[克而瑞]從微觀項目去化熱度解析當前重點城市分化走勢

??前期的利好政策落地仍需發(fā)酵，市場的分化格局仍將延續(xù)，率先回暖的勢必是“人+錢”集中的基本面較好的城市。

??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??2022年以來，伴隨著樓市下行壓力加劇，從中央到地方，樓市利好政策不斷，兩會“定調”，六部委密集表態(tài)穩(wěn)地產，鄭州、福州、衢州等相繼放松“四限”，而放寬公積金利率、降首付、下調房貸利率、推出購房補貼的城市更是不勝枚舉；不過從CRIC監(jiān)測數據來看，3月百城成交同比跌幅仍有擴大趨勢，降幅高達51%。究竟當前各城市真實市場熱度如何？哪些高熱不退？哪些分化加劇？哪些延續(xù)低迷？

??1 3月尚未全面回溫
開盤去化率跌多漲少，滬杭蘇等5城高于60%

??從CRIC調研的全國重點城市3月開盤去化率情況來看，高于60%僅有5城，分別為上海、合肥、臺州、杭州、蘇州，主要集中在長三角經濟相對發(fā)達的區(qū)域；而變化情況來看，總體呈現(xiàn)出跌多漲少，部分城市諸如南京等受疫情負面波及較大，開盤去化率階段性回調；而青島、濟南、揚州等更多城市則呈現(xiàn)出客戶消費欲望低，整體觀望情緒加重，即便以價換量也難挽成交頹勢。僅有少數城市蘇州、惠州、深圳、珠海、鄭州等3月開盤去化率穩(wěn)步回升。

??2 地方新政效果：
鄭州一、二手房穩(wěn)步回升
福州、南寧延續(xù)慘淡

??首先聚焦前期政策“松綁”力度較大的內陸二線，諸如鄭州、福州、南寧。政策落地效果不一，鄭州已然進入了政策引導下的積極修復期，表現(xiàn)在以下幾方面：一是新房市場，項目來訪量和銷售流速穩(wěn)步提升，3月單項目月均到訪量和月均流速分別達到了325組和20套，較1月低點增長1倍有余。二是二手房市場恢復速度明顯快于新房，客戶購房信心穩(wěn)步提升，據CRIC監(jiān)測數據，3月二手房帶看量高達5萬余組，環(huán)比2月上漲了140%，成交近2000套，環(huán)比2月上漲80%。

??福州、南寧整體延續(xù)慘淡行情，福州認購量短期回升主要源于萬科城市之光集中開盤的個例影響，剔除這一因素，多數項目認購率不足20%，市場無實質性回暖，南寧如是，供需疲軟，房企無集中開盤，以順銷為主，以價換量營銷方式層出不窮，包括購房返現(xiàn)、零首付、85折、一口價等，如華夏院子項目，首付由20萬元優(yōu)惠至1萬元，但收效寥寥。

??我們認為，利好政策的落地效果除了和刺激力度或寬松程度密切相關，更主要的還是取決于城市自身基本面的好壞，以福州、南寧為例，雖為省會城市，但對省內地市的吸附力較弱，加之前期需求透支重，福州早在去年3-4月便放開落戶，已然刺激了一波外圍客戶入市；而南寧的契稅補貼、放寬公積金貸款對于擴充當地居民購買力而言可謂“杯水車薪”，因而二城在短期內均難出現(xiàn)全面回暖行情。

??3 上海杭州“高熱不退”
疫情重創(chuàng)的上海最低單項目去化率
也在80%以上

??目前來看，3月市場“高熱不退”的主要集中在上海、北京和杭州。上海即便在與日俱增的新冠案例和瀕臨“封城”的重創(chuàng)下，3月開盤去化率依然居不同城市之首，高達90%以上。據CRIC監(jiān)測數據，上海3月、9個已入市項目中，5個項目觸發(fā)積分搖號，認籌率200%左右，入市項目平均去化率在90%以上，即便銷售最差的項目去化率也高達80%以上，市場熱度可見一般。

??杭州如是，3月整體去化率高達63%，市場熱度較高的板塊主要集中在主城區(qū)及其外圍二圈層，主城區(qū)斷供板塊越來越多，93個項目價格倒掛，有些項目甚至觸發(fā)搖號，而主城外圍的二圈層去化率也在90%左右，基本可達到供求平衡。

??4 北京寧波升溫顯著
蘇州、西安等區(qū)域板塊“冷熱不均”分化加劇

??北京，3月在供應持續(xù)放量的情況下，市場活躍度穩(wěn)步提升。雖然整體開盤去化率僅36%，但是不乏單項目熱銷，朝陽京能?龍湖熙上開盤當日認購量高達110套，銷售金額達6.5億，去化率為54%；海淀中海滙德里開盤當天搖號成交官宣也達50億元，去化率在7成左右。更有共有產權紅盤海淀天恒·學院里開放申購，100人搶1套房。許多項目前期促銷優(yōu)惠基本都在收回，原有的98折、99折都已調回原價, 二手房帶看量明顯提升、成交周期縮短，成交量隨之攀升，市場整體修復。

??蘇州3月9個項目推售，開盤去化率高達60%，算是近半年去化率較高的月份之一。區(qū)域板塊分化行情持續(xù)加劇，園區(qū)、獅山核心板塊去化表現(xiàn)最好，園區(qū)2個價格倒掛盤“日光”；其次是新城板塊，去化率能達到60%-80%；但是絕大多數板塊去化率低于40%，并大量分銷且傭金比例3%-5%。相城區(qū)項目在8.5-8.8折的基礎上，還送物業(yè)費、車位抵用券、家電等，但去化率低至20%。

??西安受疫情影響，3月23個項目首開或加推，去化情況呈現(xiàn)出顯著的兩極分化：一方面主城區(qū)熱度顯著高于西咸新區(qū)，地段優(yōu)質、央企開發(fā)、性價比高的項目較多；另一方面，主城區(qū)、西咸新區(qū)內部各項目之間去化差異也較為顯著，主城區(qū)的18個項目，11個項目去化率能夠達到60%以上。這些項目中又有3個項目，開盤當天去化率高達100%。西咸開盤的5個項目中只有1個去化率能夠達到66%，其他四個項目的去化率也只有10%-20%。

??城市項目能得以熱銷的共性原因無外乎以下幾點：一是項目所在板塊供應稀缺，部分甚至存在“斷供”情況；二是核心城市因“限價”原因導致了顯著的一二手價格倒掛現(xiàn)象，“買到就是賺到”資產避險的投資心理驅動；三是項目往往有核心的教育、商業(yè)、交通配套加持，凸顯其高性價比。

??5 廣州成都武漢市場尚屬“筑底”階段
供、需端觀望情緒濃厚“等風來”

??而核心一線廣州和成交常年霸榜的成都、武漢目前整體市場仍處于低迷階段，市場整體觀望情緒相對濃厚。以廣州為例，3月開盤去化率為20%，僅為去年同期的一半，招商·弘陽·雍云邸、中建宏泰學府悅城開盤認購率均不足10%，購房者觀望情緒濃重。

??事實上，廣州、武漢均表現(xiàn)出供應量的大幅萎縮，房企推盤積極性普遍不高，廣州清明前后僅1個項目加推，其余均以單盤10-20套小體量促銷形式推貨，供應策略極為保守；武漢按推貨節(jié)奏來看，一季度理應加推量在580萬平方米，而實際僅供應260萬平方米，主要與自身高庫存和低迷的開盤去化率密切相關，一方面廣狹義庫存去化周期分別達到了22個月和5年，另一方面項目去化持續(xù)走低，新盤去化率由1-2月的30%腰斬至3月的14%，已近一年來低點。

??成都3月開盤去化率為58%，看似“名列前茅”，實則供應、成交量仍處底部運行，顯著低于2021年上半年月均值。目前成都限制性政策從嚴，首套房貸利率高達5.6%，購房者當前承擔的購房壓力仍較大，且目前政策暫無松動跡象，也導致了購房者對后市信心不足。目前來看，客戶價格敏感度高，剛需屬性顯著，3月恒大天府半島項目和融創(chuàng)春風十里項目均出現(xiàn)了到訪量激增，主要就是源于項目售價低于周邊競品項目6000-8000元/平。

??6 利好政策落地仍需發(fā)酵
少數城市有望二季度率先復蘇

??縱觀3月樓市，雖然半數以上重點城市皆有不同程度的松綁：居民端多以降首付、按揭貸款利率下調、購房補貼層面擴充居民購買力，企業(yè)端則在拍地取消配建捆綁、延遲土地款交付期限等土拍出讓規(guī)則調整層面緩解企業(yè)資金壓力。而就一二線除了鄭州、福州、寧波“突圍”限購成功之外，無錫傳言取消限購則被住建部辟謠，武漢外圍松綁政策也尚在研討。深圳傳言二手房指導價上調同樣暫未落地。一季度利好“托市”政策頻出但效果平平，出臺更大力度政策預期強烈，另一方面，疫情多地集中爆發(fā)負面影響下，購房需求將遞延至4、5月“陽春”釋放。

??綜上，我們認為，前期的利好政策落地仍需發(fā)酵，市場的分化格局仍將延續(xù)，率先回暖的勢必是“人+錢”集中的基本面較好的城市，諸如深圳、惠州、珠海、南京、無錫、常州等有望在二季度率先迎來“轉機”；武漢、鄭州、廈門等或將輪動傳導而筑底企穩(wěn)；對于昆明、南寧、重慶、福州、青島、濟南、長春等而言短期下行壓力依舊較大。