2020-10-15 17:29:56來源:中房網(wǎng)
2020年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧
??2020年10月15日,北京——“在新發(fā)地疫情得到有效控制后,北京市場(chǎng)迎來明顯復(fù)蘇,但經(jīng)濟(jì)放緩持續(xù)向市場(chǎng)施加下行壓力?!敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。辦公樓市場(chǎng)租金連續(xù)多個(gè)季度下跌,但跌幅有所放緩;投資者在市場(chǎng)中保持活躍,對(duì)于數(shù)據(jù)中心的關(guān)注度顯著增加,推動(dòng)交易涌現(xiàn);對(duì)于零售地產(chǎn)市場(chǎng),政府積極引導(dǎo)線下消費(fèi)推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇;工業(yè)物流地產(chǎn)租金在經(jīng)歷半年的平穩(wěn)走勢(shì)后出現(xiàn)小幅增長(zhǎng);高端住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)集中放量,加快上半年積壓的購房需求釋放,推動(dòng)成交量大幅提升。
??甲級(jí)辦公樓
需求保持放緩態(tài)勢(shì),本季度市場(chǎng)活躍度在上一季度有所回升后略有下降。但值得注意的是,持續(xù)下降的租金也刺激了市場(chǎng)中搬遷和升級(jí)的需求。與此同時(shí),表現(xiàn)優(yōu)異的租戶仍積極尋求市場(chǎng)中更為有利的租賃機(jī)會(huì)。本季度近70%的交易由內(nèi)資租戶錄得,外資租戶在市場(chǎng)不確定因素的影響下仍持保守態(tài)度。
??本季度無新增供給入市,整體空置率穩(wěn)定在13.9%。位于麗澤和CBD核心區(qū)的項(xiàng)目均推遲了完工日期,在一定程度上緩解了市場(chǎng)中的供應(yīng)壓力。但在經(jīng)濟(jì)不確定性影響下,部分企業(yè)仍持續(xù)進(jìn)行內(nèi)部整合,并采取更為激進(jìn)的策略以期降低租賃成本。此類企業(yè)預(yù)計(jì)在年底前會(huì)釋放更多空置面積進(jìn)入市場(chǎng)。
??隨著市場(chǎng)壓力的增加,整體租金繼續(xù)下降,但降幅有所收窄。本季度租金錄得環(huán)比下跌1.2%,同比下跌7.1%。在市場(chǎng)租金調(diào)整后,部分業(yè)主成功穩(wěn)定了出租率?!霸S多業(yè)主仍然把租金作為爭(zhēng)取高品質(zhì)租戶的一種有效手段,這使得高品質(zhì)租戶在談判中處于更有利的地位。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示:“對(duì)于擁有升級(jí)類需求的租戶來說,目前的市場(chǎng)環(huán)境為他們提供了比去年更有利的議價(jià)機(jī)會(huì)?!?/p>
??投資
??盡管市場(chǎng)仍面臨諸多挑戰(zhàn),但投資者信心充足,投資勢(shì)頭基本保持穩(wěn)定。本季度,灝騰投資攜手外資投資機(jī)構(gòu)完成收購位于南二環(huán)附近的悅秀城項(xiàng)目,表明在當(dāng)前較為低迷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,投資者仍對(duì)在京投資機(jī)會(huì)抱有較高的興趣。
??數(shù)據(jù)中心一躍成為本季度的熱門投資領(lǐng)域。2020年第三季度,北京市場(chǎng)錄得至少7個(gè)數(shù)據(jù)中心物業(yè)成交,其中包括一個(gè)位于通州的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目,由萬國(guó)數(shù)據(jù)和中信產(chǎn)業(yè)基金聯(lián)合收購,此外萬國(guó)數(shù)據(jù)也完成了對(duì)順義三個(gè)數(shù)據(jù)中心的收購?!半S著時(shí)間進(jìn)入下半年,我們看到投資者持續(xù)在北京追逐投資機(jī)會(huì),關(guān)注長(zhǎng)期戰(zhàn)略布局,對(duì)未來市場(chǎng)表現(xiàn)持有較強(qiáng)信心?!敝倭柯?lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示,“在今年的最后幾個(gè)月,預(yù)計(jì)市場(chǎng)中將有更多大宗交易完成,但考慮到新冠疫情對(duì)市場(chǎng)的影響,2020年總交易額將會(huì)與2019年的高值存在一定的差距。不過相較于其他市場(chǎng)而言,北京2020年前三季度投資市場(chǎng)表現(xiàn)整體穩(wěn)定,預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)在年末仍將持續(xù)?!?/p>
??優(yōu)質(zhì)零售
??本季度北京出臺(tái)多項(xiàng)利好政策,支持零售門店和商業(yè)項(xiàng)目恢復(fù)客流,進(jìn)一步鼓勵(lì)線下消費(fèi),以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。北京發(fā)放多類消費(fèi)券以刺激線下消費(fèi),包括餐飲購物券、電影券和智能產(chǎn)品消費(fèi)券。此外,新能源汽車企業(yè)受政策支持積極擴(kuò)張,蔚來和榮威等車企均在本季度開設(shè)新店,其他多個(gè)新能源品牌也有進(jìn)一步開店計(jì)劃。同時(shí),國(guó)內(nèi)外咖啡和茶飲品牌繼續(xù)擴(kuò)張,如喜茶和Tims咖啡等,驅(qū)動(dòng)租賃需求回升。
??本季度市場(chǎng)租金持續(xù)下降,在不斷積累的空置壓力下,許多業(yè)主進(jìn)一步下調(diào)租金。2020年第三季度市區(qū)租金環(huán)比下跌3.3%,郊區(qū)租金環(huán)比下降3.4%。目前多數(shù)業(yè)主表示提高出租率仍是本季度的首要任務(wù),因此市場(chǎng)租金下行趨勢(shì)短期內(nèi)仍將持續(xù)?!氨炯径纫恍┝闶凵啼N售表現(xiàn)已顯著回升,部分品牌考慮重啟此前受疫情影響而擱置的擴(kuò)張計(jì)劃 ,但是大多數(shù)零售商抱有抄底心態(tài),期待達(dá)成更低的租金或更為優(yōu)惠的租賃條款,”仲量聯(lián)行北京研究部經(jīng)理紀(jì)明表示?!笆袌?chǎng)上尋求抄底機(jī)會(huì)的租戶在一定程度上支持了租賃需求回暖,但同時(shí)業(yè)主和租戶雙方都對(duì)未來疫情形勢(shì)持有謹(jǐn)慎態(tài)度,這些市場(chǎng)心態(tài)都將在年末的租金變化中有所體現(xiàn)?!?/p>
??工業(yè)物流地產(chǎn)
? 本季度市場(chǎng)需求總體平穩(wěn)。市場(chǎng)活動(dòng)緩慢復(fù)蘇,充足的需求助力市場(chǎng)保持穩(wěn)定,但整體租賃需求不及去年同期水平。第三方物流公司仍是租賃需求的主要來源,醫(yī)藥、生鮮食品等疫情中獲益的需求方保持活躍。
??未錄得新增供應(yīng),租金小幅增長(zhǎng)。整體空置率較上季度持平,錄得5%。盡管空置率連續(xù)第二個(gè)季度保持在五年來高點(diǎn),但仍維持在健康區(qū)間。市場(chǎng)仍面臨下行壓力,但在相對(duì)穩(wěn)定的需求環(huán)境中,項(xiàng)目品質(zhì)高、租賃表現(xiàn)好的業(yè)主仍可適度上調(diào)租金。因此,第三季度市場(chǎng)租金環(huán)比微升0.5%。“表現(xiàn)出漲租意愿的業(yè)主或需謹(jǐn)慎行事?!敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示,“在2020年極具挑戰(zhàn)性的市場(chǎng)環(huán)境下,許多租戶均有壓縮預(yù)算的舉動(dòng)和計(jì)劃,業(yè)主方更需要相應(yīng)調(diào)整租金策略以避免客戶流失,進(jìn)而確保整體收益?!?/p>
??高端住宅
??隨著買家對(duì)市場(chǎng)信心持續(xù)增強(qiáng),高端住宅市場(chǎng)一手房需求進(jìn)一步恢復(fù),銷量強(qiáng)勢(shì)回升。自北京新發(fā)地疫情結(jié)束后,豪華公寓和高端別墅的銷量均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng),環(huán)比分別增長(zhǎng)166.9%和112.5%。大量的新增供應(yīng)為購房者提供充足的置業(yè)選擇,而開發(fā)商仍以增加銷量為首要任務(wù),售價(jià)相對(duì)平穩(wěn)優(yōu)惠,吸引購房者關(guān)注。??隨著銷售市場(chǎng)勢(shì)頭持續(xù)強(qiáng)勁,豪華公寓售價(jià)企穩(wěn)微升,環(huán)比增長(zhǎng)0.2%。多個(gè)著名的豪華公寓項(xiàng)目本季度售價(jià)環(huán)比提高5.1%。買家重回市場(chǎng)為開發(fā)商帶來加推新盤的信心,本季度共有1,222套豪華公寓和48套高端別墅獲得預(yù)售資格,較二季度的217套有明顯增長(zhǎng)。在較大的償債壓力下,一些開發(fā)商加速項(xiàng)目開盤以期穩(wěn)定現(xiàn)金流?!坝捎谝恍╅_發(fā)商須積極準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)2021年融資渠道的進(jìn)一步收緊和受限,加速銷售去化預(yù)計(jì)會(huì)在很大程度上成為開發(fā)商年底前的首要任務(wù),”米陽表示,“傳統(tǒng)的十月銷售旺季或?qū)浀娩N量高峰,而年末交易量可能將回升至2019年水平或更高?!?/p>