[克而瑞]祝九勝擔(dān)任萬科總裁

??一、合約銷售：萬科、碧桂園、恒大首月銷售額超600億

??核心觀點(diǎn)：

??2018年首月，多數(shù)城市調(diào)控政策依舊較嚴(yán)，政府嚴(yán)格審查預(yù)售證，加之去年12月開發(fā)商搶沖業(yè)績加速推盤導(dǎo)致市場需求提前釋放，使得本月32家典型房企總體環(huán)比有所下滑。但其總體銷售同比仍然增長了6成，一方面因?yàn)槿ツ甓鄶?shù)房企貨值儲備較充裕，新年首月有較多推盤，另一方面去年1月正值春節(jié)，市場較淡。

??萬科、碧桂園、恒大在首月銷售均突破600億，繼續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢。碧桂園與恒大銷售本月銷售環(huán)比增長明顯，一方面是由于本身城市布局合理，產(chǎn)品線豐富，有力促進(jìn)了銷售；另一方面，由于去年提前完成了全年的業(yè)績目標(biāo)，在去年12月采用延遲認(rèn)購的做法，導(dǎo)致今年1月銷售業(yè)績凸高。

??鑒于短期內(nèi)調(diào)控政策基本不存在“放松”的可能，加之借貸收緊也使得購房成本顯著上升，成交規(guī)模將受到一定的限制；且2月份恰逢年關(guān)，市場供應(yīng)量或會環(huán)比回落。我們預(yù)計(jì)2月份銷售業(yè)績較好的企業(yè)仍以龍頭房企為主，房企整體銷售業(yè)績環(huán)比或?qū)⒗^續(xù)下跌。

??二、企業(yè)拿地：拿地總量環(huán)比下滑，碧桂園積極搶地

??核心觀點(diǎn)：

??2018年1月，31家房企公開市場拿地新增土地建面環(huán)比下跌，其中成交建筑面積、成交金額均環(huán)比下跌近6成。本月拿地規(guī)模環(huán)比繼續(xù)下跌，主要是由于一方面1月份土地市場轉(zhuǎn)入淡季，另一方面多數(shù)重點(diǎn)房企在去年補(bǔ)貨積極，貨值較充裕，首月補(bǔ)貨意愿有所下降，本月房企整體新增土地儲備有所放緩。

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，碧桂園、恒大為本月拿地最活躍的兩家企業(yè)，其中碧桂園本月拿地規(guī)模居31家之首，拿地總量達(dá)774萬平方米，拿地總價(jià)達(dá)204億元。碧桂園延續(xù)去年的城市布局，本月繼續(xù)加強(qiáng)對三四線城市的布局，其在三四線城市的拿地總量占比近9成。

??總體來看，從房企開年首月的拿地?cái)?shù)據(jù)來看，三四線城市依然受到房企青睞。31家房企1月份新增土地建面中，三四線城市即占到了59%，較去年12月的投資建面占比上升了8個(gè)百分點(diǎn)。如果三四線棚改貨幣化和發(fā)展大都市圈的政策邏輯不變，今年三四線城市的投資熱度仍將持續(xù)。

??三、企業(yè)融資：開年首月融資額大漲，同比增長193%

??核心觀點(diǎn)：

??從房企今年首月的融資情況來看，多數(shù)房企開始積極備糧。本月重點(diǎn)監(jiān)測的108家房企新增融資額為1107億元，環(huán)比增長32%，同比則大漲194%。雖然新增融資額開年起點(diǎn)較高，但與房企的融資環(huán)境形成了一熱一冷的鮮明對比。近日恒豐銀行一份被曝光內(nèi)部文件顯示，其于1月29日下發(fā)關(guān)于暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)的通知，與此同時(shí)，銀監(jiān)會以及各地銀監(jiān)局出政策和開罰單“兩手抓”，對違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)融資實(shí)行高壓監(jiān)管。

??從融資結(jié)構(gòu)來看，本月銀行貸款較上月下滑了39%，隨著未來監(jiān)管趨嚴(yán)，房企的銀行貸款申請將越來越難，尤其對于中小房企。另外值得關(guān)注的是本月的票據(jù)、債權(quán)融資額創(chuàng)下了去年以來的新高，主要在于房企本月發(fā)行了較多的可轉(zhuǎn)債。如恒大本月發(fā)行了價(jià)值144億元人民幣的5年期可轉(zhuǎn)債，還有像碧桂園也發(fā)行價(jià)值126億元的可轉(zhuǎn)債等等。可轉(zhuǎn)債與企業(yè)配股類似，但從成本而言,股權(quán)融資的財(cái)務(wù)成本明顯高于債權(quán)融資。原因是上市公司現(xiàn)金分紅且股息是稅后支付,可轉(zhuǎn)債的利息率較低且債息稅前支付。

??從具體融資活動來看，大型房企通過海外債融資活動增多，且融資利率較低的幾家房企均是通過優(yōu)先票據(jù)融資。如龍湖地產(chǎn)本月發(fā)行了3億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，融資利率低至3.9%。還有像保利地產(chǎn)發(fā)行了5億美元的5年期債券，融資利率為3.95%。最近一段時(shí)間內(nèi)，美元兌人民幣持續(xù)走弱，人民幣匯率強(qiáng)勢走高，因此房企增多了海外債的配置，但未來也需注意匯率波動風(fēng)險(xiǎn)，提前做好對沖準(zhǔn)備。

??四、營銷活動：房企主打新年概念，萬科跨界吸睛

??核心觀點(diǎn)：

??從房企今年首月的營銷活動來看，因?yàn)?月1日迎新年的重要節(jié)日，本月房企的營銷重點(diǎn)基本圍繞新年做題。同時(shí)也有一些企業(yè)的營銷活動另辟蹊徑，讓人眼前一亮。如碧桂園的全國多盤聯(lián)動的大規(guī)模工地觀摩會，還有像萬科聯(lián)合唯品會進(jìn)行的線上與線下結(jié)合的跨界營銷。

??以碧桂園的SSGF行業(yè)觀摩會為例，聯(lián)動惠深、遼寧、江西、莞深、佛肇等多個(gè)區(qū)域組織，觀摩會邀請行業(yè)、媒體、客戶等嘉賓走進(jìn)SSGF工地，實(shí)地的了解碧桂園自主研發(fā)的新型裝配式建造體系SSGF。為項(xiàng)目提供了直接宣傳的機(jī)會，增加項(xiàng)目曝光度和知名度，能讓他們了解項(xiàng)目的建筑情況，顯示碧桂園項(xiàng)目的質(zhì)量，提高客戶對企業(yè)的信心與忠誠度，因而提升企業(yè)品牌形象。

??而萬科與唯品會的合作，則主要是為了宣傳推廣萬科“熱帶雨林”理念。“熱帶雨林”是萬科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略在上海區(qū)域的系統(tǒng)化實(shí)踐。一方面，雙方推出的“唯品會X上海萬科新春年貨節(jié)”，推出優(yōu)惠禮品，在提高用戶參與度的同時(shí)，提高上海萬科的品牌影響力和曝光度；另一方面，上海萬科借此機(jī)會進(jìn)一步推廣“熱帶雨林”計(jì)劃，積極宣傳轉(zhuǎn)型為城市綜合服務(wù)商的定位。

??五、人事變動：祝九勝上任萬科總裁，壽柏年告別綠城

??核心觀點(diǎn)：

??從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，本月變動數(shù)量明顯低于去年同期水平，多是公司內(nèi)部調(diào)整，職業(yè)經(jīng)理人跳槽意愿不強(qiáng)。 

??萬科本月人事發(fā)生新的變化，祝九勝從郁亮手中接棒成為了萬科新的總裁，郁亮仍為萬科董事會主席，因此祝的角色成為萬科權(quán)力第二人，郁亮的搭檔。祝在2012年加入萬科,早期在建行工作，資深的財(cái)務(wù)出身，現(xiàn)在萬科用回款考核業(yè)績便是受他推動。此外祝九勝也有管理能力, 曾執(zhí)管郁亮22年前組建的部門, 到現(xiàn)在有一半員工是當(dāng)年的老員工, 不管老員工還是新員工都是跟著發(fā)展,是總部最佳部門。因此他無論從年齡到資歷都完全可以勝任總裁。

??壽柏年本月份已向綠城提交辭呈，辭去執(zhí)行董事、董事會薪酬委員會及提名委員會委員等所有職務(wù)。同時(shí)已與第三方訂立協(xié)議出售其持有的174549783股份，每股售價(jià)為12.08港元。這也意味著壽柏年將全部出售其持有的8.06%股本，正式退出綠城。壽柏年的退出，可能意味著宋氏團(tuán)隊(duì)淡出綠城正式拉開序幕。根據(jù)綠城公告署名，綠城董事會成員仍為：宋衛(wèi)平、劉文生、孫國強(qiáng)、壽柏年、曹舟南、李青岸、李永前，接替壽柏年的人選并未公布。壽柏年隱退之后，原綠城系成員只剩下宋衛(wèi)平和曹舟南。

??六、戰(zhàn)略動態(tài)：恒大擬投資300億四川建養(yǎng)生谷，萬科攜手印力收購凱德在中國項(xiàng)目

??核心觀點(diǎn)：

??從本月重點(diǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略動態(tài)來看， 108家企業(yè)戰(zhàn)略動作主要體現(xiàn)在主業(yè)擴(kuò)張和多元化業(yè)務(wù)開展兩個(gè)大方面。主業(yè)擴(kuò)張主要通過合作方式去實(shí)現(xiàn)。尋求互利共贏的合作，一直都是房企擴(kuò)大地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展的主要方式。多元化業(yè)務(wù)開展主要集中在養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、產(chǎn)城融合、物業(yè)等方面，房企積極開展多元化業(yè)務(wù)布局，尋找新的利潤增長點(diǎn)。

??隨著我國步入老年社會的趨勢越來越明顯，開發(fā)商也積極進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，如萬科、保利、朗詩、遠(yuǎn)洋等，旗下均有專門發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的部門。恒大在去年12月正式推出 “恒大養(yǎng)生谷”，進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，本月擬投資300億四川眉山建養(yǎng)生谷，積極開展養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局。

??本月萬科印力收購凱德國內(nèi)20家購物中心項(xiàng)目，對萬科而言具有較大意義。新增18個(gè)城市，這意味著此次收購的項(xiàng)目大都位于印力此前尚未曾踏足的城市，進(jìn)一步拓展了其城市布局。而對萬科而言，此次商業(yè)版圖的擴(kuò)展為其實(shí)現(xiàn)“萬億大萬科”企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)又更近了一步。