[中房研協(xié)]長(zhǎng)租公寓上市第一股青客公寓申請(qǐng)破產(chǎn)

??【熱點(diǎn)聚焦】

??1月18日，上海市第三中級(jí)人民法院發(fā)布案件公開公告，該院于2022年1月4日裁定受理上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司破產(chǎn)清算一案，公告顯示，該公司關(guān)聯(lián)近千條限制消費(fèi)令，多次被列為失信執(zhí)行人，未履行金額近3000萬(wàn)元。此外，據(jù)此前報(bào)道，由于股價(jià)已長(zhǎng)期低于1美元，青客還面臨著從納斯達(dá)克退市的風(fēng)險(xiǎn)。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??連續(xù)三年虧損，資本市場(chǎng)表現(xiàn)平平

??青客公寓雖然為長(zhǎng)租公寓上市第一股，但其在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)卻一直不盡人意。2019年11月5日，青客公寓在納斯達(dá)克上市，發(fā)行價(jià)17美元/股，當(dāng)天開盤價(jià)17.35美元/股，上市三天后漲至19.05美元/股，市值突破9億美元。上市第二周起股價(jià)一路走低，截至美東時(shí)間1月26日收盤，青客公寓每股報(bào)0.45美元，股價(jià)已經(jīng)跌去97%。

??目前，青客公寓未披露2021年的營(yíng)收情況，按照此前公報(bào)數(shù)據(jù)，2020財(cái)年，青客公寓凈虧損達(dá)15.34億元，同比擴(kuò)大了208%。在此之前，2018財(cái)年、2019財(cái)年，青客公寓的凈虧損分別為4.99億元及4.98億元。其資產(chǎn)負(fù)債表顯示，截至2021年8月，青客期末資產(chǎn)總額合計(jì)約7.54億元，負(fù)債合計(jì)約10.32億元，所有者權(quán)益合計(jì)約為-2.78億元。三年合計(jì)虧損11億，負(fù)債27億。

??在進(jìn)入資本市場(chǎng)的26個(gè)月里，爆雷、倒閉、高管離職、租客及房東大規(guī)模維權(quán)等負(fù)面消息頻發(fā)，公司5位高管也在今年年初全部辭職。

??長(zhǎng)租公寓的困境與其商業(yè)模式緊密相關(guān)

??青客在資本市場(chǎng)遭遇重創(chuàng)，源于2020年疫情之后長(zhǎng)租公寓盈利模式短板的暴露。此前頭部企業(yè)蛋殼公寓的暴雷引起了社會(huì)面廣泛關(guān)注，而相同運(yùn)營(yíng)模式下青客的失敗從另一個(gè)角度印證了，分散式經(jīng)營(yíng)模式難以為繼。對(duì)于運(yùn)營(yíng)商而言，長(zhǎng)租公寓本質(zhì)上還是“二房東”的角色，一方面通過賺取房租差價(jià)獲得利潤(rùn)，但存在盈利模式過于單一、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的問題；另一方面，許多運(yùn)營(yíng)商選擇在短時(shí)間內(nèi)快速擴(kuò)張搶占市場(chǎng)，盡管早期保持了較為可觀的增長(zhǎng)速度，但一直未實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定盈利，加之運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制能力不足，最終導(dǎo)致爆雷。

??高峰時(shí)期，青客公寓曾經(jīng)布局上海、北京、杭州、南京、武漢、蘇州等城市，房源規(guī)模一度高達(dá)10萬(wàn)套左右。對(duì)行業(yè)而言，經(jīng)歷了幾年的高速發(fā)展后，長(zhǎng)租公寓依然缺乏穩(wěn)定的盈利模式，只能通過頻繁融資輸血，而過度的資本注入，又再度使長(zhǎng)租公寓陷入盲目擴(kuò)張、監(jiān)管斷層等問題。隨著疫情的沖擊、租金貸的整治，風(fēng)險(xiǎn)加速暴露，行業(yè)的整體信用受損。

??從市場(chǎng)的角度來看，目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍然面臨供需錯(cuò)配的局面，從供給端來看，長(zhǎng)租房企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中面臨回報(bào)率低等問題，行業(yè)吸引力不足；從需求端來看，由社會(huì)監(jiān)督力度不足和信息透明度不高，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)“暴雷”的擔(dān)憂也影響了租賃行業(yè)的發(fā)展。

??緩解行業(yè)痛點(diǎn)仍需多方支持

??2021年起，由于爆雷事件頻發(fā)，長(zhǎng)租公寓監(jiān)管政策紛紛出臺(tái)，加大規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，但重點(diǎn)更多地是傾向保護(hù)租房者權(quán)益，維護(hù)行業(yè)秩序。長(zhǎng)租公寓穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)與穩(wěn)定盈利之間矛盾遲遲未能破解。對(duì)企業(yè)而言，進(jìn)一步加大長(zhǎng)租房的政策和資金支持力度，也成為長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)的普遍呼吁。

??從政策端來看，中央層面上，2020年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議相繼明確，要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。2021年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已成為構(gòu)建城市住房體系建設(shè)、實(shí)現(xiàn)“房住不炒”、解決“住有所居”必不可少的環(huán)節(jié)。

??地方層面上，也已有多個(gè)城市啟動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)工作，出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)長(zhǎng)租房企業(yè)運(yùn)營(yíng)。就近期發(fā)布的政策來看，1月25日，西安市住建局、財(cái)政局聯(lián)合印發(fā)《西安市支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展財(cái)政資金補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法（修訂）》的通知，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出租自持普通商品住房的情況予以每年100元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)年度信用評(píng)級(jí)A+和A級(jí)企業(yè)分別給予100萬(wàn)和50萬(wàn)元的信用獎(jiǎng)補(bǔ)，反映出西安市對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的大力支持，后續(xù)成效也對(duì)其他城市具有重要的參考意義。

??國(guó)資背景運(yùn)營(yíng)企業(yè)有望成為行業(yè)的推動(dòng)者

??目前，我國(guó)長(zhǎng)租公寓的參與方主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)中介、酒店品牌、互聯(lián)網(wǎng)+資本平臺(tái)等類型，經(jīng)歷行業(yè)洗牌之后，未來行業(yè)的推動(dòng)更需要具備資本實(shí)力、物業(yè)資源及品牌忠誠(chéng)度的企業(yè)參與，輕重資產(chǎn)相結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，實(shí)現(xiàn)租賃行業(yè)的良性循環(huán)。從這個(gè)角度來講，具備拿地優(yōu)勢(shì)、資金雄厚、信譽(yù)度高的國(guó)有長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)優(yōu)勢(shì)凸顯。

??長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，國(guó)企有望成為未來租賃住房市場(chǎng)的主力軍。目前，部分持有租賃住房用地的國(guó)企已著手布局租賃行業(yè)，預(yù)計(jì)未來，長(zhǎng)租房市場(chǎng)會(huì)形成國(guó)家主導(dǎo)，國(guó)企先鋒，民企協(xié)同的格局，共同實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉的戰(zhàn)略目標(biāo)。