[易居研究院]2020年四季度金融環(huán)境與房地產(chǎn)研究報(bào)告

??上海易居房地產(chǎn)研究院3月3日發(fā)布《2020年四季度金融環(huán)境與房地產(chǎn)研究報(bào)告》。該報(bào)告顯示，2020年四季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)小幅上升，處于偏松區(qū)間下沿。2020年全年來看，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境前松后緊。疫情發(fā)生后，一季度央行靈活運(yùn)用多種政策工具，商業(yè)銀行信貸投放較多，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)大幅上升至偏松區(qū)間；二三季度隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，貨幣政策堅(jiān)持穩(wěn)健取向，金融環(huán)境指數(shù)小幅下行；四季度小幅上升，處于偏松區(qū)間下沿。

??易居研究院研究員沈昕表示，預(yù)計(jì)2021年一季度房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)有可能將下行進(jìn)入正常區(qū)間，百城房?jī)r(jià)同比漲幅還將低位震蕩。近日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題是現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)，各城市“一城一策”推出房地產(chǎn)綜合調(diào)控舉措，目的是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，逐步把房地產(chǎn)的問題解決好。綜合判斷，短期內(nèi)貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)發(fā)生大的變化，綜合各個(gè)指標(biāo)的預(yù)期情況來看，2021年一季度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)很有可能下行進(jìn)入正常區(qū)間。從政策面來看，今年前兩月，已有上海、深圳、杭州、東莞、無(wú)錫等熱點(diǎn)城市進(jìn)一步升級(jí)了限購(gòu)、限售、限貸等調(diào)控政策，廣州則收緊了房貸。綜合政策面和金融環(huán)境來看，預(yù)計(jì)一季度百城房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅還將低位震蕩。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對(duì)于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告以季度為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，旨在分析房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的金融環(huán)境發(fā)展變化狀況，力圖通過跟蹤研究金融環(huán)境和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，剖析二者的相互關(guān)系，尤其是通過金融環(huán)境研判房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。

??本報(bào)告從房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融環(huán)境，共選取6個(gè)最具代表性指標(biāo)，對(duì)指標(biāo)體系中各指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，和各指標(biāo)權(quán)重相乘，即可得出當(dāng)期中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。

??根據(jù)2011年以來6個(gè)指標(biāo)波動(dòng)情況，利用五分法將金融環(huán)境指數(shù)分為五個(gè)區(qū)間，分別為“寬松”、“偏松”、“正?！薄ⅰ捌o”、“緊張”，分別以“紅色區(qū)”、“黃色區(qū)”、“綠色區(qū)”、“淺藍(lán)色區(qū)”、“藍(lán)色區(qū)”表示。需要指出的是，本區(qū)間劃分僅是根據(jù)2011年以來指標(biāo)的波動(dòng)區(qū)間情況所做出的相對(duì)劃分，并非絕對(duì)概念。

??一、2020年四季度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境

??1、M2-GDP名義增速繼續(xù)收窄

??貨幣供應(yīng)，主要是為了滿足經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要，同時(shí)物價(jià)上漲也需要新增加一部分貨幣。2019年兩會(huì)的政府工作報(bào)告中首次提出，廣義貨幣M2和社會(huì)融資規(guī)模增速要與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配，以更好滿足經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間的需要。那么，可以近似的認(rèn)為，M2增速減去名義GDP增速，所得到的增速差額，可以用來衡量潛在流進(jìn)資產(chǎn)品市場(chǎng)的貨幣增速，該增速差額越大，意味著越可能推高房?jī)r(jià)（屬于資產(chǎn)價(jià)格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房?jī)r(jià)。

??2020年一季度，由于新冠肺炎疫情影響，我國(guó)GDP增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。為了加大對(duì)防控疫情的支持力度，對(duì)沖疫情帶來的不利影響，央行靈活運(yùn)用多種政策工具，商業(yè)銀行信貸投放較多，推動(dòng)了M2增速的大幅度回升。受此影響，一季度M2-GDP名義增速的增速差額大幅上升至15.4%。二季度以來我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，M2-GDP名義增速的差額持續(xù)收窄。

??由于去年一季度的低基數(shù)，預(yù)計(jì)2021年一季度GDP名義同比增速將大幅上升，M2-GDP名義增速的差額可能會(huì)進(jìn)入下降至負(fù)區(qū)間，二季度后會(huì)逐漸回升。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速和貨幣政策恢復(fù)常態(tài)化，該指標(biāo)也將恢復(fù)常態(tài)，不會(huì)對(duì)樓市造成“大水漫灌”。

??2、M1同比增速連續(xù)5個(gè)季度提高

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??2020年隨著疫情后的貨幣寬松，M1同比增速持續(xù)小幅上升，四季度末，M1同比增速為8.6%，比上季度末小幅提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期提高4.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)季度提高。中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)孫國(guó)峰近日在《中國(guó)金融》上撰文指出，2021年貨幣政策要堅(jiān)持穩(wěn)健的總體取向，堅(jiān)持“穩(wěn)字當(dāng)頭”，保持戰(zhàn)略定力，不左不右，靈活保持總量合理適度。保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和可持續(xù)性，既要保持對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的必要支持力度，也要避免“大水漫灌”。預(yù)計(jì)2021年M1同比增速大概率將保持穩(wěn)定。

??3、中國(guó)一年期國(guó)債收益率小幅下降

??一年期國(guó)債屬于短期國(guó)債，主要受利率政策和短期流動(dòng)性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會(huì)資金價(jià)格變化。

??2020年一季度，疫情后貨幣寬松環(huán)境下一年期國(guó)債收益率大幅下行，二三季度持續(xù)上升，說明隨著經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)和貨幣寬松邊際效應(yīng)減弱，市場(chǎng)利率逐漸上升，四季度一年期國(guó)債收益率小幅下行。在2021年穩(wěn)健的貨幣政策下，一年期國(guó)債收益率大概率在2%-3%區(qū)間小幅震蕩，不會(huì)大幅上行也不會(huì)大幅下行。

??4、個(gè)人住房貸款余額同比增速回落

??個(gè)人住房貸款余額由中國(guó)人民銀行每個(gè)季度定期發(fā)布，反映的是居民購(gòu)房的貸款情況。

??2020年四季度末個(gè)人住房貸款余額同比增速為15.7%，比上季度末低1.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低2.1個(gè)百分點(diǎn)，下行幅度相比前幾個(gè)季度有所擴(kuò)大。受疫情影響，2020年一季度全國(guó)商品房銷售面積同比大幅下降，個(gè)人住房貸款余額同比增速回落幅度也有所擴(kuò)大。二三季度商品房銷售面積回升，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額同比增速的回落幅度比一季度收窄。四季度，部分銀行個(gè)人房貸額度緊張，放貸速度變慢，個(gè)人住房貸款余額同比增速繼續(xù)回落。在去年底房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái)的背景下，上海、廣州、杭州、西安及合肥等城市均有銀行房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)的情形出現(xiàn)，預(yù)計(jì)2021年上半年個(gè)人住房貸款余額同比增速將進(jìn)一步回落。

??5、全國(guó)首套房貸平均利率連續(xù)4個(gè)季度小幅下降

??2020年四季度末全國(guó)首套房貸平均利率為5.23%，分別比上季度和上年同期低0.01和0.29個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)季度小幅下降。在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái)的背景下，今年前兩月廣州、東莞、佛山、南寧、寧波等多城房貸利率有所上升，銀行放款收緊，預(yù)計(jì)后續(xù)房貸利率上升的城市還會(huì)有所增加，2021年一季度全國(guó)首套房貸平均利率將小幅上行。

??6、房企到位資金同比增速與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速差額轉(zhuǎn)正

??當(dāng)房企到位資金增速大于開發(fā)投資增速時(shí)，說明房企資金較為充裕，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境較為寬松，將房企到位資金同比增速與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速的差額作為一個(gè)衡量指標(biāo)（后稱增速差額）。

??2020年四季度，房企到位資金同比增速與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速的差額為1.1%，由負(fù)轉(zhuǎn)正。今年1月初，央行、住建部召集重點(diǎn)房企舉行座談會(huì)，除了去年9月已參與融資新規(guī)試點(diǎn)房企，亦包括部分去年未參與試點(diǎn)的房企，融資“三道紅線”試點(diǎn)擴(kuò)圍。此外，房地產(chǎn)貸款集中管理制度的建立，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，對(duì)房企到位資金中的國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款項(xiàng)可能將造成較大影響。因此雖然身處經(jīng)濟(jì)增速放緩、全球貨幣放水的大環(huán)境中，房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)出現(xiàn)2016年那樣的寬松融資環(huán)境。預(yù)計(jì)2021年上半年房企到位資金同比增速與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速的差額在0軸附近震蕩的可能性較大。

??二、2020年四季度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境評(píng)估

??1、房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)小幅上升，處于偏松區(qū)間下沿

??根據(jù)2020年四季度各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，計(jì)算出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。四季度，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.26，較上季度小幅上升0.06，比去年同期上升0.2。

??從2014年四季度開始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升，于2016年一季度達(dá)到階段性高點(diǎn)，此后連續(xù)8個(gè)季度下行，2018年全年在偏緊區(qū)間低位盤整。2019年一季度上行至正常區(qū)間的偏下位置，二三季度基本平穩(wěn)，四季度小幅上行，全年保持在正常區(qū)間。2020年一季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)大幅上升至偏松區(qū)間，二三季度小幅下行，三季度處于偏松區(qū)間和正常區(qū)間的邊界處，四季度小幅上升，處于偏松區(qū)間下沿。

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