[仲量聯(lián)行]北京辦公樓租金持續(xù)下探，但投資活動保持強勁

??2020年7月14日，北京——“進入二季度后，北京大力推動經濟運行重回正軌，商業(yè)地產各領域市場活動陸續(xù)復蘇，但季度末北京再度出現(xiàn)的疫情風險影響了本市經濟恢復進程?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經理張瑩表示。辦公樓業(yè)主優(yōu)先關注項目入駐率，選擇更為靈活的租金策略，也導致租金持續(xù)呈下跌趨勢；投資者在市場中保持活躍，疫情未能影響個大宗交易的達成；零售市場租賃活動受到沖擊，市場壓力進一步積累在工業(yè)物流地產的租賃需求疲軟，致使市場租金連續(xù)第二個季度持平；在高端住宅市場，此前因疫情而暫緩的購房需求推動樓市銷售量反彈，各類優(yōu)惠活動吸引買家重回市場。

??甲級辦公樓

??隨著市場從疫情中逐漸恢復穩(wěn)定，租賃活動較上一季度略有回升。但由于市場需求持續(xù)放緩，加之新發(fā)地疫情的出現(xiàn)，需求反彈的幅度仍較為有限。在當前市場環(huán)境下，內資企業(yè)仍是租賃市場需求的主要來源，在新租成交中占71%。由于更嚴格的預算和成本控制，外資租戶表現(xiàn)更為謹慎。

??兩個新落成項目將整體空置率推高了2.7個百分點至14.0%，共為市場帶來31萬平方米的新增供應。其中位于CBD核心區(qū)的新項目入市將進一步加劇CBD及周邊地區(qū)現(xiàn)有項目業(yè)主之間的競爭。

??整體租金繼續(xù)承壓下滑，錄得環(huán)比下跌3.0%，同比下跌6.8%。在疫情爆發(fā)后，尤其是在季度末北京疫情發(fā)展的影響下，業(yè)主們選擇通過繼續(xù)提供租金優(yōu)惠和放寬對租戶資質的審查，來應對市場需求放緩。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產部總監(jiān)張斯亮表示：“在這個充滿挑戰(zhàn)的時期，業(yè)主們在租金條款上變得更為靈活，相比之下他們更看重出租率而不是追求租金增長。這一策略的轉變有望在市場上為租戶提供更具吸引力的選擇，更大可能性滿足處于有利地位的租戶的升級類需求?！?/p>

??投資

??投資者保持活躍，2020年上半年大宗成交總額超過270億元人民幣。盡管市場持續(xù)受到疫情影響，北京上半年投資勢頭保持強勁。總成交額雖然略低于去年同期，但仍維持高位，且有多宗重點成交達成。4月，私募基金霸菱亞洲首入北京，以7.5億元人民幣向新加坡豐樹集團收購位于中關村軟件園一期內的方舟大廈；同月，停工多時的中弘大廈以 33.12億元人民幣完成司法拍賣，由東方資產接盤。

??近期，北京抗疫進入常態(tài)化，迫使市場持續(xù)承壓，但當前的環(huán)境也為市場帶來更多機遇。由于在疫情的影響下部分成交有所推遲，一些賣方或將愿意考慮更具競爭力的出售價格，以期盡快促成交易，為買方帶來一定機會。盡管存在不確定性，投資者仍對北京保持熱情，并對市場的長期前景抱有信心，因此2020年上半年大宗投資市場仍可錄得穩(wěn)健的成交量。“我們看到投資者持續(xù)關注核心區(qū)域，青睞有升級改造和增值潛力的物業(yè)。而本季度新興區(qū)域和郊區(qū)也有多個項目成交，展示出投資人對于非核心地區(qū)的信心不斷增長?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示，“盡管今年的疫情為市場帶來諸多挑戰(zhàn)，但具備前瞻性眼光的投資者持續(xù)聚焦于更長期的市場趨勢，不斷尋求在京機會?！?/p>

??優(yōu)質零售

??在年初市場活動大面積暫停之后，本季度租賃活動和消費客流開始回升，但隨后再次因新發(fā)地疫情受阻。餐飲租戶受到最大沖擊；快時尚在實體零售市場中持續(xù)收縮，關閉表現(xiàn)欠佳的門店。而生鮮超市業(yè)態(tài)則持續(xù)受益于疫情期間不斷增長的消費需求，盒馬鮮生本季度積極擴張。

??疫情對零售市場的影響在本季度開始全面顯現(xiàn)，市場壓力不斷增長，全市空置率升高且租金水平下滑。在此市場氣候下，業(yè)主訴諸于一定程度的租金讓步，推動市區(qū)租金環(huán)比下跌1.9%，郊區(qū)租金環(huán)比下跌3.0%?！拔覀冇^察到市場壓力已累積到一個臨界點。即便是一些此前不愿降租的業(yè)主也開始下調租金預期，或提供更為靈活的租賃條款。預計今年下半年大部分業(yè)主的關注點將集中在提升項目出租率方面，整體市場租金水平將進一步下降，”仲量聯(lián)行北京研究部經理紀明表示。

??工業(yè)物流地產

??疫情使市場持續(xù)承壓，需求明顯疲軟。北京的新發(fā)疫情使城市批發(fā)市場的物資處理受到質疑，市場的注意力迅速轉向健康安全。租賃活動在經歷了前幾個月的停擺后開始復蘇，本季度有限的租賃交易發(fā)生在新一輪疫情爆發(fā)前。

??市場壓力增加使空置率攀升至五年來最高點4.9%，但仍處于相對低位。疫情導致租戶退租，推高空置率。需求疲軟抑制了大多數(shù)業(yè)主的租金增長，推動市場租金連續(xù)第二個季度持平?！懊媾R空置上漲壓力的業(yè)主提供租金優(yōu)惠的意愿更強，而項目表現(xiàn)穩(wěn)定的業(yè)主仍維持原有水平?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示，“但是，隨著當前形勢對市場進一步施壓，我們預計在未來幾個月或將有更多業(yè)主提供靈活的租賃條款?！?/p>

??酒店

??受出行限制和管控措施影響，各類型需求均出現(xiàn)下滑，高端酒店業(yè)績同比降幅明顯。截至2020年5月，北京市高端酒店每間可出租客房收入同比下降74.6%，需求量同比下降71.7%，降幅對比其他一線城市同期高約5-10個百分點，受影響程度更深。受出行限制影響，商務差旅及休閑旅游需求同比下滑顯著。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月，北京市客運量（含公路、鐵路、航空）同比下降60.0%，城市主要旅游景點接待游客同比下降57.7%。受大型展會舉辦限制政策影響，會議會展需求處于低迷狀態(tài)。據(jù)各主要場館官網消息，包括國際汽車展覽會和世界體育大會在內，原定于6月底前舉辦的各類展會活動全部推遲或取消，2020年下半年會議會展排期同比減少約50%，部分會議會展轉移至其他一、二線城市。

??不同類型和檔次的住宿產品在疫情期間表現(xiàn)出不同的抗風險能力和業(yè)績變化特點。截至今年5月，服務式公寓抗市場風險能力優(yōu)于酒店產品，服務式公寓每間可出租客房收入的下滑程度僅為酒店產品收入跌幅的一半以下；而在各檔次酒店產品中，中端酒店相比高端酒店業(yè)績更為穩(wěn)定，每間可出租客收入同比跌幅較高端酒店低約6.6個百分點。此外，酒店產品檔次由高到低，呈現(xiàn)價格穩(wěn)定性遞減、入住率穩(wěn)定性遞增的特點，高端及奢華酒店整體價格較為堅挺，而中端則呈現(xiàn)以價換量的態(tài)勢。

??防疫常態(tài)化的推進和6月以來再度出現(xiàn)的局部地區(qū)疫情風險，可能為北京高端酒店業(yè)的復蘇帶來新的挑戰(zhàn)。針對4月以來的疫情發(fā)展，民眾的防疫意識預計進一步增強，出行意愿受防疫措施加強等影響, 可能需要更長時間恢復。此外，受到6月北京局部地區(qū)疫情再度出現(xiàn)的影響，管控政策和出行限制再度加強，或導致商務差旅需求的二次下跌?！案髂K需求的回暖受限將進一步延長需求低迷期，北京高端酒店市場完整回暖周期或將超過12個月，酒店需求的負增長態(tài)勢可能延續(xù)至2021年?！敝倭柯?lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產投資咨詢部副總裁梁濤表示。

??高端住宅

??隨著疫情逐漸緩解，前期被抑制的購房需求于本季度集中釋放。房貸利率的持續(xù)下調，加之適度的購房優(yōu)惠等利好因素，進一步吸引謹慎觀望的買家重回市場。因此，本季度豪華公寓市場及高端別墅市場成交量分別為323套及32套，同比大幅上升99.4%和60.0%。

??市場需求回暖，開發(fā)商推盤意愿增強。本季度共有四個豪華公寓項目加推放量，為市場帶來217套新增供應，超過上季度市場供應的四倍之多。高端別墅市場相對平穩(wěn)，連續(xù)四個季度無新項目入市。然而土地市場熱度持續(xù)，本季度共有10宗不限價住宅用地成交，包括三宗位于北京南城的地塊，由合生創(chuàng)展以超過70,000元/平方米的平均樓面價獲得?！敖谡俅沃厣辏康禺a市場平穩(wěn)健康發(fā)展是2020年樓市的政策方向。因此，未來整體價格水平預計將穩(wěn)中有升?！泵钻柋硎?，“考慮到上半年土地市場中有多宗不限價住宅用地成交，且樓面價居高，我們認為在此帶動下高端住宅市場未來可能會面臨新房價格趨漲?！?/p>