[克而瑞]2020年三季度中國房地產(chǎn)總結與展望（上篇）

政策篇、行業(yè)篇、土地篇

01 政策篇

三季度中央穩(wěn)、熱點緊，四季度仍將穩(wěn)中趨緊

??2020年上半年，中央政策層面繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，落實城市主體責任，落實穩(wěn)地價穩(wěn)2020年三季度，住建部連續(xù)兩次召開房地產(chǎn)工作座談會，深圳、杭州等14城參會，重申堅持“房住不炒”的定位，落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期目標；央行“三道紅線”倒逼房企去杠桿、降負債；熱點城市如深圳、杭州、寧波、南京、成都、常州等10余城相繼升級調(diào)控，其中深圳政策力度最為嚴苛。與此同時，多城支持剛需優(yōu)選購房，株洲、鄭州購房補貼也相繼落地。

??展望四季度，對標“三道紅線”，房企融資環(huán)境整體趨緊。居民部門穩(wěn)杠桿，熱點城市限貸政策將進一步收緊，嚴防首付貸、消費貸、經(jīng)營貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；地方政策整體維穩(wěn)，銀川、唐山、西寧等房價漲幅居前的城市或?qū)⑸壵{(diào)控，寧波、南京等熱點城市也不排除進一步加碼可能。壓力城市仍需為市場減壓、企業(yè)紓困，弱三、四線城市在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作選項。

總結

　　01 堅持“房住不炒、因城施策”，落實穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期目標

（本節(jié)有刪減）

……略……

??7月24日，住建部召開房地產(chǎn)工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10城參會。會議提出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策差異化調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。并要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

??7月30日，中央政治局會議部署下半年經(jīng)濟工作，明確提出財政政策要更加積極有為、注重實效，貨幣政策要更加靈活適度、精準導向，并要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??8月26日，住建部再次召開房地產(chǎn)工作會商會，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6城參會，其中沈陽、成都已是兩次參會。會議強調(diào)，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??02 融資“三道紅線”嚴控負債規(guī)模，倒逼房企去杠桿降負債（略）

??03 杭州、寧波、南京等10城政策加碼，深圳政策力度最為嚴苛

??受限于熱點城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱征兆，多城市項目頻現(xiàn)“萬人搖”，杭州、寧波、南京等10城相繼升級調(diào)控，其中深圳政策力度最為嚴苛。

??7月2日，杭州進一步規(guī)范高層次人才優(yōu)先購房，但自網(wǎng)簽之日起5年內(nèi)不得上市交易；補充“無房家庭”認定標準，戶籍在本市非限購范圍內(nèi)的家庭，在原有規(guī)定基礎上，新增在限購范圍連續(xù)繳滿1年社?；騻€稅的要求。

??7月6日，寧波限購區(qū)域擴容，由原來的老三區(qū)擴大至市五區(qū)，鎮(zhèn)海、北侖納入限購范圍；嚴格執(zhí)行差異化個人住房信貸政策，加強對購房人在市五區(qū)家庭住房套數(shù)、住房貸款等情況的審核認定，嚴禁信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。

??7月15日，深圳調(diào)控政策再升級，重點涉及以下四方面內(nèi)容：其一，升級限購，深圳戶籍家庭、成年單身人士連續(xù)繳滿3年個稅或社保，方可購買商品住房，這在全國尚屬首次。其二，升級限貸，調(diào)升非普通住房首付比例，無房有貸家庭購買非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。其三，增加一、二手房交易稅，普通住房認定標準進一步收緊，新增實際成交總價低于750萬元這一限定條款。另外，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。其四，加強市場監(jiān)管，房屋抵押合同應通過房地產(chǎn)信息平臺進行網(wǎng)簽，嚴禁房抵貸等違規(guī)信貸資金再次流向房地產(chǎn)市場。

??7月24日，南京限購政策“打補丁”，嚴堵政策監(jiān)管漏洞，任何一方在夫妻離異2年內(nèi)購房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

??7月25日，東莞限購、限售政策雙升級，首次將二手房納入限購范圍，非戶籍家庭購房資格僅與社保繳納年限掛鉤，個稅證明不再作為審核材料。延長一、二手房限售年限，由原先的2年提升至3年。

??8月6日，陜西省咸陽市落地限價、限貸政策，2020年-2022年，主城區(qū)新房均價年漲跌幅不超10%，各縣市新房均價年漲跌幅控制在25%以內(nèi)。首次購買普通住房首付比例不低于25%，首套房首付不低于30%，二套首付不低于40%。

??8月18日，南京收緊土拍新政，具體涉及提高準入門檻，宅地競買人應具備房地產(chǎn)三級及以上開發(fā)資質(zhì)；提高宅地競買保證金比例，由出讓起始價的20%調(diào)整為20%-80%，熱點區(qū)域不低于50%，并在一個月內(nèi)付清全部土地成交價款；加強資金監(jiān)管，宅地競買保證金及后續(xù)購地資金須為自有資金；而在同一批次出讓公告中，同一競買人及同一集團成員企業(yè)不得競得兩塊及以上宅地。

??8月30日，無錫完善限購政策，夫妻離異后2年內(nèi)購房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計算。升級限貸，二套貸款未結清首付比例由40%調(diào)升至60%。增加二手房交易稅，市區(qū)住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

??9月4日，杭州調(diào)控政策再升級，住房貸款成重點監(jiān)管領域，涉及強化借款人資格審查，嚴格執(zhí)行收入認定標準和月供收入比要求，嚴防消費貸、經(jīng)營貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。完善限購政策，以父母投靠成年子女方式落戶，須滿3年方可在限購范圍內(nèi)購房。與此同時，調(diào)整無房家庭認定標準，30歲以上未婚單身且在限購范圍無房、離異單身滿3年且在限購范圍無房記錄滿3年，可認定為無房家庭，以免“誤傷”剛需購房。

??9月6日，沈陽限貸政策加碼，首套房首付比例不低于30%，二套首付提高到50%，且首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”。個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限也由2年調(diào)整到5年。

??9月11日，南京進一步收緊土地競買政策，同一競買人及同一集團成員企業(yè)在同一批出讓公告中不得競得兩塊及以上宅地，也不得同時報名競買同一幅宅地，以期引導土拍市場逐漸回歸理性。

??9月11日，常州市區(qū)（不含金壇區(qū)）限貸、限售政策雙升級，二套貸款未結清首付比例調(diào)整為不低于60%，嚴防居民挪用消費貸、經(jīng)營貸等購房；新購住房（含二手房）限售年限由原先的2年提升至4年。

??9月12日，成都加碼調(diào)控，涉及嚴查購房首付資金來源，嚴防消費貸、經(jīng)營貸等違規(guī)挪用于購房；個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限也由2年調(diào)整到5年。

??04 杭州、寧波等支持剛需優(yōu)先購房，株洲、鄭州落地購房補貼（略）

展望

??05 以“三道紅線”為房企降負債，熱點城市居民購房“限貸”升級

??展望未來，四季度貨幣政策整體仍將保持寬松基調(diào)，但邊際放松空間有限。房地產(chǎn)信貸政策整體中性偏積極，堅決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，嚴防信貸資金違規(guī)流向房地產(chǎn)市場。

　　以“三道紅線”為綱，房企融資環(huán)境整體趨緊，倒逼房企去杠桿、降負債。預計四季度房企融資將轉(zhuǎn)向去杠桿、降負債，避免房地產(chǎn)行業(yè)一家獨大、尾大不掉，確保新增融資重點流向制造業(yè)、中小微企業(yè)。

　　而在實際執(zhí)行層面，“三道紅線”將成為房企融資重要的參照標準。一方面，首批12家試點房企或?qū)⑦M一步擴容，更多房企將依據(jù)“三道紅線”觸線情況，分檔設定有息負債規(guī)模的增速閾值。另一方面，銀行貸款、海外發(fā)債、房地產(chǎn)信托等各類房企融資渠道或?qū)⑦m度收緊，參照“三道紅線”標準，針對性地調(diào)整各類房企授信額度以及融資成本。預計那些暫被劃定紅檔、橙檔的房企，為了確保有息負債規(guī)模少增長乃至不增長，融資困難程度或?qū)⒓觿　?/p>

　　居民部門仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續(xù)上升。依據(jù)各城市房地產(chǎn)市場實際情況，居民限貸政策或?qū)⒂兴只?/p>

　　一方面，熱點城市限貸政策或?qū)⑦M一步收緊，具體涉及調(diào)升二套或非普通住房首付比例以及貸款利率，強化借款人資格審查，嚴格執(zhí)行收入認定標準和月供收入比要求，尤其要嚴防挪用首付貸、經(jīng)營貸等違規(guī)信貸資金購房。

　　另一方面，部分壓力城市或在現(xiàn)有限貸政策框架范圍內(nèi)適度放松限貸，放松公積金貸款、下調(diào)房貸利率、調(diào)降首付比例皆是可以操作的選項。不過，認房不認貸、二套貸款結清算首套等重磅刺激性政策較難落地。

??06 地方“緊多松少”，熱點城市調(diào)控加碼、壓力城市刺激減壓

??地方因城施策、一城一策，調(diào)控政策大概率繼續(xù)維穩(wěn)，更好地落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期目標。 

??熱點城市 “四限”調(diào)控延續(xù)更長時間，部分熱點城市或?qū)⒄{(diào)控再加碼。具體而言，房價仍是紅線，銀川、唐山、西寧等房價漲幅居前的城市，政策加碼的可能性頗高。而在調(diào)控升級后，寧波、南京等房地產(chǎn)市場依舊火熱，未來也不排除政策繼續(xù)加碼的可能性。 

??限購政策或?qū)⑦M一步升級，涉及限購區(qū)域擴容，將二手房納入限購范圍等，嚴堵通過假離婚等方式獲取購房資格。 

??相較于限購，限售較為溫和，出于維穩(wěn)市場預期的現(xiàn)實需求，預計熱點三、四線城市更可能加碼限售，涉及延長住房限售年限，將二手房納入限售范圍等。 

??壓力二、三線城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。具體而言，那些人口長期凈流出、市場需求相較羸弱乃至房地產(chǎn)庫存高企的壓力城市，更可能在土地出讓以及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)給予企業(yè)更大力度的支持。 

??土地供應要有供有限，適度調(diào)降土地出讓價格。一方面，供地整體過剩的弱三、四線城市要調(diào)降供地指標，助力房地產(chǎn)市場逐步恢復至供求平衡。另一方面，增加平價地以及低價地供應，給予企業(yè)一定的讓利空間。 

??支持企業(yè)促銷售、抓回款，弱三、四線城市可能在需求層面予以刺激。一方面，支持剛需購房，調(diào)降無房家庭、進城農(nóng)民等剛需客群置業(yè)門檻。另一方面，購房補貼、稅費減免仍是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效。

??附表：2020年三季度重要政策匯總（見文末）

02 行業(yè)篇

??預計拿地新開工與投資增速回落，銷售規(guī)模持平微增2020年第三季中國經(jīng)濟穩(wěn)定恢復，住建部適時地與熱門城市及主要房企座談，重申了疫后“房住不炒”主基調(diào)。十余城市樓市調(diào)控政策相繼收緊下，商品房銷售規(guī)模仍強力恢復，前8月銷售額同比增1.6%。前8月房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額增長4.6%，但融資“三條紅線”明確后房企對資金運用趨于審慎，開工、拿地等增速均會受到一定影響。

總結

??01 前8月銷售金額回正增1.6%，全年商品房銷售規(guī)模大概率創(chuàng)新高

（本節(jié)有刪減）

……略……

??2020年全年行業(yè)銷售規(guī)模從前8月商品房銷售體量預計，全年商品房銷售金額大概率創(chuàng)新高、銷售面積或?qū)⑽⒌?。樂觀而言，以后續(xù)4個月單月同比增速保持與8月一致計算，全年商品房銷售面積、金額將分別增4%和12%。保守而言，假定前8月全國商品房銷售規(guī)模占全年銷售規(guī)模比例與2019年一致，預計全年商品房銷售面積、金額將分別降3%和微增2%。

??02 新開工面積同比增速沖高回落，土地購置累計降幅連續(xù)擴大

……略……

??03 建安與土地投資下行使開發(fā)投資增長趨緩，預計全年開發(fā)投資額增7%

（本節(jié)有刪減）

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：前8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88454億元，同比增長4.6%，增速比前7月提高1.2個百分點。其中，住宅投資65454億元，增長5.3%，增速提高1.2個百分點。單月來看，8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13129億元，同比增長11.77%。

??受房屋新開工與土地購置兩方面影響，第三季度開發(fā)投資額增速增長明顯趨平。8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比增速及同比增速漲幅較7月分別下降0.3個百分點和3個百分點。正如上文所說，開發(fā)投資額增速增長放緩主因是房企融資環(huán)境預期收緊下新開工與土地購置投資削減。中央放出房企融資“三條紅線”門檻后，8月房企房屋新開工同比增速較7月收窄8.9個百分點；土地成交價款累計同比增速回落1個百分點。

……略……

??從前8月開發(fā)投資規(guī)模預計，全年行業(yè)投資規(guī)模預計將增長6%左右。以后續(xù)4個月單月開發(fā)投資額同比增速較8月略降計算，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長7%。

展望

??04 經(jīng)濟走穩(wěn)、刺激退出，降負債下投資增速趨緩，行業(yè)銷售規(guī)模料將持平微增

??疫情后，國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定恢復，生產(chǎn)消費需求穩(wěn)定回升，就業(yè)與收入總體穩(wěn)定，內(nèi)循環(huán)與外循環(huán)驅(qū)動下發(fā)展動力進一步增強，房地產(chǎn)業(yè)V型逆轉(zhuǎn)后發(fā)揮了宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定器作用，一系列對沖疫情影響的寬松措施也將陸續(xù)退場，房地產(chǎn)行業(yè)也將重回自身運動規(guī)律。我們對于后市有如下幾點判斷： 

??一是從商品房銷售來看，東部地區(qū)核心城市商品房銷售量價齊升帶動全行業(yè)強力復蘇， 2020年全年有望實現(xiàn)銷售面積再創(chuàng)新高；同時今年另一個重要特征既是城市分化和區(qū)域分化，中部、東北部地區(qū)也值得關注，謹防市場下行帶來庫存壓力二次上升。 

??二是新開工面積增長動力略有不足，一方面融資收緊預期下，受房企融資難，資金面趨緊等因素制約，新開工面積增速也難有亮眼表現(xiàn)。另一方面即將到來的冬季，許多北方城市會迎來停工期，對新開工等指標會產(chǎn)生一定負面影響。 

??三是土地購置面積同比增速將顯著回落。融資“三條紅線”，地方調(diào)控持續(xù)升級，土地供應節(jié)奏、結構變化等因素影響，熱點城市供地力度將進一步減弱，成交規(guī)?？s減，另一方面去年四季度土地市場成交規(guī)?；厣沟没鶖?shù)較高。 

??四是基于對房屋新開工、土地購置、建安投資的判斷，房地產(chǎn)開發(fā)投資額整體仍將保持增長，但預計增速將趨平。

03 土地篇

　　第三季度成交量縮價跌，預計四季度溢價率將繼續(xù)走低2020年第三季度，土地市場成交量價齊跌，溢價率也因優(yōu)質(zhì)地塊的成交占比降低而呈現(xiàn)下行趨勢，競拍熱度較上一季度明顯回落；而就前三季度同比表現(xiàn)來看，土地成交面積累計同比增速已經(jīng)回正，金額更是同比增加了11%，土地市場成交已經(jīng)回到正軌。聯(lián)系溢價率來看，長三角城市的市場熱度仍然居高不下，上海、寧波、徐州等城市地價不斷創(chuàng)新高，溢價率也處于相對高位，特別是上海，更是在7月份兩度刷新全國土地市場年內(nèi)成交最高單價，市場熱度較高。

總結

??01 第三季度土地市場量價齊跌，“三道紅線”新規(guī)下9月溢價率顯著下滑

（本節(jié)有刪減）

??1）土地成交量逐月遞減，各能級城市表現(xiàn)均不及二季度。自7月開始，全國336城土地市場成交量由高位逐漸下降至低谷；截止9月20日，第三季度經(jīng)營性土地成交建面達到58533萬平方米，環(huán)比第二季度下降20%，同比去年第三季度增加1%。前三季度成交總建筑面積為172426萬平方米，同比增加了1%。

??分城市能級來看，各能級城市成交表現(xiàn)均不及二季度，尤其是一線城市，三季度成交量環(huán)比下滑了34%，但同比卻依然上漲23%；二線、三四線城市成交建面也環(huán)比分別下降23%和19%，供地量較二季度明顯在縮減。前三季度累計來看，一線城市表現(xiàn)較為突出，成交量高達3632萬平方米，同比去年同期漲幅高達44%，供地力度明顯增大；二、三線城市成交量則與去年同期基本持平，市場相對平穩(wěn)。

??2）熱點城市調(diào)控政策紛紛加碼、融資渠道收緊，第三季度平均樓板價高位回落。價格方面，第三季度的土地成交均價主要表現(xiàn)為高位回落，7月份土地成交均價為2789元/平方米，截至數(shù)據(jù)統(tǒng)計日，9月地價為2492元/平方米。第三季度的整體成交均價為2684元/平方米，環(huán)比下降8%，一方面是受到熱點城市高價優(yōu)質(zhì)地塊成交減少、成交結構變動的影響，另一方面則是在“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)之下房企融資有所收緊，拿地積極性也有所降低，底價成交地塊比重明顯上升，從而使得土地成交均價有所下調(diào)。

??3）整體溢價率逐月環(huán)比下滑，9月降溫趨勢愈發(fā)顯著（略）

??02 優(yōu)質(zhì)土地增多帶動中西部城市地價上漲，長三角市場競拍熱度最高

（本節(jié)有刪減）

??從重點監(jiān)測城市的土地成交情況來看，中西部省會城市仍是成交主力，成交量TOP5城市有3個位于中西部區(qū)域。其中，排名第一的是西安，尤其是6月份以來西安土地供應持續(xù)發(fā)力，前3季度總成交建筑面積高達2606萬平方米，較去年同期成交量增加了近三成，成交價格也比去年同期上漲了2%。事實上，不只是西安，鄭州、長沙、成都等中西部城市前三季度的樓板價相比去年同期均有不同程度的上漲，主要是優(yōu)質(zhì)地塊供應明顯增加，尤其是新城核心板塊宅地供應明顯增加，帶動整體地價上漲。

??03 三季度流拍現(xiàn)象明顯好于去年同期，政策收緊下四季度流拍或再度增多（略）

??04 四季度溢價率大概率走低，預計全年成交規(guī)模將會超過2019年

??2020年三季度，受各城市供地節(jié)奏調(diào)整影響，土地市場成交量較二季度明顯下滑，成交價格也因優(yōu)質(zhì)地塊入市占比減少而下滑，同時溢價率也出現(xiàn)了下滑趨勢，土地市場熱度相比二季度確實有所降低。結合政策層面來看，7月份以來中央多部委強調(diào)“房住不炒”，多個熱點城市也相繼收緊了調(diào)控政策，如南京更是多次修改土拍規(guī)則，以控制地價、平穩(wěn)市場；鑒于當前部分城市地市熱度仍在較高水平，預計四季度整體政策面也是以收緊為主。在此影響下，土地市場成交溢價率大概率會進一步走低。

??而在價格方面，在各城市供地主力區(qū)域由主城區(qū)逐漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的影響下，第三季度地價有所回落，各能級城市地價均出現(xiàn)了環(huán)比下滑趨勢。接下來，隨著優(yōu)質(zhì)土地入市比例更一步下滑、熱點城市紛紛采取措施控地價等因素的影響，四季度地價將會進一步走低。不過，熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊的競爭仍然會更加激烈，如東莞、南京等城市優(yōu)質(zhì)地塊仍多以最高限價成交，上海多宗外郊環(huán)地塊更是刷新了片區(qū)成交最高單價。

??至于成交規(guī)模方面，截止9月20號全國土地市場成交量已經(jīng)超出去年同期水平，在財政壓力下，各地也會持續(xù)加大土地供應，預計2020年全年全國土地市場成交規(guī)模仍然有望超過2019年。

本文為《2020年三季度全國房地產(chǎn)總結與展望》刪減版

完整版專題購買請咨詢：021-60867863 吳經(jīng)理