[中房研協(xié)]2021年1-8月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點評

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??8月商品房銷售面積和銷售金額累計漲幅繼續(xù)回調(diào)，單月同比跌幅加深

??1—8月份，商品房銷售面積114193萬平方米，同比增長15.9%；比2019年1—8月份增長12.1%，兩年平均增長5.9%。商品房銷售額119047億元，增長22.8%；比2019年1—8月份增長24.8%，兩年平均增長11.7%。

??進入8月商品房銷售市場繼續(xù)走弱，1-8月銷售面積和銷售金額同比漲幅持續(xù)回調(diào)，較1-7月分別減少5.6個和7.9個百分點。整體市場降溫，但部分城市在政策高壓之下仍然熱度不減，特別是長三角地區(qū)城市韌性較強。

??8月房地產(chǎn)政策環(huán)境繼續(xù)趨緊，“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期”仍是核心政策目標。住建部提出的“建立人、房、地、錢四位一體”聯(lián)動機制為各地房地產(chǎn)市場調(diào)控指明了方向。地方限價、限購、限售等行政限制性手段的城市繼續(xù)擴容，一些三四線城市房地產(chǎn)市場走弱，地方政府及時出臺“限跌令”，開啟雙向調(diào)控，房地產(chǎn)資金監(jiān)管、房地產(chǎn)市場秩序整治逐漸成為多地常態(tài)化工作。

??8月銷售面積在上月大幅回調(diào)后繼續(xù)下行，且明顯低于往年同期水平。8月商品房銷售面積12545萬平方米，較7月減少3.6%，較去年8月減少15.6%，較2019年8月減少4.0%。7、8月為傳統(tǒng)銷售淡季，部分城市疫情反復(fù)也對銷售活動產(chǎn)生一定影響，疊加各地調(diào)控政策的升級落地，消費者觀望情緒抬頭，市場有所降溫。預(yù)計九、十月市場項目供應(yīng)逐漸放量，將帶動成交量回升，但整體回升幅度有限。

??分類物業(yè)銷售看,辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房同比漲幅較低。各物業(yè)類型兩項指標同比漲幅均持續(xù)收窄，銷售金額的回調(diào)速度高于銷售面積，住宅回落幅度最明顯。從各地區(qū)銷售情況看，東部和中部地區(qū)銷售面積和金額同比漲幅處于相對較高區(qū)間，東北地區(qū)銷售金額呈現(xiàn)負增長。各地區(qū)兩項指標同比增速均處于回調(diào)區(qū)間，東部和中部地區(qū)銷售金額回調(diào)幅度相對明顯。

??02

??房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速繼續(xù)回落，單月同比接近正負零線

??1—8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資98060億元，同比增長10.9%；比2019年1—8月份增長15.9%，兩年平均增長7.7%。住宅投資73971億元，增長13.0%。

??1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅繼續(xù)回落，疫情基數(shù)影響消除，同比增速走勢趨于平穩(wěn)。房地產(chǎn)企業(yè)在40%投銷比限制下，轉(zhuǎn)變以前追求高周轉(zhuǎn)的“投資先行”模式，開始從銷售及融資目標出發(fā)制定新的投資需求與限度。企業(yè)由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”，在土地市場的競爭也更加理性。

??月度數(shù)據(jù)方面，8月新增房地產(chǎn)開發(fā)投資額13165億元，環(huán)比增加3.5%，同比增加0.3%。開發(fā)投資單月同比增速逐月下滑，8月增速處于近一年來低位，進入負增長區(qū)間僅一步之遙，開發(fā)企業(yè)投資調(diào)整趨勢不改。

??從物業(yè)類別投資上看，住宅類投資漲幅依然明顯高于辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房。與上月相比，各物業(yè)類型同比漲幅均有回落，回落幅度保持一致。從地區(qū)來看，中部地區(qū)領(lǐng)漲全國，同比上漲17.1%，東部、西部漲幅在9.5%左右；與上月相比，各地區(qū)漲幅均有回調(diào)，中部和東北地區(qū)回落幅度更為明顯。投資規(guī)模上，東部地區(qū)以51871億元高于其他三區(qū)域的總和。

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??房屋新開工面積同比跌幅擴大

??1—8月份，房屋新開工面積135502萬平方米，同比下降3.2%。其中，住宅新開工面積100765萬平方米，下降1.7%；辦公樓新開工面積3316萬平方米，下降21.4%；商業(yè)營業(yè)用房新開工9486萬平方米，下降16.7%。

??1-8月，商品房新開工面積持續(xù)負增長，跌幅較1-7月擴大2.3個百分點，本月住宅也進入負增長階段，各物業(yè)類型新開工面積呈全面下降局勢。8月房屋新開工面積16554萬平方米，為今年最低單月，較上月減少6.3%，較去年同期少16.8%。目前銷售和投資均處于調(diào)整期，一些大型開發(fā)企業(yè)陷入融資失信，資產(chǎn)縮水，銷售停滯的泥潭，房地產(chǎn)政策沒有轉(zhuǎn)向的跡象，開發(fā)企業(yè)開工意愿積極性不高，作為銷售市場的先行指標，新開工面積持續(xù)減少對未來市場供應(yīng)產(chǎn)生影響。

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??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)回落

??1—8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金134364億元，同比增長14.8%；比2019年1—8月份增長18.1%，兩年平均增長8.7%。其中，國內(nèi)貸款16918億元，下降6.1%；利用外資53億元，下降47.5%；自籌資金40773億元，增長9.3%；定金及預(yù)收款50997億元，增長31.3%；個人按揭貸款21490億元，增長13.4%。

??1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速較上月回落3.4個百分點，回落幅度有所放緩。從資金總量及增幅看，今年開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境并非最差，壓力適中，分析企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu)可以看到，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款漲幅最大，是企業(yè)主要的資金來源，占全部資金的53.9%，自籌資金占30.3%。銀行對企業(yè)放貸仍持謹慎態(tài)度，國內(nèi)貸款降幅較1-7月擴大1.5個百分點?？傮w看，前期市場銷售帶來的回籠資金有力支撐了企業(yè)融資需求，沖抵了銀行貸款方面的回縮壓力。當然，下半年尤其是進入四季度后，銀行貸款額度受限或者使用完畢，放貸持續(xù)收緊，再加上房地產(chǎn)市場的趨冷，自籌資金融資渠道及規(guī)模受限，企業(yè)將再次面臨較大的資金周轉(zhuǎn)壓力。

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??土地購置面積、成交價款持續(xù)負增長，土地成交均價繼續(xù)上漲

??1—8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10733萬平方米，同比下降10.2%；土地成交價款6647億元，下降6.2%；土地成交均價6193元/平方米，上漲4.4%。

??1-8月，土地購置面積和成交價款仍保持負增長，跌幅較1-7月略有擴大；土地成交均價逐月上漲，且高于去年同期。8月全國整體市場量價走勢波動不大，但重點城市在公告第二批集中供地時，土地出讓規(guī)則調(diào)整較多，包含競買人資質(zhì)條件和準入要求、降低地塊溢價率、強化房地價聯(lián)動以及嚴格購地資金審查、管控新建住宅品質(zhì)等。調(diào)整之下，企業(yè)在重點城市拿地成本或出現(xiàn)一定幅度下調(diào)。

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??住宅待售面積持續(xù)減少

??8月末，商品房待售面積50580萬平方米，比7月末減少284萬平方米。其中，住宅待售面積減少257萬平方米，辦公樓待售面積減少13萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加10萬平方米。

??1-8月商品房待售面積較上月略有減少，同比上漲1.1%。住宅和辦公樓待售面積保持下降趨勢，商業(yè)營業(yè)用房繼續(xù)小幅增加。