??2020年至今，全國(guó)土地市場(chǎng)走勢(shì)曲折。一季度，因新冠肺炎爆發(fā)、多城中止或延后，土地流拍現(xiàn)象較2019年明顯加劇，合肥、長(zhǎng)沙等中西部二線城市，成為流拍的“重災(zāi)區(qū)”。二季度，在北京、上海、福州等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)熱度提升，溢價(jià)率明顯上揚(yáng)。進(jìn)入三季度，受熱點(diǎn)城市調(diào)控政策收緊、供地結(jié)構(gòu)改變、“三條紅線”融資新政的多重影響，土地市場(chǎng)熱度明顯下降，溢價(jià)率已經(jīng)降至二季度以來新低， 8、9兩月超百輪競(jìng)拍的高熱地塊數(shù)量較6月均已經(jīng)腰斬，“秋涼”已現(xiàn)。

疫情期間，我們?cè)鲞^一期一季度流拍率TOP10城市盤點(diǎn)，據(jù)CRIC當(dāng)時(shí)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度流拍率最高的十大城市中有7個(gè)是二線城市，多位于中西部區(qū)域，另外3個(gè)分別是廣州、湖州和保定，其中合肥、長(zhǎng)沙、太原等3個(gè)城市流拍率超過30%。

??半年過去了，2020年前三季度流拍率最高的十大城市與一季度流拍率TOP10城市重合率不高，原本在一季度流拍率較高的合肥、寧波、西安、太原等城市，反而在疫情較為穩(wěn)定的二三季度成為了土拍熱點(diǎn)城市之一。

??我們認(rèn)為，那些原本在一季度疫情影響下流拍率較高的城市，隨著優(yōu)質(zhì)核心地塊供應(yīng)的提高，逐步成為了前三季度土拍熱點(diǎn)城市之一，這說明對(duì)于這些城市而言，整體市場(chǎng)基本面其實(shí)相對(duì)較好。

??與此同時(shí)，在優(yōu)質(zhì)土地大量供應(yīng)的沖擊下，那些條件相對(duì)一般，并且位于三四線城市市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的地塊，反而成為了前三季度最不受房企青睞的區(qū)域。在這樣的趨勢(shì)下，未來市場(chǎng)還將繼續(xù)分化。

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??流拍率TOP10城市

??從二線轉(zhuǎn)移至三四線

??在疫情的影響之下，2020年一季度土地流拍現(xiàn)象較2019年明顯加劇，二季度，優(yōu)質(zhì)土地大量入市，由于各城市的土地市場(chǎng)熱度、土地供應(yīng)預(yù)期不盡相同，各能級(jí)城市市場(chǎng)開始出現(xiàn)分化，直至三季度在政策影響下，土地市場(chǎng)熱度明顯下調(diào)。 據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截止4月21日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市流拍率升至21.8%，流拍率TOP10城市分別為：合肥、長(zhǎng)沙、太原、保定、廣州、沈陽、西安、鄭州、湖州和寧波。

??尤其是合肥、長(zhǎng)沙、太原，流拍較2019年上升最為顯著，這主要與供地結(jié)構(gòu)有極大關(guān)聯(lián)，以太原為例，超半數(shù)供應(yīng)土地均位于郊縣，商品房本身的去化壓力大，并且在疫情影響下房企資金壓力再度加大，因此企業(yè)參拍積極性不高，除1宗地受2月份疫情影響主動(dòng)撤牌外，其余均是無人競(jìng)拍或未達(dá)底價(jià)流拍。

??隨著二季度疫情逐步得到有效控制，為了盡快讓市場(chǎng)恢復(fù)正軌，保障土地供應(yīng)，以北京、上海、福州等為代表的熱點(diǎn)城市率先供應(yīng)了多宗優(yōu)質(zhì)土地，加上相關(guān)政策支持，市場(chǎng)熱度明顯上升。在這些熱點(diǎn)城市的帶動(dòng)下，上半年土地市場(chǎng)溢價(jià)率不斷上行，流拍率較年初明顯下滑，但二三線遠(yuǎn)郊區(qū)縣流拍依然嚴(yán)重，遠(yuǎn)郊、縣市成為流拍“重災(zāi)區(qū)”。

??進(jìn)入三季度，受熱點(diǎn)城市調(diào)控政策收緊、供地結(jié)構(gòu)改變、“三條紅線”融資新政的多重影響，土地市場(chǎng)熱度明顯下降，9月CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市土地流拍率升至9.3%，較上月增加3.2個(gè)百分點(diǎn)，無人競(jìng)拍或未達(dá)底價(jià)而流拍的地塊占到五成。

??前三季度，流拍率TOP10城市分別為：湛江、石家莊、?？?、云浮、河源、哈爾濱、韶關(guān)、三亞、嘉善和泉州，與2020年4月統(tǒng)計(jì)時(shí)的流拍率TOP10城市重合度較低。

??分能級(jí)來看，這些遭遇流拍的土地主要集中在中小城市，此外西安、長(zhǎng)沙、鄭州等中西部二線城市也有不少地塊流拍；從土地屬性上來看，流拍地塊中有近30%是商辦地塊，其余雖為含宅用地，但因區(qū)位偏遠(yuǎn)、周邊配套欠缺，購(gòu)房需求較少，房企青睞度較低，最終遭遇流拍。

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??一季度流拍率較高城市

??受優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)成交量逐步走高

??對(duì)比一季度流拍率TOP10城市和前三季度流拍率TOP10城市發(fā)現(xiàn)，合肥、寧波、西安、太原等城市，雖然在今年一季度因疫情影響成為了流拍率TOP10城市，但是在隨后市場(chǎng)復(fù)蘇中，逐漸成為了土拍熱點(diǎn)城市。 以寧波為例，4月，寧波雖然流拍率還在高位，但其成交溢價(jià)率已超過30%，成交熱度明顯上升。5月，寧波增加優(yōu)質(zhì)土地出讓，溢價(jià)率依舊延續(xù)上行趨勢(shì)。6月，市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模連續(xù)四月維持在高位，寧波、鄭州、太原等成交建面高達(dá)300萬平方米以上，較上月大幅增長(zhǎng)，寧波溢價(jià)率依舊處于高位，市場(chǎng)熱度走高。 

??二季度由于政策調(diào)控相對(duì)較松、拿地門檻相對(duì)較低，地市溫度快速上漲。特別是地價(jià)相對(duì)較低同時(shí)又有大規(guī)模優(yōu)質(zhì)土地出讓的合肥和寧波，在上半年表現(xiàn)十分突出，平均溢價(jià)率均在30%以上，多宗土地以高溢價(jià)成交。 從8月寧波、合肥等城市表現(xiàn)來看，熱點(diǎn)城市均有地塊觸頂成交，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈，拿地成本也明顯上漲，寧波實(shí)際地價(jià)再創(chuàng)新高。

??同時(shí)，西安也在優(yōu)質(zhì)地塊的帶領(lǐng)下成為熱點(diǎn)城市之一。9月，西安土地供應(yīng)明顯增加，高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)繼續(xù)出現(xiàn)多宗地成交溢價(jià)率過百地塊，為了控制地市熱度，部分熱點(diǎn)城市供地主力區(qū)域向開始郊區(qū)轉(zhuǎn)移。 從高競(jìng)拍地塊分布情況來看，與6、7、8月表現(xiàn)一致，經(jīng)歷過調(diào)控加碼的寧波依然占比最高，這與寧波近期郊縣熱點(diǎn)板塊推地頻率提升有極大關(guān)聯(lián)，以9月份為例，具有規(guī)劃和軌交利好的江北慈溪板塊接連多天掛地，預(yù)計(jì)10月份寧波的競(jìng)拍熱度還會(huì)延續(xù)。除寧波之外，受整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域厲害，湖州表現(xiàn)也較為突出，優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率明顯上升。 

??由此看來，以上這些原本在一季度流拍率較高城市，基本上都在提高優(yōu)質(zhì)核心地塊供應(yīng)占比及供應(yīng)量之后逐步成為前三季度土拍熱點(diǎn)城市。在這其中，供地規(guī)模及質(zhì)量對(duì)其成交、溢價(jià)及流拍率產(chǎn)生了極大的影響。更重要的是，整體城市市場(chǎng)基本面是支撐土拍熱度的關(guān)鍵因素。 

??03

??優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)沖擊下

??流拍的土地多位于偏遠(yuǎn)郊縣

??值得注意的是，雖然深圳、合肥、長(zhǎng)沙等一二線城市土拍熱度較高，但依然有不少地塊流拍。就流拍原因來看，無人競(jìng)拍或未達(dá)底價(jià)而流拍的地塊占到一半，這些地塊屬性有相當(dāng)部分為商業(yè)用地。 

??但無論是一二線還是三四線城市，流拍的土地多位于偏遠(yuǎn)郊縣，這些地塊大都遠(yuǎn)離城區(qū)、配套欠缺，房企競(jìng)拍意愿不強(qiáng)，因此遭遇流拍。 事實(shí)上，在優(yōu)質(zhì)土地集中供應(yīng)的影響下，條件相對(duì)一般的地塊較難受到房企的青睞，而三四線城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，房企布局會(huì)優(yōu)先考慮位置更好、條件更佳的地塊，因此三四線城市流拍地塊幅數(shù)相對(duì)較多。 

??進(jìn)入三季度，在土地成交量大幅上升的情況下，高輪次競(jìng)拍土地?cái)?shù)量從二季度開始持續(xù)下滑。9月份超百輪競(jìng)拍地塊僅有29幅，自6月峰值之后連續(xù)3個(gè)月下滑，較6月百輪競(jìng)拍地塊數(shù)量腰斬。

??總體來看，溢價(jià)率和高競(jìng)拍輪次地塊數(shù)量變化保持一致，9月份反映土拍整體熱度的指標(biāo)均明顯下滑。

??為了進(jìn)一步探究這些高熱地塊價(jià)格變動(dòng)情況，我們挑選出9月競(jìng)拍輪數(shù)TOP10地塊，將其樓板價(jià)與周邊同類地塊樓板價(jià)對(duì)比，總的來看，高競(jìng)拍輪數(shù)地塊仍在頻頻刷新板塊最高單價(jià)紀(jì)錄，但競(jìng)拍輪數(shù)TOP10地塊的質(zhì)量較6、7、8月也有明顯下降，入圍的主城核心區(qū)地塊數(shù)量也明顯減少。從溢價(jià)率和高競(jìng)拍輪次地塊幅數(shù)等指標(biāo)來看，9月份土地市場(chǎng)在整體上確實(shí)已經(jīng)轉(zhuǎn)涼。

??2020年可以說是土拍史上波動(dòng)最大、形勢(shì)最復(fù)雜的一年，從一季度的停擺、動(dòng)蕩，到二季度的復(fù)蘇、兩極分化，再到三季度政策頻出。 年初流拍率TOP10城市，在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的帶動(dòng)下，到了前三季度逐漸成為土拍熱點(diǎn)城市，接下來，鑒于中央嚴(yán)控地價(jià)房?jī)r(jià)，地方調(diào)控升級(jí)的大環(huán)境不會(huì)改變，優(yōu)質(zhì)地塊入市比例將進(jìn)一步下滑，中西部二線城市將成為供應(yīng)主力。綜合2020年全年供地計(jì)劃、供地節(jié)奏、地價(jià)變化、商品住宅去化周期等多因素，未來土地質(zhì)量或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯的降低，高單價(jià)、高輪次競(jìng)拍、高溢價(jià)等現(xiàn)象的出現(xiàn)頻次會(huì)繼續(xù)下滑。 但這不意味著第四季度就完全沒有機(jī)會(huì)，那些供地規(guī)模較大的西安、長(zhǎng)沙等中西部二線城市，尤其是具有規(guī)劃利好的近郊板塊，在板塊供求符合投資預(yù)期的情況下，相比開發(fā)限制嚴(yán)格、土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊而言，或許反而能獲得更高的投資收益。建議各大房企還需仔細(xì)測(cè)算拿地成本，避免后期利潤(rùn)空間或現(xiàn)金流不足的風(fēng)險(xiǎn)。