[克而瑞]2020年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100

??導(dǎo) 讀 

??1、節(jié)奏：上半年先揚(yáng)后抑，二季度房企投資金額激增 

??2、集中度：銷售TOP20房企貨值集中度近6成

??3、投資態(tài)度：拿地銷售比攀升至0.37但整體仍謹(jǐn)慎

??4、企業(yè)：投資分化加劇，浙系房企表現(xiàn)突出

??5、區(qū)域：長(zhǎng)三角、中西部仍是投資熱點(diǎn)

??榜單解讀

??前言：2020年上半年房企拿地節(jié)奏先抑后揚(yáng)，二季度以來(lái)投資需求得到釋放，銷售50強(qiáng)房企單月平均投資額較一季度上漲144%，投資力度加碼顯著。百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比從一季度的0.28回升至0.37，也可見投資信心在逐漸修復(fù)。 

??投資回暖之下，房企拿地態(tài)度分化明顯，百?gòu)?qiáng)投資金額同比上漲、下跌企業(yè)各占50%。其中頭部房企較為謹(jǐn)慎，碧桂園、融創(chuàng)、萬(wàn)科上半年拿地銷售比均不足0.3，且投資金額同比降幅超過(guò)40%，而部分浙系房企如綠城、中梁、濱江等投資則相對(duì)積極。 

??投資區(qū)域分布來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域供地及時(shí)、市場(chǎng)回暖較快下吸引諸多企業(yè)投資，成交建面占比較2019年提升3個(gè)百分點(diǎn)，僅次于中西部36%的占比。 

??預(yù)計(jì)下半年房企投資意愿仍將走高，城市、企業(yè)分化仍將持續(xù)?？紤]到目前經(jīng)濟(jì)下行壓力及疫情反復(fù)帶來(lái)的不確定性，投資仍應(yīng)該聚焦一二線及三四線核心城市。

??1

??投資節(jié)奏

??上半年先揚(yáng)后抑

??二季度50強(qiáng)房企投資金額激增

??2020年上半年房企投資呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的走勢(shì)，一季度受到疫情影響，房企投資拿地幾乎停擺，單月投資金額平均僅1320億元。二季度以來(lái)，在城市加速供地、融資相對(duì)寬松、銷售逐漸回暖的帶動(dòng)下，50強(qiáng)房企投資力度加碼，第二季度月均投資金額達(dá)到3225億元，較一季度大幅上漲144%。

??從4-6月企業(yè)參拍次數(shù)和競(jìng)拍輪數(shù)也能反映出投資需求的復(fù)蘇。南京、南昌、寧波、南通、臺(tái)州等城市不乏參拍企業(yè)超過(guò)10家、競(jìng)拍超過(guò)百輪的地塊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，二季度金地、中海、新城在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市參拍重點(diǎn)地塊的次數(shù)超過(guò)70次，但最終競(jìng)得的概率僅有2成左右，熱點(diǎn)地塊的競(jìng)拍激烈程度可見一斑。

??2

??集中度

??新增貨值總量同比減少千億

??銷售TOP20房企貨值集中度近6成

??2020年上半年，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻達(dá)到79.6億元，環(huán)比上漲19%，同比上漲1%。新增貨值百?gòu)?qiáng)企業(yè)總貨值近43990億元，同比下降2%，總量較去年同期減少1000億元。 

??上半年共13家房企新增貨值突破千億，其中碧桂園、保利發(fā)展分列貨值榜前兩位，且貨值均已超過(guò)2000億。分梯隊(duì)來(lái)看，10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的36%，同比下降7個(gè)百分點(diǎn)，而第二梯隊(duì)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的25%，同比上升了6個(gè)百分點(diǎn)。 

??雖然集中度有所下降，但規(guī)模房企的優(yōu)勢(shì)依舊明顯。上半年新增土儲(chǔ)資源主要被20強(qiáng)房企所搶占，占比超6成，資源仍高度集中。

??3

??投資意愿

??整體回升但仍處在低位

??第二梯隊(duì)企業(yè)納儲(chǔ)積極

??2020年上半年銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比為0.37，較去年全年微漲0.03，但與去年上半年相比則基本持平。盡管一季度投資和銷售被疫情影響，但二季度以來(lái)房企拿地積極性明顯提升、納儲(chǔ)需求出現(xiàn)反彈。 各梯隊(duì)拿地態(tài)度也不盡相同，“一頭一尾”兩部分房企拿地態(tài)度更加謹(jǐn)慎，拿地銷售比較低，銷售TOP10房企拿地銷售比僅為0.28，各梯隊(duì)最低；第二、三梯隊(duì)房企則積極納儲(chǔ)，拿地銷售比分別提升至0.54和0.47，沖規(guī)模勢(shì)頭不減。

??4

??企業(yè)分化

??半數(shù)房企上半年投資金額同比下滑

??浙系房企表現(xiàn)突出

??管二季度房企投資強(qiáng)度逐漸加碼，但市場(chǎng)受疫情影響仍未完全修復(fù)，因此整體投資保持謹(jǐn)慎之余，企業(yè)間分化加劇。 

??其中半數(shù)房企上半年投資金額較去年同期下滑，尤其是頭部房企，拿地最為謹(jǐn)慎。一方面拿地銷售比低于行業(yè)平均，碧桂園、融創(chuàng)、萬(wàn)科上半年拿地銷售比均不足0.3，低于百?gòu)?qiáng)均值；另一方面，投資金額同比下滑幅度較大，金茂、萬(wàn)科上半年投資金額同比降幅近6成。但結(jié)合龍頭房企充裕土儲(chǔ)來(lái)看，短暫的拿地放緩并不會(huì)影響其未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。 

??此外，投資金額同比上漲的企業(yè)主要集中在TOP30以后，主要原因是其投資金額不高，且去年基數(shù)較低。若剔除這一部分影響，實(shí)際上投資金額同比下滑的企業(yè)仍占多數(shù)，也反應(yīng)了當(dāng)前市場(chǎng)下投資謹(jǐn)慎仍是大趨勢(shì)。

??整體投資力度處于低位下，仍有部分房企拿地相對(duì)積極，典型的如浙系房企，由于長(zhǎng)三角土地供應(yīng)恢復(fù)快、市場(chǎng)回暖顯著，作為地方規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)顯著。綠城、中梁、濱江、德信等投資金額較去年同期漲幅較大，綠城上半年投資金額近778億元，位列新增土地金額榜第3，同比漲幅164%，延續(xù)了去年以來(lái)投資加碼、沖規(guī)模的態(tài)勢(shì)。而近三年拿地保持快節(jié)奏中梁，上半年拿地銷售比達(dá)0.8，投資意愿和力度均較大，積極增加土地儲(chǔ)備也是其規(guī)模進(jìn)階的基石。

??5

??區(qū)域分布

??長(zhǎng)三角、中西部仍是投資熱點(diǎn)

??三四線投資比例回升

??2019 年由于大量企業(yè)強(qiáng)調(diào)投資“回歸一二線”，帶動(dòng)一二線城市土地成交占比提升，但2020年以來(lái)，受到二線供應(yīng)節(jié)奏的影響，三四線成交比重持續(xù)回升，上半年百?gòu)?qiáng)房企三四線拿地占比達(dá)53%，同比提高7個(gè)百分點(diǎn)。

??區(qū)域分布上，中西部、長(zhǎng)三角仍是百?gòu)?qiáng)房企投資集中的區(qū)域，且投資集中度也持續(xù)提高：上半年不少長(zhǎng)三角城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)突出，綠城、濱江、德信等浙系房企逆市在深耕區(qū)域納儲(chǔ)，杭州、蘇州等核心城市供地積極性也明顯提升，其中百?gòu)?qiáng)房企上半年在杭州拿地建面同比增幅超7成。

??細(xì)化到城市層面，二線城市中，杭州、重慶、西安、成都等城市最受百?gòu)?qiáng)房企青睞，而此前成交較多的武漢受到疫情影響相對(duì)嚴(yán)重，上半年百?gòu)?qiáng)拿地建面同比大降54%，預(yù)計(jì)下半年武漢也將有加速供地的動(dòng)作。 

??三四線城市中溫州吸引了最多房企拿地，上半年有近30家百?gòu)?qiáng)房企落子溫州，以華鴻嘉信、德信、中南等深耕長(zhǎng)三角的企業(yè)為主；此外東莞、佛山、惠州三個(gè)位于粵港澳大灣區(qū)的城市也是企業(yè)布局的重心。

??6

??預(yù)計(jì)下半年投資意愿持續(xù)回升

??聚焦市場(chǎng)復(fù)蘇較快的一二線核心城市

??在市場(chǎng)逐步回歸正軌、融資環(huán)境回暖等因素影響下，預(yù)計(jì)下半年房企拿地意愿將進(jìn)一步回升，但企業(yè)間分化仍會(huì)加劇：融創(chuàng)、萬(wàn)科、金茂等土儲(chǔ)貨值高、去化周期較長(zhǎng)且重倉(cāng)一二線城市的房企持續(xù)保持理性拿地態(tài)度；第二、三梯隊(duì)房企為了進(jìn)一步提升業(yè)績(jī)，納儲(chǔ)需求迫切，大概率會(huì)保持積極的態(tài)度。此外，中下游房企則受制于銷售、現(xiàn)金流壓力，拿地力度提升有限，必須謹(jǐn)慎拿地、控制風(fēng)險(xiǎn)。 

??城市層面，投資潛力大的城市、以及部分城市優(yōu)質(zhì)地塊將面臨更激烈競(jìng)拍，尤其以一二線城市和長(zhǎng)三角三四線城市最為明顯，房企“撿漏”難度持續(xù)提升?？紤]到目前經(jīng)濟(jì)下行壓力及疫情反復(fù)帶來(lái)的不確定性，投資在聚焦市場(chǎng)復(fù)蘇較快的一二線、核心三四線城市的同時(shí)，也可以通過(guò)尋求合作、收購(gòu)等多元化拿地渠道，既擴(kuò)充土儲(chǔ)底蘊(yùn)、又能合理控制納儲(chǔ)成本。 

??整體來(lái)看，疫情過(guò)后本輪重點(diǎn)城市加快核心地塊的出讓，對(duì)于有資金實(shí)力的企業(yè)而言是調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)、獲取核心資產(chǎn)的好機(jī)會(huì)；而對(duì)目前以“活下去”為第一要?jiǎng)?wù)的中小房企而言，還是應(yīng)該理性對(duì)待回溫的土地市場(chǎng)，以“促銷售、緊投資”為工作重心。