[克而瑞]從銷售目標(biāo)看2021年房企業(yè)績(jī)上升空間

??導(dǎo) 讀 

??規(guī)模房企整體業(yè)績(jī)延續(xù)謹(jǐn)慎預(yù)期，年內(nèi)貨值去化壓力提升。

??◎  作者 / 朱一鳴、貢顯揚(yáng)

??目前，在“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制及調(diào)控收緊的主旋律下，行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、市場(chǎng)面臨下行壓力。疊加“三道紅線”新規(guī)，企業(yè)控負(fù)債、降杠桿壓力增加，投資和規(guī)模擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低。2021年典型企業(yè)對(duì)全年的銷售規(guī)模預(yù)期如何？規(guī)模房企業(yè)績(jī)上升空間還有多大？從企業(yè)年內(nèi)的貨值安排和目標(biāo)去化率水平可以一窺端倪。

??01
??規(guī)模房企整體目標(biāo)設(shè)定延續(xù)謹(jǐn)慎預(yù)期

??目標(biāo)增長(zhǎng)率趨于平穩(wěn)截至目前，已有近半數(shù)的百強(qiáng)房企披露了2021年業(yè)績(jī)目標(biāo)。整體來看，行業(yè)平均目標(biāo)增長(zhǎng)率近年來呈降低趨勢(shì)，較2018年41%的高位有明顯回落。一方面，近年來在“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制及調(diào)控收緊的主旋律下，市場(chǎng)面臨下行壓力、行業(yè)整體規(guī)模增速放緩。另一方面，“三道紅線”下企業(yè)投資和規(guī)模擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)承壓。2021年，企業(yè)對(duì)業(yè)績(jī)規(guī)模增長(zhǎng)的總體預(yù)期不變，延續(xù)謹(jǐn)慎的態(tài)度。不過基于一季度市場(chǎng)的回暖，規(guī)模房企目標(biāo)增長(zhǎng)率的中位數(shù)較去年略有提升至15%。

??02
??目標(biāo)增長(zhǎng)率10%-20%區(qū)間是行業(yè)主流
??占典型房企近半數(shù)

??從2021年規(guī)模房企業(yè)績(jī)目標(biāo)增長(zhǎng)率的分布來看，在提出業(yè)績(jī)目標(biāo)的50家行業(yè)典型房企[1]中，有12家企業(yè)的目標(biāo)增長(zhǎng)率高于20%，以千億以下規(guī)模的中小型房企為主。23家企業(yè)目標(biāo)增長(zhǎng)率在10%-20%之間，是行業(yè)主流。另有15家企業(yè)目標(biāo)增長(zhǎng)率低于10%，較行業(yè)平均水平相對(duì)謹(jǐn)慎。

??[1] 2021年提出業(yè)績(jī)目標(biāo)的50家行業(yè)典型房企：中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園（權(quán)益）、中海地產(chǎn)、招商蛇口、世茂集團(tuán)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)、金地集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、新城控股、金科集團(tuán)、中國(guó)金茂、陽光城、中梁控股、融信集團(tuán)、美的置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、奧園集團(tuán)、雅居樂、富力地產(chǎn)（權(quán)益）、正榮集團(tuán)、龍光地產(chǎn)（權(quán)益）、佳兆業(yè)（權(quán)益）、合景泰富、中駿集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、越秀地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)、禹洲集團(tuán)、首開股份、寶龍地產(chǎn)、大悅城集團(tuán)、弘陽地產(chǎn)、德信地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、保利置業(yè)、花樣年、新力地產(chǎn)（權(quán)益）、合生創(chuàng)展、朗詩綠色地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、佳源集團(tuán)、大發(fā)地產(chǎn)、港龍中國(guó)、景瑞地產(chǎn)、銀城國(guó)際、信達(dá)地產(chǎn)

??03
??以龍頭房企為代表
??部分規(guī)模房企目標(biāo)設(shè)定更趨謹(jǐn)慎

??從具體企業(yè)的年度業(yè)績(jī)目標(biāo)和目標(biāo)增長(zhǎng)率情況來看，2021年以龍頭房企為代表的部分企業(yè)目標(biāo)設(shè)定更趨謹(jǐn)慎。一方面，龍頭房企以及行業(yè)TOP30房企規(guī)?；鶖?shù)較高，業(yè)績(jī)?cè)鏊偬嵘臻g有限。另一方面，在目前企業(yè)投資和擴(kuò)張動(dòng)能承壓的背景下，這部分規(guī)模房企對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期更趨保守。

??其中，恒大將2021年的業(yè)績(jī)目標(biāo)設(shè)定為7500億元，目標(biāo)增長(zhǎng)率由去年的8.1%進(jìn)一步放緩至3.7%。碧桂園提出“三年增長(zhǎng)”計(jì)劃，目標(biāo)未來三年每年錄得10%的權(quán)益銷售增長(zhǎng)。融創(chuàng)、中海2021年均提出雙位數(shù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，世茂、華潤(rùn)的目標(biāo)增長(zhǎng)率也在10%左右。此外，綠城、金茂、中梁、融信、正榮、新力、禹洲等企業(yè)2021年的業(yè)績(jī)目標(biāo)增長(zhǎng)率均較去年降低，且目標(biāo)增長(zhǎng)率在10%以下，低于行業(yè)平均水平。

??04
??部分房企業(yè)績(jī)預(yù)期相對(duì)積極
??中小規(guī)模房企目標(biāo)增長(zhǎng)率更高

??同時(shí)，在2021年提出全年銷售目標(biāo)的規(guī)模房企中，也有近半數(shù)的企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)期相對(duì)積極。其中，如招商蛇口2021年銷售目標(biāo)3300億元，目標(biāo)增長(zhǎng)率較高達(dá)18.9%，較去年13.4%的目標(biāo)增長(zhǎng)率有所提升。龍湖2021年銷售目標(biāo)為3100億元，目標(biāo)增長(zhǎng)率較去年的7.2%提升至14.6%，未來預(yù)計(jì)年增長(zhǎng)率達(dá)到15%-20%之間。

??美的置業(yè)、龍光、佳兆業(yè)、合景泰富、中駿、寶龍、大悅城等企業(yè)2021年的業(yè)績(jī)目標(biāo)增長(zhǎng)率也較高，均在18%以上。其中，寶龍2020年超額完成750億元的目標(biāo)，2021年總可售資源充裕、可售貨值1703億元，其中長(zhǎng)三角占比71.4%、一二線占比84%。2021年銷售目標(biāo)破千億，28.8%的目標(biāo)增長(zhǎng)率在規(guī)模房企中也處于較高水平。

??此外，在2021年業(yè)績(jī)預(yù)期相對(duì)積極的這部分房企中，千億以下的中小規(guī)模房企也占到了較大比例。這類房企仍具有一定的規(guī)模訴求，在保證年內(nèi)貨值相對(duì)充裕的前提下，設(shè)定了較高的目標(biāo)增長(zhǎng)率。如合生創(chuàng)展近年來調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，加快了開發(fā)和供貨節(jié)奏，業(yè)績(jī)復(fù)合增長(zhǎng)率逾40%，2021年可售貨值900億元、銷售目標(biāo)500億元，目標(biāo)增長(zhǎng)率達(dá)39.5%。

??05
??貨值目標(biāo)去化率提升至65%
??年內(nèi)企業(yè)去化壓力提升

??最后，從全年的貨值安排及目標(biāo)去化率水平來看，2021年行業(yè)規(guī)模房企貨值目標(biāo)去化率的中位數(shù)為65%左右，較2019、2020年60%左右的水平有明顯提升（貨值目標(biāo)去化率=年度目標(biāo)銷售規(guī)模/年內(nèi)預(yù)期總可售貨值）。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，在披露全年預(yù)期貨值和業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企中，融創(chuàng)、綠城、建業(yè)等6家企業(yè)目標(biāo)去化率超70%，碧桂園、龍湖、旭輝、金茂、陽光城等12家企業(yè)的貨值目標(biāo)去化率在65%-70%之間。綜合來看，在與往年相比較高的目標(biāo)去化預(yù)期下，2021年企業(yè)整體的項(xiàng)目去化壓力提升。在既定的全年貨量供應(yīng)下，企業(yè)需要依賴銷售端更強(qiáng)的營(yíng)銷力度，實(shí)現(xiàn)較高的去化率水平以達(dá)成年度業(yè)績(jī)目標(biāo)。

??總結(jié)：2021年，規(guī)模房企整體的目標(biāo)增長(zhǎng)率較去年略有提升至15%。其中，近半數(shù)房企目標(biāo)增長(zhǎng)率在10%-20%之間，是行業(yè)主流。延續(xù)2018年以來回落的趨勢(shì)，企業(yè)目標(biāo)增長(zhǎng)率正趨于平穩(wěn)。規(guī)模房企對(duì)業(yè)績(jī)規(guī)模增長(zhǎng)的總體預(yù)期不變，延續(xù)謹(jǐn)慎的態(tài)度。

??分企業(yè)來看，以龍頭房企為代表的部分規(guī)模房企在目前投資和擴(kuò)張動(dòng)能承壓的背景下，目標(biāo)設(shè)定更趨謹(jǐn)慎。同時(shí)也有一部分房企的業(yè)績(jī)預(yù)期仍相對(duì)積極，這類房企以千億以下的中小規(guī)模房企為主，在保證年內(nèi)貨值相對(duì)充裕的前提下仍具有一定的規(guī)模訴求。

??但整體來看，2021年規(guī)模房企的貨值目標(biāo)去化率較2019、2020年60%左右的水平有明顯提升，達(dá)到近65%。年內(nèi)企業(yè)需要依賴較高的去化率水平以達(dá)成年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，行業(yè)整體的項(xiàng)目去化壓力提升。

??長(zhǎng)期來看，在“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制下，行業(yè)發(fā)展方向變得清晰，預(yù)計(jì)未來行業(yè)整體銷售面積規(guī)模將步入無增長(zhǎng)時(shí)代。在這樣的背景下，企業(yè)規(guī)模增速放緩將成為常態(tài)，未來規(guī)模房企整體的業(yè)績(jī)目標(biāo)制定會(huì)更趨謹(jǐn)慎，目標(biāo)增長(zhǎng)率也將趨于平穩(wěn)。