[戴德梁行]北京二季度寫字樓市場租金繼續(xù)下調(diào) 零售市場空置率上升加速品牌更替

??北京，2020年6月30日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行，近日發(fā)布《2020年二季度北京寫字樓零售市場報告》。戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示：“受到疫情的影響，2019年底及2020年一季度累計的寫字樓租賃需求在二季度逐漸顯現(xiàn)出來，整體市場吸納量較一季度有明顯上升；隨著疫情的逐漸減緩，北京零售市場各項目的客流量也逐漸恢復(fù)?！?/p>

??新冠肺炎疫情對北京寫字樓市場的影響二季度開始顯現(xiàn)

??新冠肺炎疫情令本應(yīng)于2020年初入市的項目推遲了入市時間。本季度新項目的入市共為北京全市帶來約36.2萬平方米的新增供應(yīng)。至此，北京全市和五大核心商圈市場空置率繼續(xù)上揚(yáng)，達(dá)到16.2%和9.9%，分別環(huán)比上升2.4和1.9個百分點。受到疫情的影響，2019年底和2020年一季度累計的租賃需求在二季度才逐漸顯現(xiàn)出來。雖然市場上仍然不乏有一些企業(yè)租戶出現(xiàn)了退租、縮減面積等現(xiàn)象，但新入市項目的提前預(yù)租加之延后的市場租賃成交致使二季度北京全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量較一季度有所好轉(zhuǎn)，分別為35,800平方米和50,523平方米。

??租金優(yōu)惠吸引租戶

??新冠肺炎疫情導(dǎo)致北京寫字樓市場租金繼續(xù)下調(diào)

??戴德梁行北區(qū)寫字樓部主管廉峰哲表示：“自二季度大多數(shù)企業(yè)實現(xiàn)復(fù)產(chǎn)復(fù)工后，寫字樓業(yè)主們紛紛將租賃策略重心從維持租金水平轉(zhuǎn)向提升出租率，為了盡快提高入駐率和最大限度的減少自身損失，業(yè)主們?yōu)樽鈶籼峁┝藘?yōu)惠的租金之外，還有更加靈活的交付狀態(tài)及更大的免租力度。至此，二季度北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達(dá)每月每平方米人民幣358.5元和404.8元，分別環(huán)比下降5.0%和4.5%，同比下降9.5%和7.3%。其中，麗澤金融商務(wù)區(qū)受目前高空置率的影響，租金環(huán)比降幅最大，高達(dá)13.3%，其次為燕莎和中央商務(wù)區(qū)，租金分別環(huán)比下降6.3%和5.4%，其余各商圈租金環(huán)比也都有所下降，范圍區(qū)間在2%-4%之間。

??客流量逐漸恢復(fù)，商場空置率上升加速品牌更替

??2020年二季度，北京零售市場無新項目開業(yè)，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量為1,412萬平方米，其中購物中心存量達(dá)1,219萬平方米，占比達(dá)86.3%。

??二季度，雖然市場在逐漸恢復(fù)，但仍有不少品牌門店因成本壓力而選擇關(guān)閉，各項目空置率均有不同程度上升。整體來看，全市主要購物中心因品牌更替及疫情的疊加影響，上半年閉店數(shù)量上升明顯，尤其是非核心商圈承租力較弱的品牌門店。而另一方面，一些有開店計劃的品牌，也隨著消費(fèi)的回暖選擇進(jìn)入市場，其中本土品牌居多。如，格力電器正式入駐北京SKP；日系服裝品牌Public Tokyo在三里屯太古里南區(qū)開業(yè)；美妝品牌完美日記北京首店入駐歐美匯購物中心。

??隨著疫情的逐漸緩解，北京零售市場各項目的客流量也逐漸恢復(fù)。4月30日，北京正式降低應(yīng)急響應(yīng)級別，消費(fèi)者出門購物的意愿也大幅恢復(fù)。據(jù)統(tǒng)計，五一期間，核心商圈主要項目的客流量及銷售額都有明顯提升。如，CBD商圈的SKP營業(yè)額已與去年同期持平；三里屯商圈的太古里客流量較節(jié)前增長53%左右。目前各商場大部分門店都恢復(fù)營業(yè)、餐飲也恢復(fù)堂食，但影院、KTV等娛樂場所仍然沒有開放。

??由于疫情的影響，一季度北京社會消費(fèi)品零售總額同比下降21.5%，但網(wǎng)上零售顯示出強(qiáng)勁增長，同比增長15.9%。

??戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎認(rèn)為：“受二次疫情影響，下半年商業(yè)市場將會面臨更大挑戰(zhàn)。對于餐飲、休閑娛樂類業(yè)態(tài)來講，目前的客流量及經(jīng)營情況都受到部分影響。此類業(yè)態(tài)預(yù)計面臨一段時間經(jīng)營調(diào)整及品牌洗牌。據(jù)統(tǒng)計，下半年仍將有24.8萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)零售空間進(jìn)入市場，這些項目能否順利開業(yè)，也將很大程度上取決于疫情控制的情況及工程復(fù)工的效率。從長遠(yuǎn)來看，經(jīng)歷過二輪疫情的北京商業(yè)市場，項目租金、業(yè)主經(jīng)營水平、全渠道營銷及創(chuàng)新能力、更加健康安全的購物環(huán)境、餐飲品牌的質(zhì)量監(jiān)控等，都將成為品牌方及業(yè)主考量的重要標(biāo)準(zhǔn)。

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