??開發(fā)十載，四川巴中平昌縣能投·櫻花莊園別墅項目去化舉步維艱。

??據(jù)公開資料，能投·櫻花莊園項目由33棟建筑物構(gòu)成，總建筑面積50567平方米。其中有144套別墅、48套洋房，項目土地由其開發(fā)商四川金麓置業(yè)發(fā)展有限公司（曾用名為四川巴運置業(yè)有限公司，以下簡稱“金麓置業(yè)”）在2013年12月24日以1.4億元摘得。

??平昌縣發(fā)展和改革局于2014年8月8日作出的《企業(yè)投資項目備案通知書》顯示，能投·櫻花莊園項目原為平昌縣“龍溪名邸”建設(shè)項目，計劃總投資2億元。

??據(jù)金麓置業(yè)原高管陳亮兵掌握的資料顯示，自2017年10月26日開盤至2018年11月29日期間，共銷售別墅僅11套，銷售收入2089萬元人民幣，月均去化不足一套。

??2024年12月16日，巴中市平昌縣能投·櫻花莊園售樓處工作人員向中房報記者確認(rèn)：“目前，該項目僅銷售十余套?！?/p>

??多位知情人士告訴中房報記者，能投·櫻花莊園項目盈利不足的表象背后是，超出預(yù)算的開發(fā)費用以及高額的管理費用、建設(shè)流程違規(guī)等諸多問題，項目虧損或超億元。

??面對質(zhì)疑，金麓置業(yè)及背后多家四川省市兩級國企各執(zhí)一詞，自相矛盾，上演一出“羅生門”。

??中房報記者獨家獲得的一份文件顯示，能投·櫻花莊園項目已經(jīng)被四川省紀(jì)委列入國有企業(yè)重大非正常虧損項目背后違紀(jì)違法問題專項清理名單。

??2024年12月30日，中房報記者致電金麓置業(yè)，正面求證能投·櫻花莊園銷售情況以及金麓置業(yè)的財務(wù)狀況，對方稱需要上報領(lǐng)導(dǎo)后回復(fù)，截至發(fā)稿前，未獲回復(fù)。

??滯銷的“高端別墅”

??金麓置業(yè)的股權(quán)構(gòu)成頗為復(fù)雜，有多家國有企業(yè)的身影。

??該公司前身為四川巴運置業(yè)有限公司（以下簡稱“巴運置業(yè)”）。成立于2013年5月21日，系一家由國有參股企業(yè)巴運集團設(shè)立的有限責(zé)任公司。2013年11月巴運置業(yè)增資擴股，股權(quán)結(jié)構(gòu)變?yōu)椋喊瓦\集團占股45%，金翔置業(yè)占股45%（金翔置業(yè)由四川省水電投資經(jīng)營集團有限公司持股70%、達(dá)州發(fā)展（控股）有限責(zé)任公司持股20%、達(dá)州電力集團有限公司持股10%的一家國有獨資有限責(zé)任公司），巴中天姿企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“天姿公司”）持股10%。

??其中，天姿公司系管理層崗位股，由當(dāng)時巴運置業(yè)3位高管：董事長李某、總經(jīng)理黎某、副總經(jīng)理陳亮兵分別出資持股50%、30%和20%所成立。其中李某出資115萬元，黎某出資69萬元，陳亮兵出資46萬元并擔(dān)任天姿公司法定代表人。

??據(jù)陳亮兵提供的資料顯示，能投·櫻花莊園由33棟樓宇組成，1~20號為聯(lián)排別墅，21~25號為雙拼別墅，26~30號為疊拼別墅，31~32號為花園洋房，33號為會所，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。

??“能投·櫻花莊園項目的建設(shè)定位存在問題，從平昌縣本地人的視角，項目地理位置比較偏，沒有學(xué)區(qū)，交通不便，雖然毗鄰客運站，但都是流動人口，常住人口不會選在這個位置，從外地人的視角來看，動輒百萬以上一套的購房價格，在2017年完全可以選擇在成都等地購房，沒必要在小縣城投資毛坯別墅?！痹诎椭惺袕氖陆ㄖ袠I(yè)的錢先生告訴中房報記者。

??在他看來，能投·櫻花莊園2017年開盤之際，昌平縣信義大道的改善型住房相對優(yōu)越的地理位置和3室戶型房產(chǎn)，價位在4000元每平方米左右，是昌平縣居民和年輕人的首選，相比之下，無論市場還是定位能投·櫻花莊園的建設(shè)都非常尷尬。

??2024年12月16日，中房報記者在巴中市平昌縣能投·櫻花莊園項目所在地看到，該項目二十余個臨街商鋪，僅有一兩家商業(yè)，其他商鋪部分已經(jīng)貼出出租廣告。

??記者以購房者身份前往售樓處了解情況，在售樓處一樓，記者看到正中央為能投·櫻花莊園項目的沙盤，周邊擺放著項目證照及宣傳廣告，其中顯著位置擺放著“國企匠造為平昌名仕而來”的廣告牌。

??文字載明：四川省水電投資經(jīng)營集團有限公司（以下簡稱“能投水電集團”），是四川省能源投資集團有限責(zé)任公司的控股子公司。

??售樓處二樓的工作人員告訴中房報記者，目前售樓處已經(jīng)沒有專門負(fù)責(zé)銷售的人員，她向記者介紹，目前小區(qū)內(nèi)別墅的售價均價為7200元每平方米，而平昌縣新房均價為4200元每平方米，遠(yuǎn)低于櫻花莊園小區(qū)均價，“目前入住的業(yè)主業(yè)比較少，物業(yè)費暫時也沒有征收，只是征收了垃圾清運費”。

??“置業(yè)顧問已經(jīng)辭職了，因為我們（金麓置業(yè)）是國企，今年裁員，優(yōu)先裁掉了勞務(wù)派遣的（員工）?！?/p>

??“對于我們國企來說，（房子）賣不出去也無所謂的，我是辦公室工作人員，臨時負(fù)責(zé)接待客戶?！彼a充道。

??經(jīng)記者向商戶和小區(qū)工作人員求證，該小區(qū)目前入住的業(yè)主只有10多戶，印證了陳亮兵及前述多位知情人士的說法。

??平昌客運站二樓的金麓置業(yè)辦公室工作人員告訴記者，目前項目門市的價格為2萬元每平方米。

??另據(jù)陳亮兵透漏，能投·櫻花莊園不僅去化艱難，還有著高額的管理費用和不斷增長的運營成本。

??能投·櫻花莊園被指違規(guī)建設(shè)

??據(jù)陳亮兵回憶，在2014年年底，金麓置業(yè)董事長李某及總經(jīng)理黎某提出開發(fā)能投·櫻花莊園項目。彼時，他根據(jù)市場行情測算，并給出自己建議：“能投·櫻花莊園以別墅方案開發(fā)，若在2016年底開發(fā)完成且全部售完，按照該縣當(dāng)年4000元每平方米售價，也會面臨7000多萬元的虧損，如果不能按時去化虧損會更嚴(yán)重，建議暫緩開發(fā)”。

??然而，該項目負(fù)責(zé)人在沒有向各股東單位進行投資報批的情況下，匆忙上馬。截至2021年，項目開發(fā)總成本遠(yuǎn)超最初規(guī)劃的2億元總投資。

??據(jù)陳亮兵統(tǒng)計，能投·櫻花莊園項目拿地成本約1.4億元，主體建安成本約1.45億元，附屬工程2279萬元，前期費用3859萬元，期間費用攤銷7342萬元，總成本超過了4.2億元。

??陳亮兵告訴記者，金麓置業(yè)同時存在違規(guī)招標(biāo)或招標(biāo)不合規(guī)的問題。針對金麓置業(yè)存在的相關(guān)問題，陳亮兵近年來多次向相關(guān)部門投訴反映。

??對于他的反映，巴中市國有資本運營集團有限公司（以下簡稱“巴中國資運營集團”）以及巴中市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（以下簡稱“巴中國資委”）于2021年9月作出《巴中市國有資本運營集團有限公司關(guān)于反映金麓置業(yè)公司相關(guān)問題的回復(fù)》以及2024年3月作出《巴中市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于陳亮兵反映相關(guān)問題的調(diào)查情況》兩份回復(fù)。

??巴中國資運營集團在回復(fù)中載明，經(jīng)查，能投·櫻花莊園項目開發(fā)資金由股東金翔公司協(xié)助融資完成，項目建設(shè)方案經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會、董事會議定通過，按照金麓置業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)及公司章程，雖參與董事會的該事項決策的班子成員中已有金麓置業(yè)各方股東代表，但該事項議定通過后，金麓置業(yè)未按照公司章程規(guī)定根據(jù)建設(shè)方案形成投資計劃報股東會審查批準(zhǔn)。反映能投·櫻花莊園項目投資未經(jīng)股東會審批問題屬實，對此，總經(jīng)理黎某負(fù)有一定的管理責(zé)任；同時根據(jù)四川圣源會計事務(wù)所審計檢查結(jié)果，金麓置業(yè)從公司成立至2020年6月末所產(chǎn)生的凈利潤為-137.51萬元。故反映項目虧損上億元問題不實。

??另據(jù)回復(fù)載明，經(jīng)查，能投·櫻花莊園項目于2014年8月在平昌縣發(fā)展和改革局備案（備案號：川投資備[5119231408081]42號），招標(biāo)文件在平昌縣發(fā)改局備案時，被告知項目屬于備案制，具體招標(biāo)方式由企業(yè)自主選擇，其建設(shè)資金來源為公司自行籌集。故金麓置業(yè)對于招投標(biāo)法明確要求的設(shè)計、施工總承包、監(jiān)理的招標(biāo)，均是委托招標(biāo)代理公司進行全過程的招標(biāo)代理服務(wù)，且都邀請了股東單位和建設(shè)主管部門派員參與過程監(jiān)督。故反映金麓公司在開發(fā)能投·櫻花莊園項目中均存在違反《招標(biāo)投標(biāo)法》相關(guān)規(guī)定的問題不實。

??而巴中市國資委則是在回復(fù)中稱，經(jīng)查，2022年9月14日，巴運集團收到四川金翔置業(yè)有限公司《關(guān)于陳亮兵實名反映能投·櫻花莊園項目相關(guān)問題的復(fù)函》川金翔[2022]9號，復(fù)函中明確能投·櫻花莊園項目已被四川省紀(jì)委列入國有企業(yè)重大非正常虧損項目背后違紀(jì)違法問題專項清理范圍。2023年8月1日，金麓置業(yè)原總經(jīng)理黎某已被恩陽區(qū)紀(jì)委監(jiān)委立案調(diào)查。金麓置業(yè)存在的問題最終以組織掉擦好處理結(jié)果為準(zhǔn)。

??作為公司管理者陳亮兵，對前述巴中國資運營集團的回復(fù)不予認(rèn)同。

??中房報記者通過梳理所掌握的，能投水電集團以及四川能投集團針對能投·櫻花莊園項目的相關(guān)調(diào)查報告、整改報告以及會議紀(jì)要后發(fā)現(xiàn)，實情與巴中國資運營的回復(fù)恰恰相反。

??能投·櫻花莊園項目“騎虎難下”

??中房報記者獲得的一份2018年8月26日《四川省水電投資經(jīng)營集團有限公司關(guān)于對<能投集團第一監(jiān)事會關(guān)于四川金麓置業(yè)發(fā)展有限公司所屬項目情況調(diào)查報告>整改情況的報告》（以下簡稱《報告》）中，記載了能投·櫻花莊園項目的開發(fā)內(nèi)情和存在問題。

??《報告》中明確載明，能投·櫻花莊園項目截至2018年8月，預(yù)計房建項目總投資已經(jīng)超出3.5億元，遠(yuǎn)超備案的2億元。

??與此同時，《報告》中也詳盡記錄了其他違規(guī)情況，明確指出能投·櫻花莊園項目未按照能投集團和能投水電集團相關(guān)規(guī)章制度規(guī)定上報審批，項目投資決策程序不合規(guī)；項目的投資預(yù)算和投資經(jīng)濟測評也未上報辦理。

??據(jù)知情人士透露，能投·櫻花莊園項目開盤銷售之后，2018年4月26日能投水電集團董事會第二十二次會議及2018年7月12日黨委會，才研究同意金翔置業(yè)轉(zhuǎn)報的金麓置業(yè)補報能投·櫻花莊園房建項目投資決策。

??能投·櫻花莊園還存在招投標(biāo)手續(xù)未備案或不合規(guī)的問題。上述《報告》中稱，該項目除設(shè)計招標(biāo)采用公開招標(biāo)方式外，其余采用邀請招標(biāo)。施工總承包和監(jiān)理招標(biāo)建設(shè)行政部門已備案，其他邀請招標(biāo)未到建設(shè)行政部門備案。其中項目勘查是參照股東單位巴運集團平昌車站項目勘查中標(biāo)結(jié)果，下浮20%決定，未進行招標(biāo)；項目景觀設(shè)計等采用比選方式（邀請比選）確定承包單位，不符合《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》。

??此外，能投·櫻花莊園項目涉及的的可行性研究、環(huán)境評價、施工圖設(shè)計審查等服務(wù)，金麓公司直接與有關(guān)單位簽訂合同，未按照能投集團和能投水電集團規(guī)定進行。還發(fā)現(xiàn)存在“評標(biāo)委員會成員打分錯誤及擅自修改評標(biāo)辦法進行評標(biāo)”的情況。

??記者獲取的另一份2018年年底《四川省能源投資集團有限公司能投·櫻花莊園項目會議紀(jì)要》（以下簡稱《會議紀(jì)要》）佐證了前述《報告》中的內(nèi)容。

??《會議紀(jì)要》載明，能投·櫻花莊園項目總投資3.57億元，截至當(dāng)時已經(jīng)完成工程產(chǎn)值2.47億元。已完成支付1.92億元，全部為股東金翔公司、巴運集團和金禾盛公司借款，當(dāng)時還急需支付4010萬元，剩余1.25億元可以結(jié)算完成后支付。

??2017年10月12日，金麓公司股東會決議，能投·櫻花莊園銷售截止時間為2019年6月30日，成本3.42億元，銷售收入3.8億元，利潤約3700萬元。但真實情況是自2017年10月26日開盤到2018年11月29日，該項目僅銷售別墅11套，銷售收入2089萬元，銷售面積2605平方米，月均去化不足一套，3.8億元的銷售目標(biāo)根本無法實現(xiàn)。

??《會議紀(jì)要》載明，能投·櫻花莊園項目如果當(dāng)時停止開發(fā)，已投入的3.25億元資金無法收回，已經(jīng)完成形象進度的1.27億元仍然需要支付，項目會面臨違約、賠付及訴訟風(fēng)險，爛尾會進一步增加后期處置難度和成本。

??彼時，能投水電集團對該項目違規(guī)開發(fā)行為提出了要求，鑒于能投·櫻花莊園項目在未經(jīng)集團公司批準(zhǔn)情況下進行投資開發(fā)，項目投資審批資料未達(dá)到集團公司投資審批決策要求，集團公司對該項目投資開發(fā)方案不再進行投資決策審批。為盡量減少損失，原則同意繼續(xù)推進能投·櫻花莊園項目。

??“能投·櫻花莊園當(dāng)時工程量已經(jīng)接近8成，只能寄希望于完工之后快速去化，但是目前看來基本無望了，項目3.5億元的成本，只賣了2000余萬元，甚至無法覆蓋管理成本，加上持續(xù)遞增的借款利息，巨額虧損在所難免。”四川省某法務(wù)咨詢公司負(fù)責(zé)人告訴記者。

??“根據(jù)能投集團和能投水電集團的調(diào)查報告，截至2018年6月，金麓置業(yè)除經(jīng)營能投·櫻花莊園和龍東路ppp項目外無其他收入來源，賬面列支的管理成本2992萬元，資金利息4662萬元，在這種經(jīng)營狀況下審計結(jié)果僅虧損137.51萬元，我質(zhì)疑這個結(jié)果。”陳亮兵說。

??鑒于此，中房報記者12月30日先后撥打巴中國資運營集團、巴運集團以及金麓置業(yè)詢問能投·櫻花莊園項目情況及財務(wù)狀況，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。