[克而瑞]銷售量創(chuàng)新高預期落空 2016年怎么走？

??今日,統(tǒng)計局發(fā)布“期末成績單”，房地產(chǎn)“偏科”嚴重。銷售金額創(chuàng)新高，而銷售-投資傳導不通，投資增速一路下滑。在高庫存壓力下，土地購置面 積及新開工，暗淡開局、平淡收尾。經(jīng)濟增長打破7%的底線，創(chuàng)下25年新低，那作為國民經(jīng)濟扛旗者，房地產(chǎn)能否再擔重任…..明年又將有如何走勢？

??行業(yè)銷售創(chuàng)新高的預期落空，2016年銷售量、價平穩(wěn)為常態(tài) 

??2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，增速比1-11月份回落0.9個百分點。全年銷售面積未能像市場預期一 樣沖擊2013年高點。中部地區(qū)、西部地區(qū)銷售增速較高，東北地區(qū)銷售不振，下降24.5%。從全年走勢看，在3月商品房銷售降幅持續(xù)收窄，1-5月銷售 額同比由負轉正后，三季度銷售面積開始同比正增長，實現(xiàn)了2014年年初以來的首次雙雙正增長，四季度在政策刺激力度加碼作用下，銷售面積增速加速上行， 但12月增速有所放緩。

??在持續(xù)的政策放松和充足的購房者信心將繼續(xù)支持行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展之下，預計明年全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積保持平穩(wěn)，總量維持相對高位。未來，“一大一小”依然會成為主力。 “一大”就是那些人口導入量較大的一線城市和部分熱點二線城市，還會繼續(xù)保持需求熱度，“一小”則是新型城鎮(zhèn)化推動以及戶籍制度的改革，未來引導農(nóng)民進城 購房的政策落地刺激下，會對更多三四線甚至四五線城市，特別是那些房地產(chǎn)還沒有啟動的，或者說剛剛開始啟動的城市帶來了新一輪發(fā)展的契機。

??盡管銷售面積未來沖擊高點，但銷售金額則創(chuàng)下歷史紀錄。全年商品房銷售額87281億元，增長14.4%，增速回落1.2個百分點。金額破新 高，但從70大中城市房價來看，多數(shù)城市房價并沒有大幅度上漲，佐證了城市分化格局，資金開始流向一線城市以及小部分二線城市。因此，未來這些城市房價上 漲動力依然存在，但大多數(shù)二、三、四線城市房價不會有太大變動。

??新開工、施工面積持續(xù)高位，去庫存壓力有增無減

??12月末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加了2216萬平方米。其中，住宅待售面積45248萬平方米，占比約 62.97%，連續(xù)三個月庫存增加，辦公樓待售面積3276萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積14664萬平方米。庫存并未能延續(xù)8、9下降趨勢，各類型物 業(yè)待售面積10月開始持續(xù)走高，房地產(chǎn)行業(yè)整體庫存高企、結構性過剩的問題依舊。

??在中央不斷喊話去庫存以及銷售回暖的帶動下，全年僅有4個月待售面積處于下降區(qū)間，說明去庫存并未取得實質(zhì)性的進展，行業(yè)矛盾并未得到緩解。尤 其是2015年施工面積73.56億平方米，新開工面積也維持在高位，2016年待售面積仍會持續(xù)增加，今年庫存壓力有增無減。而2015年年末，習李再 次強調(diào)推動農(nóng)民工進城購房，長遠來說，對于三四線城市去庫存將起到至關重要作用。

??去庫存、去產(chǎn)能抑制投資增速企穩(wěn)，預計2016年下半年投資增速才會觸底回升

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%(扣除價格因素實際增長2.8%)，增速繼續(xù)再創(chuàng)新 低。單月來看，仍處于負區(qū)間，但降幅有所收窄。開發(fā)投資從年初10.4%一路下滑至1%，一方面是經(jīng)濟環(huán)境較弱所致，固定資產(chǎn)投資不佳，房地產(chǎn)勢必受到抑 制；另外一方面，在去庫存、去產(chǎn)能兩座大山面前，行業(yè)主要任務是控供應、促需求，因此，無論是政府還是企業(yè)，投資意愿不強。

??根據(jù)目前的房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)節(jié)奏和庫存情況來看，2016年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速仍會繼續(xù)回落，維持低位運行。預計到下半年開發(fā)投資增速將 會觸底回升，尤其是一、二線城市存量房快速去化后，住宅開發(fā)投資活動必然會逐步增加。雖然增速降低雖然對于行業(yè)來說有一定負面影響， 但總量仍保持在穩(wěn)定高度，且近幾年對GDP增長的貢獻來看，一直穩(wěn)定在14%左右。因此，當前格局下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速只要對經(jīng)濟貢獻度保持穩(wěn)定，不拖 經(jīng)濟后腿即可“完成使命”。

??土地購置面積持續(xù)負增長，“馬太效應”導致城市分化持續(xù)加劇 

??2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4個百分點；土地成交價款 7622億元，下降23.9%，降幅收窄2.1個百分點。12月在土地市場收官戰(zhàn)之下，降幅小幅收窄。全年土地成交的冰冷與市場庫存高企、企業(yè)投資戰(zhàn)略不 無關系，但一線城市甚至部分二線城市?，F(xiàn)高溢價地塊，三四線城市土地無人問津，城市間強弱分化明顯。

??2016年，在堅持去庫存和“有供有限”政策指導下，預計土地購置面積指標并不會出現(xiàn)起色，整體企業(yè)土地購置規(guī)模維持2015年水平。由于 2015年基數(shù)較低和銷售回升的影響，同比增速或將轉正。在一線城市土地競爭激烈以及政府對于三四線城市去庫存的政策扶持，未來企業(yè)或將布局基本面較好的 三四線城市，其土地指標可能率先回暖。

??后記：2015年已經(jīng)過去，經(jīng)濟增速已經(jīng)破7%，創(chuàng)下25年新低。盡管增速不再是唯一衡量經(jīng)濟增長的標準， 但外界對于其預期的下降將影響國內(nèi)各個行業(yè)。而經(jīng)濟下滑時期，行業(yè)也在調(diào)整和變革中迎來新生。經(jīng)濟增速放緩的是一把“雙刃劍”，一方面，國內(nèi)人均收入水平 預期降低，對于市場需求有一定抑制；另一方面，“穩(wěn)增長”壓力也會給行業(yè)帶來更為寬松的政策空間，助力行業(yè)加速調(diào)整。

??大消費時代來臨，經(jīng)濟著力于“供給側改革”形成的有效供給，促進消費總量提高和消費升級，推動家庭對居住及其服務需求的升級，從而拉動房地產(chǎn)景 氣度。在“穩(wěn)增長”壓力之下，經(jīng)濟增速底線需要保持，房地產(chǎn)行業(yè)亦不容有失，還需要再擔重擔。在調(diào)整關口期加快出清不良資產(chǎn)，降低庫存風險仍是行業(yè)首要任 務。