[克而瑞]前2月銷售、投資創(chuàng)歷史同期新高， 新開工、拿地不及2019年

??3月15日，國家統(tǒng)計局公布了2021年1-2月國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，前2月商品房銷售面積、銷售金額同比翻番，相較2019年分別增長23%和50%，東部地區(qū)受“就地過年”政策影響銷售表現(xiàn)尤為亮眼。受到施工等環(huán)節(jié)投資支撐，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長38%，較2019年增長14%。受到土地供應(yīng)縮量等因素影響，新開工面積和土地購置面積皆不及2019年同期。

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??1-2月銷售面積、金額較2019年同期

??增23%、50%，東部地區(qū)銷售表現(xiàn)亮眼

??2021年1-2月，房地產(chǎn)市場銷售整體向好，但呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化特征。前2月，全國商品房銷售面積17363萬平方米，同比增長104.9%，相較2019年同期增長23.1%，其中，商品住宅銷售面積15609萬平方米。全國商品房銷售金額19151億元，同比增長133.5%，相較2019年同期增長49.6%，其中住宅銷售金額17526億元。

??分區(qū)域來看，東部地區(qū)銷售表現(xiàn)尤為亮眼，1-2月商品房銷售面積7565萬平方米，較2019年增長39.1%，究其原因，或在于東部多省市發(fā)布“就地過年”相關(guān)激勵性政策，在強化疫情防控的同時，客觀上也促進了購房需求釋放。中部地區(qū)、西部地區(qū)受返鄉(xiāng)置業(yè)驅(qū)動，成交亦有不俗表現(xiàn)，前2月商品房銷售面積相較2019年分別增長12.0%和14.6%。但東北地區(qū)成交表現(xiàn)依然平平，相較2019年僅微增7.3%。

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??全國商品房成交均價再度破萬

??各能級一、二手房價格環(huán)比繼續(xù)走高

??1-2月，全國商品房成交均價為11030元/平方米，重回五位數(shù)區(qū)間并創(chuàng)下歷史新高，相較12月末上漲1271元/平方米。核心原因在于東部地區(qū)成交大幅放量，商品房銷售面積占全國比重升至44%，拉動整體價格結(jié)構(gòu)性上漲。

??全國70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，各能級城市新房銷售價格繼續(xù)走高，但環(huán)比漲幅有升有降。具體來說，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二線城市上漲0.4%，漲幅與上月持平；三線城市環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

??二手住宅方面，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點，北京、上海、廣州漲幅皆超1%；二線城市環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月持平；三線城市環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

同比來看，受去年同期低基數(shù)影響，各線城市新房、二手商品住宅銷售價格漲幅均有所擴大。

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??前2月開發(fā)投資額創(chuàng)歷史同期新高

??在建施工增11%是核心支撐

??2021年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13986億元，同比增長38.3%，去年同期受到疫情影響項目普遍停工，低基數(shù)是同比大幅增長的主要原因。如果排除疫情影響，相較2019年1—2月，仍增長15.7%，并創(chuàng)下歷史同期新高。

??考慮到新開工、拿地表現(xiàn)皆不及2019年同期，我們認為，前2月房地產(chǎn)投資的主要支撐在于施工環(huán)節(jié)。1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積770629萬平方米，同比增長11.0%，相較2019年增長14.2%，房企加快施工進度搶占春節(jié)等營銷節(jié)點，支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長。

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??低基數(shù)下新開工、土地購置面積

       同比增64%、33%，但仍不及2019年同期

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年1-2月房屋新開工面積17037萬平方米，同比增長64.3%，相較2019年同期下降9.4%。融資三道紅線約束下，房企融資依然承壓，多以搶施工、促回款為第一要務(wù)，相較而言，新開工意愿不足。

??1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1453萬平方米，同比增長33.0%，但相較2019年仍降6.0%，其中，住宅新開工面積12736萬平方米。土地購置面積不及2019年同期，核心原因在于土地供應(yīng)縮量，同時，核心22城土地出讓“兩集中”政策效力也在逐漸顯現(xiàn)。

??綜上所述，前2月，房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)近年同期新高。房地產(chǎn)開發(fā)投資受到施工環(huán)節(jié)支撐保持較快增長。但受到土地供應(yīng)縮量等因素影響，新開工面積、土地購置面積皆不及2019年同期。

??預判后市，房地產(chǎn)市場依舊韌性十足。銷售端市場熱度有望慣性延續(xù)，進入“金三銀四”，房企推貨積極性提升，將帶動銷售規(guī)模持續(xù)走高。市場向好預期下，房企新開工意愿增強，新開工面積或?qū)⒚黠@回升，另外，考慮到鄭州、天津等將于3月集中供地，土地購置面積仍有一定回升空間，兩相疊加，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有望維持高位。