[克而瑞]市場月報 | 12月樓、地市雖“翹尾”但顯著不及去年同期

??12月，恰逢房企業(yè)績沖刺季，新房供、求同環(huán)比皆有不同程度回升，但仍不及去年同期，不同城市顯著分化：一線韌性較強，供求環(huán)比齊增，年成交量創(chuàng)近3年新高；二三線供應大幅放量，而成交環(huán)比增長19%，但同比跌多漲少。土地市場量增價穩(wěn)，同樣迎來年末“翹尾”行情，但是表現(xiàn)不及去年同期。

??新增供應

??環(huán)比增10%，同比降36%

??一線持穩(wěn)，二三線大增

??12月，房企推盤熱情穩(wěn)步回升，本月29個重點城市預估新增供應面積2491萬平方米，環(huán)比大增10%，同比下降36%，顯著不及去年同期。

??分能級來看，一線城市穩(wěn)步放量：4個一線城市12月供應面積為437萬平方米，環(huán)比上升7%，同比下降32%。上海、廣州、深圳皆迎來階段性放量，環(huán)比持增，深圳已連續(xù)2個月單月供應突破100萬平方米，上海、廣州增幅也在3成左右，4城中僅北京一城出現(xiàn)回落，主要源于北京上月集中供應，本月供應略顯疲軟，因而同環(huán)比齊跌，降幅顯著。

??熱點二三線城市供應規(guī)模穩(wěn)中有增，不及去年同期。25個監(jiān)測城市12月供應2054萬平方米，環(huán)比大增11%，同比下降37%。成都、南京、武漢、杭州、長沙、西安、青島年末放量，單月供應量突破100萬平方米，各城市環(huán)比漲跌參半，同比跌多漲少：南京、西安、濟南、無錫等同環(huán)比齊增，房企推盤積極性顯著提升；徐州、鄭州、天津、東莞、長春、寧波、佛山、昆明、大連等供應階段性疲軟，主要基于行情慘淡，房企供應節(jié)奏明顯放緩。

??新房成交

??12月“翹尾”環(huán)比增16%

??一線年成交創(chuàng)近3年新高

??12月，因恰逢房企年末沖刺季，典型城市商品住宅成交熱度穩(wěn)步回升，29個監(jiān)測城市預計成交規(guī)模達2123萬平方米，環(huán)比增16%，同比降幅達35%，全年成交規(guī)模累計同比回落3%。

??分能級來看，一線城市樓市成交穩(wěn)步上揚，12月預計整體成交新房345萬平方米，環(huán)比上升6%，同比下降30%，全年累計同比持增，增幅達15%。上海、廣州隨著供應放量，成交持續(xù)回升，環(huán)比漲幅均在30%以上，同比回落，北京、深圳本月均有所縮量，單月成交均在60萬平方米以下，且同環(huán)比齊跌，不過介于前期居民購房熱情高漲，全年同比仍保持正增長。

??二三線城市成交量穩(wěn)中有增，25個監(jiān)測城市12月預計整體成交1778萬平方米，環(huán)比上升19%，同比下降36%，降幅有擴大趨勢。各城市環(huán)比漲多跌少，成都、長沙、佛山、南京、徐州、合肥、東莞、福州、廈門均迎來年末集中放量，環(huán)比增幅均在3成以上，寧波、海口、西安樓市行情略顯低迷，環(huán)比保持回落。從全年成交規(guī)模來看，佛山、福州、常州等東南沿海城市需求相對“堅挺”，累計同比大幅增長，而南寧、鄭州等內陸中西部弱二線因前期需求透支嚴重，整體購買力基本見頂，成交表現(xiàn)不及2020年，預計2022年1月恰逢春節(jié)成交淡季，整體成交環(huán)比預計由升轉降，考量到2021年1月高基數(shù)原因，同比大概率也將保持回落。

??庫存

??29城供求比1.2致庫存環(huán)比持增

??成都消化周期超2年

??12月29個重點城市雖加大銷售力度，但整體仍呈供過于求的狀態(tài)，多數(shù)城市供求比和庫存情況繼續(xù)惡化。29個重點城市整體供求比1.2，供微大于求；一線和二三線供求比分別為1.4和1.2。

??一線城市中深圳供求比升至2.8，北京、上海和廣州庫存面積環(huán)比波動幅度均在5%以內。二三線城市中，常州、西安、廈門和成都供求比大于2，庫存有不同幅度環(huán)比上漲，其中成都消化周期環(huán)比拉長60%至24.1個月。長春、濟南、南寧、昆明和佛山12月供不應求，主因是供應縮量，如長春和南寧。值得注意的是，同比來看廣州、深圳、東莞、寧波、南京、常州等城市庫存規(guī)模較2020年末均有顯著上升。

??二手住房

??9城成交環(huán)增3%

??一線穩(wěn)二線分化，蘇杭規(guī)模再降級

??2021年12月，二手房市場整體持續(xù)小幅回升，規(guī)模上環(huán)比微升3%，9個重點城市共計成交347萬平方米。較去年同期相比規(guī)模減少46%，同比2019年跌幅維持在34%，基于近期多城陸續(xù)放松信貸政策，居民杠桿能力提升，市場持續(xù)回溫，各熱點城市成交企穩(wěn)回升但距離前期高位仍有一定距離。

??具體到城市來看，9城環(huán)比表現(xiàn)普遍回升，一線市場較為堅挺，北京市場規(guī)模環(huán)比再增15%深圳環(huán)比降9%，此外大連環(huán)比增長89%漲幅最高，杭州、蘇州環(huán)比回落超2成，其余城市均有不同程度漲跌；同比表現(xiàn)仍普遍回落，8城成交規(guī)模同比均下降3成以上，其中杭州、青島三季度以來市場市場顯著回落，本月同比均有70%左右降幅，其余城市均有不同幅度回落，值得一提的是北京同比2019年僅回落1%，整體規(guī)模仍有較強支撐。

??當前全國主要城市二手房住宅市場臨近年末市場有所回暖，疊加前期“用力過猛”的調控政策逐步有放寬跡象，預計短期內市場仍將以穩(wěn)為主，市場規(guī)模持續(xù)小幅上行。

??土地市場

??年末“翹尾”如期而至

??但成色不及去年同期

??截至12月28日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積達39795萬平方米，環(huán)比11月全月翻番，同比卻下降16%；成交幅數(shù)共計6124幅，環(huán)比漲幅也高達93%，但同比也下降了10%；成交總價方面，本月土地成交總金額升至10188億元，環(huán)比上月大漲102%，但同比下降了11%。成交單價方面，與上月變化不大，環(huán)比微降2%至2560元/平方米，但同比上漲了7%。

??市場熱度方面。盡管三批次集中土拍規(guī)則略有松綁，但溢價率仍延續(xù)在低位。本月平均溢價率為3.3%，與上月基本無變化。各能級城市表現(xiàn)略有差異，呈現(xiàn)一線下降、二三線增長之勢；尤其是二線城市，在杭州第三批集中土拍熱度回升的帶動之下，溢價率環(huán)比上漲了0.8個百分點，增至2.6%。

??土地流拍方面，以重點監(jiān)測的城市來看，較上月略有好轉，但依然處于較高位，約為15%，其中六成流拍地塊集中在鄭州、沈陽、濟南、福州、成都等二線城市，并且這些地塊多為含宅地塊。究其原因，主要還是由于當前房企仍面臨極大的資金壓力所致，加之樓市下行壓力依然巨大，房企投資謹慎的態(tài)度短期內還在延續(xù)，高流拍也在意料之中；尤其是市場下行壓力的長春、沈陽等城市第三輪集中土拍流拍率更是居于突出，流拍率均超過40%。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止12月28日，一線城市成交總量達693萬平方米，環(huán)比持平，同比微降2%。四城中，北京、上海和廣州在本月均完成了第三輪集中土拍，其中上海的成交規(guī)模最高，總建面達301萬平方米，共成交33幅地，涉及第三輪供地中的19幅宅地，其中4幅均觸及一次性報價，余下地塊則基本為底價成交。北京和廣州的成交規(guī)模分別為94萬平方米和274萬平方米，其中北京第三輪集中土拍供應的12宗地順利成交10宗，總成交建面為91萬平方米，共收金277億元，和前兩輪集中供地相比成交建面和金額均顯著收縮；廣州第三輪供應規(guī)模也顯著減少，僅有17宗地入市，最終成交13宗，成交面積為256萬平方米，共收金302億元。橫向對比來看，三城中，上海第三輪土拍熱度最高，有9宗優(yōu)質地塊達到中止價，商品住宅用地平均溢價率達3%；而北京和廣州出讓地塊則多底價成交，并且均出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象，熱度相對較低。

??截至12月28日，二線城市成交量達7559萬平方米，環(huán)比大漲189%，但同比降幅仍達23%；成交金額也同步上漲，總金額達4025億元，環(huán)比上漲191%，同比也有10%的漲幅；平均價格與上月基本持平，樓板價達5325元/平方米，同比也上漲了43%。具體到城市來看，本月共有14個重點二線城市進行了集中土拍，包括天津、濟南、青島、武漢、長沙、鄭州、成都、重慶、杭州、廈門、福州、合肥、沈陽和長春。從土拍熱度來看，大多數(shù)城市三輪土拍熱度仍延續(xù)了二輪低溫態(tài)勢，其中廈門、沈陽和長春還較二輪明顯轉冷，均出現(xiàn)了半數(shù)或半數(shù)及以上地塊流拍的現(xiàn)象，土地熱度進入 “冰封”期。僅杭州第三輪土拍走出了特例的行情，35宗出讓地塊中24宗觸及最高限價搖號，平均溢價率達7%，是三輪土拍中溢價率最高的城市，整體土拍熱度較第二輪顯著回暖。

??在上月供應量爆發(fā)的影響下，三四線城市本月的土地成交量也大幅上漲，并突破3億平方米；不過，受優(yōu)質地塊占比下滑影響，成交均價卻不敵上月，環(huán)比下降9%至1621元/平方米。在CRIC重點監(jiān)測的三四線城市中，鹽城的成交規(guī)模最高，本月總成交建筑面積達534萬平方米，涉及81幅地。其次是常州，共成交55宗地，總成交建面達472萬平方米；在成交地塊中，有6宗為常州新一輪集中出讓成交地塊，共收金114億元，但多數(shù)地塊均僅經(jīng)過一輪報價就成交，土拍熱度仍處于較低水平。

??整體來看，隨著房地產行業(yè)信貸環(huán)境邊際改善逐漸起效，12月土地市場的運行也較上月更加平穩(wěn)，土地流拍現(xiàn)象較此前明顯改善。不過，城市之間的分化仍在持續(xù)。以22城三輪土拍表現(xiàn)來看，樓市表現(xiàn)較為穩(wěn)健的上海、杭州等城市，土拍熱度也有所回暖，民企拿地積極性較二輪有所提升；而樓市行情近期表現(xiàn)不佳的沈陽、長春等，雖然采取了多種措施如加大中心城區(qū)供應、降地價等，但仍出現(xiàn)了過半地塊遭遇流拍的現(xiàn)象，規(guī)模房企更是在這些城市的土拍中“隱身”，企業(yè)投資意愿降至冰點。