[克而瑞]榮盛擬分拆“榮萬家”上市，多元業(yè)務穩(wěn)步發(fā)展

??導 讀 

??榮萬家規(guī)模、盈利水平處于行業(yè)中間水平，但從一季度表現來看，未來有望提升。

??◎  文 / 沈曉玲、董藝葩
??近日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱其擬分拆物業(yè)管理公司榮萬家于港交所上市，是繼碧桂園服務、新城悅、永升生活服務、雅生活等一眾房企旗下物業(yè)管理公司上市后的又一家擬上市的物業(yè)服務商。

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??榮萬家19年在管面積達6000余萬平
??近十年營業(yè)收入持續(xù)遞增

??布局全國47個城市，在管面積達6000余萬平。截至2020年5月，榮萬家服務了全國47個城市，接近50萬戶的業(yè)主，管理項目近300個，管理面積達6000余萬平。管理業(yè)務涵蓋住宅地產、商業(yè)地產、產業(yè)園區(qū)、旅游地產及養(yǎng)老地產等。2019年，物業(yè)公司從“重品質、提客滿、拓疆土、促社商”四個方面穩(wěn)步提升服務水平，營業(yè)收入、凈利潤分別完成計劃的104%和185%；外部拓展面積2141.26萬平方米，完成了計劃的268%。物業(yè)營收呈幾何倍增，增速未見放緩趨勢。近十年來，榮萬家物業(yè)管理的營業(yè)收入呈幾何倍增，由2010年的0.4億元持續(xù)增至2019年的13億元，2020年僅第一季度的營業(yè)收入就達4.05億元，按此預估全年營收或超15億元。企業(yè)營收同比增長率雖屢有波動，但鮮少低于20%，多集中于40%至70%間，更在2015年及2019年高達90%以上。

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??榮萬家經營規(guī)模處行業(yè)中游
??盈利能力正逐步提升

??經營規(guī)模雖處行業(yè)中間水平，但有望提升。相比已經在港股上市的物業(yè)管理公司——碧桂園服務、綠城物業(yè)、雅生活、中海物業(yè)、彩生活、新城悅、永升生活服務、中奧到家、佳兆業(yè)物業(yè)、奧園健康等，榮萬家的營業(yè)收入及在管面積均處于中間水平，經營規(guī)模仍有待提升。但榮萬家2019年營業(yè)收入達13億元，在管面積6000余萬方，外部拓展面積也超計劃完成，在過去十年內，經營規(guī)模增速日益加快，有望提升。就單平效能[1]而言，榮萬家19年單平效能為1.81，略低于行業(yè)平均水平2.24。盈利水平雖處行業(yè)較低位，但正逐步提升。榮萬家2019年凈利潤為1.01億元，雖超計劃完成，但凈利率7.8%仍在整體行業(yè)中處于較低水平，低于行業(yè)內平均數值13.4%，盈利水平仍有待提升。但在2020年第一季度，榮萬家的凈利率為12.5%，較19年年末穩(wěn)步上升了5個百分點，正逐步趨于行業(yè)內平均水平。

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??榮盛發(fā)展“3+X”全面發(fā)展
??多元化進程與行業(yè)平均相當

??地產、產業(yè)園、康旅并進，物業(yè)占比高于行業(yè)平均。榮盛發(fā)展自2015年起，逐步由傳統(tǒng)房地產開發(fā)向“3+X”新型產業(yè)全面發(fā)展轉型。“3”指以地產開發(fā)為主，產業(yè)園與康旅板塊并行；“X”則指其他多元化業(yè)務全面發(fā)展。從營業(yè)收入分布情況來看，近三年來的地產銷售仍是營業(yè)收入的主要來源，該占比接近90%，相比30強房企平均多元化業(yè)務營收占比約為12%，榮盛發(fā)展的多元化進程與30強行業(yè)平均基本相當。產業(yè)園板塊作為榮盛發(fā)展的第二大利潤來源，經過五年多的發(fā)展，已較為成熟，在河北、安徽、湖北三個省布局了13個園區(qū)，營收情況也在年報中單獨列出，三年來的營收占比較大，維持約在5%上下。榮盛康旅經過五年多的發(fā)展，項目布局也已基本形成，19年全年實現營業(yè)收入59.07億元，約占總營業(yè)收入的8.3%，但由于康旅業(yè)務涉及地產、管理、服務等，在年報營收構成表中，未將康旅業(yè)務的營收情況單獨列出。此外，在其他多元化業(yè)務中，物業(yè)服務表現突出，目前物業(yè)服務的營收占比為1.64%，高于30強行業(yè)平均（約為1.3%左右），并有望進一步提升。

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??榮萬家近年來穩(wěn)步發(fā)展
??榮盛發(fā)展將繼續(xù)堅持多產業(yè)協同發(fā)展

??榮萬家規(guī)模發(fā)展增速快，凈利潤穩(wěn)步上升；多元化業(yè)務與地產業(yè)務協同發(fā)展。榮萬家雖現階段規(guī)模較其他物業(yè)管理公司而言略低，但從近十年的營收情況看，規(guī)模處于快速增長階段，19年外部拓展面積也創(chuàng)得佳績，20年第一季度的凈利率也較19年末實現穩(wěn)步上升，在多元化業(yè)務的營收占比中，也高于30強房企平均水平。榮萬家的上市，將有助于突出榮盛發(fā)展生活服務板塊的發(fā)展優(yōu)勢，提升物業(yè)服務的競爭優(yōu)勢。另外，榮盛發(fā)展的地產銷售簽約收入在2018年突破千億，從近三年的營收情況看，其他多元化業(yè)務與地產業(yè)務協同發(fā)展。