[中信建投]房企銷售利潤率正在筑底？

??土地流拍的真相：今年土地市場供需分歧加大，流拍率甚于14年。以土地宗數(shù)為口徑，今年前7月流拍率約6%，二季度以來，流拍率均值為7%。流拍率高于近輪周期中最低迷的2014年，當時平均流拍率也僅為4%。尤其是一線城市，流拍率更是在二季度創(chuàng)下17%的最高值。從整體流拍規(guī)模來看，今年將達到歷史峰值。14年是近年來流拍量最高的一年，總流拍宗數(shù)為345宗，較15-17年分別高出23%、219%和13%，但今年前7月300城總流拍宗數(shù)達258宗，與14年同期相比高出59%。

??然而對比此次與14年流拍潮，我們發(fā)現(xiàn)以下兩點不同。

??1、土地供應(yīng)力度。14年宅地新增供應(yīng)建面同比持續(xù)下滑，一季度即呈現(xiàn)負增長，四季度甚至出現(xiàn)單月同比-60%的大幅下滑，但今年3月以來，新推出的宅地同比持續(xù)增長，單月增速基本都在20%以上，個別月份甚至達80%以上增長。

??2、銷售市場熱度。14年四個季度全國銷售面積同比跌幅均超過6%，其中三季度同比跌幅14%，可見市場低迷程度。然而近4個季度，僅17年3季度微跌2%，今年以來單季度同比均為正增長，尤其對于龍頭而言，今年前7月銷售額依然維持30%-40%增速，目前的銷售形勢依然穩(wěn)健。

??綜上可知，此次流拍的動因與上一輪不同，14年是因為銷售市場低迷導致開發(fā)商拿地能力與意愿均十分疲弱，然而這一輪，銷售市場穩(wěn)定，流拍現(xiàn)象的蔓延主要是房企基于利潤率以及去杠桿下的理性選擇。

??我們在此前報告《那些正在積累的積極因素》中強調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)的積極因素正在累計：1、貨幣政策轉(zhuǎn)向帶來流動性邊際改善；2、去杠桿節(jié)奏趨于緩和；3、下半年重點城市成交增速修復。而房企由于限價令影響下，持續(xù)下行的利潤率能否改善是需要關(guān)注的第4點。此輪土地流拍潮的背景和原因和2014年時期有所不同，但對于房企而言積極因素都是一致的，也將有望倒逼土地出讓環(huán)節(jié)在定價層面帶來更為合理的預期，同時結(jié)合我們對于2018年樣本城市新推盤項目的總結(jié)，我們可以看到，房企的拿地理性化已經(jīng)逐步影響2018年銷售利潤率，這是對于帶來此前利潤率以及ROE持續(xù)回落的預期修正。