[貝殼研究院]4月北京租賃月報：市場成交攀升，升溫狀態(tài)持續(xù)

??核心觀點(diǎn)

??2020年4月，北京租賃市場成交量持續(xù)攀升，環(huán)比上漲48%，但尚未達(dá)到去年節(jié)后最高水平。平均租金環(huán)比下降1.1%，環(huán)比下降6%。

??從各城區(qū)來看，租賃成交仍處于回升狀態(tài)，租賃交易量最大的幾個城區(qū)租金環(huán)比繼續(xù)小幅下降。

??房源和客源成交周期逐漸縮短，但仍處于高位。

??新增房源和新增客源量持續(xù)攀升。

??租賃交易面積結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，小戶型是剛需。

??疫情過后29歲以下租賃人群占比逐漸降低。

??今年整體議價空間高于去年水平。

??北京租賃市場成交量繼續(xù)快速攀升。4月北京市租賃總體成交量環(huán)比3月上漲48%，市場繼續(xù)升溫，但是尚未達(dá)到去年節(jié)后最高點(diǎn)水平。北京市相比全國其他地區(qū)管控更為嚴(yán)格，租賃市場回升相對較慢。隨著五月份疫情響應(yīng)等級的下調(diào)，租賃市場還有提升空間。

??租金呈現(xiàn)小幅下降趨勢。4月份，貝殼平臺北京租賃住房平均租金80.8元/平米/月，環(huán)比下降1.1%，同比下降6%。今年1月以來，北京市場平均租金持續(xù)小幅下調(diào)，相比去年同期下降水平較為明顯。

??各區(qū)域住房租賃市場仍在回升過程中。除西城區(qū)之外，其他區(qū)域的租賃交易量均高于去年同期，但去年4月為節(jié)后旺季已過，而今年4月租賃市場仍處于節(jié)后及疫情后需求釋放階段。相比去年3月，昌平、順義、通州、石景山及亦莊交易量有所提升，其余區(qū)域尚未達(dá)到去年節(jié)后最高水平。

??主要城區(qū)租金持續(xù)小幅下降。4月海淀、朝陽、豐臺、石景山和昌平五個城區(qū)相比3月租金繼續(xù)下降，降幅在0.7%-2%之間。其他城區(qū)租金出現(xiàn)了環(huán)比上升。但各城區(qū)總體而言相比去年同期呈現(xiàn)下降趨勢。

??房客源成交周期繼續(xù)縮短，但仍處于高位。4月北京市租賃房源成交周期為46天，客源成交周期為24天，相比2月份有明顯縮短，但相比去年以及節(jié)前水平仍處于高位，市場有待進(jìn)一步恢復(fù)。

??新增供需繼續(xù)大幅增加。4月北京住房租賃新增房源量環(huán)比上漲46%，新增客源量環(huán)比上漲12.4%。新增客源量增速放緩，而隨著管控的放松新增房源量上漲速度加快。市場新增供給和新增需求仍相對旺盛，租賃旺季態(tài)勢將繼續(xù)保持。

??北京租賃市場成交面積結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。在租賃市場中需求最旺盛的是小戶型房源，4月，北京租賃房源面積90㎡以下，在整體成交結(jié)構(gòu)中占比為74%，從2019年1月至今占比較為穩(wěn)定。而疫情最為嚴(yán)重的2月整體交易量較小，對于小戶型的剛需更為明顯。

??疫情過后29歲以下租客占比呈現(xiàn)下降趨勢。從2020年2月以來，18-24歲及25-29歲年齡段租客占比明顯高于疫情之前。2020年1月及之前，29歲以下年齡段租客占比通常在30%左右，但2月份之后占比突破40%。主要原因是由于29歲以下年輕租房人群多為畢業(yè)后、購房前的白領(lǐng)群體，復(fù)工較早租賃需求更強(qiáng)。4月，29歲以下人群的占比從2月的41.8%下降到40%，預(yù)計未來會繼續(xù)降低。

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