[克而瑞]土地月報：成交量創(chuàng)年內新高，但溢價率已出“見頂”信號

??導 讀 

??本月重點城市的流拍率也較上月出現明顯上漲，環(huán)比漲至10.1%。

??2020年6月，供應充裕下，全國土地市場成交規(guī)模穩(wěn)步增加，其中二線城市在5月份掛牌量激增的影響下，月內成交規(guī)模環(huán)比漲幅高達三成；同時，在優(yōu)質用地集中入市的助推下，成交價格亦進一步上漲至高位。

??在市場方面，由于熱點二三線有多宗中心城區(qū)優(yōu)質地塊入市出讓，溢價率得以維持高位，但環(huán)比上漲趨勢已中止，主要是供應增多下普通地塊入市數量也明顯上漲，拉低整體溢價水平。也正因為供應寬裕普通地塊明顯增多，本月重點城市的流拍率也較上月出現明顯上漲，環(huán)比漲至10.1%。

??01

??市場走勢

??供應充裕下成交量持續(xù)上漲

??優(yōu)質地塊集中成交帶動地價再走高

??2020年過半，但各城市仍然保持著較快的供地節(jié)奏，全國土地市場供應規(guī)模連續(xù)四月維持在高位。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性土地供應總建筑面積為28847萬平方米，較上月微降3%。就各能級城市表現來看，僅上月土地供應爆發(fā)的二線城市土地供應量環(huán)比下降，一線和三四線城市土地供應量均較上月微漲。由此來看，下月全國土地市場成交體量預計仍會高位運行。

??成交方面，受土地供應量持續(xù)多月充裕的影響，全國土地市場成交量也在二季度持續(xù)回升。就6月情況來看，據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性用地成交建筑面積增至25930萬平方米，環(huán)比增加了12%，同比增加27%，是2019年以來的第二高位。分能級城市來看，二線城市表現最為突出，成交體量環(huán)比上月漲幅接近三成，過半城市成交量超過100萬平方米，鄭州、太原、杭州、武漢和寧波等5城的成交建面更高達300萬平方米以上，較上月大幅增長;一線和三四線城市成交量也均呈現環(huán)比上漲趨勢，不過漲幅相對較小，均在10%以內。

??價格方面，在熱點二三線優(yōu)質土地供應大量入市的帶動下，本月平均地價進一步逼近3000元/平方米的大關，增至2993元/平方米，和上月相比微漲3%。各能級城市表現各異，其中一線城市由于供地質量明顯不及上月，平均地價環(huán)比下跌至11075元/平方米，降幅高達37%；二線城市本月成交樓面價為5073元/平方米，和上月大致持平，同比則上漲了12%；三四線城市則由于無錫、東莞、義烏等熱點三四線成交量明顯增加影響，平均地價較上月上漲了14%，增至2122元/平方米，同比也上漲了11%。

??02

??市場熱度

??熱點城市優(yōu)質土地集中入市下

??溢價率維持在高位

??市場熱度方面，在寧波、福州、嘉興等熱點城市土地出讓增加且有優(yōu)質土地高溢價成交的帶動下，溢價率依舊處于高位，為16.3%。不過，從環(huán)比漲幅來看，隨著普通地塊入市占比的提升，溢價率上漲勢頭已現疲軟。

??分能級城市來看，各能級城市市場熱度不一。其中，一線城市本月平均溢價率為7.9%，較上月減少7個百分點，主要是優(yōu)質地塊出讓量明顯減少，尤其是北京和廣州，本月成交地塊均為底價成交，使得一線城市溢價率明顯下滑；二線城市中，南昌、南寧、福州、寧波等城市市場熱度依舊保持高位，平均溢價率均超25%，但由于成交量較大的青島、天津、鄭州和濟南等多城出讓的土地以底價成交為主，導致二線城市本月溢價率被拉低，溢價率小幅下滑至15.7%；三四線城市，由于東莞、無錫、紹興、臺州、常州等城市本月高溢價地塊頻頻涌現，本月熱度再度上升，溢價率升至18.1%，但仍未能超過去年同期。

??土地流拍方面，受供應充裕影響，本月流拍地塊幅數較上月明顯增多，流拍率也呈現上漲趨勢。據CRIC重點監(jiān)測的城市來看，本月土地流拍率升至10.1%，較上月增加4個百分點。就流拍原因來看，無人競拍或未達底價而流拍的地塊占到一半。這些地塊中，有相當一部分地塊為商業(yè)用地，譬如?？诹髋牡?1宗地均為商業(yè)地塊，其余多是位于偏遠郊縣的素質較差的宅地，譬如深圳深汕合作區(qū)、合肥肥東縣、茂名化州市、南通海安市等等，這些地塊大都遠離城區(qū)、配套欠缺，房企競拍意愿不強，因此遭遇流拍。

??03

??重點地塊

??中心城區(qū)優(yōu)質地塊大量入市

??廈門、寧波誕生新單價地王

??本月重點城市再有多宗優(yōu)質土地入市，特別是二線城市，出讓地塊中有多宗位于城市熱點區(qū)域的優(yōu)質好地。這些地塊中有多宗體量較大的商住綜合體項目用地，由于位于城市核心區(qū)域且是當地的重點項目，地塊的出讓條件也往往比較苛刻，如武漢歸元片二期地塊、青山濱江地塊均有產業(yè)引入及較高比例的自持要求，因此最終這些地塊多以低溢價出讓，拿地企業(yè)也多以資金實力較強的國企為主，如中海、華僑城、保利等均在本月拿下此類地塊。相比之下，業(yè)態(tài)較為簡單、周轉速度較快、地段優(yōu)越的純宅地就備受房企青睞，總價榜和單價榜中純宅地的溢價率基本都在20%以上，競拍熱度明顯較高。

??在上述地塊中，市場關注度比較高的當屬廈門湖里宅地和寧波鄞州明樓地塊，其中廈門湖里宅地位于土地資源稀缺的廈門島內，鄞州明樓地塊也位于寧波城區(qū)核心位置，區(qū)位優(yōu)勢均比較顯著。因此吸引了多家房企前來競拍，其中寧波鄞州明樓地塊更是經過495輪激烈的競拍才被綠城拿下。最終，這兩宗地的成交樓板價均創(chuàng)下各自城市土地成交單價新高。

??總結：綜上來看，在供應量持續(xù)寬裕的影響下，6月份土地市場成交體量得以繼續(xù)上漲，也進而帶動上半年成交體量同比增速轉正，土地市場成交已然恢復；同時，地價和溢價率也在優(yōu)質地塊大量入市的帶動下維持在高位。

??不過，值得注意的是，本月土拍溢價率雖然仍在高位，但環(huán)比并未上漲。結合政策層面來看，上半年中央多次定調房地產市場運行仍是以“穩(wěn)”為主，考慮到當前市場熱度已在高位，各城市疫情期間出臺的土拍利好政策繼續(xù)延續(xù)的可能性預計也比較低，畢竟土拍較熱的杭州、寧波和東莞均在近日出臺了政策以降低市場熱度，這些城市優(yōu)質地塊供應節(jié)奏預計也會在三季度暫緩。就此來看，接下來溢價率很有可能會出現一定程度的回調。