[易居研究院]2021年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比報(bào)告

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2021年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比近四年來首跌，

但仍高于合理區(qū)間，預(yù)計(jì)2022年將繼續(xù)回落

??上海易居房地產(chǎn)研究院2月7日發(fā)布《2021年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》。該報(bào)告顯示，2021年，全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為9.1，相比2020年的9.2小幅回落。房?jī)r(jià)收入比回落主要有兩個(gè)原因：一是房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)三年不斷收窄；二是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速出現(xiàn)了較大幅度的回升，收入增速遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)漲幅。2022年房?jī)r(jià)收入比預(yù)計(jì)將繼續(xù)回落至8.7左右。2022年市場(chǎng)繼續(xù)回歸理性，預(yù)計(jì)全國(guó)樓市成交將整體下降，商品房成交均價(jià)將會(huì)出現(xiàn)小幅下跌，跌幅在1%左右，全國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入同比增長(zhǎng)6%～7%。雖然收入漲幅回落，但房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌，使得房?jī)r(jià)收入比將繼續(xù)回落至8.7左右。

??易居研究院湯懷英表示：預(yù)計(jì)2022年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比有望小幅回落至8.7左右。2021年房?jī)r(jià)收入比雖然有所回落，但仍處于偏高區(qū)間，隨著“房住不炒和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”的延續(xù)和過去幾年購買力的透支，市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)回歸理性。

??報(bào)告主要有以下幾部分組成：

??一、房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法和衡量標(biāo)準(zhǔn)

??1、房?jī)r(jià)收入比的概念與公式

??房?jī)r(jià)收入比是指家庭住房總價(jià)與居民家庭可支配收入的比值。對(duì)于房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算，不同的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和不同的計(jì)算方法，本報(bào)告采用的數(shù)據(jù)皆來自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括銷售型保障房與安置房。房?jī)r(jià)收入比具體計(jì)算公式如下：

??2、房?jī)r(jià)收入比的衡量標(biāo)準(zhǔn)

??盡管房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒有嚴(yán)格界定。世界銀行1998年對(duì)96個(gè)地區(qū)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為5.6。各國(guó)（地區(qū)）房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個(gè)地區(qū)最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。

??歐美國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比口徑，既包括新建住宅、也包括舊有住宅（成交量遠(yuǎn)大于一手房），且多數(shù)國(guó)家采用的是按套計(jì)價(jià)，取中位數(shù)房?jī)r(jià)和中位數(shù)家庭收入。我國(guó)目前只有一手住宅的全國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，采用按面積計(jì)價(jià)，房?jī)r(jià)和家庭收入都取平均數(shù)，而且由于統(tǒng)計(jì)困難，居民家庭收入統(tǒng)計(jì)無法涵蓋各種隱性收入，普遍存在少估現(xiàn)象，因此，我國(guó)與歐美國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比可比性并不強(qiáng)。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，我們認(rèn)為全國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持在7.0-7.5內(nèi)屬于合理區(qū)間，低于7.0屬于偏低區(qū)間，高于7.5屬于偏高區(qū)間。

??二、中國(guó)房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)分析

??1、新建商品住宅價(jià)格漲幅收窄

??2021年，全國(guó)商品住宅成交均價(jià)10396元/平方米，同比增長(zhǎng)4.2%，漲幅比2020年收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。

??回顧歷史數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)從2004年開始大幅上漲，2008年受宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)下行因素影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了20年來的唯一一次下跌，隨后房?jī)r(jià)在2009年強(qiáng)勢(shì)反彈，漲幅高至歷史峰值24.7%，2010年開始，房?jī)r(jià)開始告別高速上漲期，漲幅維持在5%-9%之間，直到2014年，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷，漲幅也創(chuàng)下了近六年的新低。2015年后，受到各方面政策利好推動(dòng)，及股市獲利資金轉(zhuǎn)入房市等多重因素的助推，一線及重點(diǎn)二線房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，房?jī)r(jià)同比漲幅創(chuàng)“十二五”期間最高。2016年，在去庫存利好政策刺激、資產(chǎn)荒和人民幣貶值的背景下，大量資金涌入樓市，使得房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大至近七年最高值。2017年，在新一輪調(diào)控之下，熱點(diǎn)城市新房定價(jià)受限，房?jī)r(jià)漲幅有所收窄。2018年，隨著上半年三四線城市和部分熱點(diǎn)二線城市銷售火熱，以及部分城市放松審批高端住宅預(yù)售證，商品住宅成交均價(jià)同比漲幅再次擴(kuò)大。2019年下半年全國(guó)樓市普遍出現(xiàn)降溫，部分城市新房打折促銷力度加大，商品住宅成交均價(jià)同比漲幅收窄。2020年，受疫情影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，商品住宅成交均價(jià)漲幅繼續(xù)收窄。2021年全國(guó)樓市降溫，房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步收窄。

??2、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速回升

??2021年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入47412元，比2020年名義增長(zhǎng)8.2%，增速擴(kuò)大了4.7個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，1999年以來全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅總體呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，至2007年達(dá)到歷史峰值17.2%，隨后震蕩下行，雖然2010年和2011年略有回升，但2012年以來增速持續(xù)下降，2015-2019年保持在8%上下。2020年，受新冠肺炎疫情影響，我國(guó)GDP增速回落至2.3%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義增速也回落至3.5%。2021年我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，疫情得到有效控制，GDP突破110萬億元，同比增長(zhǎng)8.1%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義增速回升。

??3、房?jī)r(jià)收入比小幅回落

??根據(jù)前文提到的房?jī)r(jià)收入比公式，計(jì)算得出2021年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為9.1，相比2020年的9.2小幅回落。總的來說，房?jī)r(jià)收入比回落主要有兩個(gè)原因。一是房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)三年不斷收窄；二是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速出現(xiàn)了較大幅度的增加，收入增速遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)漲幅。

??從房?jī)r(jià)收入比的絕對(duì)水平看，2021年仍處于偏高區(qū)間。2016年以來的本輪樓市短周期上行期，房?jī)r(jià)收入比上行趨勢(shì)與2004～2009年（2008年除外）的大行情時(shí)較為接近。進(jìn)一步來看，2004～2009年經(jīng)濟(jì)增速較高，GDP增速均大于9%，人均可支配收入高于11%（2009年除外）。而2016-2019年，GDP增速持續(xù)低于7%，人均可支配收入增速在8%左右，2020年受疫情影響，GDP增速和人均可支配收入增速分別回落至2.3%和3.5%，可見2020房地產(chǎn)上行周期的房?jī)r(jià)上漲，存在經(jīng)濟(jì)與收入支撐力不足的現(xiàn)象。2021年GDP增速和人均可支配收入增速看似較高，主要因2020年基期值較低，如果將2020年和2021年二者增速平均，近兩年GDP增速和人均可支配收入增速則分別為5.1%和5.8%，增速較疫情前出現(xiàn)了一定程度的回落。

??4、預(yù)計(jì)2022年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比將繼續(xù)回落

??展望2022年，在堅(jiān)持“房住不炒和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”的政策前提下，為支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，2022年房地產(chǎn)政策會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)寬松走向，但不會(huì)出現(xiàn)大面積救市政策。在本輪樓市下行周期中，全國(guó)商品房成交均價(jià)將會(huì)出現(xiàn)小幅下跌，預(yù)計(jì)全年跌幅在1%左右。主要原因有：一是房?jī)r(jià)與成交量高度相關(guān)，受樓市繼續(xù)下行、消費(fèi)者買漲不買跌等因素影響，預(yù)計(jì)2022年全國(guó)商品房銷售面積將會(huì)下降。二是房?jī)r(jià)與供求關(guān)系高度相關(guān)，預(yù)計(jì)2022年市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供大于求的形態(tài)，庫存有所增長(zhǎng)，去化周期有所拉長(zhǎng)。三是新房?jī)r(jià)格還受開發(fā)商的銷售策略影響，預(yù)計(jì)2022年部分房企經(jīng)營(yíng)仍然未走出困局，為回籠資金而繼續(xù)在部分城市降價(jià)促銷，從而拉低銷售均價(jià)。四是全國(guó)商品房均價(jià)有較強(qiáng)的黏性，不太容易明顯下跌，另外商品房?jī)r(jià)格會(huì)跌一點(diǎn)，但可售型保障房、拆遷安置房?jī)r(jià)格仍然繼續(xù)小漲，二者有所對(duì)沖。所以總體來看，這個(gè)指標(biāo)不會(huì)明顯下跌。

??1月25日，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）在最新發(fā)布的《全球經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》中將中國(guó)2022年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期下調(diào)至4.8%。從歷年城鎮(zhèn)人均可支配收入名義增速與GDP增速的關(guān)系來看，前者比后者高1-2個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)2022年中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義增速將回落至6%-7%。

??綜合以上因素，預(yù)計(jì)2022年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比有望小幅回落至8.7左右。2021年房?jī)r(jià)收入比雖然有所回落，但仍處于偏高區(qū)間，隨著“房住不炒和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”的延續(xù)和過去幾年購買力的透支，市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)回歸理性。