[克而瑞]旭輝控股：實現(xiàn)千億將是今年關鍵詞

??業(yè)績：上半年勁銷471.5億，銷售目標調(diào)至800億

??銷售額大幅增長。旭輝近年來銷售額都出現(xiàn)不同幅度的增長，2017年上半年，旭輝實現(xiàn)合同銷售金額471.5億元，同比增長71%；權(quán)益銷售金額為254.2億元，同比增長67%；合同銷售建筑面積256萬平方米，同比增長72%。如果按年初的銷售目標，已完成73%。此外，在銷售業(yè)績的強勁增長下，旭輝也穩(wěn)步位列“2017年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜”Top17。

??上調(diào)銷售目標至800億，并提出5年實現(xiàn)3000億的長遠目標。基于上半年的穩(wěn)健增長，旭輝將銷售目標上調(diào)23%，由原定的650億元，調(diào)升至800億元。即使在上調(diào)目標之后，旭輝銷售目標完成率也已經(jīng)接近6成，優(yōu)于行業(yè)平均水平。隨著“金九銀十”及年末沖刺期來臨，結(jié)合企業(yè)目前儲備充足可售貨值，及在城市布局上的不斷完善，我們預計旭輝完成上調(diào)目標仍具有較大把握，且年內(nèi)實現(xiàn)千億仍可期待。此外，出于對未來銷售業(yè)績持樂觀態(tài)度，旭輝管理層提出2021年實現(xiàn)3000億銷售額、進入行業(yè)TOP8的長遠目標。

??銷售業(yè)績貢獻集中于長三角區(qū)域和二線城市，區(qū)域布局均衡性有待加強。2017年上半年，旭輝在銷售業(yè)績貢獻區(qū)域主要以長三角、中西部和環(huán)渤海區(qū)域為主，占比分別為69%、12%、19%。而在銷售業(yè)績貢獻城市等級方面，對旭輝上半年業(yè)績貢獻最大的是二線城市，占比為68%，其次是一線城市，占比為29%。顯示出旭輝的區(qū)域布局均衡性還需加強，對珠三角區(qū)域的項目布局有所欠缺。

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??拿地金額投入較大，繼續(xù)加大長三角區(qū)域土地儲備

??上半年加大土地投入，拿地金額已超去年全年。旭輝一直以來在拿地上，秉持“穩(wěn)健經(jīng)營”的原則，避開熱點高價，拓展?jié)摿ν莸?。隨著上半年銷售形勢較好，并引入平安作為戰(zhàn)略股東，相對于往年，旭輝在今年上半年對拿地熱情也更高，既有招拍掛方式拿地，也有收并購拿地，其中二手收并購占比達40%。旭輝上半年共斬獲32幅地塊，新增土地建面為440萬平方米，權(quán)益建面為210萬平方米，新增土地總價為411億元，權(quán)益土地總價為209億元，其中新增土地總價和權(quán)益總價均已超去年全年。

??聚集長三角、中西部和環(huán)渤海區(qū)域，其中長三角區(qū)域新增土地占比最高。今年上半年，旭輝在擴充土地儲備上，仍然主要集中于長三角區(qū)域，新增土地價值占比達46%。上半年旭輝繼續(xù)鞏固在長三角區(qū)域的布局，加強在環(huán)滬都市圈層的布局，進入無錫、太倉、嘉善、溫州。此外，環(huán)渤海區(qū)域和中西部區(qū)域新增土地價值占比分別為21%、23%，為旭輝較為重視的區(qū)域。值得一提的是，旭輝上半年在香港拿了兩塊地，將粵港大灣區(qū)視作未來重點。

??截至2017年6月，旭輝土地儲備總建面為2210萬平方米，權(quán)益土地儲備為1240萬平方米，目前土地儲備可滿足3-4年需求，若企業(yè)要保持銷售規(guī)模的快速增長，土地儲備量稍顯不足。土地儲備主要位于長三角、中西部、環(huán)渤海和珠三角四大區(qū)域，建面占比分別為46%、32%、16%、6%。

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??盈利：營業(yè)收入增長28%，毛利率、核心凈利率繼續(xù)增長

??2017年，旭輝控股實現(xiàn)總收入為112億元，同比增長28%，其中房地產(chǎn)開發(fā)收入106億元，同比增長33%。其中，毛利率為31.6%，較上一年上升6.2個百分點；核心凈利率為13.7%，較上一年增長1個百分點。在行業(yè)核心凈利率普遍下滑的情況下，旭輝在毛利率和核心凈利潤上還能保持較高水平，顯示公司盈利能力較強。

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??資本運營：凈負債率攀升，短期暫無償債壓力

??2017年上半年，旭輝凈負債率繼續(xù)上升，達到59%，較上一年高出9個百分點，顯示出公司財務杠桿有所加大。但凈負債率接近在60%-80%的安全值，負債情況較好。截止17年6月份，旭輝手持現(xiàn)金257.9億，現(xiàn)金短債比為3.96，企業(yè)現(xiàn)金較充裕，短期資金壓力較小，可完全覆蓋短期債務。此外，長短期債務比為3.96，多數(shù)為一年以后需要償還的債務，短期風險可控。

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??多元化布局：社區(qū)物業(yè)成功登陸新三板

??值得一提的是，今年上半年旭輝物業(yè)管理公司上市成功，將成為集團一個新的融資平臺。5月，旭輝旗下永升物業(yè)正式掛牌新三板，標志著旭輝“二五戰(zhàn)略”的規(guī)劃戰(zhàn)略取得重要進展。在旭輝“二五戰(zhàn)略”規(guī)劃中，提出“房地產(chǎn)+”戰(zhàn)略，積極拓展獨立的相關多元化業(yè)務，培育新的業(yè)務增長點，計劃在未來5年內(nèi)，旭輝將打造5家上市公司，包括物業(yè)、長租公寓、EPC、教育、商管。旭輝物業(yè)上市成功，既有助于旭輝“房地產(chǎn)+”戰(zhàn)略的實現(xiàn)，也能讓集團獲得新的融資平臺，擴寬融資渠道。

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??展望：引入平安作為戰(zhàn)略股東，后續(xù)合作值得期待

??旭輝和平安的戰(zhàn)略合作，將為旭輝實現(xiàn)TOP8的長遠目標提供有力保障。7月，旭輝控股向中國平安旗下平安資產(chǎn)管理，以每股3.5港元發(fā)行5.45億股新股，募得資金共19.1億港元。由此，中國平安戰(zhàn)略持有旭輝9.9%股份，成為旭輝第二大股東。此外，平安不動產(chǎn)向旭輝投資約人民幣100億元作為項目層面戰(zhàn)略性投資。除股權(quán)投資外，平安不動產(chǎn)還在債權(quán)投資等方面給予旭輝支持。據(jù)了解，旭輝和平安之前就有過良好的合作關系，在蘇州，杭州，重慶等地成功進行過房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的合作。此次平安的戰(zhàn)略入股，將使旭輝和平安形成更加緊密的合作關系。