[克而瑞]熱點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比漲幅顯著回落 市場維持“量縮價(jià)滯漲”

??今天，國家統(tǒng)計(jì)局公布10月份70個(gè)大中城市及10月下半月一線和熱點(diǎn)二線城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。10月份，70個(gè)大中城市中，一線城市和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)環(huán)比漲幅快速回落，但這種回落與非市場化的行政干預(yù)(如預(yù)售證監(jiān)管)不無關(guān)系。在熱點(diǎn)城市市場預(yù)期沒有轉(zhuǎn)向情況下，未來仍將保持“量跌價(jià)滯漲”。

??超7成一、二線城市房價(jià)指數(shù)增速放緩，緊縮調(diào)控的熱點(diǎn)城市波動(dòng)更大

??從統(tǒng)計(jì)局公布的70各大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)來看，35個(gè)一、二線城市中，僅有10個(gè)城市房價(jià)漲幅較上月上升，除西安、昆明環(huán)比增速上漲1.8和0.7個(gè)百分點(diǎn)以外，其余增速漲幅均不超過0.5%。而25個(gè)增速放緩城市來看，一線城市整體波動(dòng)較大，北京房價(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.6，較9月份下降了4.3個(gè)百分點(diǎn)，位列各城市之首，而上海、深圳、廣州的波動(dòng)幅度也處于靠前位置。二線城市中，此前熱門城市如合肥、杭州、鄭州波動(dòng)增速放緩幅度均在3個(gè)百分點(diǎn)以上。

??另外，一、二線城市中深圳、成都、烏魯木齊等三個(gè)城市房價(jià)指數(shù)環(huán)比下跌，分別下降0.8%、0.8%和0.4%。整體來看，多數(shù)增速大幅放緩的城市基本均在10月份出臺(tái)過調(diào)控政策，而未出過新政的長沙以及東三省部分城市房價(jià)漲幅仍在擴(kuò)大。值得注意的是，盡管部分城市增多速有所放緩，但濟(jì)南、杭州、鄭州的環(huán)比漲幅均在2%以上。

??房價(jià)滯漲與部分高端項(xiàng)目不審批、成交不備案、成交結(jié)構(gòu)變化不無關(guān)系

??從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)均可以看出，新一輪調(diào)控以及在因城施策主導(dǎo)思想之下，此前過熱的市場的確出現(xiàn)降溫，銷售環(huán)比下滑、房價(jià)增速放緩甚至下滑。但具體來看，除了政策對市場產(chǎn)生一定影響外，還有兩方面因素對房價(jià)走勢起到了抑制作用。

??第一，成交均價(jià)環(huán)比滯漲甚至回落，尤其是一線城市以及部分熱點(diǎn)城市如合肥、蘇州等，更主要的原因是由于高價(jià)項(xiàng)目網(wǎng)簽受限所致，市場出現(xiàn)明顯降價(jià)的項(xiàng)目僅是個(gè)案。因此，從數(shù)據(jù)層面上也可以看出，目前房價(jià)處于不再上升階段，但沒有出現(xiàn)大面積下調(diào)。

??第二，受到成交結(jié)構(gòu)影響。根據(jù)CRIC2016數(shù)據(jù)顯示，北京10月北京商品住宅成交均價(jià)為33507萬/平方米，環(huán)比下滑26.29%，而當(dāng)月成交套數(shù)最高的項(xiàng)目成交均價(jià)僅為22590元/平方米。而且單價(jià)10萬元以上項(xiàng)目共成交58套，較9月份減少了近20套。

??收緊政策雖在加碼，但市場預(yù)期尚未轉(zhuǎn)變，市場仍將持續(xù)“量縮價(jià)滯漲”

??總的來說，新政對大部分城市都起到了“立竿見影”的效果，但部分城市市場由“熱”迅速轉(zhuǎn)“冷”還言之尚早。10月人民幣貸款增加6513億元，同比多增1377億元，其中個(gè)人房貸占比依舊高達(dá)70%。而央行在三季度報(bào)告中也提出“在抑制資產(chǎn)泡沫的同時(shí)，要防范金融風(fēng)險(xiǎn)”，意味著當(dāng)前房貸居高不下，未來會(huì)有進(jìn)一步措施，特別是針對熱點(diǎn)城市會(huì)有所收緊。

??另外，11月以來，多數(shù)城市繼續(xù)調(diào)控升級(jí)，杭州、東莞、成都、武漢等城市已經(jīng)梅開二度甚至三度，一方面是此前政策力度不足，另一方面，也透露出管理層維穩(wěn)房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行的決心。再配合上市場秩序的整頓，接下來市場將繼續(xù)保持“量跌價(jià)滯漲”的格局。

??值得注意的是，土地市場是本輪調(diào)控的核心之一，與房價(jià)之間關(guān)聯(lián)也更為緊密。從目前來看，熱點(diǎn)城市中南京、北京土拍盡管價(jià)格被限定，但并未出現(xiàn)明顯降溫。而未出臺(tái)收緊政策的溫州、天津則仍有地王拍出，因此長遠(yuǎn)來看，這些城市房價(jià)仍有一定支撐力。