[克而瑞]新年首月供應(yīng)銳減成交走穩(wěn)，長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)仍火爆

??新年首月，樓市整體走穩(wěn)，29城供應(yīng)、成交環(huán)比分別下降54%和24%，但受去年同期春節(jié)在1月、極低基數(shù)影響，同比分別增長(zhǎng)41%和66%。其中，一線城市市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，深圳成交創(chuàng)近年來(lái)單月新高。二三線城市中鄭州、天津、?？凇⒛蠈幍认滦袎毫觿?，杭州、合肥等熱度不減。土地成交量跌價(jià)漲，溢價(jià)率低位回升至13.2%，流拍率也降至8.6%，熱點(diǎn)城市土拍持續(xù)火爆，典型如杭州，半數(shù)地塊均以最高限價(jià)+競(jìng)自持出讓?zhuān)踔辽剔k地塊競(jìng)拍也顯著升溫。

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??供應(yīng)：環(huán)比銳減54%且較去年月均降30%，僅上海、東莞顯著激增

??1月，29個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積1838萬(wàn)平方米，環(huán)比下降54%，較2020年月均也下降30%，但受去年同期春節(jié)假期疊加下旬新冠疫情導(dǎo)致供應(yīng)停擺影響，同比仍增長(zhǎng)41%。

??一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積263萬(wàn)平方米，環(huán)比腰斬，較2020年月均下降12%。北京供應(yīng)環(huán)比大降74%，房企推盤(pán)意愿不高，廣州、深圳供應(yīng)也顯著下滑，環(huán)比跌幅均超6成，僅上海供應(yīng)達(dá)到96萬(wàn)平方米，較2020年月均增長(zhǎng)48%，市場(chǎng)銷(xiāo)售熱度慣性延續(xù)，房企供貨積極性較高。

??二三線城市新增供應(yīng)面積1576萬(wàn)平方米，環(huán)比下降55%，較2020年月均下降40%。從絕對(duì)量層面，僅杭州、青島單月供應(yīng)突破100萬(wàn)平方米，武漢、重慶、成都等中部地區(qū)供貨“糧倉(cāng)”均未有亮眼表現(xiàn)。從變化趨勢(shì)來(lái)看，各城市環(huán)比均有了不同程度的下跌，西安因年末供應(yīng)階段性回調(diào)影響，本月供應(yīng)穩(wěn)步回升，較上月增長(zhǎng)49%。與2020年月均相比，多數(shù)城市出現(xiàn)了不同程度的下跌，廈門(mén)、濟(jì)南、常州、長(zhǎng)春、鄭州、蘇州、長(zhǎng)沙等跌幅均超50%。不過(guò)，東南沿海部分城市房企推盤(pán)積極性依舊較高，諸如杭州、東莞、福州、?？诘瘸沁€是持穩(wěn)或維持增勢(shì)。

??預(yù)判2月，恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期加之新冠疫情影響返鄉(xiāng)積極性，總體供應(yīng)規(guī)模還將回落，尤其是疫情較為嚴(yán)重的京津冀和東三省，整體供應(yīng)量大概率在低位徘徊。  

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??成交：環(huán)比降24%但較去年月均增10%，深圳成都等成交新高

??從成交表現(xiàn)看，2021年開(kāi)年熱度延續(xù)，總體持穩(wěn)。1月29個(gè)重點(diǎn)城市合計(jì)成交2667萬(wàn)平方米，環(huán)比下降24%，同比增長(zhǎng)66%，較2020年月均成交增長(zhǎng)10%。

??一線城市成交398萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18%，環(huán)比增長(zhǎng)151%，較2020年月均增長(zhǎng)43%。在2020年末成交翹尾行情后，本月北京、上海和廣州成交皆高位回調(diào)。其中，上海、廣州成交環(huán)比跌幅都在20%附近，僅限于北京因供應(yīng)顯著縮量，成交環(huán)比跌幅超4成。深圳前期火爆打新的“網(wǎng)紅盤(pán)”集中網(wǎng)簽備案，成交一舉刷新近年來(lái)單月新高，環(huán)比大增50%，較去年月均更是倍增達(dá)104%。

??二三線城市累計(jì)成交面積2270萬(wàn)平方米，環(huán)比下降25%，同比增長(zhǎng)57%，較去年月均增長(zhǎng)5%。6成以上二三線城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，其中不乏南京、佛山這類(lèi)熱點(diǎn)城市，主要還是受供應(yīng)低迷影響，市場(chǎng)需求仍堅(jiān)挺。但鄭州、天津等市場(chǎng)下行壓力不斷加劇，成交環(huán)比腰斬，?？凇⒛蠈幍仁袌?chǎng)形勢(shì)也愈加嚴(yán)峻，成交甚至不及去年同期。反觀杭州、合肥等市場(chǎng)熱度依舊不減，成交環(huán)比持續(xù)提升。預(yù)判下月，我們認(rèn)為恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，加之新冠疫情影響下春節(jié)返鄉(xiāng)“難”，成交大概率將持續(xù)走低。

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??庫(kù)存：近八成城市庫(kù)存回落，寧波、深圳等7城消化周期不足6個(gè)月

??1月供應(yīng)顯著縮量，近九成城市供求比大幅回落，僅福州、東莞等6城供過(guò)于求，但供求比基本處于0.8-1.2供求平衡的區(qū)間范圍。過(guò)半城市供求形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供求比已低于合理區(qū)間下限。

??近八成重點(diǎn)城市庫(kù)存面積環(huán)比有所回落，環(huán)比降幅基本都在10%以?xún)?nèi)，但七成以上城市庫(kù)存同比仍上升。三成以上城市消化周期環(huán)比收窄，寧波、深圳、徐州、合肥等7城消化周期已降至6個(gè)月以?xún)?nèi)。

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??成交結(jié)構(gòu)：北深中高檔占比齊升，深圳90平以下成交比重回落10PTS

??從價(jià)格段分布來(lái)看，低檔產(chǎn)品占比上海分別回升5個(gè)百分點(diǎn)，北京回落14個(gè)百分點(diǎn)，深圳持平；中低檔產(chǎn)品占比上海、深圳分別回落4個(gè)、19個(gè)百分點(diǎn)，北京回升4個(gè)百分點(diǎn)；中檔產(chǎn)品占比上海回落5個(gè)百分點(diǎn)，北京、深圳回升11、12個(gè)百分點(diǎn)；中高檔產(chǎn)品占比上海、深圳微升；高檔產(chǎn)品占比上海、深圳微升，北京微降。

??從面積段分布來(lái)看，90平方米以下產(chǎn)品占比上海、北京皆回升6個(gè)百分點(diǎn)，深圳回落10個(gè)百分點(diǎn)；90-120平方米產(chǎn)品占比上海、北京回落，深圳回升5個(gè)百分點(diǎn)；120-144平方米產(chǎn)品占比北京、深圳微升，上海微降；144-200平方米產(chǎn)品占比上海、深圳皆回升2個(gè)百分點(diǎn)，北京微降；200平方米以上大戶(hù)型產(chǎn)品成交占比上海、深圳微升，北京回落4個(gè)百分點(diǎn)。

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??二手住房：環(huán)比降12%但同比增49%，蘇州環(huán)比增17%開(kāi)始回升

??1月，二手房市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，10個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交627萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12%，但由于2020年同期受疫情沖擊市場(chǎng)已進(jìn)入停擺期，同比增長(zhǎng)49%。具體到城市來(lái)看，僅蘇州和廈門(mén)成交穩(wěn)中有升，其余8城成交環(huán)比均有不同程度的回落，北京、成都環(huán)比跌幅近3成。受春節(jié)假期影響，預(yù)計(jì)2月二手房成交規(guī)模將環(huán)比再降。

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??土地市場(chǎng)：成交量跌價(jià)漲，熱點(diǎn)二線城市競(jìng)拍依舊火爆致溢價(jià)率攀升

??1月，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建面12248萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅超7成，同比也下降3成；成交總金額3676億元，環(huán)比下降近7成，平均樓板價(jià)增至3001元/平方米，環(huán)比上漲26%。

??在長(zhǎng)三角二、三線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯增加的作用下，土拍溢價(jià)率低位回升至13.2%，但較2020年二季度階段性高位仍差距明顯。其中，二線城市土拍升溫，溢價(jià)率升至14.7%，環(huán)比增加6.5個(gè)百分點(diǎn)。土地流拍現(xiàn)象也明顯緩解，不僅流拍幅數(shù)環(huán)比大幅減少，而且流拍率降至8.6%，環(huán)比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。

??一線城市成交建面504萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29%；成交金額降至624億元，平均樓板價(jià)結(jié)構(gòu)性回落至12364元/平方米，環(huán)比下跌12%。具體而言，上海共計(jì)出讓52宗地，成交總建面達(dá)到408萬(wàn)平方米，其中37宗為安置房或租賃等保障房用地。優(yōu)質(zhì)地塊土拍持續(xù)火爆，上海城投176億底價(jià)摘得黃浦區(qū)露香園二期商住用地，樓板價(jià)高達(dá)89567元/平方米。北京大興、石景山、房山三宗地進(jìn)入競(jìng)自持階段，尤其是大興舊宮地塊最終以總價(jià)46.6億元+21%自持比例成交，樓板價(jià)接近3.5萬(wàn)元/平方米。廣州位于舊黃埔板塊近三年未有宅地出讓?zhuān)聲x掛牌的1宗涉宅用地遭15家房企的激烈搶奪，先后達(dá)到最高限價(jià)、最高配建，最后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終卓越以封頂溢價(jià)45%+1.26萬(wàn)平方米競(jìng)配面積競(jìng)得，樓板價(jià)達(dá)27105元/平方米。

??二線城市成交建面2504萬(wàn)平方米，環(huán)比下降75%，成交金額1453億元，環(huán)比下降60%。在杭州、天津和南京等多城優(yōu)質(zhì)宅地集中出讓的帶動(dòng)下，平均樓板價(jià)5802元/平方米，環(huán)比上漲56%。具體而言，杭州成交異?；钴S，共計(jì)出讓59宗地，成交總建面高達(dá)405萬(wàn)平方米。其中，半數(shù)地塊以最高限價(jià)+競(jìng)自持出讓?zhuān)罡呦迌r(jià)成交已成市場(chǎng)常態(tài)。并且，杭州商辦地塊競(jìng)拍顯著升溫，例如江干區(qū)景芳三堡單元商業(yè)地塊溢價(jià)122%，又如江干區(qū)的彭埠?jiǎn)卧虡I(yè)地塊溢價(jià)60%。與此同時(shí)，寧波、合肥等長(zhǎng)三角地區(qū)二線城市土拍熱度繼續(xù)保持高位，溢價(jià)率都在20%以上。中西部地區(qū)二線城市土拍相較低迷，成都、重慶、鄭州、長(zhǎng)沙等溢價(jià)率均不足10%。

??三四線城市成交建面9239萬(wàn)平方米，環(huán)比下降75%，同比下降34%；樓板價(jià)增至1731元/平方米，環(huán)比下跌5%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，僅限于煙臺(tái)、徐州和湖州三城成交建面超100萬(wàn)平方米，其中煙臺(tái)暫以160萬(wàn)平方米居首。徐州主城區(qū)云龍、鼓樓供地放量，土拍市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖，溢價(jià)率由2020年末的6%大幅抬升至本月的68%。另外，湖州、金華、臺(tái)州、紹興等長(zhǎng)三角地區(qū)三四線城市土拍熱度仍處高位，溢價(jià)率均超20%。

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??綜觀：返鄉(xiāng)置業(yè)將弱于往年，市場(chǎng)變化與信貸資金管控強(qiáng)度密切相關(guān)

??鑒于今年春運(yùn)返鄉(xiāng)需持七日內(nèi)核酸檢測(cè)陰性證明，疊加企業(yè)鼓勵(lì)員工就地過(guò)年，預(yù)計(jì)2021年春運(yùn)返鄉(xiāng)人數(shù)或?qū)@著低于歷史同期，三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮或?qū)⒚黠@弱于往年，成交整體回升幅度有限。隨著就地過(guò)年人數(shù)大幅增多，春節(jié)假期核心一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒎闯；嘏?，甚至迎?lái)難得的銷(xiāo)售窗口期，屆時(shí)成交有望明顯回升。

??1月底上海、杭州等多城政策加碼，上海、廣州、深圳等熱點(diǎn)城市信貸資金管控趨緊，多數(shù)銀行房貸額度吃緊，放貸速度走緩，部分國(guó)有大行階段性停貸。我們認(rèn)為未來(lái)市場(chǎng)冷暖變化與信貸資金管控強(qiáng)度正相關(guān)，倘若停貸時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，或房貸額度管控過(guò)嚴(yán)，難免將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大負(fù)面影響。