[易居研究院]上市房企市值管理研究

地產(chǎn)股走勢與經(jīng)營業(yè)績背離，優(yōu)化市值管理很關鍵

??一、地產(chǎn)股表現(xiàn)

??近一個月地產(chǎn)股的波動性較為明顯。以上證地產(chǎn)指數(shù)為例，其作為上海證券交易所編制的指數(shù)，衡量了地產(chǎn)行業(yè)景氣狀況及其股價整體變動狀況。數(shù)據(jù)顯示，2月25日，地產(chǎn)股大漲，上證地產(chǎn)指數(shù)為6665點，為2020年12月7日以來的最高點。此次地產(chǎn)股大漲被解讀為“地產(chǎn)股過去被嚴重低估”。但是第二日即2月26日，地產(chǎn)股又出現(xiàn)了大跌。這使得投資者對于地產(chǎn)股的走勢非常困惑。另外，此類下跌態(tài)勢并沒停止。數(shù)據(jù)顯示，截止到3月9日，3月份地產(chǎn)指數(shù)呈現(xiàn)了持續(xù)下跌的態(tài)勢，其中3月9日上證地產(chǎn)指數(shù)為6297點，已基本跌回2月24日的水平。

??近期地產(chǎn)股走勢和地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況出現(xiàn)了背離，值得行業(yè)關注。今年2月份，全國房地產(chǎn)交易市場實際上出現(xiàn)了“淡季不淡”的效應，很多城市銷售數(shù)據(jù)明顯好于同期，也好于預期。相關房企的經(jīng)營數(shù)據(jù)也有類似的表現(xiàn)。根據(jù)克而瑞發(fā)布的2021年1-2月房企銷售TOP100排行榜，1-2月百強房企累計實現(xiàn)銷售金額18533億元，同比增速為105%。從具體企業(yè)看，一些大型房企銷售業(yè)績大增，無論是對比2020年還是2019年都有類似的表現(xiàn)。其中，今年前2月，碧桂園權益口徑銷售額為869億元，同比2019、2020年分別增長了16%、61%。而包括萬科、恒大等企業(yè)也有類似的表現(xiàn)。換而言之，當前房企銷售業(yè)績和地產(chǎn)股走勢是有偏差的，這也是企業(yè)經(jīng)營層和資本市場都頗為費解的一件事。

??二、專家觀點

??地產(chǎn)股走勢和企業(yè)經(jīng)營狀況有背離，成為行業(yè)需要積極關注的內(nèi)容。換而言之，企業(yè)優(yōu)異的經(jīng)營數(shù)據(jù)，并不能傳導到企業(yè)股價和市值中，這顯然也會影響外部投資者對企業(yè)投資價值的判斷。在經(jīng)營穩(wěn)健的基礎上，積極做好市值管理成為關鍵。上海易居房地產(chǎn)研究院和上海社會科學院市值管理中心成立的“上市房企市值管理研究”課題組，對此類問題展開了系統(tǒng)的分析和研究，據(jù)此形成了相應的觀點和建議。

??觀點1：應加快建立市值管理體系

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳表示，從實操的角度看，市值管理工作做到位，那么就有助于好公司和好股票的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)正進入到后開發(fā)時代，外部環(huán)境和內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境都出現(xiàn)了很多新變化，其對于房企尤其是上市房企來說，帶來了很多新問題和新挑戰(zhàn)。當前上市房企市值管理體系還不健全，影響了企業(yè)的日常管理和戰(zhàn)略安排。加快建立此類管理體系，并積極形成相關測評和量化分析，將有助于發(fā)現(xiàn)和挑選地產(chǎn)領域的好公司和好股票，也能夠促使上市房企更好地發(fā)展。

??觀點2：應將市值管理績效納入企業(yè)考核中

??上海社會科學院市值管理研究中心執(zhí)行主任、上海融客投資管理有限公司董事長毛勇春表示，市值管理服務的瓶頸是上市公司日益增長的市值增長需求與市值管理服務缺乏常態(tài)化、標準化、個性化、影響力及手段之間的矛盾。從上市企業(yè)管理的角度看，應該把市值管理績效納入到考核體系中。如果市值管理不納入公司戰(zhàn)略、不成為董事會重要的工作內(nèi)容、不納入考核，市值管理就是概念與脈沖式的工作而已。以國企為例，當前各大城市建設任務重，建設資金的來源就是國有股的減持，要減持得好，就要穩(wěn)妥、精準、高效做好市值管理工作，將市值管理績效納入考核將是國資管理的必然趨勢。

??觀點3：基于指標體系研究市值管理

??上海師范大學商學院教授崔光燦認為，應積極研究中國房地產(chǎn)上市公司市值與企業(yè)發(fā)展基本面的關系，從“好公司”與“好股票”協(xié)調(diào)發(fā)展視角，建立客觀科學的評價體系，尤其是要關注市值與公司總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、盈利水平、營業(yè)收入、大股東性質(zhì)、企業(yè)增加值等指標的關系。通過多級指標構建，建立市值與公司價值共同增長、溢價水平協(xié)調(diào)發(fā)展的指標體系。通過此類研究，將真正尋找到中國房地產(chǎn)上市公司市值管理水平的提升方向。政府與企業(yè)等多方也應該強化相關意識，充分重視此類發(fā)展方向，做好三方面工作，即重視市值管理監(jiān)測，促進上市公司持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展；強化市值管理措施，實現(xiàn)將好公司與好股票協(xié)同發(fā)展；引領市值管理實踐，促進行業(yè)與資本市場協(xié)同發(fā)展。

??觀點4：科學測評客觀評價市值

??上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心主任孫斌藝表示，應該以測評方式來客觀評價企業(yè)市值，讓企業(yè)能夠了解內(nèi)部資源和內(nèi)容，這是工作的關鍵，也是當前測評所需要關注的領域。結合多年房地產(chǎn)上市公司排行測評經(jīng)驗，對于上市房企市值管理的測評，應該注意三個內(nèi)容。第一、從指標的篩選角度看，除了預收賬款等房地產(chǎn)企業(yè)重要經(jīng)營指標外，也可以嘗試考慮加入三道紅線的對應指標。第二、應該在權重結構的設置方面更加謹慎和科學，讓測評工作更為專業(yè)。第三、要對入選的上市房企設定標準，同時基于此類標準根據(jù)每年的年報進行篩選復核，符合標準的加入，不符合的則剔除。

??觀點5：學習標桿企業(yè)和優(yōu)秀案例

??上海融客投資管理有限公司董事竺敏明表示，應該從資本市場的角度選擇優(yōu)秀的房企作為標桿，講好企業(yè)市值管理的故事。通過學習標桿企業(yè)例子，能夠給房企更多啟示，以形成更科學的市值管理和經(jīng)營，進而為企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展形成更強的生產(chǎn)力。比如從開發(fā)業(yè)務的角度看，可以選擇萬科為研究對象，其擁有3892億市值，在房地產(chǎn)行業(yè)中屬于30年領跑的企業(yè)。而從具體經(jīng)營角度看，去年年收入達到7000億元，且五個板塊發(fā)展總體穩(wěn)健，即住宅開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、租賃住宅。此類企業(yè)的市值管理工作值得同行的學習和借鑒。除了傳統(tǒng)企業(yè)外，也可以關注一些復合增長率高、產(chǎn)業(yè)賦能基礎好、在城市更新領域深耕的企業(yè)。

??觀點6：跳出傳統(tǒng)視野審視房企

??上海社會科學院市值管理研究中心特約研究員朱方明表示，要從資本市場最深切關心的話題角度去關注市場管理內(nèi)容。從房地產(chǎn)行業(yè)的分類角度看，不應局限于簡單的地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等傳統(tǒng)分類方式，還應結合新型房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)，如物流、文創(chuàng)等，這樣能夠吻合房地產(chǎn)時代的發(fā)展需求。同時，從企業(yè)覆蓋度的角度看，還應關注未上市、擬上市的大型房企。因為從實際過程來看，房地產(chǎn)上市公司整個營業(yè)額占行業(yè)的比例僅50%左右，房地產(chǎn)公司100強中也還有部分未上市房企。甚至后續(xù)可以關注新業(yè)態(tài)即細分業(yè)態(tài)的獨角獸，此類獨角獸企業(yè)往往是資本市場關注的熱點，對于此類企業(yè)做排行，有助于吻合投資者的需求，真正發(fā)現(xiàn)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)。

??觀點7：注重指數(shù)的編制和應用

??華東政法大學商學院教授徐大豐表示，應注重指數(shù)的編制和應用。從市值管理邏輯和計量經(jīng)濟學角度出發(fā)，需要科學選取指數(shù)指標。只有這樣，才能既合乎市值管理邏輯的嚴謹性，又體現(xiàn)測評榜單對資本市場、房企、投資者的信息傳遞功能。當前市面上已有的榜單，普遍按照價值創(chuàng)造、價值實現(xiàn)等階段分類排行，相關工作和體系相互支撐。這樣能夠使得企業(yè)管理者清楚意識到自身市值管理的問題診結所在，并根據(jù)相應階段管理的偏差做出調(diào)整和優(yōu)化。后續(xù)一些關鍵問題還有待積極研究，比如說市值成長性與市值發(fā)展性的區(qū)別是什么？對于此類問題的解決，將有助于搭建房地產(chǎn)上市公司的市值管理邏輯架構。

??觀點8：注重工具的學習和應用

??上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽認為，對A股、港股上市房企的數(shù)量進行統(tǒng)計，可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)類方面，A股129家、H股160家，共計289家；中介服務類方面，A股3家、H股7家，共計10家；物業(yè)管理類方面，A股6家、H股45家，共計51家；裝修裝飾類方面，A股27家、H股0家，共計27家。對于此類企業(yè)來說，要做好市值管理工作，就需要注重工具的學習和運用。從上市公司角度看，其市值管理的五大工具包括市值管理與投資者關系、市值管理與再融資、市值管理與股權激勵、市值管理與并購重組、市值管理與股權結構優(yōu)化。而主要股東市值管理的五大工具，則包括市值維護類市值管理、股權融資類市值管理、大宗減持類市值管理、多股權類市值管理、戰(zhàn)略管理類市值管理。

??觀點9：關注市值和價值的差異

??上海融客投資管理有限公司高級業(yè)務經(jīng)理薛勇認為，根據(jù)近段時間關于企業(yè)內(nèi)在價值和市值增長有關分析，發(fā)現(xiàn)市值增長與內(nèi)在價值增長呈現(xiàn)了差異，比如后期上市未經(jīng)歷房地產(chǎn)周期的企業(yè)與經(jīng)歷周期的企業(yè)表現(xiàn)不同；A股與港股的溢價表現(xiàn)不同，且港股整體高于A股。此類差異，實際上就是企業(yè)市值和企業(yè)價值之間的差異，也是企業(yè)管理層、投資者等非?？释私庠虻膬?nèi)容。研究了此類差異、不匹配或不合理現(xiàn)象，能夠真正促使房企做反思。通過查找問題和尋找原因，將真正優(yōu)化日常經(jīng)營和資本市場相關工作，最終促進企業(yè)價值和市值的提升。

??三、結論與趨勢

??2021年政府兩會工作報告指出，貫徹新發(fā)展理念,構建新發(fā)展格局,以推動高質(zhì)量發(fā)展為主題。中國房地產(chǎn)企業(yè)如何在后開發(fā)時代做好經(jīng)營、培育價值，成為各類企業(yè)所關注的內(nèi)容。尤其是在三道紅線的政策約束下，上市房企需要具備新發(fā)展理念和高質(zhì)量發(fā)展的思路，積極做好市值管理工作，讓企業(yè)經(jīng)營水平真正反映到企業(yè)市值上。

??市值管理成為上市房企提速和擴大影響力的重要渠道。尤其是在房地產(chǎn)盈利空間減少、融資空間壓縮的情況下，積極做好市值管理工作、發(fā)現(xiàn)企業(yè)成長價值，是每家上市房企可持續(xù)發(fā)展所需要關注的。后續(xù)隨著租賃市場的改革、物業(yè)經(jīng)營的創(chuàng)新，預計會形成一批新的上市企業(yè)。此類企業(yè)更應該在市值管理方面發(fā)力，真正培育出“好公司”和“好股票”。

??附錄：

??1、本報告中，相關專家觀點源于“上市房企市值管理研究”課題組會議上專家發(fā)言內(nèi)容。

??2、中國上市房企市值管理研究課題組由上海易居房地產(chǎn)研究院和上海社會科學院市值管理研究中心聯(lián)合成立。上海易居房地產(chǎn)研究院是由上海市社會科學界聯(lián)合會主管，并經(jīng)上海市社會團體管理局登記注冊，具有法人實體地位的專業(yè)房地產(chǎn)研究機構。經(jīng)過十余年的發(fā)展，曾獲“上海市優(yōu)秀民辦社科研究機構”四連冠，“全國社科聯(lián)創(chuàng)建新型智庫先進單位”，以及被評為“中國5A級社會組織單位”，是中國唯一一家房地產(chǎn)領域“5A”級民辦研究機構。上海社會科學院市值管理研究中心由上海社會科學院研究生院及數(shù)量經(jīng)濟研究中心與上海融客投資管理有限公司聯(lián)合組建，是全國首家社科院市值管理研究中心。其致力于發(fā)揮智庫作用，在市值管理理論體系建設及定性與定量研究方面走在全國前列。

??執(zhí)筆人：易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進

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??電  話：021-60868887