[克而瑞]2020年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 需求結(jié)構(gòu)篇

??導(dǎo) 讀 

??大戶型占比上升，豪宅放量增長。

??2020年全國樓市在疫后復(fù)蘇中住宅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生了一定變化，總體上新房市場三房改善產(chǎn)品仍是市場主力，變化在于一方面疫情下居民收入預(yù)期下滑，小面積二房產(chǎn)品去化速度放緩；另一方面疫后改善需求進(jìn)階，120-140平方米四房及以上產(chǎn)品顯著上揚(yáng)，尤其是豪宅市場顯著轉(zhuǎn)暖，上海、杭州、北京、深圳等供銷兩旺。隨著購房消費(fèi)觀念不斷升級，預(yù)計未來舒適型住宅需求比重將持續(xù)上升，但考慮到政策調(diào)控嚴(yán)格和房價上漲壓力，各能級城市熱銷戶型還將延續(xù)小型化趨勢。

??2020年總結(jié)

??01

??功能性三房、四房需求占比皆升，二房比重繼續(xù)回落

??2020年改善型需求持續(xù)釋放，112個重點監(jiān)測城市三房仍是成交主力，成交占比進(jìn)一步提升至59.24%，較2019年凈增長2.31個百分點；四房成交占比也是穩(wěn)中有升，較2019年凈增長0.85個百分點至20.2%，顯示改善型住房需求依舊堅挺，且有較強(qiáng)購買力支撐。

??與此同時，剛需市場整體低迷，兩房去化速度明顯放緩，成交占比降至16.36%，較2019年凈減少2.33個百分點。說明剛需客群更易受疫情負(fù)面沖擊，基于居民收入預(yù)期下滑，部分剛需客群緩置業(yè)，購房周期明顯拉長。

??02

??一線80平以下小套型化，三四線100-140平改善進(jìn)階

??2020年改善型需求進(jìn)階，100平方米以上中大戶型成交占比皆升，剛需退坡，100平方米以下小戶型成交占比皆降。112個重點監(jiān)測城市100平方米以上戶型成交占比66.8%，較2019年凈增加1.35個百分點，其中120-140平方米戶型暫以0.78個百分點漲幅居首。100平方米以下戶型成交占比33.2%，較2019年凈減少1.35個百分點，其中80-90平方米戶型暫以0.68個百分點跌幅居首。

??03

??100平以下功能三房占比上升，四房舒適化160平以上走俏

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場主力購房需求早已過渡至三房、四房，其中100-120平方米三房、120-140平方米四房最受市場歡迎，成交占比都在40%以上。

??2020年，112個重點監(jiān)測城市三房戶型整體延續(xù)小型化趨勢，100平方米以下三房成交占比明顯回升，較2019年凈增長0.81個百分點；100-160平方米三房成交占比持續(xù)走低，較2019年凈減少0.87個百分點。

??2020年，112城四房戶型轉(zhuǎn)向舒適化，160平方米以上大戶型更為暢銷，成交占比較2019年凈增長0.95個百分點，顯示高端改善型需求異常堅挺，并有強(qiáng)勁購買力支撐。

??04

??一二線疊加、三四線聯(lián)排及獨棟占比上升，200平左右為主流

??2020年，疊加、聯(lián)排這類經(jīng)濟(jì)型別墅仍受市場歡迎，成交占比穩(wěn)中有升，獨棟這類高檔別墅市場占有率也小幅回升。112個重點監(jiān)測城市聯(lián)排別墅成交最為活躍，成交占比多達(dá)51.66%，較2019年凈增長0.31個百分點。其次為疊加別墅，成交占比40.82%，較2019年凈增長0.41個百分點。獨棟別墅市場占有率也小幅回升，較2019年凈增長0.1個百分點。雙拼別墅市場占有率則有所回落，較2019年凈減少0.82個百分點。

??2020年，舒適型別墅走俏，160平方米以上中大戶型成交占比升至60.9%，較2019年凈增長3.93個百分點。140平方米以下小戶型成交占比跌至21.73%，較2019年凈減少3.95個百分點。

??05

??千萬豪宅需求爆發(fā)但分化顯著，杭州、武漢等異軍突起

??2020年，全國豪宅市場呈現(xiàn)兩大特征：整體向好、城市分化。整體向好體現(xiàn)在豪宅成交增勢明顯，112城總價1000萬以上豪宅成交套數(shù)同比增長26%，總價3000萬以上頂豪成交同比增長13%；單價5萬以上豪宅成交套數(shù)同比增長25%，單價10萬以上豪宅成交同比增長20%。

??06

??二手住宅二、三房是主力，140㎡、四房以上大戶型房源比重顯著上升

??綜觀今年二手房成交情況，市場主力成交戶型仍為二房和三房，大戶型產(chǎn)品占比有所提升。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，重點監(jiān)測的北京、深圳、合肥、武漢和重慶5個樣本城市二手房成交套數(shù)占比顯示，二、三房合計成交占比接近80%，但相較于2019年二房、三房成交比重分別回落1pts和3pts。受疫情影響，大戶型產(chǎn)品需求凸顯，四房以上戶型比重上升顯著，尤其是深圳、武漢、重慶3城4房產(chǎn)品成交占比較2019年均擴(kuò)大2pts以上。

??從成交面積段來看，小面積二手住宅需求依舊最為集中，但成交增長趨大化開始顯現(xiàn)。據(jù)CRIC重點監(jiān)測的10個樣本城市二手住宅各面積段成交套數(shù)占比情況顯示，90平方米以下面積段產(chǎn)品為成交主力，合計成交占比達(dá)60.4%，特別是70-90平方米需求旺盛，主要是一大部分剛需客群被擠壓至二手房市場，選擇小面積、低總價的二手房源來滿足基本居住需求。但相較2019年來看，70平方米以下產(chǎn)品成交占比卻明顯下降了4.6個百分點，反觀一線城市北京、上海、深圳以及二線城市中重慶、南京、武漢等140平方米以上大戶型面積段產(chǎn)品成交占比顯著上升，其中北京、深圳、鄭州占比已超過8%。

??2021年展望

??07

??剛改兼具功能舒適與小型化折中，高端豪宅注重“終極改善”產(chǎn)品力

??展望未來，改善型需求或?qū)⒊掷m(xù)釋放，并有較強(qiáng)購買力支撐，三房仍將是成交主力。其中，一二線城市存量改善型換房需求依舊堅挺，三房成交更為活躍。三四線城市購房大都一步到位，三房仍將占據(jù)最大的市場份額。隨著二孩家庭逐漸增多，疊加潛在購房消費(fèi)持續(xù)升級，四房成交占比有望穩(wěn)中有升。尤其是一線城市，現(xiàn)階段四房成交占比整體偏低，長期來看猶存較大的提升空間?；谝咔橛绊懴戮用袷杖腩A(yù)期下滑，剛需客群更易受負(fù)面沖擊，購房周期或?qū)⑦M(jìn)一步拉長，兩房成交占比也將持續(xù)走低。

??正由于改善型需求依舊堅挺，剛需客群購買力則明顯不濟(jì)，100平方米以上中高端產(chǎn)品或?qū)⒏苁袌鰵g迎，市場占有率有望穩(wěn)步提升。對于一線城市而言，增量剛需仍將占據(jù)較大的成交比重，而在收入預(yù)期下滑的作用下，剛需退坡已是大概率事件，低總價的小戶型產(chǎn)品或?qū)⒏苁袌鰵g迎，80平方米以下兩房成交或?qū)⒏鼮榛钴S。對于二線以及三四線城市而言，改善型客群仍是最大的置業(yè)群體，100平方米以上中高檔產(chǎn)品市場占有率有望穩(wěn)步提升。尤其是二線城市，更有較強(qiáng)購買力支撐，140平方米以上高檔產(chǎn)品或?qū)⒏苁袌鰵g迎。

??成交主力三房或?qū)⒀永m(xù)戶型小型化趨勢，100平方米以下小三房成交或?qū)⒏鼮榛钴S，成交占比也將繼續(xù)提升，尤其是一二線城市，增長或?qū)⒏鼮槊黠@。相較而言，高端改善型需求堅挺，更有強(qiáng)勁購買力支撐，四房或?qū)⑥D(zhuǎn)向舒適化，160平方米以上大戶型或?qū)⒏苁袌鰵g迎，尤其是二線以及三四線城市，市場占有率仍有一定的提升空間。

??高端豪宅產(chǎn)品有望持續(xù)高位運(yùn)行。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，逐漸從有房住向住好房轉(zhuǎn)變，高凈值人群終極改善自住需求依然強(qiáng)烈；另一方面，購房信貸中性偏積極，按揭環(huán)境相對友好，基于資產(chǎn)保值、增值需求，財富高凈值群體認(rèn)為購房并非“消費(fèi)”而是“儲蓄”，核心城市豪宅仍將是買房抗通脹的重要渠道，核心地段豪宅仍是資源稀缺品，好的產(chǎn)品仍是趨之若鶩的住房消費(fèi)標(biāo)的。