拐饻p災(zāi)法》通過了。去年1月1日北京市開始施行《房屋安全管理辦法》，所以政策要求你要這樣改。

    王博士您說的怎么掙錢，我們?cè)谑卒搶?duì)面投了一個(gè)太陽能系統(tǒng)，這是我們其中一個(gè)子產(chǎn)品，企業(yè)干嗎？哪個(gè)能掙錢我干哪個(gè)。能掙錢的我投資，也產(chǎn)出的。

    趙總您說我是誰，我不是設(shè)計(jì)單位，我也不是建筑商，我們筑福現(xiàn)在定位是開發(fā)運(yùn)營上。首先這個(gè)機(jī)會(huì)我得給開發(fā)出來，所以我們所有的工作從可研開始。

    趙 昭：一說開發(fā)就是開發(fā)商，開發(fā)商就是蓋房子，賣房子的。

    董 有：筑福現(xiàn)在一個(gè)新建建筑不涉及，專對(duì)于老建筑。我們?cè)瓉淼亩ㄎ唤虚_發(fā)商，現(xiàn)在我們的定位是開發(fā)運(yùn)營商。這點(diǎn)是基于技術(shù)，基于城市更新，包括這個(gè)廠房。這個(gè)我租來，我把它改造好，我又把它租出去。年回報(bào)率15%-20%以上，簡單說是二房東。但是二房東掙錢太少，所以我找明星企業(yè)，那都是我投資的目標(biāo)，讓他們上市，一旦讓我孵化一個(gè)企業(yè)，那掙的上千萬。這個(gè)房租一年幾百萬，掙不了多少錢。

    剛才說起標(biāo)準(zhǔn)，筑福做了很多標(biāo)準(zhǔn)，但是這些標(biāo)準(zhǔn)是什么層次，我們現(xiàn)在說要超越國標(biāo)、地標(biāo)、行表、企表。通過標(biāo)準(zhǔn)形成產(chǎn)品，形成產(chǎn)品以后怎么辦？跟在座的各位合作。為什么呀？你們都是當(dāng)?shù)刈钍煜さ膯挝?，我跟?dāng)?shù)赜植皇欤钱?dāng)?shù)剡@批廠房都需要改。我老遠(yuǎn)跑昆明去我認(rèn)識(shí)誰，我也不認(rèn)識(shí)他們，但是你認(rèn)識(shí)他們，我把它做成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，我把我的標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品變成商業(yè)運(yùn)營模式，我們倆合作。我為什么變成產(chǎn)品合作，你是我的產(chǎn)品代理商。

    既有建筑改造是基于每一個(gè)城市，我們希望在當(dāng)?shù)氐?，包括沈總，我們開始合作了，唐山一些重害地區(qū)，他們要啟動(dòng)唐山的市場，一旦啟動(dòng)了之后政府該出錢出錢，老百姓獲得收益老百姓出錢。這個(gè)模式我們已經(jīng)開始實(shí)驗(yàn)了。所以這一點(diǎn)，我們把這個(gè)做成產(chǎn)品，真正的想跟各位對(duì)接。

    趙 昭：一流企業(yè)做標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是最高的，董總在抗震加固是中國的第一。我們舊城改造里面最大問題是容積率，所以我覺得現(xiàn)在我們這個(gè)地方，是一個(gè)創(chuàng)設(shè)基地的想法，你拿著這個(gè)房子做眾籌。

    開 彥：董總說我是搞運(yùn)營，運(yùn)營是目前形態(tài)轉(zhuǎn)化，它不是開發(fā)商，但是它含開發(fā)，含很多投資，很多經(jīng)營，要把它運(yùn)營起來，變成有效率的事情，超越了開發(fā)。這樣舊城改造，這些東西能做起來，我是本這個(gè)去的。

    趙 昭：筑福第一個(gè)是技術(shù)開發(fā)，它要在中國抗震加固這個(gè)方面做第一。

    舊廠區(qū)的改造這個(gè)也是一個(gè)，這個(gè)在國外六十年代、七十年代叫工業(yè)開發(fā)。但是工業(yè)開發(fā)第一個(gè)要保留工業(yè)的狀態(tài)。第二個(gè)，我自己有一個(gè)體會(huì)，就是坐地鐵一號(hào)線，首鋼搬出去以后，這條線擠的很。

北京梁開建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所主任建筑師 張濤

    張  濤：我想問問董總，我看咱們PPT里面提到一個(gè)口號(hào)為了建筑更安全。我不知道董總對(duì)這個(gè)有沒有更新的想法？因?yàn)槲矣X得安全的需求是一個(gè)基礎(chǔ)，原來是您的核心，是一個(gè)富有技術(shù)積淀的東西。但是我看大家說的超越了這個(gè)方面，我們這些設(shè)計(jì)師都帶了很多創(chuàng)意，和您要做的這種創(chuàng)客已經(jīng)超越了這種安全的范疇，您可能也會(huì)想發(fā)展除了安全之外的東西？您的這個(gè)口號(hào)是不是也可能與時(shí)俱進(jìn)？

    董 有：我們正在思索這件事。我們現(xiàn)在目前跟長春規(guī)劃院交流過，他們給我們準(zhǔn)備了9個(gè)廠區(qū)。我們北京市亦莊有三個(gè)，大興有兩個(gè)。我們現(xiàn)在改造這種應(yīng)用，如果怎么改沒有人投資，這是最大的問題。如果不改，對(duì)我們城市更新為什么更？剛才您說這點(diǎn)，我們?yōu)榻ㄖ踩@是筑福的使命。我們對(duì)待企業(yè)文化，文化建設(shè)上面，我們的使命為什么建筑更安全，但我們的目標(biāo)是成為全國抗震的領(lǐng)航者。所有的地震，從汶川地震以后，每一次地震我們都去了，在這塊的核心技術(shù)我們已經(jīng)做起來了?，F(xiàn)在我們致力于尼泊爾、智利、包括我們?cè)谂f金山。我們?yōu)榻ㄖ踩?，到全國抗震的領(lǐng)航者，我們現(xiàn)在尊重、擔(dān)心、創(chuàng)新、價(jià)值觀。對(duì)于一個(gè)幾百人的企業(yè)一定要文化引領(lǐng)管理，如果沒有信念都在算錢。您剛才說我們跟實(shí)際干的是不是一種悖論，那沒關(guān)系。全國第一本鑒定報(bào)告是我編的，全國的中小學(xué)建筑，我們到山東，給他們整個(gè)的教委系統(tǒng)培訓(xùn)，給保定、邯鄲，給他們培訓(xùn)如何做抗震。

    現(xiàn)在我們做老舊小區(qū)，但是老舊小區(qū)有一部分不給錢。這個(gè)工廠，他們說你這個(gè)叫抗震加固嗎？原來所有的柱子沒有處理，但是我在里面做了124結(jié)構(gòu)，真來了地震我們坐在里面很安全。為建筑更安全，這個(gè)房子就更安全。我們有房屋安全管理系統(tǒng)，監(jiān)測、檢測、鑒定。我們這兒通過經(jīng)濟(jì)的辦法，而不全是技術(shù)的辦法，讓建筑更安全。沒有經(jīng)濟(jì)，沒有人投入很難。

    北京市抗震加固改造第一棟樓是我們?cè)陂T頭溝做的。

北京梁開建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所合伙人 從軍

    叢 軍：我想說的這個(gè)問題跟這個(gè)相關(guān)，因?yàn)閺埞ふf的這個(gè)意思，咱們?yōu)榻ㄖ踩?，張工說的意思，現(xiàn)在筑福做的已經(jīng)不止是為建筑更安全了。我想提的問題也是這樣，我們看到今天來了收獲挺大的，也看到筑福的實(shí)力，包括北京市這么多點(diǎn)你們都參與了。以你們的技術(shù)，你們的技術(shù)贏得了這些項(xiàng)目。但是同時(shí)你們能介入到老舊社區(qū)改造當(dāng)中，真正在都市更新的里頭起作用，那接下來不止是技術(shù)的東西了，因?yàn)榧夹g(shù)沒有問題，如果都市更新只是我們把這個(gè)老的東西、舊的東西讓它更安全，更好，那只是它性能的更新。中日韓這次很遺憾沒有跟你們同行，但我們到中日韓看它們的時(shí)候，看到它的城市的面貌，通過改造本身帶來新的都市的生活，包括城市面貌的一種更新。咱們展覽路那個(gè)樓，我是因?yàn)樘焯鞆哪莾鹤?，特別看到了那個(gè)，當(dāng)時(shí)感覺那兒不錯(cuò)。因?yàn)檫@兩年，北京市做老的居民樓應(yīng)該是這一批都在做，當(dāng)時(shí)能做成這樣，當(dāng)時(shí)有這種感覺，這是哪一家做的，確實(shí)做的不錯(cuò)。但是這里面也會(huì)帶來，因?yàn)檫@里面也有政府投資，有一定的造價(jià)的要求或者是什么，那就是說我們?cè)谶@個(gè)過程中怎么去保證這個(gè)建筑，或者從建筑藝術(shù)的角度比別人做的好。想問問問你們?cè)趺醋龅模诩夹g(shù)之外？

    董 有：我先回到立體，有兩個(gè)區(qū)域的立體都是我們做的，所以有時(shí)候大家罵我們也是對(duì)的。延慶、門頭溝，我們從刷色、保溫、抗震改造，我們都做了。一個(gè)城市我們給它定色調(diào)的時(shí)候，當(dāng)我們做這個(gè)的時(shí)候筑福的能力有點(diǎn)不足的，我們經(jīng)常在這兒開專家論證會(huì)，形成一個(gè)專家組。因?yàn)槎ㄒ粋€(gè)城市不是筑福能定的，由專家團(tuán)隊(duì)來定。這個(gè)不是我們?nèi)芏ǖ模驗(yàn)槔习傩?、政府，這個(gè)色彩，所以我們有時(shí)候想搞的更藝術(shù)化不太可能，因?yàn)槲覀冎攸c(diǎn)解決它的功能問題。我們所有做的作品，包括我這個(gè)廠房，來過幾個(gè)大師說你們這兒就是技術(shù)化的，沒有藝術(shù)化。

    叢 軍：所以這是接下來我要說的，做成這樣的確是好很多了。但是我想說，現(xiàn)在大家都在關(guān)注既有建筑改造，房地產(chǎn)泡沫在冷卻的狀態(tài)下，筑福有這么好的切入機(jī)會(huì)，甚至能影響這些既有的社區(qū)，從而影響我們城市的面貌。我覺得在這方面筑福可以做的更好。為什么這么講呢？因?yàn)槲也惶私鈨?nèi)部設(shè)計(jì)管理流程，這件事不是你們自己的設(shè)計(jì)師和工程師的配合，這件事可以和更多的建筑師或者這樣的設(shè)計(jì)師去鏈接，這是現(xiàn)在可以具備條件。為什么現(xiàn)在具備？因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)市場的環(huán)境讓很多設(shè)計(jì)師可以有空間，有時(shí)間關(guān)注這樣的事兒。這是我想說的可能性。

    第二個(gè)，到這兒來看，咱們這個(gè)廠房，包括這個(gè)空間的樂趣非常棒，我們?nèi)ジ惺芤彩沁@樣。確實(shí)像您說的，我們感受它更多技術(shù)層面的東西做的很棒，包括材料的運(yùn)用，性價(jià)比是很高的。包括剛才說國外做綜地利用，它吸引創(chuàng)意企業(yè)的進(jìn)入。創(chuàng)意的氛圍可以更好，這個(gè)怎么結(jié)合起來，這個(gè)的確是能夠做的非常到位。

    董 有：我給您報(bào)告一下，目前這兩年跟我們合作的默臣，北京朝陽的體育場。最近維思平，在前門有12萬的建筑改造。中旭也有一個(gè)項(xiàng)目，清華大學(xué)的也找到筑福，我們?cè)诮Y(jié)構(gòu)方面非常見長之后，很多建筑單位紛紛找我們成為戰(zhàn)略伙伴，而且現(xiàn)在有項(xiàng)目落地了。筑福是結(jié)構(gòu)性的平臺(tái)，技術(shù)型的平臺(tái)，我們希望更有創(chuàng)意的單位合作，這點(diǎn)沒問題。我們這屋人的地方大部分是技術(shù)性的思維，缺乏藝術(shù)性。

    開 彥：你們現(xiàn)在有沒有競爭對(duì)手？

    董 有：我們有競爭對(duì)手，我們真正的競爭對(duì)手現(xiàn)在在中國各地的建科院，有鑒定、有設(shè)計(jì)，有工程，但是沒有投資和運(yùn)營。所以我們?cè)诟鞯兀诒本┦侵袊圃?、上海建科院、福建建科院，只要我們的業(yè)務(wù)一來，碰到的都是建科院。后來他們?yōu)槭裁床桓覀兯榔茨?，我們是要市場，要收益，他們是要學(xué)術(shù)，要職稱。后來我覺得我們?cè)谶@個(gè)領(lǐng)域活的還挺舒服，傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)院跟我們競爭不好競爭，傳統(tǒng)的檢測單位也不好競爭，施工單位也不好競爭?，F(xiàn)在中旭那個(gè)項(xiàng)目不知道后面的運(yùn)營方向也停了。到長春有9個(gè)，我們提出這種創(chuàng)意辦公基地。我們這里是一個(gè)挺好玩兒的地方，很多活動(dòng)，包括將來那邊的冰雪世界，將來要改造30萬平方米的冰雪世界，如果真正改成在北京，在世界也是一個(gè)特點(diǎn)。所以從策劃開始，當(dāng)然運(yùn)營要算裝，調(diào)過來才可能技術(shù)支持。

    沈 鋒：房子都是相似的，建筑年代也相同，所以會(huì)存在一種投資規(guī)模，從政策也好，從技術(shù)也好，它的既改的空間是很大的。政府把這個(gè)事兒想通了，規(guī)模性的社會(huì)效益出現(xiàn)了。我們現(xiàn)在在做相應(yīng)的工作，比如說像智慧城市，類似于一些老舊圖紙，我們把圖紙資料找全，這已經(jīng)不容易。所以從董總這兒說，他可以提供很多服務(wù)。我們是一家民營設(shè)計(jì)院，我們企業(yè)走著走著也發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)市場不好干。過去批量化做設(shè)計(jì)，如果唐山來說既改存在一個(gè)特點(diǎn)，這個(gè)事兒是量大。

    比如說投資太陽能這個(gè)周期也長，回報(bào)也是長時(shí)間性的?？赡苄纬上?，多方資金籌措是一個(gè)方向，另外找到真正的投資主體。現(xiàn)在比如說做工廠，做石景山企業(yè)工廠改造。今天來我還是抱著學(xué)習(xí)的，我們想從中取取經(jīng)。老舊小區(qū)配套的空間儲(chǔ)備比較大，標(biāo)準(zhǔn)還相對(duì)統(tǒng)一，改造完之后提升是個(gè)機(jī)會(huì)。我用我的優(yōu)勢，他用他的優(yōu)勢，我們是這樣一個(gè)邏輯。他用一句話，市場太大了，我們可以合作。在座的各位各自的特色，我們可以合作。

    有一些公共建筑，類似于涉及到技術(shù)的，幫我們來運(yùn)作一下，檢測一下。搞建筑是可以做的，如果是搞技術(shù)不太熟悉。這都是慢慢合作，點(diǎn)對(duì)面一點(diǎn)點(diǎn)來。

    黃 策：我們也在研究舊城改造方面的問題，我想問一下董總，關(guān)于既有建筑關(guān)于加裝電梯，是居民自發(fā)找你們，還是有一個(gè)什么樣的政策？還有一個(gè)，在設(shè)計(jì)和建筑的過程中，遇到的比較困難的問題？

    董 有：最初我們做的福建省委辦公廳家屬樓的加電梯，那個(gè)是政府全出錢。我們?cè)O(shè)計(jì)完了，設(shè)計(jì)了21部，裝了18部混凝土，1部鋼結(jié)構(gòu)的?，F(xiàn)在這些年我們裝了幾十部了，遇到各種各樣的問題?，F(xiàn)在技術(shù)問題已經(jīng)過關(guān)了，目前比較大的問題就是政府，消防怎么辦，規(guī)劃礙著我是兒怎么辦？在廈門和福建地區(qū)已經(jīng)形成綠色通道了。但是在北京和上海，遇到這樣的問題怎么辦？你報(bào)批了嗎？裝電梯按一個(gè)建筑來運(yùn)用這個(gè)事兒來做，我們這兩年也在調(diào)整一下，把它標(biāo)準(zhǔn)化。加電梯沒標(biāo)準(zhǔn)，我們跟廠家出了標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在各地政府太慢，我們反過來最近找了一招，我們B2C對(duì)老百姓，老百姓找政府就行了。我們發(fā)現(xiàn)人民的力量還是最大。

    開 彥：你們?cè)趺凑业嚼习傩眨?/p>

    董 有：我們找到住在樓最上面的那些居民，上下樓太費(fèi)勁，他們希望加電梯。老百姓之間互相工作能力還是挺強(qiáng)的。每周接到十幾個(gè)要求加電梯的電話，全國各地都找我們。這事兒還不再我們力推范圍之內(nèi)。一個(gè)電梯60萬，所以上海引爆之后，我們?cè)?016年準(zhǔn)備在福建地區(qū)加100部以上，2017年在上海地區(qū)100部以上，2018年在北京100部以上。我們現(xiàn)在認(rèn)為是個(gè)嘗鮮的過程，問題我們遇到了百分之八、九十。我們今年跟北京市建委，北京市老齡委，北京市民政局，在2016年每個(gè)區(qū)縣會(huì)有一棟樓4部電梯裝上。到2018年我們認(rèn)為北京市裝到100部以上，艱巨的事兒是慢慢做的。

    王寶剛：董總把電梯建筑產(chǎn)業(yè)給做活了。

    陳思諾：比如說危房的電梯，比如說我負(fù)責(zé)貴州的遵義地區(qū)，它那兒倒塌了，我馬上可以跟政府做接洽。但是像天津做管道的更換，像天津這種地區(qū)我們從市場介入的話，一般是怎樣？

    董 有：先說電梯這件事，我們?yōu)樽罱K用戶服務(wù)，所以我們起一個(gè)詞叫“挾天子以令諸候”，中國的老百姓最厲害。我們真正的渠道廣場舞，我們?cè)?jīng)說贊助廣場舞播放器。關(guān)于城市危房的改造，每個(gè)城市的房管系統(tǒng)都是一個(gè)數(shù)據(jù)，每個(gè)城市ABCD級(jí)別的房子，D級(jí)是危房，包括天津，包括北京都有危房，北京市建委、房管局帳本上幾百棟的危房。原來政府是一年一檢，也挺費(fèi)錢，也挺費(fèi)勁。現(xiàn)在我們推動(dòng)城市危房的安全系統(tǒng)，你先拿到你本本你有多少棟危房，根據(jù)這個(gè)危房我們給你做一個(gè)房屋檢測管理平臺(tái)，我們?cè)谶@個(gè)樓上裝上傳感器，跟我們的電腦連接。所以說，一倒樓領(lǐng)導(dǎo)就免職，領(lǐng)導(dǎo)特別心驚膽戰(zhàn)，我們說給你裝上傳感器，這些樓要倒我提前告訴你。老百姓踏實(shí)了，有一個(gè)儀器幫他看著，政府得買單，政府它想免責(zé)，它得出錢。出錢我們告訴它，傳感器5萬塊錢一棟，管理這個(gè)數(shù)據(jù)一年一萬。我還有城市的巡查系統(tǒng)，我真正讓領(lǐng)導(dǎo)踏踏實(shí)實(shí)回家睡覺，絕對(duì)不會(huì)因?yàn)槲７康氖虑榻o你免職。我們國家的危房你事先不預(yù)防是你的責(zé)任，你知道了，告訴大家了，最后倒了告訴大家沒有你責(zé)任。  

    美國有一個(gè)全美的醫(yī)院都有傳感器，它的抗震性能足夠強(qiáng)，那是它的。對(duì)于我們來說，危房我可以幫他解決，如果我?guī)退鉀Q他就得花錢買單，我就有利潤。

    陳思諾：我站在一個(gè)消費(fèi)者的立場上，如果到了危房的，裝上去以后老百姓也很擔(dān)心。

    董 有：以前我們不體檢，怕體檢這個(gè)概念是一樣的，萬一體檢出病怎么辦？不是因?yàn)轶w檢你有病，而是你真正有病。這個(gè)系統(tǒng)我們新三板上市公司，做這個(gè)傳感器。未來什么叫物聯(lián)網(wǎng)，真正的物能反映數(shù)據(jù)，能說話。

    董昆宏：既有建筑的改造，因?yàn)槲覀円恢苯佑|的也有不少就是舊廠房，舊倉庫的改造，經(jīng)常說我們現(xiàn)在最關(guān)注的老舊既有小區(qū)的改造?，F(xiàn)在廠房我們不去討論，廠房是搶手貨，就是說老舊既有小區(qū)一個(gè)是回報(bào)，一個(gè)是利潤的問題。

    董 有：第一種政府功能不足，政府花錢，我要掙設(shè)計(jì)費(fèi)，政府房改房應(yīng)該政府出錢，我們就掙錢了。第二個(gè)你是商品房，應(yīng)該你出錢，你委托我們做鑒定，做設(shè)計(jì)，我也掙錢。第三種，我覺得裝電梯，刷卡，我運(yùn)營掙錢。第三種我有產(chǎn)出的，我投入我掙錢。如果我沒有產(chǎn)出的，我前面搞服務(wù)掙錢，服務(wù)掙錢都是我們的長項(xiàng)。

    董 有：整個(gè)上海地區(qū)現(xiàn)在開始寫標(biāo)準(zhǔn)，立規(guī)矩，說可以6+1。為什么沒有推動(dòng)呢，如果6+1，那個(gè)層的面積，那個(gè)房產(chǎn)在上海市一般的地方兩萬塊錢一平方米，好一點(diǎn)四、五萬平方米，核心地區(qū)八萬一平方米。這個(gè)收入超越了加梯的面積。2007年在釣魚臺(tái)國賓館，我們開了兩次全國加層研討會(huì)，剛才您說加層這件事，跟我們城市的容積率，更多的是跟《物權(quán)法》一下子沖擊了。所以現(xiàn)在上海為什么動(dòng)不了，它比加梯更難。我們?cè)诟＝ǎ翁锔沙闪艘粭?，就?層加到20層，那個(gè)已經(jīng)干完了。原來一棟住宅樓小框架的，上面又加了14層，現(xiàn)在居民都搬上去了。我們?cè)谌珖懤m(xù)干成了也有十幾棟加層了，但基本上都在工建居多，政府這兒有硬檻過不去。現(xiàn)在在上?？ㄔ谕恋爻鲎尳鹕希阅鷦偛耪f，我們跟成都市市長給了一個(gè)新的命題，他說給我們6+1，成都開始試點(diǎn)加梯，現(xiàn)在馬上推成都的加梯。我們現(xiàn)在開始在那兒有一個(gè)課題組、項(xiàng)目組在開始研究和推廣，但這件事我們已經(jīng)進(jìn)行了，但很難。北京市推動(dòng)老舊小區(qū)，所有的規(guī)劃要批一個(gè)都批不了。圖紙要審查，審什么，審抗震規(guī)范，政策有時(shí)候不放寬，什么事兒都干不了。

    開 彥：請(qǐng)童會(huì)長說兩句。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長 童悅仲

    童悅仲：我說兩句，請(qǐng)王總做總結(jié)。今天我來以后，我感覺今天的會(huì)組織的非常好，出乎我的意料。

    我覺得董總將來它的任務(wù)源源不斷，它為了讓建筑更安全，我們國家過去很窮，為了少花錢多辦事，所以我們的標(biāo)準(zhǔn)從前蘇聯(lián)移植過來的。我們幾次改革已經(jīng)把它都降了，文化大革命還搞了一次規(guī)范，然后降了5%。

    抗震第一個(gè)五年計(jì)劃，156項(xiàng)大的工程都沒有做抗震設(shè)防，為什么沒有呢？剛剛建國，當(dāng)時(shí)說中國得地震，什么時(shí)候發(fā)生地震不知道，咱們這么窮，所以沒有做抗震設(shè)防。現(xiàn)在每一次地震之后都做一次抗震修復(fù)。像筑福這個(gè)工作很有意義，也是今后我們拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)增長點(diǎn)。今后新建會(huì)逐漸減少，盡管今年以來銷售量增加了，但是房地產(chǎn)公司的投資和購買土地是一路下降。投資是2%，這是10月底的數(shù)，開發(fā)商覺得現(xiàn)在的市場，在新建感覺是有些問題。但是舊的房子的加固，今天我不但看了你們，看你們租給他們年輕人在這兒創(chuàng)新，現(xiàn)在大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，也是國家在號(hào)召，也是解決一些就業(yè)問題。另外，我們要變成一個(gè)創(chuàng)新型的國家，所以你這個(gè)事兒也是個(gè)創(chuàng)新。

    今天，作為我來說認(rèn)識(shí)這個(gè)公司，另外聽到他們的介紹，我昨天看了一個(gè)非常著名公司的項(xiàng)目，我看了問題很大，然后晚上就睡不著覺。

    這次會(huì)有昆明來的，唐山來的，蘇州來的，還有天津來的，說明大家對(duì)這個(gè)話題非常感興趣。我發(fā)現(xiàn)董總的口才不錯(cuò)，而且毫無保留把他賺錢的方式告訴大家。開總的主持也很好，謝謝大家！王會(huì)長補(bǔ)充。

    主持人：我們進(jìn)入到最后一個(gè)環(huán)節(jié)，請(qǐng)王會(huì)長做總結(jié)。

    王涌彬：三句話：第一，一小段順口溜總結(jié)一下今天這個(gè)，八句話：城市已經(jīng)變化了，社區(qū)需要改善了，設(shè)計(jì)無法應(yīng)對(duì)了，筑福模式出名了。這是第一段；第二段：投資服務(wù)創(chuàng)新了，建筑更加安全了，人居環(huán)境改善了，全面小康實(shí)現(xiàn)了。因?yàn)橹５哪Ｊ酱_是不錯(cuò)，值得我們很好的去推廣。也值得我們大家去學(xué)習(xí)，確實(shí)是非常有益的，這也是我們這次活動(dòng)很重要的價(jià)值所在。

    下面我還想跟大家探討一個(gè)我個(gè)人的一個(gè)觀點(diǎn)，我認(rèn)為是相對(duì)比較新的觀點(diǎn)。我們社區(qū)是需要改善，城市是需要更新，但是我們城市更新從來沒有停過，我們一直都在更新。這個(gè)時(shí)候我們?nèi)绻堰@個(gè)模式還弄到社區(qū)里面，可能有問題。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在面對(duì)的問題，我們需要把這種產(chǎn)業(yè)更新，以及基于社區(qū)產(chǎn)業(yè)新的構(gòu)建要融到城市更新里面去。

    我們現(xiàn)在進(jìn)入到老齡化社會(huì)，適老的功能，應(yīng)對(duì)老齡化的功能要和社區(qū)改造結(jié)合起來。新的基于社區(qū)的，基于互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的服務(wù)體系要結(jié)合進(jìn)來。我們現(xiàn)在的這種社區(qū)普遍存在的停車的問題，環(huán)保和節(jié)能體系的問題，綠化和美化的問題我們都需要統(tǒng)籌放到城市更新和社區(qū)改造里面來。我們不能今天做了這個(gè)，明天又重新來一遍，這個(gè)拉鏈不能放到社區(qū)里面來。我們需要做的是“社區(qū)再規(guī)劃”我們?cè)瓉淼纳鐓^(qū)做的很好，尤其這些年，伴隨著房地產(chǎn)快速發(fā)展，我們的社區(qū)已經(jīng)規(guī)劃的水平已經(jīng)很有進(jìn)步，比前些年好多了。但是我們面對(duì)這些老舊社區(qū)的時(shí)候我們需要有一種“再規(guī)劃”的思想在里面。這種想法不是有多新，但是這種提法是現(xiàn)在非常需要的。甚至我們需要克服一些像《規(guī)劃法》、《物權(quán)法》，有一定的突破，把社區(qū)真正要解決的問題解決好。

    我把這個(gè)當(dāng)做一個(gè)新的觀念提出來，也供大家拍磚，也供大家去思考。尤其我希望媒體朋友們，也把這些事兒拿出去，我們現(xiàn)在社區(qū)是不是需要有一種“再規(guī)劃”的思想。這是我的觀點(diǎn)，這個(gè)觀點(diǎn)不是沒有基礎(chǔ)。我在2013年參加了一次中日韓關(guān)于注冊(cè)建筑師的論壇，當(dāng)時(shí)他們請(qǐng)我去做一個(gè)關(guān)于社區(qū)建筑師的一個(gè)報(bào)告。其實(shí)我對(duì)這個(gè)社區(qū)建筑師當(dāng)時(shí)研究的不多，但是通過那次會(huì)，我發(fā)現(xiàn)日韓這兩個(gè)國家非常注重社區(qū)建筑師，尤其是我們面對(duì)新農(nóng)村的改造，大部分根本沒有研究就把房子給拆了，歷史文化、鄉(xiāng)愁根本就想不起來了，都是以經(jīng)濟(jì)效益為主。這種情況下，我們需要有社區(qū)建筑師、社區(qū)規(guī)劃師的思路。其實(shí)現(xiàn)在我們國內(nèi)躍躍欲試的苗頭非常清晰，我覺得我們作為協(xié)會(huì)，我們有責(zé)任，要引領(lǐng)這些方向的發(fā)展。下一步我們還會(huì)在社區(qū)“再規(guī)劃”在城市更新方面要做出文章。

    第三句話，這句話苗會(huì)長在開始的時(shí)候已經(jīng)提出了，我們明年的中日韓論壇在西安開，主題為“生態(tài)文明與城市再生”，這是三個(gè)國家一起決定的題目，我想生態(tài)文明是我強(qiáng)烈要求要加上。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在進(jìn)入到這個(gè)階段，一切的一切，包括發(fā)展經(jīng)濟(jì)，城市更新，都應(yīng)該在生態(tài)文明的大的框架下面去發(fā)展。如果沒有大的目標(biāo)我們還會(huì)失去很多，以后不僅僅是鄉(xiāng)愁的問題，問題就更多了，就像霧霾，現(xiàn)在還算是局部地區(qū)，盡管百分之多少都是了，但還是局部，我擔(dān)心以后這個(gè)范圍還會(huì)大。所以我們下一步要探討的問題還會(huì)多，今天這個(gè)話題，今天這個(gè)題目我們還會(huì)繼續(xù)延伸，不會(huì)說說今天開這一次就結(jié)束了，還會(huì)有。包括我們呂高奇呂總，強(qiáng)烈要求我去那邊。我就建議你用這樣的方式，在江蘇搞一期會(huì)客廳。如果有條件，我也希望蔣總，到昆明去開一次。這是我們作為社團(tuán)組織，我們的一種價(jià)值所在。你可以選你的題目，有助于幫你企業(yè)發(fā)展的，我們可以按這個(gè)模式做。我們唐山這邊，天津等等，都可以探討。順便說我也是唐山人。

    希望大家像上一次一樣，能夠把自己的研究成果拿出來，在國際上去做交流。至少憑教授是非常有用的，因?yàn)樵趪H會(huì)議上發(fā)表論壇，比一級(jí)刊物還高。  

    主持人：非常謝謝大家！今天的活動(dòng)也即將結(jié)束，剛才王會(huì)長給大家分享了很多信息。接下來我們希望我們的第72期會(huì)客廳走進(jìn)江蘇，第73期會(huì)客廳走進(jìn)昆明，第74走進(jìn)唐山，走進(jìn)天津等等。希望把我們面臨的困擾，大家一起通過分享交流，碰撞出思想火花。我還有幾個(gè)事情，我想今天這個(gè)會(huì)議我們主要達(dá)到的目的，今天的媒體，這次的活動(dòng)我們是定向邀請(qǐng)了6家媒體，以往我們會(huì)邀請(qǐng)的更多，因?yàn)榻裉斓臅?huì)議規(guī)模，我們是做了限制。我希望這些媒體，今天來的都是行業(yè)的主流媒體主編級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)，因?yàn)橹Ｔ谛袠I(yè)里面做了行業(yè)創(chuàng)新，標(biāo)準(zhǔn)的研究，他做了很多工作，他很低調(diào)，沒有宣傳出去，所以我們希望今天的這些媒體大力去傳播這種用經(jīng)濟(jì)、適用的手段去解決老舊小區(qū)，既有社區(qū)，居民人居環(huán)境品質(zhì)的做法，這個(gè)是值得弘揚(yáng)的。

    董總城市運(yùn)營商的定位非常好，因?yàn)槿司迎h(huán)境委員會(huì)在跟城市各地做城市共建，市場需求非常大，但是苦于資金、市場各方面，利益的協(xié)調(diào)，沒有辦法落地，所以董總給我們一個(gè)很好的落地模式。我們今天來的這些企業(yè)也都是在我們的行業(yè)當(dāng)中在各個(gè)鏈條上從事某一鏈條服務(wù)的企業(yè)家，所以在城市運(yùn)營商的定位當(dāng)中，我們希望跟董總，跟人居環(huán)境委員會(huì)注入到戰(zhàn)略合作伙伴當(dāng)中去，為城市政府也好，為居民也好，能夠提供人居委所倡導(dǎo)的“人人享有美好人居環(huán)境”達(dá)到這樣的境界。這個(gè)本身是我們?nèi)司游G色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)所倡導(dǎo)的綠色理念、可持續(xù)發(fā)展的理念很好的做法。我做了相當(dāng)于這樣一個(gè)小結(jié)，最后還有一個(gè)環(huán)節(jié)是合影。非常感謝董總！