楊科偉 李詩昀2020-10-09 09:44:50
??城市綜述:關中西部工業(yè)城市,“東擴、南移、北上”發(fā)展方向
??寶雞,古稱陳倉,地處陜西省關中西部,東連咸陽,南接漢中,西北與甘肅省的天水和平涼毗鄰。常住人口約376萬,支柱產業(yè)為汽車零部件、鈦及鈦合金、煙酒食品、能源化工、優(yōu)勢裝備制造。
??寶雞市轄渭濱、金臺、陳倉三區(qū),下轄岐山、扶風、鳳翔等九縣。寶雞城區(qū)三面環(huán)山,呈狹長型分布,在本世紀初,建成區(qū)僅僅覆蓋渭河沿岸30萬平方公里范圍。隨著“東擴、南移、北上”發(fā)展戰(zhàn)略的提出和落實,寶雞城區(qū)面積逐步擴展到目前的超150萬平方公里,城區(qū)人口已超85萬人。
??具體來說,“東擴”即行政中心東移、發(fā)展虢鎮(zhèn)版塊連接陳倉區(qū),“南移”即發(fā)展高新區(qū)、高鐵南站,“北上”即建設蟠龍新區(qū)。相較而言,“南移”進展最為順利,尤其是高新區(qū)已然成為寶雞新的區(qū)域地標,其次是“東擴”,而“北上”由于受到地形限制發(fā)展相對緩慢。
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??2017年開始快速上升
??2019年降溫后項目競相降價
??2017年以前,寶雞樓市是典型的內生型市場,意即市場供需雙方多是本土開發(fā)商和地緣性客戶。樓市整體不溫不火,成交均價低于4000元/平方米。
??2017年-2019年下半年,是寶雞樓市的高速發(fā)展期,成交均價迅速攀升,漲幅近50%。
??2019年末寶雞樓市由盛轉衰,一方面,項目扎堆入市,同質化競爭激烈,樓市整體供過于求,購房者觀望情緒濃厚,另一方面,經歷前兩年樓市高速發(fā)展,人口吸附能力有限的寶雞潛在購房需求基本已經釋放完畢。在此期間,受到年終業(yè)績壓力影響,以碧桂園為首的品牌房企率先降價,最高降幅達1500元/平方米,藍光雍錦半島等項目為加速去化,精裝改毛坯以降低單價。
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??02
??不限購、不限售,首付三成/四成
??3月降首付“一日游”
??寶雞房地產調控政策相對寬松,并無限購、限售等限制性政策。限貸方面,多數(shù)項目執(zhí)行首套房首付30%、二套首付40%,個別本土開發(fā)商項目允許20%首付,某本土房企通過集團小額貸款公司提供零首付。
??疫情發(fā)生后,3月12日,寶雞市發(fā)布15條新政穩(wěn)樓市。除了緩繳土地出讓金、降低預售取證標準等常規(guī)的供應端紓困政策以外,還明確提出“積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策,公積金貸款最高額度由40萬提高至50萬”。但也正因為“降首付”旨在刺激需求一端,可能引發(fā)居民盲目加杠桿,新政不出一日遭遇下架。
??6月,寶雞出臺15條穩(wěn)就業(yè)舉措,其中提到“在校大學生持學生證、??萍耙陨蠈W歷畢業(yè)生持畢業(yè)證即可落戶”,意味著寶雞落戶基本放開,近乎實現(xiàn)零門檻落戶。但從實際情況來看,由于寶雞是重工業(yè)城市,缺乏對口高層次人才的就業(yè)崗位,政策引人效果有限。
??當前樓市
??03
??疫情加速市場轉冷
??4、5月以價換量短暫“小陽春”后再度轉涼
2020年,新冠肺炎疫情讓寶雞樓市雪上加霜。2月寶雞商品住宅供、求一度跌至歷史低位。4月隨著疫情影響逐漸散去,房企加速推貨,單月住宅供應面積攀升至120萬平方米,創(chuàng)近年來新高,另一方面,加大折扣力度,以價換量,典型如碧桂園鳳凰城降價約400元/平方米,4月寶雞整體成交面積高達50萬平方米。5月,市場熱度延續(xù)。不過,隨著階段性降價營銷活動的暫停,寶雞市場再度轉涼。
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??渭濱>金臺>陳倉
??高新一期、南站板塊是價格高地
??主城三區(qū)中,陳倉區(qū)區(qū)位優(yōu)勢不甚明顯,在售項目主要集中在虢鎮(zhèn)版塊,均價僅3000-4000元/平方米。
??金臺區(qū)主要包含市中心、金臺大道、行政中心等版塊,是寶雞的老城區(qū),但發(fā)展相對飽和,在售項目多為本土房企開發(fā),整體均價在4000-5500元/平方米。
??渭濱區(qū)主要包含高新一期、二期、三期和南站四大板塊,其中高新一期和南站板塊由于發(fā)展起步較早,整體配套較為成熟,均價達6000元/平方米,極個別價格標桿項目如觀山堂均價更是高達18000元/平方米。高新二期、三期因板塊開發(fā)進度差異均價依次遞減,二期均價在5300元/平方米左右,三期均價低于5000元/平方米。
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??剛需主導市場,價格極度敏感
120平米三房受歡迎
寶雞的主力購房群體仍然是本地客戶和周邊郊縣客戶,其中本地客戶普遍選擇在原生活圈內購置新房,購買力較強的年輕客群會從老城區(qū)轉移至高新區(qū)購房。周邊郊縣客戶購房的主要訴求是改善居住環(huán)境或方便子女上學。
另外,毗鄰的甘肅省天水、平涼等市購房者也為數(shù)不少,在綜合考量寶雞的城市人居環(huán)境和房價后選擇居家遷移,以天水為例,盡管整體居民收入水平與寶雞相近,但住宅成交均價在8000元/平方米以上,兩相對比,寶雞“性價比”凸顯。除此以外,購房者中也有返鄉(xiāng)置業(yè)客群和西安外溢客群。
寶雞居民整體收入水平偏低,普通產業(yè)工人、私營企業(yè)員工月收入僅3-4千,購房首付、月供皆有不小壓力。受制于購買力,整體來看,寶雞樓市由剛需主導,改善性需求釋放空間有限。
寶雞客戶普遍對價格極度敏感,降價加速去化效果明顯,碧桂園2019年末降價約1500元/平方米,迅速去化一整棟房源。
從需求結構來看,三房是絕對的供求主力,成交占比在7成以上。分面積段來看,120平方米左右房型兼顧總價和功能性,相對更受市場歡迎。
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??2016-2019年加速供地
??近期流拍率顯著提升
??2016-2019年間,寶雞主城區(qū)加速供地,2019年涉宅用地總成交建面更是高達651萬平方米。高新區(qū)是近年來供地主力,近三年成交幅數(shù)在15幅以上,2017年和2018年成交建面在300萬平方米以上,占主城三區(qū)總成交建面比重超70%。
??今年以來,寶雞土地市場流拍率顯著升高,房企拿地趨于謹慎。由于目前老城區(qū)、高新區(qū)已無優(yōu)質的大體量凈地供應,存量待開發(fā)用地多數(shù)被本土房企持有,品牌房企紛紛選擇謹慎拿地,甚至加速清盤撤離寶雞。
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??2017年以來6大品牌房企進駐
??2020年本土房企市場份額上升
??2017年至2019年間,經寶雞市政府引進,品牌房企集中進駐寶雞。從2017年的恒大、碧桂園、新城,到2018年的藍光、富力,再到2019年初的綠地,短短三年時間,6家TOP50品牌房企落子寶雞。值得一提的是,受供地結構和規(guī)劃利好兩方面因素影響,品牌房企首入寶雞,紛紛瞄準高新區(qū)版塊,已入市的7個項目有5個位于高新區(qū)。
??2020年本土房企占據更大市場份額,2020年1-8月,銷售金額TOP10項目中,品牌房企僅藍光雍錦半島、富力灣、恒大御景灣上榜,分別位列第三、第八和第九位,其余皆為本土開發(fā)商項目,印象西府、軒苑四季花城銷售業(yè)績位居前二。本土開發(fā)商中,三嶺、軒苑品質亦頗受市場認可。
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??短期去庫存壓力大
??仍然依賴剛需托市
??短期內寶雞樓市去庫存壓力較大,本地居民基本實現(xiàn)住有所居,且受制于收入水平偏低,改善性需求釋放空間有限,仍然需要依靠周圍郊縣和甘肅市縣的剛需客戶托市,購房者中也有返鄉(xiāng)置業(yè)客群和西安外溢客群;客戶普遍對價格極度敏感,降價加速去化效果明顯。