[克而瑞]房?jī)r(jià)大漲3倍的西安能否逆周期持續(xù)上行？

??導(dǎo)讀

??西安房?jī)r(jià)整體漲幅或?qū)②厔?shì)性放緩，僅限于國(guó)際港務(wù)區(qū)這類成交熱點(diǎn)板塊依舊面臨一定的上漲壓力。

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧、李詩(shī)昀

??2015年以來(lái)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅多達(dá)3倍。分析長(zhǎng)周期、短周期市場(chǎng)變化的核心動(dòng)因，不乏以下三方面因素：其一，政府主動(dòng)壓降供地規(guī)模，地價(jià)上漲推升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期；其二，2017-2019年，遷入人口總量多達(dá)133萬(wàn)人，西安晉升為人才強(qiáng)市，市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生蛻變；其三，熱點(diǎn)板塊一、二手價(jià)格倒掛，打新市場(chǎng)持續(xù)火爆，萬(wàn)人搖大幅抬升市場(chǎng)熱度。

??2021年下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，西安能否逆周期持續(xù)上行？

??01

??西安樓市趨穩(wěn)打新仍火爆
地市轉(zhuǎn)折依賴國(guó)企托底

??……略……

??一、調(diào)控兩度加碼不改打新熱度，前9月共計(jì)12次萬(wàn)人搖

??2021年以來(lái)，在“330”、“830”兩次調(diào)控加碼之下，西安樓市總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，受制于供應(yīng)縮量，成交相較往年有所回調(diào)。前9月，西安主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積752萬(wàn)平方米，同比微升5%，較2019年同期下降9%，成交面積674萬(wàn)平方米，同比下降9%，較2019年同期下降29%。

??微觀層面，項(xiàng)目銷售表現(xiàn)仍然亮眼，去化率升至近三年來(lái)高位。前9月，西安主城區(qū)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率高達(dá)88%，較2020、2019年同期分別增長(zhǎng)31個(gè)百分點(diǎn)和6個(gè)百分點(diǎn)，2、6、7月等月份去化率皆在95%左右，意味著當(dāng)月新入市項(xiàng)目基本都實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)即罄。

??截至9月末，西安樓市出現(xiàn)12次“萬(wàn)人搖”，中海曲江大城獨(dú)攬三次，高科麓灣國(guó)際社區(qū)、CID中央首府、山水美樹(shù)均兩次上榜。人氣最高的當(dāng)屬航天城山水美樹(shù)項(xiàng)目，共計(jì)獲得2.3萬(wàn)組意向登記，超1.8萬(wàn)人核驗(yàn)通過(guò)參與搖號(hào)，瓜分區(qū)區(qū)424套房源。5月29日開(kāi)盤(pán)的中海曲江大城中簽難度最高，102套房源吸引近1.2萬(wàn)人搖號(hào)，中簽率不足1%。

??二、一季度地市火爆地王破2萬(wàn)，二輪土拍熱度驟降國(guó)企托底

??……略……

??02

??長(zhǎng)周期：15年成市場(chǎng)分水嶺
房?jī)r(jià)先補(bǔ)漲再全國(guó)領(lǐng)漲

??……略……

??一、2012-2014年樓市暫處蟄伏期，供過(guò)于求格局下房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)降

??……略……

??1、市場(chǎng)特征：供需失衡且?guī)齑娓咂?，房企以價(jià)換量常態(tài)化

??……略……

??2、動(dòng)因解析：供地顯著超標(biāo)、購(gòu)買(mǎi)力不濟(jì)和價(jià)格體系混亂

??……略……

??（1）2012年宅地成交近3000萬(wàn)平，加劇樓市供需失衡

??……略……

??（2）市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不濟(jì)，首置剛需活躍低總價(jià)產(chǎn)品最暢銷

??……略……

??（3）價(jià)格體系紊亂，本土房企低價(jià)走量擾亂房?jī)r(jià)預(yù)期

??……略……

??二、2015年以來(lái)樓市進(jìn)入上升周期，逾百萬(wàn)遷入人口拉動(dòng)房?jī)r(jià)全國(guó)領(lǐng)漲

??……略……

??1、市場(chǎng)特征：供不應(yīng)求甚至一房難求，房?jī)r(jià)5年間累計(jì)上漲3倍

??2015年后，西安樓市進(jìn)入上升周期，新房市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求，截至目前，主城平均房?jī)r(jià)累計(jì)增幅高達(dá)135%，尤其是高新、曲江近乎無(wú)房可售，房?jī)r(jià)直線上漲，累計(jì)漲幅多達(dá)2倍以上。典型如曲江新區(qū)，2015年時(shí)，一期仍可見(jiàn)售價(jià)7-8千元/平方米項(xiàng)目，單價(jià)突破1萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目已是市場(chǎng)罕見(jiàn)，二期均價(jià)在7千元/平方米左右，而到2021年，一期新房幾乎斷供，二手房?jī)r(jià)格普遍超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米，考慮到嚴(yán)格限價(jià)下的一二手房?jī)r(jià)格倒掛，新房?jī)r(jià)格實(shí)際漲幅理應(yīng)更高，而二期新房?jī)r(jià)格達(dá)到2萬(wàn)元/平方米，漲幅也達(dá)到200%。

??2015年，西安出臺(tái)一系列以去庫(kù)存為目的寬松性政策，譬如放寬公積金貸款額度，限期執(zhí)行90平米以上住房買(mǎi)房即落戶政策促進(jìn)改善性需求釋放，收購(gòu)存量住房用作保障房減輕庫(kù)存壓力等。2015年，也是西安供求形勢(shì)逆轉(zhuǎn)之年，全年商品住宅供應(yīng)面積1245萬(wàn)平方米，成交面積卻創(chuàng)新高地達(dá)到1563萬(wàn)平方米，供求比由2014年的1.2驟降至0.8，受此影響，庫(kù)存消化周期縮短至19個(gè)月。

??2016年，供不應(yīng)求形勢(shì)更為嚴(yán)峻，供應(yīng)同比驟縮15%至1056萬(wàn)平方米，創(chuàng)2012年以來(lái)新低，成交繼續(xù)保持高位運(yùn)行，達(dá)到1509萬(wàn)平方米，同比僅微降3%，全年供求比進(jìn)一步下滑至0.7。

??2017年，西安房?jī)r(jià)迎來(lái)補(bǔ)漲行情，并首次突破“萬(wàn)元”大關(guān)。全年樓市調(diào)控四度加碼，限貸、限售升級(jí)，限購(gòu)3次打補(bǔ)丁，仍難抑市場(chǎng)熱情，成交量連續(xù)第三年保持在1500萬(wàn)平方米左右高位，成交均價(jià)達(dá)到10200元/平方米，同比漲幅高達(dá)43%。

??2018年，西安樓市供應(yīng)縮水但成交量?jī)r(jià)齊增，新房市場(chǎng)一房難求，開(kāi)啟公證搖號(hào)時(shí)代。3月，西安全面啟動(dòng)公證搖號(hào)，6月又追加50%房源優(yōu)先保證剛需家庭的條款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在中簽率創(chuàng)新低的6月，8千余套入市房源，吸引超過(guò)3.7萬(wàn)組客戶登記購(gòu)房意向，平均中簽率僅為23%。2018年下半年以來(lái)，在全國(guó)房?jī)r(jià)整體趨穩(wěn)的大背景下，西安房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力依然強(qiáng)勁，漲勢(shì)未見(jiàn)明顯放緩，持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。

??2019年，新房供應(yīng)保持緊俏，尤其是浐灞、城南、曲江和高新等重點(diǎn)區(qū)域，依然頻現(xiàn)搶購(gòu)潮。上半年，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率維持在八成左右高位，“620”調(diào)控后，小幅回調(diào)至70%左右。

??2020年，疫情防控形勢(shì)好轉(zhuǎn)后西安樓市迅速?gòu)?fù)蘇，并誕生史上首個(gè)“萬(wàn)人搖”。7月開(kāi)盤(pán)的紫薇東進(jìn)，憑借優(yōu)越的地理位置和極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，吸引1.1萬(wàn)人參與搖號(hào)，成為西安有史以來(lái)首個(gè)“萬(wàn)人搖”樓盤(pán)。一二手房?jī)r(jià)格倒掛之下，買(mǎi)到即賺到預(yù)期強(qiáng)烈，項(xiàng)目中簽率屢創(chuàng)新低。

??2、動(dòng)因解析：政府壓降供地、落戶人口大增百萬(wàn)和購(gòu)房需求進(jìn)階

??……略……

??（1）調(diào)降供地顯成效，2018年以來(lái)地價(jià)報(bào)復(fù)式上漲推升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

??2015年以來(lái)，西安政府主動(dòng)壓降供地規(guī)模，改善樓市供求關(guān)系，化解庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。2015年，西安主城涉宅用地成交建面驟降至1066萬(wàn)平方米，同比下降36%。

??2016-2020年，西安涉宅用地年度成交規(guī)模始終控制在1200萬(wàn)平方米左右，顯著低于每年1500萬(wàn)平方米左右的商品住宅成交規(guī)模。

??伴隨著供地規(guī)模管控和樓市回暖，房企拿地積極性顯著提升，2018年以來(lái)，西安地價(jià)迎來(lái)爆發(fā)式上漲。2018年，西安主城涉宅用地成交平均樓板價(jià)升至2913元/平方米，同比上漲69%，單價(jià)地王記錄也被曲江新區(qū)YT6-1-90地塊刷新至8074元/平方米。

??2019年，西安地市全面火爆，房企逢拍必?fù)專晟嬲玫仄骄鐑r(jià)率高達(dá)53%，一改往年宅地底價(jià)成交為主的局面，平均樓板價(jià)躍升至4543元/平方米。更具里程碑意義的是，西安宅地價(jià)格首次邁過(guò)“萬(wàn)元”門(mén)檻，城東1宗以及高新4宗地塊成交樓板價(jià)每平方米“破萬(wàn)”，新晉地王高新區(qū)GX3-35-7地塊樓面價(jià)高達(dá)11182元/平方米。

??2020年，西安地市熱度有增無(wú)減，全年主城誕生了15宗樓板價(jià)超1萬(wàn)元/平方米的涉宅高價(jià)地，高新、曲江、城北、長(zhǎng)安等地區(qū)域地王接連涌現(xiàn)，全市單價(jià)地王記錄也被刷新至15126元/平方米。部分地區(qū)出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象，譬如招商競(jìng)得的城北未央湖地塊，成交樓板價(jià)12504元/平方米，而1公里范圍內(nèi)的遠(yuǎn)洋御山水、金科博翠天宸新房售價(jià)也僅在12500元/平方米左右。

??地價(jià)上漲進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，助力西安樓市在2015年后重歸上升通道，并保持持續(xù)上行。

??（2）西安晉升人才強(qiáng)市超百萬(wàn)人口落戶，市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生蛻變

??本輪樓市上升周期持續(xù)之久、增長(zhǎng)動(dòng)力之強(qiáng)勁，還源于近年來(lái)西安外來(lái)人口大量涌入，帶動(dòng)可觀的增量購(gòu)房需求，助力市場(chǎng)價(jià)值蛻變。

??2017年3月，西安推進(jìn)戶籍制度改革，落戶門(mén)檻大大降低，其一，學(xué)歷落戶放寬至大中專院校畢業(yè)生；其二，社保落戶繳費(fèi)年限降至3年；其三，購(gòu)房落戶條件降低，且取消政策執(zhí)行時(shí)限。2018年4月，工作落戶要求進(jìn)一步降低，西安登記公司35歲以下員工均可直接落戶。

??落戶新政取得實(shí)效，3年吸引超百萬(wàn)人口遷入西安。2017年，西安市（不含西咸）戶籍遷入人口規(guī)模達(dá)到25.2萬(wàn)人，較2016年增長(zhǎng)3倍有余，2018年，遷入人口數(shù)進(jìn)一步攀升至76.5萬(wàn)人，同比再增203%，2017-2019三年間，西安累計(jì)吸引132.6萬(wàn)人遷入，總戶籍人口逼近千萬(wàn)級(jí)。

??從遷出人口數(shù)據(jù)來(lái)看，2010-2015年，西安平均每年遷出10萬(wàn)人以上，而2016年-2019年，年均僅6萬(wàn)人遷出，遷出人口規(guī)模顯著下降直觀反映西安城市人口吸附力增強(qiáng)。

??常住人口數(shù)據(jù)同樣可以印證這一結(jié)論，“七普”結(jié)果顯示，截至2020年，西安全市常住人口總量達(dá)到1295萬(wàn)人，較“六普”增加448萬(wàn)，剔除西咸新區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整對(duì)人口的影響，十年常住人口增量也超過(guò)300萬(wàn)人。結(jié)合統(tǒng)計(jì)年鑒公布的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，常住人口流入主要集中在2017-2020年，前6年年均常住人口增量?jī)H在4萬(wàn)人左右。

??（3）需求結(jié)構(gòu)從有房住到住好房進(jìn)階，改善性購(gòu)房消費(fèi)升級(jí)

??2015年后，西安購(gòu)房消費(fèi)主力逐漸由首置剛需向剛改、改善客戶轉(zhuǎn)換。原因主要有三：第一，居民置業(yè)觀念轉(zhuǎn)變，購(gòu)房消費(fèi)由有房住向住好房進(jìn)階；第二，基于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期，購(gòu)房者加杠桿意愿更為強(qiáng)烈，在“房票”受限的情況下偏愛(ài)預(yù)期收益額更高的大戶型產(chǎn)品；第三，二胎政策放開(kāi)，催生功能性住房改善需求，三房、四房產(chǎn)品逐漸受到市場(chǎng)青睞。

??不難發(fā)現(xiàn)，西安三房、四房產(chǎn)品成交占比逐年提升，并逐漸占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。2015年，三房成交占比首度超過(guò)二房，2017年，三房成交占比突破50%，此后穩(wěn)步提升至六成以上。2016年，四房成交占比首次超過(guò)10%，到2021年前9月，比重已接近三成。反觀二房產(chǎn)品日漸邊緣化，成交占比由2015年的38%降至2021年的6%。

??與此同時(shí)，100-140平方米、140平方米以上產(chǎn)品成交占比均大幅提升。具體而言，2015年100-140平方米產(chǎn)品占比堪堪超過(guò)三成，2019年后就超過(guò)了50%，140平方米以上舒適型產(chǎn)品占比則從2015年的13%穩(wěn)步提升至三成左右。而100平方米以下產(chǎn)品成交比重由52%逐步降至20%以下。

??三、共性動(dòng)因：市場(chǎng)供求是根本，人口增量、需求結(jié)構(gòu)改變預(yù)期

??……略……

??1、長(zhǎng)期看供求關(guān)系，控制供地是樓市預(yù)期好轉(zhuǎn)的關(guān)鍵

??從長(zhǎng)周期來(lái)看，供求關(guān)系是決定西安房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的核心因素。持續(xù)供應(yīng)過(guò)量而需求增長(zhǎng)乏力時(shí)，市場(chǎng)即步入沉寂期，新房成交呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)跌走勢(shì)。相反，如果持續(xù)供不應(yīng)求，市場(chǎng)即步入上升周期，新房成交規(guī)?？傮w持穩(wěn)，但房?jī)r(jià)階梯式上漲。

??2012-2014年，西安樓市保持低溫運(yùn)行，主要應(yīng)當(dāng)歸咎于連續(xù)3年海量供地，造成樓市供求關(guān)系進(jìn)一步惡化，庫(kù)存持續(xù)擴(kuò)容，消化周期一度拉長(zhǎng)到20個(gè)月以上，市場(chǎng)觀望情緒愈發(fā)濃重。

??2015年西安政府主動(dòng)壓降供地規(guī)模，可謂是釜底抽薪之舉，效果立竿見(jiàn)影，樓市供需關(guān)系逐漸回歸平衡，房企拿地積極性日漸提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)重回良性循環(huán)。自然，2015年也成為西安樓市行情由弱走強(qiáng)的重要分水嶺。

??此后幾年，西安秉持適量供地原則，年涉宅用地出讓規(guī)模嚴(yán)格控制在1200平方米左右，造成土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)均由供求平衡轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求。一方面，土拍日趨火爆，地價(jià)報(bào)復(fù)性上漲，又進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，另一方面，購(gòu)房者恐慌入市，加杠桿意愿日益強(qiáng)烈。

??2、人口指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，需求升級(jí)則是助推劑

??2015年以來(lái)西安樓市的主要增長(zhǎng)動(dòng)能來(lái)自于大量外來(lái)人口帶動(dòng)的增量購(gòu)房需求，而本地改善需求釋放則成為上行動(dòng)能的有益補(bǔ)充，兩者共同支撐樓市持續(xù)走強(qiáng)。

??2015年前后，西安樓市購(gòu)房主力是首置剛需群體，因此市場(chǎng)需求充沛度很大程度上取決于增量人口規(guī)模。事實(shí)上，西安具有高校資源優(yōu)勢(shì)和省會(huì)首位度優(yōu)勢(shì)，天然具備吸引人口流入的先決條件。高校在校生人數(shù)超過(guò)70萬(wàn)人，每年畢業(yè)生人數(shù)接近20萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)首位度38%，高于絕大多數(shù)二線城市，表明其作為省會(huì)城市虹吸效應(yīng)明顯。

??但在2017年以前，較為嚴(yán)苛的落戶限制導(dǎo)致大量有置業(yè)意愿的人難以在西安安家。在此背景下，西安深入推進(jìn)戶籍制度改革，放寬落戶門(mén)檻取得了顯著成效，三年吸引133萬(wàn)人遷入，百萬(wàn)級(jí)人口為西安帶來(lái)了著實(shí)不菲的購(gòu)房需求。

??如果說(shuō)外來(lái)增量剛需是西安樓市的發(fā)展基石，本地改善性購(gòu)房需求則是助推劑，助力房地產(chǎn)更高質(zhì)量發(fā)展。隨著居民購(gòu)房消費(fèi)升級(jí)，市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，改善性需求也扮演著越來(lái)越重要的角色。

??03

??短周期：供求定市場(chǎng)基調(diào)
人口增量、打新熱度改預(yù)期

??……略……

??一、12年1月至15年3月供求失衡成交乏力，限購(gòu)取消后高新區(qū)率先崛起

??……略……

??1、12年1月至13年4月市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，但供求關(guān)系惡化房企低價(jià)走量

??……略……

??2、13年5月至14年2月市場(chǎng)下行壓力加劇，企業(yè)以價(jià)換量房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌

??……略……

??3、14年3月至15年3月市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖高新區(qū)崛起，取消限購(gòu)成催化劑

??……略……

??二、15年4月至18年4月成交高位盤(pán)整，新落戶人口逾百萬(wàn)房?jī)r(jià)補(bǔ)漲

??……略……

??1、15年4月至16年2月利好新政刺激效應(yīng)遞減，人口加速外流需求飽和

??……略……

??2、16年3月至17年4月房?jī)r(jià)補(bǔ)漲，源于地價(jià)上漲、改善性需求踴躍進(jìn)場(chǎng)

??……略……

??3、17年5-9月因調(diào)控接連加碼成交階段性遇冷，但房?jī)r(jià)整體漲勢(shì)不改

??……略……

??4、17年10月至18年4月遷入人口指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)，市場(chǎng)一房難求且價(jià)格倒掛

??……略……

??三、18年5月至21年9月供應(yīng)不振致成交回調(diào)，打新火爆頻現(xiàn)萬(wàn)人搖

??2018年5月-2021年9月，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成交規(guī)模假性回調(diào)的長(zhǎng)周期，此階段受限于供應(yīng)持續(xù)低迷，疊加調(diào)控政策不斷加碼，成交整體步入下降通道。不過(guò)，打新市場(chǎng)持續(xù)火爆，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率基本保持在70%以上，并首現(xiàn)項(xiàng)目萬(wàn)人搖，市場(chǎng)熱度不減。

??依據(jù)月度成交濾波漲跌變化，本輪成交規(guī)模假性回調(diào)的長(zhǎng)周期可以進(jìn)一步劃分為以下四段短周期：

??第一段短周期從2018年5月至2020年2月，受限于調(diào)控政策持續(xù)加碼，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)理性，房企拿地態(tài)度愈加謹(jǐn)慎，外圍區(qū)域土地頻流拍。

??第二段短周期從2020年3月至8月，西安樓、地市皆轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)再現(xiàn)一房難求，并首現(xiàn)萬(wàn)人搖。房企積極補(bǔ)庫(kù)存不惜高價(jià)拿地，多宗地樓板價(jià)破萬(wàn)，并誕生新的單價(jià)地王。

??第三段短周期從2020年9月至2021年4月，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，受限于供應(yīng)不濟(jì)，疊加調(diào)控政策持續(xù)加碼，成交低位保持，但新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率仍保持在80%以上。

??第四段短周期從2021年5月至9月，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)有所升溫，隨著供應(yīng)放量，成交溫和回升。十四全運(yùn)會(huì)政策紅利加持，疊加部分二手房潛在置業(yè)群體輾轉(zhuǎn)打新，國(guó)際港務(wù)區(qū)板塊顯著受益，多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄。

??1、18年5月至20年2月調(diào)控加碼市場(chǎng)恢復(fù)理性，外圍區(qū)域土地頻流拍

??2018年5月-2020年2月，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)理性，表現(xiàn)于以下兩方面的典型特征：

??其一，市場(chǎng)依舊供不應(yīng)求，新盤(pán)去化率基本保持在70%附近。2018年下半年以來(lái)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，成交步入下降通道，但市場(chǎng)供不應(yīng)求的格局未變。2019年，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率達(dá)到70%，成交去化依舊不成問(wèn)題。不過(guò)，各區(qū)域、板塊市場(chǎng)分化加劇，高性價(jià)比樓盤(pán)持續(xù)熱銷，航天產(chǎn)業(yè)園、韋曲、建工路等熱點(diǎn)板塊去化率均在90%以上；受交通距離、市政配套等因素制約，曲江一期、泛高新、未央湖等板塊銷售不理想，去化率皆低于50%。

??其二，房企拿地態(tài)度愈加謹(jǐn)慎，土地流拍現(xiàn)象持續(xù)增多。2018年下半年，西安土拍市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)冷，土地流拍數(shù)量持續(xù)增多，全年共計(jì)15宗地流拍，2019年更有31宗地流拍。主要原因在于供地逐漸向三環(huán)外擴(kuò)張，但由于交通、生活配套等皆不成熟，房企拿地態(tài)度普遍謹(jǐn)慎，土地流拍現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

??分析此階段西安市場(chǎng)降溫的核心動(dòng)因，不乏以下兩方面因素：

??其一，調(diào)控政策持續(xù)加碼，市場(chǎng)逐漸恢復(fù)理性。2019年6月，西安再次升級(jí)限購(gòu)，新落戶家庭應(yīng)落戶滿1年或連續(xù)繳納1年社保，可在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)2套住房；非戶籍家庭連續(xù)繳納5年及以上社保，可在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)1套住房；并將臨潼區(qū)納入限購(gòu)范圍。受此影響，新落戶家庭購(gòu)房情緒趨于理性，僅限于部分一、二手價(jià)格倒掛盤(pán)出現(xiàn)搶購(gòu)熱潮。

??其二，全國(guó)市場(chǎng)持續(xù)降溫，疫情陰霾下西安樓市成交創(chuàng)新低。2018年下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力皆遭遇瓶頸。西安市場(chǎng)同步降溫，成交隨之步入下降通道。2020年2月，受疫情影響，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)近乎停擺，成交面積驟降至11萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新低。月內(nèi)僅2個(gè)項(xiàng)目推售956套房源，平均去化率低至32%，雙雙創(chuàng)下近年來(lái)新低。

??2、20年3-8月樓、地市皆轉(zhuǎn)暖，首現(xiàn)萬(wàn)人搖房企補(bǔ)庫(kù)存不惜搶地王

??2020年3-8月，西安樓、地市皆明顯轉(zhuǎn)暖，表現(xiàn)于以下兩方面的典型特征：

??其一，市場(chǎng)再現(xiàn)一房難求，并首現(xiàn)萬(wàn)人搖。2020年7月，西安出現(xiàn)了首個(gè)萬(wàn)人搖項(xiàng)目，紫薇東進(jìn)加推440套房源，現(xiàn)場(chǎng)登記了16086組家庭。主要還是受限價(jià)政策影響，該項(xiàng)目位于二環(huán)內(nèi)的大明宮板塊，市政配套成熟，售價(jià)僅1.02萬(wàn)元/平方米，周邊二手房售價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，一、二手價(jià)格嚴(yán)重倒掛，買(mǎi)到及賺到心理預(yù)期強(qiáng)烈。

??其二，土拍市場(chǎng)異常火熱，多宗地樓板價(jià)破萬(wàn)，并誕生新的單價(jià)地王。2020年4月，西安高科集團(tuán)以最高限價(jià)9.89億元+6.9億元學(xué)校建設(shè)資金奪下高新區(qū)GX3-35-20地塊，樓板價(jià)14603元/平方米，刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄。

??此階段西安市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的核心動(dòng)因，不乏以下兩方面因素：

??其一，前期積壓的購(gòu)房需求有序釋放，萬(wàn)人搖則是催化劑。2020年3月以來(lái)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，前期積壓的購(gòu)房需求有序釋放，成交同比跌幅明顯收窄。7月，西安首現(xiàn)萬(wàn)人搖，進(jìn)一步激活市場(chǎng)熱度，成交實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。

??其二，房企積極補(bǔ)庫(kù)存不惜高價(jià)拿地，地價(jià)上漲推升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。房企積極拿地補(bǔ)庫(kù)存，拿地?zé)崆橛痈邼q，部分房企不惜高價(jià)拿地，致使熱點(diǎn)區(qū)域土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，樓板價(jià)破萬(wàn)常態(tài)化。而在地價(jià)上漲的作用下，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期再起，購(gòu)房者入市情緒轉(zhuǎn)向積極。

??3、20年9月至21年4月供應(yīng)不濟(jì)疊加政策加碼，成交低位保持

??2020年9月-2021年4月，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，表現(xiàn)于以下兩方面的典型特征：

??其一，供應(yīng)不濟(jì)致使成交保持在低位。2020年，受疫情影響，西安多數(shù)在建項(xiàng)目施工進(jìn)度明顯放緩，全年主城區(qū)供應(yīng)面積低至994萬(wàn)平方米，創(chuàng)2012年以來(lái)新低。2021年上半年，西安樓市供應(yīng)依舊不濟(jì)，主城區(qū)供應(yīng)面積365萬(wàn)平方米，同比再降16%。受限于供應(yīng)持續(xù)低迷，成交整體保持在較低水平。

??其二，新盤(pán)去化率仍保持在80%以上高位。2021年上半年，房企供貨量進(jìn)一步放緩，但由于市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率基本保持在80%以上。例如2021年4月，32個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，總計(jì)推售9948套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)8976套，平均去化率達(dá)到90%。

??此階段市場(chǎng)降溫的核心動(dòng)因，除了供應(yīng)持續(xù)低迷之外，調(diào)控政策持續(xù)加碼也是重要因素。

??2020年11月底，西安升級(jí)限貸，依據(jù)住房面積段分檔提升二套房首付比例，最高首付比例達(dá)70%。2021年3月底，西安再次升級(jí)調(diào)控，涉及新落戶家庭需落戶滿1年且連續(xù)繳納1年社保，才能在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房；住房限售年限提升至5年等。短期內(nèi)，市場(chǎng)觀望情緒再起，部分購(gòu)房需求被迫延期乃至擱淺。

??4、21年5-9月十四運(yùn)紅利加持港務(wù)區(qū)成交放量，二手房客戶輾轉(zhuǎn)打新

??2021年5- 9月，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)有所升溫，表現(xiàn)于以下兩方面的典型特征：

??其一，供應(yīng)放量，成交溫和回升。2021年8月，房企顯著加快供貨節(jié)奏，主城區(qū)供應(yīng)面積225萬(wàn)平方米，創(chuàng)2018年以來(lái)單月新高。成交整體穩(wěn)中有升，受網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)滯后影響，9月成交面積升至103萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)24%和25%。

??其二，二手房市場(chǎng)迅速冷卻，與新房市場(chǎng)明顯背離。2021年7月，西安發(fā)布首批102個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)。10月，西安再次發(fā)布第二批103個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)。相較于之前的市場(chǎng)掛牌價(jià)，成交參考價(jià)普遍低20%-30%，部分小區(qū)甚至低于50%以上。受此影響，二手房首付比例大幅抬升，7月以來(lái)二手房市場(chǎng)迅速冷卻，成交持續(xù)走低，9月更是創(chuàng)年內(nèi)新低。

??此階段西安市場(chǎng)升溫的核心動(dòng)因，不乏以下兩方面因素：

??其一，十四全運(yùn)會(huì)政策紅利加持。2021年9月，西安成功舉辦第十四屆全運(yùn)會(huì)，三中心場(chǎng)館、地鐵交通等市政配套漸次落地，城市能級(jí)及市場(chǎng)價(jià)值全面提升。國(guó)際港務(wù)區(qū)板塊最為受益，9月成交面積多達(dá)28萬(wàn)平方，高居全市首位，儼然成為成交熱點(diǎn)板塊。

??其二，二手房置業(yè)客群輾轉(zhuǎn)打新，剛需盤(pán)明顯受益。受限于二手房貸款參照成交參考價(jià)執(zhí)行，首付比例大幅抬升，部分二手房潛在置業(yè)群體輾轉(zhuǎn)打新?lián)u號(hào)，遠(yuǎn)郊剛需盤(pán)明顯受益，國(guó)際港務(wù)區(qū)板塊多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄。

??四、外來(lái)人口改變樓市供需及房?jī)r(jià)預(yù)期，打新熱度、政策均是催化劑

??分析每段短周期市場(chǎng)冷暖變化的核心動(dòng)因，不乏以下四方面的共性特征：

??其一，市場(chǎng)冷暖主基調(diào)取決于供求關(guān)系。2012年-2014年，西安市場(chǎng)供求明顯失衡，去庫(kù)存壓力高懸在頂，市場(chǎng)冷暖變化較易受全國(guó)市場(chǎng)大環(huán)境影響。典型如2014年，全國(guó)出現(xiàn)大范圍的降價(jià)潮，西安不少房企跟風(fēng)降價(jià)，市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)將轉(zhuǎn)跌。2015年以來(lái)，西安市場(chǎng)供求關(guān)系大幅改善，成交持續(xù)放量，房?jī)r(jià)先補(bǔ)漲再全國(guó)領(lǐng)漲。

??其二，新落戶人口增長(zhǎng)逾百萬(wàn)，拉動(dòng)市場(chǎng)走出獨(dú)立行情。2017-2019年，西安不斷調(diào)降人才落戶門(mén)檻，遷入人口指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)，三年遷入人口總量達(dá)到133萬(wàn)人。受惠于西安晉升為人才強(qiáng)市，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出獨(dú)立行情，即使在市場(chǎng)下行調(diào)整的短周期，市場(chǎng)預(yù)期并未根本性扭轉(zhuǎn)，成交跌幅相較有限，房?jī)r(jià)整體漲勢(shì)不改。

??其三，打新熱度成市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)。2018年以來(lái)，受限價(jià)政策影響，西安多區(qū)域一、二手價(jià)格倒掛，價(jià)差2000-5000元/平方米，買(mǎi)到即賺到心理預(yù)期強(qiáng)烈，致使打新市場(chǎng)持續(xù)火爆。2020年7月，西安首現(xiàn)萬(wàn)人搖，市場(chǎng)再現(xiàn)一房難求。

??其四，政策是導(dǎo)火索，也是催化劑。例如2014年9月，西安全面取消限購(gòu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)暖，高新區(qū)率先崛起。再如2017年6、9兩月，西安接連升級(jí)限購(gòu)，短期內(nèi)市場(chǎng)觀望情緒再起，房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性遇冷，成交步入下降通道。

??04

??成交將穩(wěn)中有升并繼續(xù)外擴(kuò)
西咸新區(qū)占比達(dá)4成

??……略……

??一、四季度成交或?qū)⒎€(wěn)中有升，更看好港務(wù)區(qū)、西咸新區(qū)高價(jià)盤(pán)較難去化

??近期，央行定調(diào)“兩維護(hù)”，意即維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。預(yù)示著居民按揭貸款有望邊際放松，主要體現(xiàn)于提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期等，二手房階段性停貸的情況也將明顯改善，有利于四季度銷售及企業(yè)回款。

??短期內(nèi)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊堅(jiān)挺，四季度成交或?qū)⒎€(wěn)中有升。一方面，隨著銷售窗口期的到來(lái)，預(yù)計(jì)房企將加快供貨節(jié)奏，四季度供應(yīng)量有望持續(xù)提升。另一方面，打新市場(chǎng)熱度不減，9月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率仍保持在70%附近，以國(guó)際港務(wù)區(qū)為代表的熱點(diǎn)板塊多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄。

??各區(qū)域市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)分化，基于未來(lái)升值空間較大，國(guó)際港務(wù)區(qū)板塊仍是成交熱點(diǎn)區(qū)域，在售項(xiàng)目成交去化依舊不成問(wèn)題。泛高新板塊市政配套趨于成熟，價(jià)格遂成為去化表現(xiàn)的重要因素，售價(jià)低于2.5萬(wàn)/平方米的限價(jià)盤(pán)銷售將持續(xù)火爆，售價(jià)接近3萬(wàn)/平方米的高價(jià)盤(pán)去化壓力便開(kāi)始浮現(xiàn)。受限價(jià)政策影響，曲江二期板塊售價(jià)普遍低于2.2萬(wàn)/平方米，開(kāi)盤(pán)即售罄仍是市場(chǎng)常態(tài)，但由于供應(yīng)不濟(jì)，成交整體提升幅度有限。受調(diào)控政策影響，西咸新區(qū)市場(chǎng)或?qū)㈦A段性遇冷，售價(jià)低于1.5萬(wàn)/平方米的低價(jià)盤(pán)成交去化問(wèn)題不大，售價(jià)達(dá)到2.5萬(wàn)/平方米以上的高價(jià)盤(pán)去化速度顯著放緩，上半年出讓的地王盤(pán)更將面臨較大的去化壓力。

??二、成交繼續(xù)外擴(kuò)，主城區(qū)年均1000-1200萬(wàn)平西咸新區(qū)600-800萬(wàn)平

??2018年以來(lái)，西安土地供應(yīng)逐漸向外圍區(qū)域擴(kuò)散，主城區(qū)涉宅用地年均成交建面低位保持在1200萬(wàn)平方米附近，西咸新區(qū)土地成交持續(xù)放量，涉宅用地年均成交建面達(dá)到900萬(wàn)平方米。

??中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著供地區(qū)域不斷外擴(kuò)，樓市成交同樣將向外圍區(qū)域擴(kuò)散。具體而言，受限于供應(yīng)不振，主城區(qū)成交或?qū)⒌臀怀址€(wěn)，年均成交面積或?qū)⒈３衷?000-1200萬(wàn)平方米附近，供不應(yīng)求仍是市場(chǎng)常態(tài)。

??隨著西咸一體化建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，西咸新區(qū)仍是未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，市場(chǎng)前景依舊值得期許。隨著前期出讓的土地陸續(xù)進(jìn)入銷售階段，西咸新區(qū)樓市供應(yīng)或?qū)⒊掷m(xù)放量，成交也將穩(wěn)步提升，年均成交面積有望升至600-800萬(wàn)平方米。

??近年來(lái)，西安房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，5年間房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅多達(dá)3倍，難免透支未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期?，F(xiàn)階段房?jī)r(jià)天花板效應(yīng)已然顯現(xiàn)，即使是市政配套相較優(yōu)質(zhì)的泛高新板塊，售價(jià)達(dá)到3萬(wàn)元/平方米便較難去化。因此，西安房?jī)r(jià)整體漲幅或?qū)②厔?shì)性放緩，僅限于國(guó)際港務(wù)區(qū)這類成交熱點(diǎn)板塊依舊面臨一定的上漲壓力。