[世邦魏理仕]亞太地區(qū)數(shù)據(jù)中心需求旺盛，北京上海等新興區(qū)域受投資者青睞

??2020年7月28日，上?！狢BRE世邦魏理仕近日發(fā)布的《2020年上半年亞太區(qū)數(shù)據(jù)中心趨勢(shì)報(bào)告》顯示，亞太地區(qū)數(shù)據(jù)使用量的穩(wěn)定增長(zhǎng)持續(xù)推動(dòng)了這一地區(qū)數(shù)據(jù)中心的擴(kuò)張需求。中國(guó)市場(chǎng)在過去一年內(nèi)快速成熟，上海和北京躋身亞太地區(qū)十大數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)，用戶需求強(qiáng)勁，并正在獲得更多投資者青睞。

??基于數(shù)據(jù)市場(chǎng)的規(guī)模和成熟度等考量，報(bào)告認(rèn)為新加坡、中國(guó)香港、東京和悉尼為亞太地區(qū)一線數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)，而北京、上海、首爾、孟買、欽奈和雅加達(dá)是極具潛力的二線數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)。

??世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，截至2020年一季度末，上海出租型數(shù)據(jù)中心總運(yùn)力為301兆瓦，與東京相當(dāng)，而同期北京出租型數(shù)據(jù)中心總運(yùn)力為256.5兆瓦。

??世邦魏理仕大中華區(qū)研究部主管蔡詠嘉表示：“隨著大數(shù)據(jù)、工業(yè)4.0、物聯(lián)網(wǎng)(IoT)、5G和云計(jì)算的相關(guān)需求日益增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)中心的重要性也日益突出。特別是自疫情爆發(fā)以來(lái)，遠(yuǎn)程工作需求大幅提高，導(dǎo)致數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和處理需求的激增，投資者對(duì)數(shù)據(jù)中心的興趣顯著增強(qiáng)。亞太地區(qū)近年來(lái)涌現(xiàn)了北京、上海等一些重要的新興數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)?！?/p>

??報(bào)告指出由于巨大的本地市場(chǎng)，上海已成為中國(guó)內(nèi)地主要的數(shù)據(jù)中心基地。上海的主要需求來(lái)自超大規(guī)模運(yùn)營(yíng)商、在線游戲、零售、電子商務(wù)和金融領(lǐng)域。北京的大部分需求來(lái)自內(nèi)地的終端用戶。總體來(lái)說(shuō)，中國(guó)內(nèi)地一線城市的終端用戶需求普遍強(qiáng)勁，尤其是來(lái)自本土大型企業(yè)的需求。

??政府近期將數(shù)據(jù)中心納入“新型基礎(chǔ)設(shè)施”的決定預(yù)計(jì)將促進(jìn)數(shù)據(jù)中心的投資速度。此外，數(shù)據(jù)中心也被納入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)計(jì)劃，有望幫助主要數(shù)據(jù)中心開發(fā)商資金回籠，并進(jìn)行再擴(kuò)張。一些開發(fā)商也積極和運(yùn)營(yíng)商合資進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，中國(guó)內(nèi)地中期內(nèi)將出現(xiàn)一波新的供應(yīng)潮，如今年6月上海市經(jīng)信委批準(zhǔn)新建12個(gè)數(shù)據(jù)中心的舉措將有助緩解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供應(yīng)緊張的狀況。

??亞太數(shù)據(jù)中心投資市場(chǎng)關(guān)注度提升

??隨著終端用戶需求不斷增加，數(shù)據(jù)中心將受益于投資者對(duì)有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)偏好而獲得更多關(guān)注。世邦魏理仕于2019年12月至2020年2月開展的《2020年亞太投資者意向調(diào)查》顯示，今年亞太地區(qū)有30%的投資者考慮購(gòu)買數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)，較2019年的18%大幅增長(zhǎng)。新冠疫情爆發(fā)前后的問卷結(jié)果對(duì)比顯示，投資者對(duì)數(shù)據(jù)中心的興趣顯著增強(qiáng)：疫情前大約有27%受訪者表示有意投資數(shù)據(jù)中心，這一比例在疫情爆發(fā)后達(dá)到50%。

??針對(duì)投資途徑，報(bào)告指出由于缺乏可投資的資產(chǎn)和相對(duì)嚴(yán)格的監(jiān)管制度，直接投資數(shù)據(jù)中心仍然有困難。2015年至2019年，數(shù)據(jù)中心僅占亞太地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)總投資額的1.5%。股權(quán)投資仍是進(jìn)入該行業(yè)的首選途徑。此外，投資者還可以與經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)商和開發(fā)商結(jié)成伙伴關(guān)系并設(shè)立合資企業(yè)，以獲得進(jìn)入該領(lǐng)域的機(jī)會(huì)。這樣的投資方式能讓投資者充分利用合作伙伴在選址、運(yùn)營(yíng)和法律合規(guī)等問題上的專業(yè)能力。

??其他的投資途徑包括混合基金。盡管亞洲只有少數(shù)專注于數(shù)據(jù)中心的房地產(chǎn)基金，但世邦魏理仕了解到，有一些投資者已經(jīng)為此類專項(xiàng)基金籌集了資金，其他投資者也準(zhǔn)備紛紛仿效。