[克而瑞]下一個(gè)風(fēng)口！2016行業(yè)熱門方向研究

??導(dǎo)讀：

??房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量房市場(chǎng)，城市更新將是未來行業(yè)發(fā)展的重心，也是行業(yè)的下一個(gè)風(fēng)口！政策層面，近些年國(guó)家一直鼓勵(lì)地方盤活閑置土地、存量房市 場(chǎng)，并出臺(tái)相關(guān)政策為各地方政府調(diào)整土地供應(yīng)提供依據(jù)；城市層面，由于城市化較早，不少城市出現(xiàn)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等落后現(xiàn)象，且通過招拍掛流程出讓的土地與 房企實(shí)際開發(fā)所需及常住人口居住要求存在較大差距，城市更新戰(zhàn)略成為緩解供求矛盾的關(guān)鍵途徑。

??摘要：

??存量市場(chǎng)來臨，房企脫穎而出就靠它！

??4大特定對(duì)象可涉足，萬億市場(chǎng)容量待開發(fā)

??7個(gè)城市現(xiàn)狀全景PK，哪個(gè)城市更熱門？

??上篇：城市更新的概念解析

??一、定義：舊城改造的升級(jí)，對(duì)特定區(qū)域的改造和修繕

??隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的逐步深入，城市中的部分基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代化進(jìn)程的需要，城市更新這一新概念應(yīng)運(yùn)而生。城市更新，顧名思義，是指由符合 政策規(guī)定的主體對(duì)特定城市建成區(qū)(包括棚戶區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)及舊住宅區(qū))內(nèi)的具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和政策規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功 能改變或者拆除重建活動(dòng)。具體的情況有：

??城市的基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施需完善；

??環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；

??現(xiàn)有的土地用途、建筑物使用功能或者資源利用明顯不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施；

??依法或者經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行城市更新的其他情形。

??城市更新不同于舊城改造，準(zhǔn)確來說，城市更新算是舊城改造的升級(jí)。舊城改造為局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動(dòng)、生活服務(wù)和休息等條件。而城市更新不是對(duì)舊城的全盤否定，而是意味著在舊城的基礎(chǔ)上不斷發(fā)展，不斷新建、擴(kuò)建和完善。

??二、對(duì)象：涵蓋棚戶區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)及舊住宅區(qū)

??1、棚戶區(qū)：源于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，生活設(shè)施故而滯后

??本章節(jié)略。

??2、舊商業(yè)區(qū)：改造為時(shí)代進(jìn)步，商業(yè)消費(fèi)方式改變所驅(qū)動(dòng)

??舊商業(yè)區(qū)，主要是指因時(shí)代的進(jìn)步和商業(yè)業(yè)態(tài)的演變而需要進(jìn)化更新或退化淘汰的區(qū)域。具體形成的原因包括，消費(fèi)購物方式和建筑形式逐漸取代傳統(tǒng)商業(yè)模式、商業(yè)種類及市政配套的缺失、商業(yè)經(jīng)營(yíng)策略過時(shí)等因素，因此根據(jù)當(dāng)代的消費(fèi)需求及商業(yè)發(fā)展考量對(duì)舊商業(yè)區(qū)進(jìn)行改造。從特點(diǎn)來看，舊商業(yè)區(qū)往往位居城市中心地段，部分還承載著城市文化和建筑特色。典型的舊商業(yè)區(qū)項(xiàng)目如上海新天地。

??對(duì)于該改造對(duì)象，尤其是富有歷史文化特色的項(xiàng)目，原本粗暴式的“拆除再開發(fā)”的開發(fā)模式逐漸被“舊建筑更新+定位置換+商業(yè)運(yùn)作”的組合式模式替代。具體而言：

??一是在如舊的基礎(chǔ)上融入創(chuàng)新和現(xiàn)代時(shí)尚的元素，打造新的商業(yè)氛圍。對(duì)于一些有著濃厚歷史文化商業(yè)街區(qū)較為通行的操作模式。例如一些老城區(qū)，由于受制于拆遷壓力、市政基礎(chǔ)設(shè)施承載力有限，因而會(huì)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榧衔穆锰厣纳虡I(yè)聚集場(chǎng)所。該類區(qū)域片中的則是一種展示功能，體現(xiàn)的是繁華氛圍。

??二是置換業(yè)態(tài)內(nèi)容，改造成新型居住、辦公和商業(yè)混合區(qū)。一般則以酒店、SOHO、特色商業(yè)為主，注入全新的生活元素。同時(shí)，在道路、環(huán)境、交通、公共配套等方面也同時(shí)需要被進(jìn)一步完善。

??值得注意的是，首先，這類改造往往意味著較高額的費(fèi)用，如新天地的改造費(fèi)就高達(dá)14億元。其次，此類項(xiàng)目必 須要求企業(yè)具備較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，前期投入大量成本積極引進(jìn)品牌商家，從而帶動(dòng)區(qū)域人氣和地段價(jià)值。最后，舊商業(yè)區(qū)改造還特別考驗(yàn)企業(yè)的談判能力，包括 在政府要求、目標(biāo)消費(fèi)者、未來經(jīng)營(yíng)商戶等多個(gè)團(tuán)體之間商榷合作，精巧的模式設(shè)計(jì)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)、精細(xì)的財(cái)務(wù)測(cè)算等都是關(guān)鍵因素。

??3、舊工業(yè)區(qū)：占據(jù)城市重要位置，改造勢(shì)在必行

??本章節(jié)略。

??4、舊住宅區(qū)：房屋年久失修、配套及管理缺失，存在嚴(yán)重安全隱患

??舊住宅區(qū)又稱舊居住區(qū)，是指房屋年久失修、配套設(shè)施缺損、環(huán)境臟亂差、缺乏基本的物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，其整治改造的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)要以滿足居民居住需要為中心。從主要特征來看，舊住宅區(qū)往往存在道路交通不暢過于擁擠、工廠居住布局混亂、建筑密度和人口密度過高、建筑質(zhì)量和基礎(chǔ)設(shè)施差、缺少公共綠地和活動(dòng)場(chǎng)地等問題。典型的項(xiàng)目如蘇州里河新村小區(qū)。

??因此，對(duì)舊住宅區(qū)的改造，主要是為了對(duì)住宅區(qū)的內(nèi)部格局和外部環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行綜合整治，包括：建立管理維護(hù)、總體規(guī)劃布局調(diào)整、環(huán)境景觀的綜合治理、道路交通的改善等，從而發(fā)掘舊住宅區(qū)潛力、提高軟硬件水平、改善居住質(zhì)量、激發(fā)社區(qū)活力。具體策略而言：

??一，對(duì)建筑及戶外環(huán)境進(jìn)行維修改善。對(duì)建筑本身和內(nèi)部方面的維修方法，如全面整修、擴(kuò)建加層、外墻改變、內(nèi) 部功能調(diào)整等。一般會(huì)利用房屋的大修機(jī)會(huì)做全面整修，可行性較大，花費(fèi)也可相對(duì)較小，免除了動(dòng)遷的麻煩。而外部的改善，主要指道路交通、市政公用設(shè)施和服 務(wù)、環(huán)境的整治改善，而這些則是需要經(jīng)常定期維護(hù)。

??二，保留外形，作內(nèi)部更新。這種方式實(shí)際是維持外形基本不變的前提下側(cè)重于內(nèi)部的改造。一般適用于房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量較好，或外觀造型有文化特色及保護(hù)要求等具有保留價(jià)值的項(xiàng)目。

??三，整理規(guī)劃。主要針對(duì)質(zhì)量尚可的居住區(qū)進(jìn)行充實(shí)完善和調(diào)整?；蛟S在這些項(xiàng)目新建時(shí)期是按照規(guī)劃建設(shè)的，但是受限于當(dāng)時(shí)的條件、經(jīng)濟(jì)水平、管理欠缺等因素導(dǎo)致了一系列急需解決的問題。

??四，推倒重建。這種改造方式往往投資多，工程大，周期長(zhǎng)等問題。因此需要因地制宜，根據(jù)改造區(qū)域的具體情況可分為局部、成片集中、道路沿線改造等多種方式。實(shí)際實(shí)施改造時(shí)則需要全面考慮整體外觀協(xié)調(diào)性、符合大范圍的詳細(xì)規(guī)劃、建筑高度比例和空間組織等。

??三、模式：以政府或以市場(chǎng)為主導(dǎo)的兩大開發(fā)模式

??1、政府主導(dǎo)型：由政府小組牽頭實(shí)施，是目前主流模式

??本章節(jié)略。

??2、市場(chǎng)主導(dǎo)型：以深圳為典型，可平衡參與各方需求

??本章節(jié)略。

??3、政府主導(dǎo)與市場(chǎng)主導(dǎo)的優(yōu)劣勢(shì)分析

??本章節(jié)略。

??四、類型：涉及三種類型，城市更新目的指引操作

??1、綜合整治類：不涉及房屋拆遷，目的在改善現(xiàn)狀

??本章節(jié)略。

??2、功能改變類：保留其原有主體結(jié)構(gòu)，改變其使用功能

??本章節(jié)略。

??3、拆除重建類：全面拆除清理、重建，改變?cè)瓉斫ㄖ婷?/p>

??本章節(jié)略。

??下篇：城市更新歷程及政策

??一、起源和發(fā)展：始于美國(guó)，2000年后中國(guó)進(jìn)入實(shí)質(zhì)城市更新

??1、城市更新發(fā)起于美國(guó)，國(guó)內(nèi)經(jīng)歷五個(gè)發(fā)展階段

??現(xiàn)代意義上大規(guī)模的城市更新運(yùn)動(dòng)(urban renevva)則是始于1960年代1970年代的美國(guó)，當(dāng)時(shí)的更新是面對(duì)高速城市化后由于種族宗教收入等差異而造成的居住分化與社會(huì)沖突問題；以清除 貧民窟為目標(biāo)；由聯(lián)邦政府補(bǔ)貼地方政府對(duì)貧民窟土地予以征收，然后以較低價(jià)格轉(zhuǎn)售給開發(fā)商進(jìn)行“城市更新”。 

??而在中國(guó)，自建國(guó)以來，國(guó)內(nèi)一直處于城市更新，具體可劃分為以下五個(gè)階段：

??值得一提的是，隨著我國(guó)法制化進(jìn)程的推進(jìn)，各項(xiàng)法律、法規(guī)的逐步完善，城市更新更加有章可循。就目前的發(fā)展情況來看，國(guó)家層面頒布各項(xiàng)關(guān)于城市 更新的大政方針，各地積極響應(yīng)，出臺(tái)獨(dú)具地方特色的城市更新細(xì)則，尤其是一線和部分核心二線城市，因城市化時(shí)間較早，發(fā)展速度較快，部分居住區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)已無法滿足城市發(fā)展需要，故紛紛出臺(tái)細(xì)則，強(qiáng)化管理；如深圳在2012年為規(guī)范城市更新活動(dòng)，建立有序的城市更新長(zhǎng)效機(jī)制，制定了《深圳市城市更新辦 法實(shí)施細(xì)則》。

??2、國(guó)家層面關(guān)于城市更新的相關(guān)政策布局四大方向

??本章節(jié)略。

??二、推進(jìn)及實(shí)施：一二線城市成為城市更新的主力軍

??1、北上廣深為房企重點(diǎn)關(guān)注，是城市更新項(xiàng)目爭(zhēng)奪之地

??近年來，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快進(jìn)行，一方面，城市面貌新舊交替，舊城改造、舊工業(yè)區(qū)改造、公共服務(wù)更新等方面的城市更新項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)；另一 方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的情況下，我國(guó)一二線重點(diǎn)城市市中心土地供應(yīng)愈加有限，尤其是北上廣深等一線城市，房企也紛紛抓住“城市更新”這個(gè)機(jī)遇來擴(kuò)充 規(guī)模。

??2、一線及部分二線城市起步較早，政府主導(dǎo)規(guī)劃、企業(yè)參與是主流

??(1)北京：注重歷史文化保護(hù)，城市更新步伐較為謹(jǐn)慎

??本章節(jié)略。

??(2)上海：以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主題，城市功能更新為主導(dǎo)

??本章節(jié)略。

??(3)廣州：重視舊城更新改造，設(shè)立全國(guó)首個(gè)“城市更新局”

??廣州城市更新起步于20世紀(jì)初，民國(guó)時(shí)廣州市政府成立后便開展大范圍的城市建設(shè)，經(jīng)過重新設(shè)定城基、開設(shè)工廠、建設(shè)公共設(shè)施等方面的改造，廣州 踏上了現(xiàn)代都市之路。新中國(guó)成立后，著重危舊房改造，以改善居民的居住環(huán)境為重點(diǎn)。尤其是20世紀(jì)八九十年代，大規(guī)模的舊城改造項(xiàng)目較多，如荔灣區(qū)金花街 改造項(xiàng)目、荔灣廣場(chǎng)項(xiàng)目等等。直至跨入21世紀(jì)，廣州市重新規(guī)劃了城市的發(fā)展方案，開建新城，城市更新更具現(xiàn)代化。老城、舊城日益空心化，舊城鎮(zhèn)、舊工廠 都是改造對(duì)象。

??近兩年，隨著城市快速發(fā)展的需要，廣州市政府也越來越重視城市更新工作。15年10月廣州全市納入“三舊”改造的用地面積高達(dá)58896萬平方米。同年8月，廣州設(shè)立了全國(guó)首個(gè)以城市更新為主要職責(zé)的政府職能部門——廣州市城市更新局，將履行加強(qiáng)統(tǒng)籌全市片區(qū)更新改造的職責(zé)、城市更新范圍內(nèi)的存量土地整合的職責(zé)、運(yùn)用棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策加快城市更新的組織統(tǒng)籌工作。同時(shí)，根據(jù)城市更新工作任務(wù)和職責(zé)，各區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)陸續(xù)完成機(jī)構(gòu)調(diào)整工作，目前，越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)等7個(gè)區(qū)均已掛牌成立了區(qū)城市更新局。目前廣州按照“城市更新1+3政策”，即《廣州市城市更新辦法》、《廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法》、《廣州市舊廠房更新實(shí)施辦法》、《廣州市舊城鎮(zhèn)更新實(shí)施辦法》，其中《廣州市城市更新辦法》已通過，將于2016年1月1日起施行。這些政策規(guī)定了全面改造和微改造兩個(gè)方式，以及相應(yīng)的拆遷、搬遷、補(bǔ)償?shù)确矫娴木唧w要求。

??(4)深圳：率先出臺(tái)城市更新辦法，改造對(duì)象決定改造原則

??本章節(jié)略。

??(5)武漢：城市更新仍處高峰期，擬以次功能區(qū)帶動(dòng)舊城改造

??武漢作為華中地區(qū)中心城市，是國(guó)家實(shí)施中部崛起和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)。

??從《2015武漢政府工作報(bào)告》關(guān)于城市規(guī)劃、道路建設(shè)等方面的方案中不難看出，武漢的城市更新工程依然處于高峰期。無論是漢正街、古田片等老城區(qū)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，漢口、武昌、青山的三大濱江商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)，還是江漢六橋、青山大橋等道路工程建設(shè)，城市更新建設(shè)不僅意味著城市面貌的改善，更是片區(qū)規(guī)劃的再升級(jí)。

??“三舊”改造一直是武漢市政府工作的重點(diǎn)規(guī)劃之一。繼2013年發(fā)布《意見》后，武漢政府于2014年制定三舊改造實(shí)施計(jì)劃，并實(shí)行城市基礎(chǔ)設(shè)施“市區(qū)共建”體制開始，三舊工程更是政府積極推進(jìn)的任務(wù)。而且，從公布的市人民政府重點(diǎn)辦工作進(jìn)展來看，該工程也取得了不錯(cuò)的完成情況。

??此外，根據(jù)武漢市國(guó)土規(guī)劃局最新的研究表明，武漢城市發(fā)展主要包含兩大任務(wù)：一是建成區(qū)要“存量改造”，推進(jìn)服務(wù)業(yè)“騰籠換鳥”；二是新建區(qū)要“增量升級(jí)”，實(shí)現(xiàn)制造業(yè)“能級(jí)升級(jí)”。未來將在重點(diǎn)功能區(qū)的基礎(chǔ)上擬在全市選擇次功能區(qū)，并以次功能區(qū)統(tǒng)領(lǐng)“三舊改造”和城市更新，讓功能區(qū)帶動(dòng)舊城改造。

??(6)西安：“十三五”啟動(dòng)73個(gè)新項(xiàng)目，貨幣安置率定50%以上

??本章節(jié)略。

??(7)鄭州：側(cè)重于城中村改造，創(chuàng)新金融及簡(jiǎn)化流程雙管齊下

??本章節(jié)略。

??對(duì)比這七個(gè)典型城市我們發(fā)現(xiàn)：

??首先，由于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展及現(xiàn)代化建設(shè)起步早、進(jìn)程快，因此一線城市普遍領(lǐng)先其他城市啟動(dòng)城市更新的改造工程。

??其次，由于一線城市核心區(qū)的土地資源日益稀缺，能夠有效盤活大量存量用的“城市更新”模式轉(zhuǎn)而成為很多品牌房企爭(zhēng)奪的“蛋糕”。

??再者，各城市政府經(jīng)過多年來的模式發(fā)展和調(diào)整后，為了避免拆遷安置工作混亂，于是最近幾年都強(qiáng)調(diào)采取“政府主導(dǎo)拆遷安置”的模式。

??最后，在國(guó)家在城市更新方面的政策指導(dǎo)及引導(dǎo)下，各地市政府都積極采用創(chuàng)新融資方案，鼓勵(lì)引入民間資本。