土拍新政下，南京土地市場熱度能否延續(xù)？

??為了降低近月來不斷攀升的地市熱度，南京于今年下半年開啟了“限房價(jià)、競地價(jià)”的拍地模式。在限售價(jià)政策下，7月10日和7月15日兩場土拍仍吸引了多家房企的關(guān)注，出讓的16宗地中有11宗觸頂成交，熱度甚至明顯高于7月3日那場非限價(jià)地塊的競拍。為何限價(jià)之下，這些地塊仍能吸引多家房企參拍？南京土地市場在下半年還能否繼續(xù)維持這樣的熱度？限價(jià)之下，企業(yè)又該采取怎樣的拿地策略？

??1、9宗地平均溢價(jià)率達(dá)15% 其中4宗地價(jià)房價(jià)比超過70％

??7月15日，南京計(jì)劃出讓10宗地，其中六合地塊因無人報(bào)名提前一天終止出讓，其余9宗宅地則成功于當(dāng)日出讓。從位置上來看，這9宗限價(jià)宅地分別位于鼓樓、雨花臺(tái)、棲霞、浦口和江寧，浦口和江寧的5宗宅地均有初始配建人才住房的要求。

??和上一批限價(jià)地出讓相同，本次土拍也吸引了多家房企的關(guān)注，最終這9幅地均成功出讓，合計(jì)攬金148.5億元，其中6宗地封頂成交，余下3幅位置相對一般的地塊底價(jià)出讓，平均溢價(jià)率為15%，市場熱度仍然處于較高水平。

??從成交地價(jià)水平來看，本次成交地塊的成交樓板價(jià)都不算高，大部分地塊的地價(jià)都在1萬~2萬元/平方之間，僅有鼓樓濱江地塊的地價(jià)超過了2萬元/平方米。再結(jié)合宗地上商品住宅毛坯銷售限制均價(jià)來看，除鼓樓濱江宅地和浦口城南中心宅地外，其余地塊的地價(jià)房價(jià)比均低于0.7，房價(jià)和地價(jià)上限之間均留下合理空間。不過，本次成交的9宗地中除雨花臺(tái)板橋地塊外，其余8宗地均有配建人才住房的要求，且其中六宗地進(jìn)人了競配建環(huán)節(jié)，對項(xiàng)目的利潤空間有顯著壓縮，特別是地房比最高的鼓樓濱江地塊，除去8400平方米的人才房建設(shè)后，實(shí)際可售樓板價(jià)已經(jīng)突破3萬元/平方米，地房比超過0.8，盈利空間明顯被壓縮。

??2、供地質(zhì)量下滑 南京土拍溢價(jià)已現(xiàn)下跌勢頭

??盡管南京最近兩次土拍成交地塊的溢價(jià)率平均都在15%之上，但相比南京“限價(jià)”政策前的幾次土拍溢價(jià)水平來看，這一溢價(jià)水平并不算高。從南京今年溢價(jià)率月度走勢來看，下半年初南京地市的熱度已經(jīng)出現(xiàn)了下滑趨勢，南京7月上半月的成交溢價(jià)率已經(jīng)降至9%，較最高點(diǎn)5月份下滑了11個(gè)百分點(diǎn)。

??市場熱度的下滑除了受限價(jià)政策影響外，更主要的原因還是由于本輪出讓地塊的素質(zhì)明顯不敵二季度。首先，從區(qū)位來看，7月15日出讓的9宗地中僅有鼓樓濱江地塊一宗來自主城區(qū)核心板塊，其余地塊均是位于南京目前主力開發(fā)的新城，如雨花臺(tái)板橋新城、新堯新城、江寧濱江等板塊,7月10日出讓的7宗地也是多來自這些新城板塊，而7月3日出讓的地塊雖然位于中心城區(qū),但出讓條件較為嚴(yán)苛，多附帶地下空間，開發(fā)難度較大，綜合素質(zhì)算不上優(yōu)越。對比二季度的幾場大規(guī)模土拍來看，南京均有多宗主城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)，特別是4月份，供應(yīng)的12宗宅地中有11宗位于主城區(qū)，板塊價(jià)值最高的河西板塊更是有5宗宅地入市成交，并且這些地塊的限制條件也相對較少。

??從高單價(jià)地塊成交占比的變化來看更能直觀得看出南京本輪供地質(zhì)量的下滑。以成交單價(jià)超過2萬元/平方米的土地幅數(shù)占比來看，7月上半月南京成交地塊中高單價(jià)地塊僅有3幅，占比僅有13%，是二季度以來的最低點(diǎn)，即使和二季度最低點(diǎn)5月相比，也大幅下降了7個(gè)百分點(diǎn)。

??03、新政之下地塊競拍熱度冷熱分化凸顯 中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地仍備受房企青睞

??南京上半年供地量并不多，除高淳和溧水外，總成交體量僅為505萬平方米，很多房企并未能完成在南京的增儲(chǔ)需求；而7月份三場土拍，南京城區(qū)就有335萬平方米體量的土地出讓，且基本為住宅用地。從參拍企業(yè)數(shù)量來看，“710”和“715”兩批限價(jià)地吸引了多家企業(yè)前來競拍，16宗地中有9宗地的參拍企業(yè)超過10家，部分熱點(diǎn)地塊如仙林G31地塊、雨花臺(tái)鐵心橋G29等均有20家以上的參拍主體。

??不過，從競拍輪數(shù)來看，在出讓的16宗地中，尚無競拍超過百輪的高總價(jià)地塊出現(xiàn)；特別是區(qū)位相較一般且有配建的地塊，參拍企業(yè)的競拍熱情并不高，如江寧濱江板塊的G43和G44號(hào)地由于位置較偏且均有5000平方米以上的人才房配建，最終僅有新城一家房企參拍。雖然這兩批限價(jià)地的毛坯銷售限價(jià)加上精裝價(jià)格后和目前周邊在售精裝新房銷售價(jià)格相比基本持平，但“限價(jià)政策”下也意味著這些地塊在出售時(shí)不能享受房價(jià)上漲的利好，盈利空間基本被鎖定在相對較窄的區(qū)間，因此房企在拍地時(shí)較為理智，對盈利空間的控制也十分謹(jǐn)慎。

??但區(qū)位優(yōu)越、素質(zhì)較好的地塊仍然備受房企青睞，企業(yè)競拍熱情仍然高漲。如在本輪土拍中，最受關(guān)注的鼓樓濱江G36地塊，由于該地塊是板塊內(nèi)近年來唯一出讓的住宅用地，吸引了17家房企競拍，進(jìn)入競配建后更是經(jīng)過42輪激烈爭奪才成交，是7月15日出讓的9宗地中競爭最激烈的一宗。

??4、房住不炒下熱點(diǎn)城市供地策略將有所轉(zhuǎn)變 但優(yōu)質(zhì)土地競爭將進(jìn)一步加劇

??7月以來，南京已有3場大規(guī)模土拍，是今年以來南京土地供應(yīng)量最多、土拍頻次最強(qiáng)，同時(shí)也是土拍限制最大的一個(gè)月。從本輪土地出讓條件來看，除了配建增加外，“限房價(jià)”也成為南京近期掛牌地塊的必備要求。另一方面，熱度上漲之下，城市主力供地區(qū)域也有所改變，如南京本月中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊入市占比已較上半年明顯減少，7月份新增掛牌地塊更是主要集中在高淳這樣的遠(yuǎn)郊區(qū)。以此來看，下半年南京仍有可能會(huì)進(jìn)一步增加土拍限制條件，減少優(yōu)質(zhì)土地入市。

??不僅是南京，今年上半年多個(gè)熱點(diǎn)二三線的市場熱度均明顯攀升。但鑒于 “房住不炒”的大環(huán)境沒有變化，近期深圳、寧波等熱點(diǎn)城市更是率先迎來樓市調(diào)控，下半年這些城市不可避免會(huì)迎來新一輪的政策調(diào)整以降低市場熱度，類似南京這樣減少優(yōu)質(zhì)地塊入市、增加土拍限制條件的情況會(huì)在更多城市出現(xiàn)。

??優(yōu)質(zhì)宅地入市比例減少之下，板塊冷熱不均的現(xiàn)象也將進(jìn)一步凸顯。如本次土拍中區(qū)位十分優(yōu)越的鼓樓濱江G36地塊在經(jīng)歷84輪競拍才成交，競拍熱度極高，但也有部分位置相對偏僻的土地底價(jià)出讓，甚至因無人參拍而提前終止出讓。但值得注意的是，優(yōu)質(zhì)宅地的拿地成本已經(jīng)高出多數(shù)企業(yè)預(yù)期，如鼓樓濱江G36地塊實(shí)際地房比高達(dá)0.8，盈利空間事實(shí)上并不及近遠(yuǎn)郊新城的一些宅地。

??故而，對于有意在二線城市增加土地儲(chǔ)備的企業(yè)而言，接下來一方面要做好優(yōu)質(zhì)地塊競爭熱度進(jìn)一步上升的準(zhǔn)備，適度提高拿地心理價(jià)位、理性退出競爭熱度過高的地塊爭奪，做到有的放矢，以免多輪“陪跑”影響拿地節(jié)奏；另一方面也應(yīng)將更多地塊納入吸儲(chǔ)候選，客觀評價(jià)相對一般區(qū)位的投資前景，在保證現(xiàn)金流安全、客觀評價(jià)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)預(yù)期、盈利空間的前提下，亦可適當(dāng)投資二線城市遠(yuǎn)郊新城板塊。