市場(chǎng) 2021-02-18 14:40:52 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??過去的2020年,疫情黑天鵝疊加地產(chǎn)金融政策持續(xù)收緊,房地產(chǎn)市場(chǎng)難上加難。
??疫情之下,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出“V型”曲線,全年市場(chǎng)規(guī)模仍然同比提升,這是整個(gè)2020年中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)最大的亮色,房地產(chǎn)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑。2020年是充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)的一年。比如,全口徑銷售上升操盤權(quán)益下降,規(guī)模房企出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng);行業(yè)步入無增長(zhǎng)時(shí)代;線上營(yíng)銷成為房企新戰(zhàn)場(chǎng);物管行業(yè)集中度低,企業(yè)絕對(duì)增長(zhǎng)空間仍然很大。
??2021年,未知的挑戰(zhàn)依然存在。無論是房企之間、區(qū)域市場(chǎng),還是尋找“第二增長(zhǎng)曲線”,企業(yè)之間的分化差距將再被拉大。一個(gè)大的方向是,2021年,并不會(huì)太過樂觀。但在細(xì)分領(lǐng)域,仍然存在較大突破點(diǎn),比如,養(yǎng)老的春天正式來臨。
??如何在充滿挑戰(zhàn)的時(shí)代抓住偶然的機(jī)遇,實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng),成為考驗(yàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心。在這個(gè)時(shí)代,復(fù)盤過去與認(rèn)清未來方向比黃金更重要。
??值此春節(jié)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn),辭舊迎新的同時(shí),我們推出“挑戰(zhàn)2021”春節(jié)系列策劃,從政策、行業(yè)、房企、城市、土地、營(yíng)銷等宏觀、中觀和微觀角度,全面總結(jié)2020,并對(duì)2021作出展望和研判,以期在復(fù)雜的行業(yè)形勢(shì)下,給大家?guī)硪欢ǖ乃伎己蛦⒌稀?/p>
??01
??2020年地產(chǎn)金融政策持續(xù)收緊
??回望過去一年的政策線,2020年中央政策從穩(wěn)到穩(wěn),上半年穩(wěn)經(jīng)濟(jì),以寬松為主,下半年政策以收緊為主,穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。地方從“放松”到“收緊”,整體基調(diào)與中央政策一致。
??具體來看,上半年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極,央行三度降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期資金約1.75萬億元,并兩度下調(diào)LPR利率中樞,5年期以上LPR累計(jì)降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)。受惠于信貸資金整體合理充裕,疊加LPR利率兩度下調(diào),房貸利率趨勢(shì)性下滑。融360數(shù)據(jù)顯示,截至2020年12月,全國(guó)首套房貸平均利率5.23%,較2019年12月減少29個(gè)基點(diǎn);二套房貸平均利率5.54%,較2019年12月減少30個(gè)基點(diǎn)。
??下半年決策層從供、需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規(guī)模,意即供應(yīng)端銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線,需求端房企融資則設(shè)置“三道紅線”,倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。統(tǒng)計(jì)顯示,頭部房企整體償債能力穩(wěn)健,6成以上房企處于綠檔和黃檔,但各房企之間嚴(yán)重分化,2成以上房企“三道紅線”皆不達(dá)標(biāo)。
??地方層面,基于穩(wěn)財(cái)政、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)的核心訴求,上半年多省市在土地出讓環(huán)節(jié)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困,并在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)從供、需兩端助力市場(chǎng)復(fù)蘇,主要涉及取消限制性規(guī)定、增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、延期或分期繳納土地款和延長(zhǎng)開竣工期限等。
??下半年伴隨著市場(chǎng)過熱,限價(jià)盤頻現(xiàn)“萬人搖”,土地市場(chǎng)高單價(jià)、高溢價(jià)地塊頻出、甚至“面粉貴過面包”的情況在部分二三線城市再次出現(xiàn),極大挑戰(zhàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。杭州、沈陽、西安和寧波等19城政策加碼,主要涉及升級(jí)限購(gòu)、升級(jí)限貸、升級(jí)限價(jià)、升級(jí)限售以及增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等內(nèi)容,其中深圳政策力度最嚴(yán)苛,寧波更是兩度政策加碼。
??政策端對(duì)于“第二增長(zhǎng)曲線”中的物業(yè)板塊和租賃板塊有了較大的支持。12月18日,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重點(diǎn)關(guān)注住房租賃市場(chǎng),明確提出既要高度重視保障性租賃住房建設(shè),又要規(guī)范市場(chǎng)化租賃住房發(fā)展,更好地解決好大城市住房突出問題。
??02
??2021年熱點(diǎn)城市政策再加碼
??決策層明確提出房地產(chǎn)影響投資和消費(fèi),事關(guān)民生和發(fā)展,因此房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑。我們認(rèn)為,“十四五”期間房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)行穩(wěn)致遠(yuǎn),商品房銷售規(guī)模大概率將高位保持,房地產(chǎn)開發(fā)投資也將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),更好地助力經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。
??房地產(chǎn)政策層面仍要“穩(wěn)”字當(dāng)頭,繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào),更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。
??一方面,熱點(diǎn)城市繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松,“四限”調(diào)控難言實(shí)質(zhì)性松綁,有望貫穿更長(zhǎng)的時(shí)間周期?,F(xiàn)階段房?jī)r(jià)仍是不能碰的紅線,未來核心一、二線以及強(qiáng)三線城市或?qū)⑸?jí)限購(gòu),涉及限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)容,二手房納入限購(gòu)范圍,強(qiáng)化購(gòu)房資格管控等,尤其要嚴(yán)禁通過假離婚、假落戶等方式騙取購(gòu)房資格。弱二線以及熱點(diǎn)三、四線城市更可能落地乃至升級(jí)限售,涉及延長(zhǎng)住房持有年限,二手房納入限售范圍等,變相打壓投資、投機(jī)性需求,維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
??熱點(diǎn)城市項(xiàng)目“萬人搖”的核心動(dòng)因在于一二手房?jī)r(jià)存在較大價(jià)差,后續(xù)政策面仍需著力控制一二手房?jī)r(jià)差問題,這是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作,逐步削弱兩者之間價(jià)差,避免造成人為的“打折”現(xiàn)象,減少非理性炒房等市場(chǎng)投資炒作行為。
??另一方面,在疫情陰霾尚未完全消散的大背景下,穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤,做好“六穩(wěn)”、“六?!比允窍乱浑A段的政策主線,預(yù)計(jì)壓力二、三線城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困。土地供應(yīng)要有供有限,以緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求壓力,適度調(diào)降土地出讓價(jià)格,尤其要增加平價(jià)地以及低價(jià)地供應(yīng),給予開發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。
??那些人口長(zhǎng)期凈流出、市場(chǎng)需求相較羸弱的弱三、四線城市或?qū)⒃谛枨髮用嬗枰源碳?,支持剛需?gòu)房,調(diào)降無房家庭、進(jìn)城農(nóng)民等剛需客群置業(yè)門檻,采取購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免皆是可以操作的選項(xiàng),其對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)力也將更為直接有效。
??03
??行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿
??長(zhǎng)期以來,房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián),相對(duì)充裕的銀行信貸資金,很大一部分最終流向了房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的比重持續(xù)提升,并有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。
??截至2020年三季度,全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)48.8萬億元,較2015年凈增長(zhǎng)132%,占各項(xiàng)貸款余額的比重多達(dá)28.8%,較2015年提升6.4個(gè)百分點(diǎn)。說明在實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率低、風(fēng)險(xiǎn)高企的大環(huán)境下,房地產(chǎn)行業(yè)“吸金”效應(yīng)依舊不減。
??2016年以來,居民持續(xù)加杠桿購(gòu)房,致使杠桿率高企,償債能力大幅減弱。截至2020年三季度,個(gè)人住房貸款余額多達(dá)33.7萬億元,較2015年凈增長(zhǎng)157%,居民杠桿率逐年提升至33%,較2015年增加13.7個(gè)百分點(diǎn),債務(wù)收入比升至55%,較2015年增加24.5個(gè)百分點(diǎn)。
??從實(shí)際調(diào)研情況來看,壓力三、四線城市市場(chǎng)購(gòu)買力瓶頸盡顯,購(gòu)房壓力并非首付,而是月供還貸。而在疫情陰霾下,居民收入預(yù)期大概率將有所下滑,償債能力進(jìn)一步減弱,月供4000元已是底層剛需能夠承受的極限。
??現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域,預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿,有序引導(dǎo)企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi),堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。
??房企表內(nèi)融資或?qū)⒉粩嗍站o,嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)上限。未來“三道紅線”試點(diǎn)房企或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)容,更多房企將依據(jù)“三道紅線”的觸線情況,分檔設(shè)定有息負(fù)債的增速閾值。尤其橙檔、紅檔房企為了確保有息負(fù)債規(guī)模低增長(zhǎng)甚至不增長(zhǎng),表內(nèi)融資規(guī)模增長(zhǎng)空間將明顯受限。表外融資或?qū)⒊蔀橄乱浑A段重點(diǎn)監(jiān)管領(lǐng)域,嚴(yán)防信托、保險(xiǎn)等資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。居民部門也將轉(zhuǎn)向去杠桿,確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。
??“十四五”規(guī)劃定調(diào):房地產(chǎn)事關(guān)民生消費(fèi)和投資發(fā)展,助力經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。因此,2021年政策基本面仍然“穩(wěn)”字當(dāng)頭,繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào),強(qiáng)化并落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。
??房企融資和居民房貸層面,未來房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿,牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。具體而言,“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力,房企整體融資環(huán)境依舊偏緊,房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢(shì)所趨。
??居民部門也將轉(zhuǎn)向去杠桿,確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。隨著2021年央行貨幣政策或?qū)⒅饾u回歸中性,房地產(chǎn)限貸政策整體易緊難松,熱點(diǎn)城市不排除進(jìn)一步加碼的可能性,涉及適度調(diào)升二套尤其是非普通住房首付比例等;房貸利率或?qū)⑦m度上調(diào),首套尤其是二套房貸利率或?qū)⒃俅尾饺肷仙ǖ?。此外,?gòu)房資金將會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管,嚴(yán)查首付款資金來源,嚴(yán)防首付貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)挪用于購(gòu)房消費(fèi),重點(diǎn)取締“零首付”、“首付分期”等市場(chǎng)亂象。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論