[克而瑞]聽總理不如看總經(jīng)理 未來樓市怎么走

??四季度地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)較上季度有小幅回落，但就政策及市場(chǎng)來看，供需雙方入市仍趨于積極，市場(chǎng)信心相對(duì)樂觀。

??開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要主體，其對(duì)市場(chǎng)未來走勢(shì)的判斷直接影響終端供應(yīng)、定價(jià)、產(chǎn)品以及市場(chǎng)活躍度。為此，通過對(duì)身處一線的地產(chǎn)經(jīng)理人在政策環(huán)境、市場(chǎng)走勢(shì)、供應(yīng)定價(jià)、投資方向等多個(gè)維度信心判斷，來預(yù)判市場(chǎng)未來走向。本次調(diào)查了31個(gè)城市，覆蓋華北、東北、西南、中南、華東和西北六個(gè)區(qū)域，樣本總數(shù)552份，有效問卷550份。

??經(jīng)理人對(duì)四季度行業(yè)信心普遍不足，僅華東區(qū)信心看漲

??2015年第四季度RMI指數(shù)（Real Estate Managers Index，房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)，下文簡(jiǎn)稱信心指數(shù) )為59.60，環(huán)比下降0.78點(diǎn)。三季度以來，受前期需求快速集中釋放甚至透支、銷售環(huán)比回落影響，市場(chǎng)熱度略有降溫，地產(chǎn)經(jīng)理人對(duì)四季度行業(yè)信心開始下滑，指數(shù)環(huán)比稍有回落，但對(duì)比歷史數(shù)據(jù)來看，仍為2014年以來的第二高點(diǎn)。

??分區(qū)域來看，六大區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)理人指數(shù)5跌1漲，華東是唯一信心指數(shù)上漲的區(qū)域，較三季度上漲了1.80點(diǎn)，四季度信心指數(shù)達(dá)到63.14，再創(chuàng)歷史新高。華北、中南、西南略有回落，不過仍處于50點(diǎn)上方，市場(chǎng)信心仍趨于積極；東北、西北區(qū)域則明顯回落，雙雙跌至50點(diǎn)的分水嶺下方。

??政策預(yù)期樂觀，增加供應(yīng)意愿大幅降低，34%認(rèn)為應(yīng)小幅提價(jià)

??目前行業(yè)投資依舊疲軟，前三季度GDP增速僅為6.9%、全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“保7”壓力有增無減，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，未來房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境仍將持續(xù)寬松。結(jié)果顯示：認(rèn)為接下來行業(yè)政策將更為寬松的經(jīng)理人比例仍占到5成，而且普遍認(rèn)為未來主要以政策落地為主，不會(huì)有更多新政策出臺(tái)。

??調(diào)查結(jié)果顯示，地產(chǎn)經(jīng)理人對(duì)2015年四季度增加供應(yīng)的意愿顯著降低。其中，認(rèn)為四季度供應(yīng)規(guī)模持平的受訪者上升了12.66個(gè)百分點(diǎn)，占比達(dá)到54.59%；預(yù)計(jì)加大供應(yīng)的經(jīng)理人比例下降了9.49個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，行業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩風(fēng)險(xiǎn)仍在，多數(shù)企業(yè)并不會(huì)貿(mào)然大幅增加供應(yīng)，以平穩(wěn)去庫存為主。

??調(diào)查結(jié)果顯示，近六成地產(chǎn)經(jīng)理人預(yù)期住房?jī)r(jià)格仍保持平穩(wěn)，預(yù)期價(jià)格下調(diào)的經(jīng)理人比重繼續(xù)下降，34%經(jīng)理人還是仍認(rèn)為市場(chǎng)回暖，應(yīng)該小幅提價(jià)，占比上升1個(gè)百分點(diǎn)。

??土地投資意愿回落，企業(yè)在華北拿地意愿相對(duì)最強(qiáng)烈

??三季度土地市場(chǎng)回暖，部分城市地價(jià)高企，企業(yè)拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。調(diào)研顯示：四季度投資意愿較強(qiáng)的經(jīng)理人比例環(huán)比下滑6個(gè)百分點(diǎn)，僅為26%；表示投資意愿將保持基本平穩(wěn)的經(jīng)理人比例大幅上漲12個(gè)百分點(diǎn)至51%。分區(qū)域來看，華北區(qū)域企業(yè)拿地的意愿相對(duì)而言最為強(qiáng)烈，表示在四季度拿地意愿強(qiáng)烈的經(jīng)理人比例達(dá)到64%。西北區(qū)域75%的經(jīng)理人認(rèn)為四季度企業(yè)拿地較為低迷。值得注意的是，西南區(qū)域企業(yè)沒有任何拿地意愿，認(rèn)為拿地較為低迷和十分低迷比例分別占到33%和22%，表現(xiàn)較為極端。

??超8成看好140平以內(nèi)中檔改善產(chǎn)品，大戶型產(chǎn)品預(yù)期銳減

??三季度改善項(xiàng)目的熱賣給予了經(jīng)理人信心，預(yù)期四季度中檔房市場(chǎng)最為活躍的經(jīng)理人占比大幅提高，較上個(gè)季度相比上漲了13.88個(gè)百分點(diǎn)，占比高達(dá)81.62%。而預(yù)期低檔房和高檔房更為活躍的經(jīng)理人占比均有所下降，分別為14.59%和3.78%。

??從戶型來看，預(yù)期四季度90-140平方米戶型更受歡迎的經(jīng)理人占比明顯提升，較上個(gè)季度提升4個(gè)百分點(diǎn)，重返六成以上的高位。140平方米以上的大戶型被大多數(shù)經(jīng)理人不看好，占比從上個(gè)季度的11%下降到3%。

??受經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)低位、城市成交規(guī)模環(huán)比增幅收窄影響，2015年四季度地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)較上一季小幅回落。不過鑒于政策環(huán)境持續(xù)寬松、行業(yè)觸底企穩(wěn)大勢(shì)不改，供需雙方入市仍趨于積極，市場(chǎng)成交也依然遠(yuǎn)好于去年同期，地產(chǎn)經(jīng)理人信心仍相對(duì)樂觀。