[克而瑞]2021年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望

??01 政策篇

??2021年總結(jié)

??1 全面去杠桿貫穿全年，從控制風(fēng)險(xiǎn)到產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)后定調(diào)良性循環(huán)

??2 集中供地以期“穩(wěn)地價(jià)-穩(wěn)預(yù)期”，控“名義價(jià)”到“實(shí)際價(jià)”

??3 房住不炒不松懈73省市249次加碼，地方政策高頻化、精準(zhǔn)化

??4 壓力城市政策解綁，19城落地“限跌令”、39城財(cái)稅托市

??5 房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)將落未落不明朗，加劇市場(chǎng)觀望情緒

??2022年展望

??1 堅(jiān)持“房住不炒”，“四限”、去杠桿、房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制成閉環(huán)

??2 控制去杠桿節(jié)奏，居民按揭支持合理需求、房企債務(wù)危機(jī)改善

??3 三類壓力城市將會(huì)跟進(jìn)救市，但財(cái)稅、紓困手段相對(duì)有限

??4 房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)城市勢(shì)在必行，預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)影響相對(duì)有限

??02 行業(yè)篇

??2021年總結(jié)

??1 全年新房銷售規(guī)模料將突破18萬(wàn)億元再創(chuàng)新高，年內(nèi)“前高后低”、“東強(qiáng)西弱”

??2 年末施工面積接近100億方，竣工強(qiáng)勢(shì)同比增15%，新開(kāi)工低迷負(fù)增長(zhǎng)9%

??3 土地購(gòu)置面積負(fù)增長(zhǎng)降11.2%，下半年土拍速凍，國(guó)央企托底成主流

??4 竣工對(duì)沖下行壓力全年投資創(chuàng)新高，下半年不開(kāi)工、不拿地投資增速降至5年最低

??5 年末商品房待售面積超5億平，銷售下行影響住宅、辦公庫(kù)存同比增長(zhǎng)

??2022年展望

??1 2022年行業(yè)規(guī)模預(yù)期負(fù)增長(zhǎng)，一線和部分二線城市熱度保持，三四線加速下行

??2 新開(kāi)工難有改善預(yù)期負(fù)增長(zhǎng)，土拍讓利下土地購(gòu)置面積降幅將收窄

??3 建安、土拓雙雙失力，開(kāi)發(fā)投資缺乏穩(wěn)固支撐預(yù)期20年首次負(fù)增長(zhǎng)

??03 城市篇

??2021年總結(jié)

??1 市場(chǎng)綜述：成交“先升后降”預(yù)期總量高位，一線占比上揚(yáng)韌性較強(qiáng)

??2 新增供應(yīng)：顯著縮量，降至3年新低，一線“堅(jiān)挺”，三四線分化

??3 新房成交：先升后降，高位維持，一線大增，三四線顯著回調(diào)

??4 房?jī)r(jià)：持續(xù)下行，一線高位回落、二線加速下跌、三四線降幅居首

??5 新房庫(kù)存：狹義庫(kù)存穩(wěn)步上行，18城新房去化周期超2年

??6 二手房：3月以來(lái)成交波動(dòng)下行，四季度“冰點(diǎn)”，跌多漲少

??2022年展望

??1 供應(yīng)：土地縮量下預(yù)期全面回落，一線微降，二三線分化加劇

??2 成交：高位回落，一線、強(qiáng)二線規(guī)模穩(wěn)中有降，三四線加速探底

??3 房?jī)r(jià)：核心一二線新房房?jī)r(jià)高位持穩(wěn)，二手“學(xué)區(qū)”老破小高位回落

??4 庫(kù)存：狹義庫(kù)存穩(wěn)中有降，三四線開(kāi)發(fā)放緩使廣義庫(kù)存擴(kuò)容承壓

??04 需求篇

??2021年總結(jié)

??1 三房持穩(wěn)四房占比續(xù)增，三四線消費(fèi)降級(jí)二房比重轉(zhuǎn)升

??2 面積段中樞下移，主力100-140平占比轉(zhuǎn)跌、70-90平逆市提升

??3 戶型小型化趨勢(shì)強(qiáng)化，120平以下三房、140以下四房份額再擴(kuò)大

??4 疊墅取代聯(lián)排晉升主力，120-160平經(jīng)濟(jì)墅受歡迎

??5 千萬(wàn)豪宅成交同比增44%，廣深漢倍增、一線頂豪再創(chuàng)新高

??6 二手住宅一房、四房成交走俏，上海180平以上占比躍升

??2022年展望

??1 展望：消費(fèi)降級(jí)普宅小型化、別墅輕奢化，套利下豪宅繼續(xù)繁榮

??05 土地篇

??2021年總結(jié)

??1 成交面積：全年成交量同比降幅超兩成，二、三線城市規(guī)模收縮尤為突出

??2 成交金額：同比指標(biāo)由漲轉(zhuǎn)跌，上海蟬聯(lián)成交金額榜首

??3 土地價(jià)格：全年平均地價(jià)創(chuàng)歷史新高，房企資金鏈承壓下年末溢價(jià)率降至低位

??4 集中供地：首輪土拍地王頻出、熱度高漲，二、三輪集中供地“由夏入冬”

??2022年展望

??1 房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎不變，2022年土地市場(chǎng)熱度將維持低位

??2 城市間分化進(jìn)一步加劇，低熱城市或?qū)⑦M(jìn)一步降低土地出讓門檻

??06 營(yíng)銷篇

??2021年總結(jié)

??1 造節(jié)貫穿全年，傳統(tǒng)和創(chuàng)新手段迭出

??2 傳統(tǒng)手段：“工抵房”重現(xiàn)，保交付成賣點(diǎn)

??3 營(yíng)銷創(chuàng)新：社群、跨界、造IP，貼近客戶

??4 渠道：營(yíng)銷主要手段，線上以老帶新為主

??2022年展望

??1 營(yíng)銷也要開(kāi)源節(jié)流，線上發(fā)展仍需時(shí)間

??07 業(yè)績(jī)篇

??2021年總結(jié)

??1 業(yè)績(jī)：下半年市場(chǎng)降溫明顯，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)且降幅擴(kuò)大

??2 格局：TOP30房企保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)，百?gòu)?qiáng)門檻較去年基本持平

??3 企業(yè)表現(xiàn)：逾7成百?gòu)?qiáng)房企同比增長(zhǎng)，負(fù)增長(zhǎng)企業(yè)數(shù)量明顯增加

??4 目標(biāo)：規(guī)模房企整體目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，年度業(yè)績(jī)壓力較大

??2022年展望

??1 行業(yè)調(diào)整期下，2022年企業(yè)整體業(yè)績(jī)預(yù)期將更為謹(jǐn)慎

??2 以銷定投、積極去化，提升運(yùn)營(yíng)管控效率、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造

??08 投資篇

??2021年總結(jié)

??1 投資集中度：銷售TOP30仍占據(jù)七成新增貨值，中下游房企生存空間遭擠壓

??2 投資意愿：百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售降至0.29，創(chuàng)近五年新低

??3 投資節(jié)奏：全年先揚(yáng)后抑，四季度投資力度較二季度高峰下降超60%

??4 企業(yè)表現(xiàn)：超三成房企拿地銷售比不足0.2，部分中小企業(yè)投資基本停滯

??5 集中供地：首輪規(guī)模房企“搶跑”，二、三輪國(guó)企、央企托底

??6 區(qū)域分布：投資聚焦一二線，偏好長(zhǎng)三角城市群

??2022年展望

??1 謹(jǐn)慎拿地是主旋律，拿地力度修復(fù)仍需3-6個(gè)月

??2 關(guān)注明年第二輪集中供地機(jī)會(huì)，堅(jiān)決不做大持有、投資與利潤(rùn)、周期掛鉤

??3 關(guān)注收并購(gòu)機(jī)會(huì)，地方平臺(tái)公司兜底帶來(lái)合作開(kāi)發(fā)訴求

??09 融資篇

??宏觀總結(jié)

??1 前三季度房貸“兩集中”常態(tài)運(yùn)行，融資環(huán)境持續(xù)收緊

??2 四季度政策密集發(fā)聲維穩(wěn)，重塑行業(yè)信心

??3 調(diào)控持續(xù)收緊下，房企更加依賴銷售回款和自籌資金

??企業(yè)表現(xiàn)

??1 融資總量達(dá)近五年最低點(diǎn)，企業(yè)發(fā)債成本分化持續(xù)

??2 融資向頭部房企集中，國(guó)資隊(duì)表現(xiàn)較為突出

??3 境內(nèi)債權(quán)融資持續(xù)占據(jù)主位，資產(chǎn)證券化成重要補(bǔ)充

??4 房企上市速度放緩，為增加流動(dòng)性企業(yè)頻頻股權(quán)融資

??5 債務(wù)違約頻現(xiàn)，已經(jīng)擴(kuò)大到龍頭房企

??展望

??1 行業(yè)降杠桿主基調(diào)不變，并購(gòu)貸等助力優(yōu)質(zhì)房企率先發(fā)