流拍率或繼續(xù)走高，資金寬裕房企可關(guān)注年末窗口期

??受疫情影響，年初房地產(chǎn)行業(yè)一度遭遇“寒冬”，為實(shí)現(xiàn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)的目的，各地出臺(tái)了一系列促進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的措施，在相對(duì)寬松的貨幣政策和優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)的刺激之下，土地市場(chǎng)迅速升溫，尤其是4月份國(guó)內(nèi)疫情得到較好地控制之后，土地市場(chǎng)熱情高漲，高價(jià)地也是層出不窮，在三季度調(diào)控不斷升級(jí)的背景下，多城市的供地和拍地節(jié)奏有所放緩，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交規(guī)模呈周期性下滑趨勢(shì)。

??10月重點(diǎn)城市的流拍率創(chuàng)下二季度以來的新高。據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的92個(gè)熱點(diǎn)城市來看，10月份重點(diǎn)城市的土地流拍幅數(shù)和流拍率均較上月明顯上漲。其中，土地流拍幅數(shù)高達(dá)111幅，是今年以來流拍土地幅數(shù)最多的一個(gè)月。

??我們認(rèn)為這主要受部分城市土地出讓質(zhì)量較差及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)表現(xiàn)不佳影響，在資金收緊和熱點(diǎn)城市仍有優(yōu)質(zhì)地塊出讓的影響下，開發(fā)商拿地積極性不高。

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??供地質(zhì)量下滑成流拍主要原因

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年1月-10月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的92個(gè)熱點(diǎn)城市，流拍率最高的是月份是2月，這主要受年初疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體停擺所致，隨后是1月，適逢傳統(tǒng)假期以及傳統(tǒng)成交淡季，流拍率僅次于2月最高峰。

??2020年10月，在經(jīng)歷了年中整體市場(chǎng)復(fù)蘇及優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)刺激后，持續(xù)收緊的金融環(huán)境降低了房企拿地的積極性，加之重點(diǎn)城市近來普通地塊入市明顯增多，土地流拍現(xiàn)象加劇，流拍幅數(shù)和流拍率均較9月出現(xiàn)明顯上漲，達(dá)111幅，流拍率12.2%

??具體來看，10月份流拍地塊主要集中在中西部省會(huì)城市和一些非熱點(diǎn)中小城市，如昆明、清遠(yuǎn)、鄭州和濟(jì)南等，這些城市在本月的土地流拍幅數(shù)均超過了5幅，流拍現(xiàn)象相對(duì)較為嚴(yán)重。

??就流拍地塊的具體原因來看，除少數(shù)地塊因政府規(guī)劃調(diào)整、土地出讓條件變更等客觀原因而遭遇撤牌或提前中止出讓外，余下103宗地中大部分地塊多是因位置偏遠(yuǎn)且條件一般而流拍，位置好且拿地條件苛刻、地價(jià)過高等其他原因占比相對(duì)較低。

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??約5成因位置偏僻、條件一般流拍

??在流拍地塊中超過5成的地塊位于二線城市的遠(yuǎn)郊和三四線城市的郊縣，如鄭州中牟、滎陽、濟(jì)南歷城、成都青白江、蒲江、清遠(yuǎn)佛岡等。這些區(qū)域往往是配套十分缺乏的新區(qū)，樓市表現(xiàn)相對(duì)冷淡，開發(fā)商預(yù)期不足。

??當(dāng)前房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，且各城市后續(xù)又有多宗優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，房企注意力自然也會(huì)集中在優(yōu)質(zhì)土地上，導(dǎo)致這類位置偏遠(yuǎn)的地塊也往往會(huì)遭遇流拍。

??值得注意的是，在本月流拍地塊中不乏一些區(qū)位較為優(yōu)越的地塊，比如武漢江岸區(qū)濱江地塊、武昌古城地塊、長(zhǎng)沙縣松雅湖南岸地塊等，占比約33%。但正是由于區(qū)位優(yōu)越，政府對(duì)地塊的規(guī)劃定位也比較高，拿地門檻自然也比較苛刻，常附帶如競(jìng)拍企業(yè)規(guī)模要求、較高比例的自持、引入產(chǎn)業(yè)要求、較多配建等諸多條件。最終由于“定位高、所需資金成本也高”而導(dǎo)致流拍。

??除上述兩大原因外，也有不到一成的地塊因?yàn)槌鲎尩變r(jià)過高而流拍。典型如昆明巫家壩板塊的兩宗宅地，其周邊在售新房?jī)r(jià)格約在2萬元/平方米，但該宗地的起拍價(jià)高達(dá)1.44萬元/平方米，再考慮建安、運(yùn)營(yíng)等成本，該宗地幾乎無盈利空間，因此該宗地最終也因無人報(bào)價(jià)而流拍。

??也有不到10宗地塊是因?yàn)檎?guī)劃調(diào)整、土地出讓條件改變等客觀原因而遭遇撤牌和收回。

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??年末流拍率或?qū)⑦M(jìn)一步走高

??下半年在中央、地方多套政策“組合拳”的配合下，土地市場(chǎng)迎來了明顯的降溫。但與此同時(shí)，重點(diǎn)城市的流拍率也再度走高，10月份流拍率甚至創(chuàng)下了二季度以來的新高。

??接下來，結(jié)合近期政策面動(dòng)向來看，在11月中旬，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)新規(guī)禁止險(xiǎn)資投資直接從事房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)企業(yè)，進(jìn)一步加強(qiáng)房企融資難度，房企拍地整體積極性也會(huì)進(jìn)一步降低。另一方面，年末又恰逢土地供應(yīng)高峰期，雖然部分熱點(diǎn)城市加大了優(yōu)質(zhì)地塊入市力度，但條件普通、區(qū)位偏遠(yuǎn)地塊仍是供應(yīng)主力，同時(shí)為控溢價(jià)，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍門檻也大多只升不降。在此影響下，流拍率進(jìn)一步上漲的可能性較高。

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??重點(diǎn)地塊成交價(jià)格明顯走低

??至于更受投資側(cè)關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地塊方面，除少數(shù)極為優(yōu)質(zhì)地塊外，大部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度已經(jīng)較二三季度有所下滑，地價(jià)漲幅也明顯下跌，如南京、寧波等城市在“限地價(jià)、控溢價(jià)”下宅地價(jià)格已經(jīng)趨于平穩(wěn)。

??從近一個(gè)月重點(diǎn)地塊低溢價(jià)成交情況來看，廈門、南寧、成都等地的成交價(jià)格較同板塊內(nèi)最近成交的同類地塊相比出現(xiàn)了大幅下跌。

??其中南寧江南區(qū)亭洪路地塊的成交價(jià)格較同板塊內(nèi)最近成交的同類地塊相比成交價(jià)格跌幅高達(dá)41%，主要原因?yàn)橐笈浼^多。如公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃要求須配建兩所幼兒園，并須按要求設(shè)置社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房、黨群服務(wù)中心用房、嬰幼兒照護(hù)服務(wù)場(chǎng)地、文化活動(dòng)站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、派出所、老年養(yǎng)老院、菜市場(chǎng)、體育場(chǎng)（館）等公共服務(wù)設(shè)施。該地塊最終由華潤(rùn)置地以25.57億元拍得，成交樓板價(jià)約4012元/平凡方米，而周邊同類地塊的樓板價(jià)為6744元/平方米。

??此外，上海近期出讓的3塊含宅地塊中，保利置業(yè)竟得的奉賢區(qū)奉賢新城10單元04-02區(qū)域地塊與周邊同類地塊樓板價(jià)也明顯較低，該地塊商業(yè)占比20%，且須自持，最終成交樓板價(jià)約17480元/平方米，而周邊同類地塊的樓板價(jià)都在20000元/平方米以上。

??我們認(rèn)為，在多城市采用“限地價(jià)、控溢價(jià)”的拍地方式影響下，地價(jià)和溢價(jià)率指標(biāo)未來也將進(jìn)一步走低，土地市場(chǎng)將逐步回歸向穩(wěn)定運(yùn)行的軌道。

??考慮到接下來兩個(gè)月是城市推地高峰期，雖然接下來的供應(yīng)將會(huì)顯著增加，但在調(diào)控組合拳下，近期優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比也在減少，如10月份上海、寧波、重慶、東莞、杭州均減少了優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量，起拍價(jià)超過3萬元的優(yōu)質(zhì)地塊僅有2宗，較上月減少4宗，其中深圳和廣州各涉及1宗。預(yù)計(jì)接下來的兩個(gè)月在“緊融資”“寬供應(yīng)”“限地價(jià)”“優(yōu)質(zhì)地塊供給減少”一系列調(diào)控組合拳下，溢價(jià)率還將延續(xù)低位，高熱地塊數(shù)量進(jìn)一步減少，土地市場(chǎng)將延續(xù)“放量降溫”的趨勢(shì)。

??與此同時(shí)，對(duì)于財(cái)務(wù)指標(biāo)健康、現(xiàn)金流充裕的大型企業(yè)來說，在土拍熱度進(jìn)一步回落下，有望在年底和明年初迎來一輪補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的機(jī)會(huì)。不過由于優(yōu)質(zhì)地塊備受房企推崇，地價(jià)被追高的可能性極大，建議房企還是要仔細(xì)測(cè)算拿地成本，避免后期利潤(rùn)空間或現(xiàn)金流不足的風(fēng)險(xiǎn)。