[中房研協(xié)]杭州重啟限購，警示意義大于實(shí)效

??時(shí)隔兩年 杭州重啟限購

??繼今年的“房價(jià)四小龍”蘇州、廈門、合肥、南京等熱點(diǎn)二線城市先后出臺樓市調(diào)控政策之后，杭州也伸出了調(diào)控之手。9月18日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局公布了《杭州部分區(qū)域?qū)嵤┫拶徴摺?，宣布?月19日起實(shí)施住房限購，在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。新政明確了限購范圍為上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開發(fā)區(qū)（濱江）、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州之江國家旅游度假區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)，不包含富陽區(qū)、大江東以及臨安、桐廬、建德、淳安四縣（市）。限購時(shí)間明確，新建商品住房以網(wǎng)簽平臺商品房買賣合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)；二手住房以網(wǎng)簽平臺房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。

??此次是杭州放開限購兩年后，重啟限購政策。2014年7月29日，實(shí)施了4年多限購限貸的杭州開始放開住房限購，1個(gè)月之后的8月29日，杭州全面取消限購政策。杭州住房保障和房產(chǎn)管理局稱，9月18日重啟限購政策是“結(jié)合杭州房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，目的為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

??杭州重啟限購背后原因是樓市的持續(xù)火爆

??此次政策調(diào)控帶有很明顯的蘇州政策痕跡，尤其是從收緊政策的著眼點(diǎn)看，主要是針對外來人口的二套購房進(jìn)行的收緊。這也說明，針對外來的非自住的需求，杭州此次進(jìn)行了積極的政策管控。從大趨勢看，這會帶來杭州房地產(chǎn)市場后續(xù)部分需求的萎縮，利好市場的穩(wěn)定。

??從目前二線城市來看，涉及限購政策的主要是蘇州和廈門。G20之后，杭州為何這么“迅雷不及掩耳之勢”，加入限購城市名單？

??當(dāng)下整個(gè)市場的形勢是一線城市和部分二線城市大幅度上漲，甚至暴漲，又恰逢G20對杭州城市的宣傳疊加作用，在大量的外地投資購房需求向杭州外溢的背景下，官方緊急出臺這一政策。

??杭州重啟限購，更關(guān)鍵的原因是杭州樓市的持續(xù)火爆。政府重啟限購原因有三：第一是房價(jià)漲太快，供需失衡；第二是外地購房者的比重非常大，投資投機(jī)過剩；第三是G20讓外界對杭州的定位出現(xiàn)了變化。

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況，杭州房價(jià)8月份環(huán)比漲幅3.3%，同比去年上漲22.2%，尤為值得一提的是，杭州房價(jià)已經(jīng)連續(xù)17個(gè)月環(huán)比上漲。

??與此同時(shí)，高溢價(jià)地塊頻出。杭州2016年成交的土地中，單宗土地超過10億的地塊達(dá)33宗，占到全國接近10%，其中溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)7宗，溢價(jià)率超過50%的達(dá)21宗，數(shù)量在全國都屬于前列。年內(nèi)土地出讓金達(dá)1089億，同比上漲210%。

??作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，杭州的風(fēng)吹草動牽動著全國購房者的目光。G20順利召開后，杭州對投資者的吸引力達(dá)到了一個(gè)新的高度，杭州樓市的關(guān)鍵字眼變成了“搶房”和“漲價(jià)”。 成交量的暴漲帶來供求關(guān)系的失衡。

??易居中國(企業(yè))CEO丁祖昱認(rèn)為，無論是2008年的危機(jī)、還是2011年的危機(jī)，甚至于2014年德信北海公園的全國第一降，杭州之于全國的風(fēng)向標(biāo)作用十分明顯。2016年上半年，杭州市新建商品房共成交11.3萬套，較2015年上半年增加了76.5%，上半年成交總面積1172.6萬平方米，總金額1830.2億元，均為半年度成交歷史最高值。截止8月底，杭州市新建商品房成交突破15萬套，已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。因此，樓市調(diào)整將是一個(gè)必然行為。

??新政出臺警示意義更大，實(shí)際影響甚微

??在浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛看來，杭州市的限購政策可以理解。第一，市場若急劇升溫則有可能失控。第二，這一限購政策并非如2011年對外地人的禁購政策，而是外地人可以購買一套，限制投資性的多套。這一政策出臺后，對市場會有適度降溫的作用。但未來杭州市場的走勢，仍不僅僅取決于杭州市場，而是要看全國一線城市和部分二線城市的形勢發(fā)展。要看貨幣政策和其他政策的變化。

??杭州售房研究院院長方張接認(rèn)為，近期杭州房價(jià)上漲明顯，但無論是與過去幾年的縱向比還是與長三角其它城市的橫向比，漲幅尚在可控范圍。因此，這次出臺的政策一方面反應(yīng)及時(shí)，另一方面還是相對溫和，更多地釋放了政府促進(jìn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的意志和信號，也留出未來進(jìn)一步政策操作的空間。在今年來杭購房的外來購房群體當(dāng)中，74.6%的人購買了一套，25.4%左右的外來購房者購買了兩套及兩套以上的商品住房，因此，就短期的實(shí)際影響而言，對市場的沖擊不會太大。

??總結(jié)：杭州的限購政策實(shí)際影響微弱，如果信貸不收緊，這一政策很快將被市場消化。未來除了進(jìn)一步收緊限購政策之外，還必須采取有效措施，降低購房者的恐慌，比如增加充足的土地供應(yīng)，給市場以平穩(wěn)預(yù)期。信貸政策也不能只投入到房地產(chǎn)，要有政策約束信貸進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。