[克而瑞]11月到位資金降幅收窄，房企再現(xiàn)配股潮儲(chǔ)備彈藥

??面對(duì)明年新一輪的償債壓力，部分房企進(jìn)行配股是較為“劃算”的融資方式之一。

??在政策的密集發(fā)聲下，房地產(chǎn)融資的“冰封”狀態(tài)有所解封，12月6日中央政治局會(huì)議提及“良性循環(huán)”的表述是近年來(lái)首次提及，釋放出很強(qiáng)的信號(hào)意義，更加為加快企業(yè)融資恢復(fù)注入一劑強(qiáng)心劑。在多舉措維穩(wěn)糾偏下，個(gè)人按揭出現(xiàn)階段性回暖，房企國(guó)內(nèi)貸款方面降幅收窄，房企的自籌資金也實(shí)現(xiàn)了由負(fù)轉(zhuǎn)正，部分房企通過(guò)配股為明年新一輪的償債以及投資儲(chǔ)備彈藥。

??個(gè)人按揭款加速回暖

??政策傳導(dǎo)已達(dá)企業(yè)端

??1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的到位資金183362億元，同比增長(zhǎng)7.2%，增速較10月末繼續(xù)下降1.6pct；11月單月到位資金16765億元，同比下降7.0%，繼續(xù)維持下半年來(lái)下降的走勢(shì)，但降速比上月縮小2.5pct。其中，11月定金及預(yù)收款為5116億元，同比下降16.1%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大；11月個(gè)人按揭貸款達(dá)到2955億元，同比增長(zhǎng)10.6%，同比增幅持續(xù)擴(kuò)大。9月底央行窗口指導(dǎo)銀行貸款有序發(fā)放以來(lái)，個(gè)人按揭貸款額度緊張的情況有所緩解，個(gè)人按揭貸款10月單月到位金額同比增速自6月后首次回正，11月回暖加速。

??國(guó)內(nèi)貸款在政策托底下也有所恢復(fù)，11月到位資金中國(guó)內(nèi)貸款為1492億元，同比下降20.5%，但較10月降幅縮小6.7個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，國(guó)內(nèi)貸款量環(huán)比增長(zhǎng)8.3%，止跌轉(zhuǎn)增，傳遞較為積極的信號(hào)。

??房企自籌資金迎來(lái)增長(zhǎng)

??密集再融資補(bǔ)充資金

??在政策回暖的同時(shí)，房企也在積極自救，通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股東借款等方式補(bǔ)充現(xiàn)金流，還有部分房企繼續(xù)通過(guò)配股融資的方式募集資金，為新一輪的償債潮做準(zhǔn)備，也為明年新一輪的投資機(jī)會(huì)儲(chǔ)備資金。

??從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）來(lái)看，11月單月值為6761億元，單月資金量年內(nèi)僅次于6月，從增速來(lái)看，同比增長(zhǎng)2.1%，增速自8月后首次重新回正。

??11月以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股、世茂集團(tuán)、新城發(fā)展以及龍光地產(chǎn)均進(jìn)行了配股融資，其中融創(chuàng)中國(guó)配售3.35億股，募集金額約50.85億港元，金額最高，也是唯一一個(gè)募集金額超過(guò)20億港元的企業(yè)。而旭輝和新城發(fā)展則以股東托底的供股方式進(jìn)行，一方面是彼時(shí)寒冷的資本市場(chǎng)難以通過(guò)合理的配售價(jià)尋到承配人和機(jī)構(gòu)，而另一方面大股東通過(guò)對(duì)供股兜底的方式，展示資金實(shí)力和對(duì)上市公司的支持。

??除了集團(tuán)自身進(jìn)行配股之外，部分企業(yè)旗下的物企也加入了配股潮，碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等物管公司也進(jìn)行配股，除了為物管行業(yè)越來(lái)越激烈的廝殺提供資金之外，物管公司配股也可以幫助母公司改善財(cái)務(wù)杠桿水平。

??而根據(jù)房企發(fā)布的資金用途來(lái)看，融創(chuàng)、世茂等主要用作償還貸款，以及部分用于企業(yè)的一般運(yùn)營(yíng)資金。值得注意的是，旭輝、新城、龍光等將資金用途用作明年投資機(jī)會(huì)，為明年的投資購(gòu)地提前儲(chǔ)備資金，其中旭輝將募集的最多16.3億港元的90%用于明年長(zhǎng)三角區(qū)域的購(gòu)地。

??在政策密集發(fā)聲下，政策的回暖正從個(gè)人按揭貸款端逐步傳導(dǎo)至企業(yè)端，雖然速度相對(duì)較緩，但也阻止了企業(yè)貸款降幅持續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。隨著行業(yè)出清持續(xù)，在政策穩(wěn)信心的情況下，一些企業(yè)的正常融資需求也逐步得到解決，市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)，面對(duì)明年新一輪的償債壓力，以及新的投資機(jī)會(huì)，部分房企進(jìn)行配股是較為“劃算”的融資方式之一，在募得資金儲(chǔ)備的同時(shí)，不增加企業(yè)債務(wù)，更實(shí)打?qū)嵉卦龃笃髽I(yè)權(quán)益，真實(shí)實(shí)現(xiàn)在募集資金的同時(shí)降杠桿，為明年儲(chǔ)備“彈藥”。不過(guò)值得注意的是，根據(jù)企業(yè)配股價(jià)來(lái)看，本輪企業(yè)配股潮都是折價(jià)配股，一般折價(jià)在10%左右，顯示出資本市場(chǎng)信心的不足，當(dāng)前企業(yè)配股只是權(quán)宜之計(jì)，房企仍需擴(kuò)展融資方式保證正常融資，妥善安排償債及投資計(jì)劃。