[易居研究院]2020年一季度10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告

??上海易居房地產(chǎn)研究院5月28日發(fā)布《2020年一季度10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》。該報(bào)告顯示：脫歐塵埃落定，一季度倫敦房?jī)r(jià)同比漲幅最大。受“脫歐”不確定性影響，2017年四季度至2019年一季度，倫敦房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。隨后脫歐態(tài)勢(shì)逐漸明朗，10月歐盟與英國(guó)達(dá)成脫歐協(xié)議，2020年1月31日英國(guó)正式完成脫歐。倫敦房?jī)r(jià)也在2019年二季度以來連續(xù)4個(gè)季度小幅上漲。受國(guó)際貿(mào)易疲軟、經(jīng)濟(jì)下滑等因素影響，香港房?jī)r(jià)環(huán)比同比跌幅均最大。2019年下半年以來，由于國(guó)際貿(mào)易疲軟、全球投資不景氣加上香港本身不夠穩(wěn)定等諸多因素的影響，以及今年年初以來的新冠肺炎疫情影響，香港經(jīng)濟(jì)連續(xù)三個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也連續(xù)三個(gè)季度下跌，一季度環(huán)比和同比跌幅均是10大都市中最大的。

??易居研究院研究員沈昕表示，除亞洲以外其他國(guó)家的疫情主要是3月份以后開始爆發(fā)，一季度房?jī)r(jià)受到疫情和經(jīng)濟(jì)的影響較小，房?jī)r(jià)存在滯后效應(yīng)。4月份以來全球多地經(jīng)濟(jì)陷入停滯，預(yù)計(jì)二季度房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可能顯示出更明顯的疫情影響。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??在經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和貨幣政策全球趨同的背景下，全球主要大都市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，尤其是房?jī)r(jià)變化，也具有一定的相似性和趨同性，為了更好跟蹤和研究國(guó)際及國(guó)內(nèi)大都市的房?jī)r(jià)變化，易居房地產(chǎn)研究院在國(guó)內(nèi)率先研究和創(chuàng)建了10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告。本報(bào)告選取了紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市為樣本，依據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)展開分析。

??一、10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)    

??本報(bào)告共選取了10個(gè)代表性的國(guó)際都市，對(duì)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，以GDP占比計(jì)算得出的權(quán)重相乘，即得出當(dāng)期10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)。需要指出的是，本文中的北京和上海所選取的房?jī)r(jià)指數(shù)為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，主要是考慮到內(nèi)地調(diào)控政策嚴(yán)厲，北京和上海的新建商品住宅價(jià)格受限價(jià)政策影響有一定的失真，而二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)受政策影響較小。另外該指數(shù)與實(shí)際相比，波幅偏小，但是為了數(shù)據(jù)的權(quán)威性，本文仍采用各國(guó)官方公布的數(shù)據(jù)。

??美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以后，10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)下滑，于2009年二季度觸底，此后隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)也開始了上行趨勢(shì)。10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)總體上持續(xù)了近十年的上漲。2009年三季度至2011年三季度緩慢上漲，2011年四季度至2012年一季度受歐債危機(jī)的影響小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度漲勢(shì)較快，2017年一季度至2018年三季度漲勢(shì)有所放緩，2018年四季度轉(zhuǎn)跌。2019年前兩季度小幅上漲，三季度小幅下跌，四季度小幅上漲。

??2020年一季度，10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)為148.4，環(huán)比上漲0.5%，同比上漲1.8%，目前來看仍處于震蕩筑頂階段。與次貸危機(jī)后的低谷2009年二季度相比，上漲66.5%。

??圖1  10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)指數(shù)（2007Q4=100）

??數(shù)據(jù)來源：各國(guó)統(tǒng)計(jì)部門、易居研究院

??二、10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)增幅排名

??1、洛杉磯環(huán)比漲幅第一

??根據(jù)各國(guó)統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)，與2019年四季度相比，10大國(guó)際都市中，2020年一季度房?jī)r(jià)上漲的城市有8個(gè)，下跌的城市有2個(gè)。

??環(huán)比漲幅排在前3位的城市分別為洛杉磯、倫敦和紐約。其中，洛杉磯以1.3%的環(huán)比漲幅位列第一。美國(guó)新冠肺炎疫情3月下旬開始爆發(fā)，一季度房?jī)r(jià)受到限制措施的影響較小，4月份以來美國(guó)多地經(jīng)濟(jì)陷入停滯，預(yù)計(jì)二季度房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可能顯示出更明顯的疫情影響。

??環(huán)比漲幅排在末3位的城市分別為香港、新加坡和北京，其中香港和新加坡房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，北京則小幅上漲。由于新冠肺炎疫情、國(guó)際貿(mào)易疲軟、全球投資不景氣等諸多重因素的影響，香港2020年一季度 GDP同比下降8.9%，為有紀(jì)錄以來的最大跌幅，環(huán)比下降5.3%，連續(xù)三個(gè)季度現(xiàn)經(jīng)濟(jì)萎縮形勢(shì)。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境影響，香港房?jī)r(jià)指數(shù)2020年一季度環(huán)比下跌1%。

??2、倫敦同比漲幅最大

??2020年一季度，同比漲幅排在前3位的城市分別為倫敦、洛杉磯和東京，同比漲幅分別為4.9%、4.2%和2.7%，其中倫敦的同比漲幅最大。受“脫歐”不確定性影響，2017年四季度至2019年一季度，倫敦房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。隨后脫歐態(tài)勢(shì)逐漸明朗，10月歐盟與英國(guó)達(dá)成脫歐協(xié)議，2020年1月31日英國(guó)正式完成脫歐。倫敦房?jī)r(jià)也在2019年二季度以來連續(xù)4個(gè)季度小幅上漲。

??同比漲幅排在末3位的城市分別為香港、北京和多倫多，房?jī)r(jià)均同比下跌。其中，香港以0.9%的同比跌幅位列倒數(shù)第一位。2019年下半年以來，由于國(guó)際貿(mào)易疲軟、全球投資不景氣加上香港本身不夠穩(wěn)定等諸多因素的影響，以及今年年初以來的新冠肺炎疫情影響，香港經(jīng)濟(jì)連續(xù)三個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也連續(xù)三個(gè)季度下跌，一季度同比跌幅是10大都市中最大的。

??3、2020年一季度與2007年四季度相比中國(guó)三城的房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑

??2020年一季度與2007年四季度相比，比較10大都市的房?jī)r(jià)漲幅，漲幅排在前3位的城市分別為香港、北京和上海，漲幅分別為218%、90%和84%，遠(yuǎn)高于其他國(guó)際都市。這三個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅較大，主要是因?yàn)檫^去十多年中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)中高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人口大量涌入北京和上海等一線城市，城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施不斷提高和完善，房產(chǎn)的大幅升值正是這一系列紅利的體現(xiàn)，中國(guó)內(nèi)地和香港的有房一族通過房產(chǎn)升值分享了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利。紐約的房?jī)r(jià)漲幅排名墊底，雖然近幾年紐約樓市復(fù)蘇，但是次貸危機(jī)對(duì)樓市的重創(chuàng)很嚴(yán)重，直到2018年四季度房?jī)r(jià)才超過2007年四季度。與紐約一樣同是美國(guó)大都市的洛杉磯房?jī)r(jià)漲幅則達(dá)26%，漲幅超過紐約較多，主要是由于洛杉磯以華人為代表的海外置業(yè)投資較多和旅游業(yè)較發(fā)達(dá)。

??三、10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)走勢(shì)

??1、紐約和洛杉磯：環(huán)比均小幅上漲

??歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)和金融危機(jī)后，紐約和洛杉磯房?jī)r(jià)指數(shù)一路下行， 2007年至2008年都處于下行通道，在美聯(lián)儲(chǔ)歷史最低利率貨幣政策和一系列量化寬松政策的刺激下，2009年到2011年紐約和洛杉磯房?jī)r(jià)指數(shù)止跌回穩(wěn)，在低位運(yùn)行，隨后于2012年步入了上升通道，震蕩上行趨勢(shì)延續(xù)至今。其中，洛杉磯房?jī)r(jià)指數(shù)2019年一季度在連續(xù)27個(gè)季度上漲后首次出現(xiàn)下跌，此后四個(gè)季度再次持續(xù)上漲。紐約房?jī)r(jià)指數(shù)2018年四季度創(chuàng)2007年四季度以來新高,2019年一季度繼續(xù)小幅上漲，二三季度小幅下降后，四季度和2020年一季度再次上漲。美國(guó)新冠肺炎疫情3月下旬開始爆發(fā)，一季度房?jī)r(jià)受到限制措施的影響較小，4月份以來美國(guó)多地經(jīng)濟(jì)陷入停滯，預(yù)計(jì)二季度房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可能顯示出更明顯的疫情影響。

??2020年3月，為應(yīng)對(duì)疫情影響導(dǎo)致的資本市場(chǎng)大幅震蕩，美聯(lián)儲(chǔ)緊急降息至0-0.25%的超低水平，并宣布開啟無限量QE。以往來看，貨幣寬松有利于資產(chǎn)價(jià)格上漲。但從經(jīng)濟(jì)面來看，今年4月份，美國(guó)非農(nóng)就業(yè)人數(shù)減少了2050萬人，失業(yè)率達(dá)到14.7%，超過了金融危機(jī)期間的峰值，特朗普總統(tǒng)的高級(jí)經(jīng)濟(jì)顧問哈希特預(yù)測(cè)，第二季度美國(guó)失業(yè)率將達(dá)到16%至20%。高盛預(yù)測(cè)，美國(guó)第二季度GDP將下降34%。亞特蘭大聯(lián)儲(chǔ)則預(yù)測(cè)今年二季度美國(guó)GDP將下降42.8%，并認(rèn)為，在新冠病毒的疫苗問世之前，美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能無法完全復(fù)蘇，而且可能要到2021年底才能復(fù)蘇。預(yù)計(jì)2020年二季度紐約和洛杉磯房?jī)r(jià)可能將小幅下跌。

??比較紐約和洛杉磯2007年四季度至2020年一季度房?jī)r(jià)指數(shù)的波動(dòng)幅度（最高點(diǎn)與最低點(diǎn)的差值），紐約為45.1，洛杉磯為134.3，表明從長(zhǎng)期來看，紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平穩(wěn)，洛杉磯房地產(chǎn)市場(chǎng)則較容易大起大落，這與以華人為代表的海外投資需求占比較大不無關(guān)系。

??2、倫敦：環(huán)比連續(xù)4個(gè)季度小幅上漲

??歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全球金融危機(jī)爆發(fā)前后，倫敦房?jī)r(jià)從2007年四季度的￡300000左右下跌至2009年一季度的￡247000，由于英國(guó)政府實(shí)施經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，英國(guó)經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，倫敦房?jī)r(jià)觸底反彈，從2009年開始進(jìn)入上行通道，至2017年三季度依然維持著上行趨勢(shì)。自2017年四季度開始，受“脫歐”不確定性影響，倫敦房?jī)r(jià)連跌2個(gè)季度，2018年二季度小幅回升，三季度開始連續(xù)3個(gè)季度下跌。2019年二季度后，脫歐態(tài)勢(shì)逐漸明朗，倫敦房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)季度小幅上漲。根據(jù)英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（ONS）公布的數(shù)據(jù)，2020年一季度英國(guó)GDP相較2018年第四季度下滑2.0%，創(chuàng)下自2008年金融危機(jī)以來最大跌幅。英國(guó)央行表示，英國(guó)今年將創(chuàng)下近300年來最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退，預(yù)計(jì)將萎縮14%。英國(guó)開啟封鎖是在3月23日之后，所以英國(guó)經(jīng)濟(jì)的大幅衰退將表現(xiàn)在4月份以后，也就是二季度。預(yù)計(jì)受經(jīng)濟(jì)衰退影響，二季度倫敦房?jī)r(jià)將小幅下跌。

??3、東京：小幅震蕩上行

??觀察歷史數(shù)據(jù)，東京房?jī)r(jià)指數(shù)從2007年四季度的93.1下跌至2009年二季度的81.1，隨后觸底反彈，上漲至2010年三季度的88.6，之后又步入到下行通道，于2012年三季度觸底，房?jī)r(jià)指數(shù)跌至80.2，然后房?jī)r(jià)指數(shù)開始震蕩上行，于2017年一季度反彈至近10年高點(diǎn)，此后兩個(gè)季度東京房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅回調(diào)，2017年四季度至2018年四季度繼續(xù)震蕩上行，2019年以來繼續(xù)震蕩上行并創(chuàng)金融危機(jī)以來新高。盡管日本全國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)，但人口持續(xù)向東京都市圈集中，東京依然是日本人口增長(zhǎng)最快的地區(qū)，購(gòu)房需求依舊旺盛。日本政府推出量化寬松政策后，市場(chǎng)需求也有所釋放。并且東京即將于2020年7月舉辦奧運(yùn)會(huì)，許多國(guó)內(nèi)外投資者看好奧運(yùn)會(huì)后東京公寓價(jià)格會(huì)上漲，投資需求旺盛也是近幾年?yáng)|京房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。受疫情影響，東京奧運(yùn)會(huì)已延期至2021年，近日國(guó)際奧委會(huì)主席巴赫首次承認(rèn)，若延期一年舉行的東京奧運(yùn)會(huì)在2021年仍無法舉辦，那么將被取消，這可能將會(huì)對(duì)東京樓市帶來巨大影響。日本內(nèi)閣府公布的數(shù)據(jù)顯示，受新冠肺炎疫情及封鎖措施影響，2020年一季度日GDP同比萎縮3.4%，連續(xù)第二個(gè)季度萎縮，符合經(jīng)濟(jì)衰退的技術(shù)定義。預(yù)計(jì)二季度東京房?jī)r(jià)將小幅下降。

??近10年來，東京房?jī)r(jià)指數(shù)的最高點(diǎn)為103.2，最低點(diǎn)為80.2，波動(dòng)幅度相對(duì)其他國(guó)際大都市較小，因此東京房?jī)r(jià)走勢(shì)較為平穩(wěn)，沒有暴漲暴跌。因?yàn)榻?jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫的破滅，所以日本人對(duì)于投資房地產(chǎn)更加謹(jǐn)慎，樓市也因此更為理性。

??4、首爾：連續(xù)3個(gè)季度小幅上漲

??回顧歷史數(shù)據(jù)，2007年四季度至2008年三季度首爾房?jī)r(jià)指數(shù)處于上升通道，從85.3上漲到95.4，隨后經(jīng)歷了小幅下跌，2009年一季度房?jī)r(jià)指數(shù)觸底，跌至92.6，二季度開始企穩(wěn)回升，2009年三季度至2012年一季度，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)在95附近震蕩。2012年二季度至2013年三季度，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)下跌至89.5，此后開始震蕩上漲至2018年四季度，連續(xù)18個(gè)季度上漲。2014年以來的連續(xù)上漲主要是由于低利率和購(gòu)房限制較寬松等原因。為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，韓國(guó)政府在2018年9月13日宣布出臺(tái)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政，2019年一二季度，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)2個(gè)季度小幅下跌。美聯(lián)儲(chǔ)降息后，韓國(guó)央行于2019年8月初和10月分別宣布降息25個(gè)基點(diǎn)，三季度以來首爾房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)3個(gè)季度小幅上漲。韓國(guó)央行發(fā)布報(bào)告稱，受新冠肺炎疫情影響，2020年一季度GDP同比增長(zhǎng)1.3%，增幅是2009年第三季度以來的最低值；一季度GDP環(huán)比減少1.4%。受全球金融危機(jī)影響，韓國(guó)2008年GDP曾出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，此次環(huán)比增長(zhǎng)率創(chuàng)下自2008年第四季度以來最低值。IMF認(rèn)為疫情對(duì)韓國(guó)的直接影響相對(duì)較小，韓國(guó)在應(yīng)對(duì)疫情方面取得了不錯(cuò)的成績(jī)。但由于歐美等國(guó)的疫情仍在快速蔓延，全球貿(mào)易大幅下降，拉低了韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力。因此，預(yù)計(jì)2020年韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增速為-1.2%，即負(fù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)首爾房?jī)r(jià)二季度將小幅下跌。

??近十年來，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)的最高點(diǎn)為108.9，最低點(diǎn)為85.3，波動(dòng)幅度僅為23.6，總體來看首爾房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)較為平穩(wěn)。

??5、多倫多：連跌7個(gè)季度后連續(xù)2個(gè)季度小幅上漲

??從歷史數(shù)據(jù)來看，從2007年四季度至2017年三季度，除了個(gè)別時(shí)點(diǎn)的微調(diào)外，多倫多房?jī)r(jià)指數(shù)基本持續(xù)上升，從2007年四季度的66.5上漲到2017年三季度的103.2，上漲55.2%。其中重要因素之一，包括華人在內(nèi)的海外資金流入樓市較多。多倫多房?jī)r(jià)此前維持了近10年的上漲態(tài)勢(shì)，通過房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)可以基本判斷存在泡沫。當(dāng)?shù)卣惨庾R(shí)到房?jī)r(jià)的不合理，于2017年4月出臺(tái)了16條房地產(chǎn)新政，包括加息、收緊貸款審核等來抑制多倫多以及周邊地區(qū)的過熱房市，其中的非居民投機(jī)稅將有效抑制海外投機(jī)需求。政策效應(yīng)也已體現(xiàn)在多倫多房?jī)r(jià)上了，在2017年二季度至四季度高位盤整了三個(gè)季度后，2018年一季度，多倫多的房?jī)r(jià)開始轉(zhuǎn)頭向下，近9年來首次出現(xiàn)下跌，到2019年三季度已連續(xù)7個(gè)季度下跌，四季度以來連續(xù)2個(gè)季度小幅上漲。加拿大央行副行長(zhǎng)連恩預(yù)計(jì)，第二季度加拿大國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)將較2019年末下降15%至30%。目前看來，多倫多房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)是否扭轉(zhuǎn)還尚不明朗。

??6、新加坡：小幅下跌

??回顧歷史數(shù)據(jù)，從2007年四季度至2008年三季度，新加坡房?jī)r(jià)保持了小幅上漲之后，受金融危機(jī)影響開始大幅下跌，跌勢(shì)一直到2009年二季度。之后新加坡房?jī)r(jià)開始回暖并持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2013年三季度左右。這期間房?jī)r(jià)上漲的原因主要是美國(guó)推行QE，在全世界低利率的影響下，大量熱錢涌入新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)。為了遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，新加坡政府采取樓市管控政策，房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌，跌勢(shì)一直從2013年四季度持續(xù)到2017年二季度。直到2017年，新加坡對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控措施才有所松動(dòng)，2017年三季度開始，新加坡房?jī)r(jià)出現(xiàn)回暖，2018年一二季度漲幅有所擴(kuò)大。為抑制房?jī)r(jià)，2018年7月，新加坡上調(diào)額外買家印花稅稅率5–15個(gè)百分點(diǎn)，并收緊貸款限額，隨后三個(gè)季度高位盤整，上漲勢(shì)頭得到控制。2019年二季度至年底，新加坡房?jī)r(jià)連續(xù)小幅上漲。2020年一季度，受疫情和經(jīng)濟(jì)影響，新加坡房?jī)r(jià)小幅下跌。據(jù)新加坡聯(lián)合早報(bào)網(wǎng)報(bào)道，新加坡2020年第一季度的經(jīng)濟(jì)同比萎縮0.7%，新加坡貿(mào)工部再次下調(diào)全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)至萎縮4%到7%。據(jù)悉，這是貿(mào)工部年內(nèi)第三次下調(diào)新加坡經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期。預(yù)計(jì)接下來幾個(gè)季度，新加坡房?jī)r(jià)很有可能繼續(xù)小幅下降。

??7、香港：連續(xù)3個(gè)季度小幅下跌

??回顧歷史數(shù)據(jù)，近十年香港房?jī)r(jià)指數(shù)總體上行，基本是大漲小跌的情況，并且上漲的時(shí)間要長(zhǎng)于下跌的時(shí)間，呈波段式上漲的走勢(shì)。十年來香港房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高主要有4個(gè)因素：1、金融環(huán)境寬松，利率較低使得投資成本較低；2、看好香港經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的島外資金大量涌入；3、內(nèi)地資本外流，人民幣進(jìn)入香港方便；4、地少人多，住房供不應(yīng)求。但種種跡象已表明，目前香港樓市存在泡沫，香港政府也意識(shí)到了這一點(diǎn)，2016年以來多次出臺(tái)調(diào)控政策，并在2017年5月再加碼，針對(duì)有多筆按揭貸款以及主要收入來自外地的購(gòu)房者提高了購(gòu)房門檻，以此來調(diào)控樓市。2018年6月進(jìn)一步出臺(tái)對(duì)一手住房征收空置稅等六項(xiàng)調(diào)控政策。2018年三季度香港房?jī)r(jià)指數(shù)小幅下跌，此前已連續(xù)9個(gè)季度上漲，四季度繼續(xù)加速下跌，2019年一季度香港房?jī)r(jià)指數(shù)轉(zhuǎn)漲，二季度繼續(xù)上漲并創(chuàng)新高。下半年以來，由于國(guó)際貿(mào)易疲軟、全球投資不景氣加上香港本身不夠穩(wěn)定等多重因素的影響，以及年后的新冠肺炎疫情，經(jīng)濟(jì)已連續(xù)3個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也連續(xù)3個(gè)季度小幅下跌。香港特區(qū)政府表示，將2020年全年，香港經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期做了進(jìn)一步的下調(diào)——全年GDP降幅可能高達(dá)7%。如果下半年全球疫情明顯轉(zhuǎn)好，中國(guó)大陸的經(jīng)濟(jì)反彈超出預(yù)期，那全年香港的經(jīng)濟(jì)增速降幅有望縮減至4%。受疫情和經(jīng)濟(jì)下滑影響，預(yù)計(jì)二季度香港房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌。

??8、北京和上海: 房?jī)r(jià)震蕩盤整

??回顧歷史數(shù)據(jù)，近十年北京和上海房?jī)r(jià)指數(shù)總體上行，基本是大漲小跌，并且上漲的時(shí)間要長(zhǎng)于下跌的時(shí)間。房?jī)r(jià)指數(shù)的上漲，主要是由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，京滬人口大量流入，居民因?yàn)橥顿Y渠道較少而將資產(chǎn)主要配置在房產(chǎn)上。從2017年二季度至2019年三季度，由于調(diào)控趨嚴(yán)，北京和上海的房?jī)r(jià)指數(shù)均被遏制住了快速上漲的勢(shì)頭，進(jìn)入調(diào)整期。且影響京滬樓市長(zhǎng)期趨勢(shì)的人口因素也發(fā)生了變化，2017年北京和上海常住人口均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。北京的房?jī)r(jià)指數(shù)由2017年一季度的261.9下跌至2020年一季度的242.7，下跌7.4%。2016年三季度至2017年四季度，上海的房?jī)r(jià)指數(shù)在205點(diǎn)左右盤整了6個(gè)季度，2018年緩慢下跌。2019年一季度以來小幅震蕩上漲，2020年一季度相比2017年二季度的高點(diǎn)下跌了1.5%。受中央“房住不炒”的總基調(diào)影響，預(yù)計(jì)年內(nèi)北京和上海房?jī)r(jià)繼續(xù)震蕩盤整的可能性較大。

??四、10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

??目前，新冠肺炎疫情仍在全球進(jìn)一步蔓延，對(duì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)影響也在不斷擴(kuò)大。IMF在4月14日發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》曾指出，受新冠病毒大流行影響，全球經(jīng)濟(jì)2020年預(yù)計(jì)將萎縮3%。而5月17日，IMF總裁格奧爾基耶娃近日表示，將于6月公布對(duì)全球經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)的向下修正，意味著2020年全球經(jīng)濟(jì)將萎縮至3%以下。美國(guó)亞特蘭大聯(lián)儲(chǔ)近日發(fā)布的報(bào)告預(yù)測(cè)，2019年第二季度美國(guó)GDP將大幅下降34.9%，是第二次世界大戰(zhàn)以來的最大跌幅，并預(yù)計(jì)整個(gè)2020年美國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將比2019年低6.8%。歐委會(huì)5月6日公布的春季預(yù)測(cè)報(bào)告顯示，歐盟27國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2020年將下跌7.5%。

??貨幣政策方面，美聯(lián)儲(chǔ)3月兩度緊急降息，總計(jì)下調(diào)利率150個(gè)基點(diǎn)至0-0.25%，的超低水平，并宣布開啟無限量QE。歐洲央行近日表示，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)仍面臨嚴(yán)重威脅，超低利率將持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。日本央行行長(zhǎng)黑田東彥表示，日本國(guó)債購(gòu)買規(guī)?？赡艹^80萬億日元，為了維持國(guó)債收益率曲線，購(gòu)債將沒有限制，即開啟無限量QE。5月28日，韓國(guó)央行降息25個(gè)基點(diǎn)至0.50%，為歷史最低水平。中國(guó)存貸款基準(zhǔn)利率雖未下調(diào)，但2020年以來，LPR已于2月和4月兩次下降，其中1年期LPR分別下降10個(gè)和20個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR分別下降5個(gè)和10個(gè)基點(diǎn)，流動(dòng)性趨于寬松。

??從以往經(jīng)驗(yàn)看，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和貨幣政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖和貨幣政策放松，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)冷和貨幣政策從緊，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫。2019年以來全球多國(guó)央行貨幣政策開始不同程度地轉(zhuǎn)向?qū)捤桑?020年以來更加寬松，發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛開啟無限量QE。就目前全球宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，隨著新冠肺炎疫情在全球進(jìn)一步蔓延，全球經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)十分嚴(yán)峻。除亞洲以外其他國(guó)家的疫情主要是3月份以后開始爆發(fā)，一季度房?jī)r(jià)受到疫情和經(jīng)濟(jì)的影響較小，房?jī)r(jià)存在滯后效應(yīng)。4月份以來全球多地經(jīng)濟(jì)陷入停滯，預(yù)計(jì)二季度房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可能顯示出更明顯的疫情影響，10大國(guó)際都市的房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)將小幅下跌。

??展望二季度，不同城市的分化趨勢(shì)會(huì)更加明朗：目前新冠肺炎疫情已對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)造成重創(chuàng)，金融危機(jī)后連續(xù)多年的上漲使得美國(guó)樓市的風(fēng)險(xiǎn)也在增加，紐約和洛杉磯的房?jī)r(jià)可能將小幅下跌；由于目前疫情影響和經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，預(yù)計(jì)香港房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌；中國(guó)疫情已基本控制，經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，但目前房地產(chǎn)調(diào)控政策仍未放松，預(yù)計(jì)二季度北京和上海房?jī)r(jià)將繼續(xù)震蕩盤整。

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