[克而瑞]券商會(huì)議｜克而瑞&浙商證券——城市群基本面全掃描之長三角

??事件

??4月6日，克而瑞研究中心總經(jīng)理林波受到浙商證券研究所地產(chǎn)組邀請(qǐng)做客直播間，分享當(dāng)前長三角房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與前景展望。

??核心觀點(diǎn)

??01

??政策調(diào)整

??2021年，長三角調(diào)控頻繁加碼控制市場(chǎng)熱度。近期，樓市政策出現(xiàn)邊際松動(dòng)，主要集中供暖在需求端調(diào)控，我們預(yù)計(jì)未來政策放松會(huì)有更多三四線城市跟進(jìn)，但政策放松很難向一二線核心城市蔓延。 

??同時(shí)，地方政府為回暖土拍市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)則調(diào)整，體現(xiàn)在次高價(jià)中標(biāo)、調(diào)高商品房售價(jià)、土地價(jià)款支付節(jié)奏緩和、配建要求放松等方面，為房企預(yù)留利潤空間。

??02

??樓市表現(xiàn)

??2022年第一季度長三角區(qū)域整體新房市場(chǎng)表現(xiàn)仍然不理想，呈現(xiàn)了顯著的城市間、項(xiàng)目間的分化特點(diǎn)。區(qū)域上，上海、杭州等核心城市同環(huán)比齊增，已恢復(fù)階段高位；其他城市整體表現(xiàn)疲弱。項(xiàng)目上，核心城區(qū)和高倒掛的市場(chǎng)價(jià)格仍是去化的關(guān)鍵。

??目前，長三角物業(yè)存量及周期處于高位，狹義庫存去化周期整體穩(wěn)中有增，20城平均去化增至12個(gè)月，風(fēng)險(xiǎn)可控。

??二手住宅市場(chǎng)觀望情緒彌漫，成交量一路走低。2022年一季度，二手房成交同比腰斬。

??03

??土地市場(chǎng)

??2022年1-2月，長三角44城涉宅用地成交量價(jià)雙降，與全國土拍市場(chǎng)變化一致。合肥在第一輪土拍中表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，市場(chǎng)熱度較高，本土民企參與積極性明顯提升。

??部分城市通過政府降地價(jià)提售價(jià)等讓利措施，擴(kuò)大房企盈利空間，促使房企積極拿地，應(yīng)對(duì)土拍冰點(diǎn)，房企進(jìn)入利潤修復(fù)期。

??04

??區(qū)域預(yù)期

??我們判斷，長三角區(qū)域仍是全國樓市的“晴雨表”樓市將率先回暖，成為全國市場(chǎng)復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊，將率先走出本輪政策調(diào)整。

??長三角內(nèi)回暖情況城市分化較明顯，強(qiáng)一二線城市率先回暖。2022年上海、杭州、南京、寧波、合肥等一線、強(qiáng)二線城市將實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，同時(shí)政府將警惕市場(chǎng)過熱情況；預(yù)期蘇州、無錫、常州、溫州、臺(tái)州等城市于2022年下半年復(fù)蘇。而其他三四線城市物業(yè)市場(chǎng)仍處于低迷期，難有反彈。

??會(huì)議內(nèi)容

??01 林波發(fā)言

??1.政策調(diào)控：

??2021年：長三角調(diào)控頻繁加碼：

??2020年到2021年上半年長三角樓市的火爆，隨后高壓調(diào)控政策也接踵而至。2021年調(diào)控頻繁加碼159次抑制市場(chǎng)熱度，核心一二線“限購、限售、限貸、限價(jià)”從嚴(yán)。其中，2021年上海調(diào)控最為嚴(yán)格，加碼48次；合肥和杭州加碼20次；南京加碼14次；寧波加碼11次。

??近期：需求端政策邊際松動(dòng)，土拍規(guī)則調(diào)整

??2021年底，長三角區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)部分政策放松，但與其他區(qū)域相比，松動(dòng)力度偏小。近期，長三角地區(qū)政策松動(dòng)依舊聚焦于需求端，多為局限于特定群體的人才引進(jìn)落戶松綁。我們預(yù)計(jì)，未來政策放松會(huì)有更多三四線城市跟進(jìn)，但政策放松很難向一二線核心城市蔓延。

??具體城市表現(xiàn)來看，4月2日，浙江衢州對(duì)限購和限售政策同時(shí)進(jìn)行了取消和松綁，是今年第一個(gè)同時(shí)取消限購和限售的城市，具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義。衢州率先取消“雙限”，不僅反映出自身市場(chǎng)低迷，也是當(dāng)前長三角三四線樓市轉(zhuǎn)冷的縮影。

??同時(shí)，杭州、合肥等多城適當(dāng)調(diào)整土拍規(guī)則或有意回溫市場(chǎng)。2022年長三角多個(gè)城市已完成第一輪集中土拍，規(guī)則調(diào)整為房企預(yù)留利潤空間。具體調(diào)整體現(xiàn)在調(diào)低起拍價(jià)，次高價(jià)中標(biāo)、調(diào)高商品房售價(jià)、土地價(jià)款支付節(jié)奏緩和、配建要求放松等方面。

??2.市場(chǎng)概況：新房

??新房供應(yīng)：一季度市場(chǎng)表現(xiàn)不理想，3月有所回升但不及去年同期

??長期來看，長三角城市群的戰(zhàn)略地位、城市能級(jí)、發(fā)展?jié)摿Ω?，?022年第一季度其新房市場(chǎng)供應(yīng)表現(xiàn)仍然不理想，第一季度新房供應(yīng)同比下降4成。2022年3月，新房供應(yīng)有明顯增加但不及去年同期。

??上海、杭州等區(qū)域核心城市同環(huán)比齊增，已恢復(fù)階段高位。上海逆勢(shì)走高的主要原因包括前期土拍、新開工、竣工節(jié)奏正常。大部分三四線城市商品房供應(yīng)同比、環(huán)比均下降明顯。

??新房成交：波動(dòng)下行，跌幅明顯

??整體來看，新房成交表現(xiàn)下跌更為明顯。2021年下半年以來，長三角35個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅月度成交量波動(dòng)下行，2022年第一季度同比跌幅超50%。

??從具體城市的數(shù)據(jù)來看，第一季度除昆山、泰山等小體量城市較去年同期實(shí)現(xiàn)正增長，其他城市均有不同程度的成交量下跌。上海此次下跌主要由于疫情的影響，市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為合理。一季度二線城市同比平均跌幅為47%，三四線城市同比平均跌幅為57%。南京由于市場(chǎng)技術(shù)和新房供應(yīng)等原因表現(xiàn)稍好，跌幅低于其他長三角二線城市。

??市場(chǎng)特點(diǎn)：分化明顯

??物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著分化，城市間、項(xiàng)目間的分化特點(diǎn)為均較明顯。位于長三角一二線核心城市，價(jià)差大的高端改善盤銷售表現(xiàn)優(yōu)異，去化率在70%以上，樓盤存在當(dāng)日售罄的情況。相反，位于遠(yuǎn)郊的中低端、價(jià)差小的剛需盤銷售表現(xiàn)不理想，去化多數(shù)不足20%。

??市場(chǎng)細(xì)分表現(xiàn)

??上海新房市場(chǎng)：去化快，高端盤熱銷

??2021年以來，上海房地產(chǎn)新房市場(chǎng)去化塊且去化率穩(wěn)定在80%，單價(jià)10萬+/平高端盤熱銷，去化率均超過90%。

??合肥新房市場(chǎng)：新房整體去化穩(wěn)定表現(xiàn)一般，高倒掛仍是去化的關(guān)鍵

??合肥九區(qū)三縣商品住宅新開盤產(chǎn)品近期維持在65%，整體表現(xiàn)一般。部分縣域項(xiàng)目去化表現(xiàn)較差，拉低整體水平。項(xiàng)目表現(xiàn)分化，包河星瀾灣等高倒掛項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)異，高倒掛的市場(chǎng)價(jià)格仍是去化的關(guān)鍵。

??南京新房市場(chǎng)：一季度整體表現(xiàn)疲弱

??2022年一季度南京新房市場(chǎng)整體表現(xiàn)疲弱，月度來訪量、客戶轉(zhuǎn)化率等銷售前置指標(biāo)也處于地位。超60%項(xiàng)目需要借力渠道分銷，核心城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目分銷點(diǎn)位1-2%，近郊項(xiàng)目為3-5%，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目分銷點(diǎn)數(shù)超過5%。

??江蘇新房市場(chǎng)：市場(chǎng)熱度低，非重點(diǎn)城市去化壓力大

??就城市銷售數(shù)據(jù)來看，徐州是過往幾年三四線城市市場(chǎng)表現(xiàn)的龍頭，但今年去化慢、轉(zhuǎn)換不高，整體表現(xiàn)疲弱。去化率于2022年1月觸底20%，2月由于開盤數(shù)量少等原因有所反彈。無錫從2021年10月開始經(jīng)歷了明顯的市場(chǎng)調(diào)整。近期去化處于15%明顯低位。

??浙江新房市場(chǎng)：城市分化明顯，多數(shù)城市市場(chǎng)狀態(tài)偏冷

??浙江新房市場(chǎng)反應(yīng)較好于江蘇。杭州、寧波、臺(tái)州等城市市場(chǎng)溫度維系正常狀態(tài)，部分項(xiàng)目熱銷。但多數(shù)城市仍存在去化低、銷售前置指標(biāo)都不理想，紹興、 嘉興、湖州等市場(chǎng)溫度偏冷。溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)政策有放松，有小幅回升，但轉(zhuǎn)化率依舊偏低，整體市場(chǎng)狀態(tài)偏冷。

??新房庫存：存量及周期處于高位，整體風(fēng)險(xiǎn)可控

??狹義庫存

??長三角區(qū)域狹義庫存量（已取得預(yù)售許可證但尚未銷售的庫存）2022年初在高位波動(dòng)。上海同比回落20%，二線城市同比回落12%，三四線同比增18%但絕對(duì)量不高。

??狹義庫存去化周期整體穩(wěn)中有增，20城平均去化增至12個(gè)月，風(fēng)險(xiǎn)可控。去化周期也呈現(xiàn)了顯著的區(qū)域分化，上海、合肥降至5個(gè)月，而嘉興、金華等城市去化長達(dá)30個(gè)月以上。截至2022年2月，一線去化周期為5個(gè)月，二線去化周期為10個(gè)月，三四線去化周期為17個(gè)月。

??廣義庫存

??廣義庫存（含可銷售房屋和涉宅用地施工）2022年2月同比增7%至4.2億平，核心一二線城市同比回落，三四線城市持平。

??3.市場(chǎng)概況：二手住宅

??二手住宅市場(chǎng)觀望情緒彌漫，成交量一路走低

??整個(gè)一季度，二手房成交同比腰斬，降幅超50%。3月份有小幅回升，但仍未回到1月份水平。二手住宅市場(chǎng)城市間分化嚴(yán)重，杭州、合肥成交量跌價(jià)穩(wěn)，上海、南京量價(jià)齊跌。出現(xiàn)量價(jià)齊跌主要由于結(jié)構(gòu)性問題的存在導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)，而不全是實(shí)質(zhì)性的價(jià)格下跌。

??4.市場(chǎng)概況：土地市場(chǎng)

??成交情況：量價(jià)雙降，溢價(jià)率低位回升

??2022年1-2月長三角44城涉宅用地成交量價(jià)雙降，與全國土地市場(chǎng)成交情況貼近。2022年3月，溢價(jià)率低位回升至8%。但由于三四線城市大量拍地，區(qū)域流拍率升至13%，創(chuàng)長三角區(qū)域2021年以來的新高。房企在一二線城市競(jìng)爭對(duì)手減少，目光將繼續(xù)聚焦核心城市，短期內(nèi)三四線城市土地流拍率將持續(xù)處于高點(diǎn)。

??就具體城市數(shù)據(jù)來看，上海第一輪集中土拍原定于3月，但由于疫情延后；寧波、合肥成交量同比有回升。非核心城市中，除鎮(zhèn)江、臺(tái)州、桐鄉(xiāng)、昆山等城市同比有不同程度回升外，三四線城市整體土地成交量呈明顯下降趨勢(shì)。

??土地供應(yīng)情況：合肥表現(xiàn)可圈可點(diǎn)

??上海土拍一次性報(bào)價(jià)”規(guī)則微調(diào)，因疫情延遲。杭州、寧波、南京將于4月進(jìn)行集中土拍。

??合肥土拍表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，25%實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交，部分競(jìng)拍金額達(dá)到土地最高限價(jià)。合肥土拍市場(chǎng)熱度較高，主要原因包括合肥城市整體土地供應(yīng)量偏低，且第一輪土拍是各房企進(jìn)行優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的窗口期。期間，本土民企參與積極性明顯提升，占比60%。

??地塊盈利能力：房企利潤空間可期

??在土拍中，部分城市通過政府降地價(jià)提售價(jià)等讓利措施，擴(kuò)大房企盈利空間，促使房企積極拿地，應(yīng)對(duì)土拍冰點(diǎn)。房企進(jìn)入利潤修復(fù)期，合肥首輪土拍讓利成效顯著。2022年長三角部分三四線城市涉宅地盈利空間有提升，地價(jià)房價(jià)比低于0.5。

??5.未來展望

??區(qū)域展望：長三角區(qū)域樓市將率先回暖

??從各大城市群基本面分析、歷史幾輪周期運(yùn)作及樓市熱度分析，我們判斷長三角一定是全國市場(chǎng)復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊，將率先走出本輪政策調(diào)整，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)回暖。

??城市回暖：城市分化明顯，強(qiáng)一二線城市率先回暖

??具體到城市回暖趨勢(shì)判斷，分化較明顯，復(fù)蘇時(shí)間有明顯差別。我們判斷，2022年上海、杭州、南京、寧波、合肥等一線、強(qiáng)二線城市將實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，同時(shí)政府將警惕市場(chǎng)過熱情況；預(yù)期蘇州、無錫、常州、溫州、臺(tái)州等城市于2022年下半年復(fù)蘇。而其他三四線城市物業(yè)市場(chǎng)仍處于低迷期，難有反彈。

??非核心城市中，我們看好溫州、臺(tái)州、常州的市場(chǎng)回暖。溫州2021年市場(chǎng)調(diào)整壓力巨大，市場(chǎng)偏冷。但2022年以來，調(diào)整積極，市場(chǎng)去化、來訪量等先行指標(biāo)有回升。城區(qū)范圍內(nèi)供應(yīng)量平衡，無明顯庫存壓力，相對(duì)來說易復(fù)蘇。臺(tái)州去年市場(chǎng)熱度無明顯降溫，供應(yīng)體量不高且整個(gè)城市購買力沒有發(fā)生明顯下降。常州政府近年主動(dòng)調(diào)整土地出讓規(guī)模，市場(chǎng)供給的庫存偏低，市場(chǎng)供求相對(duì)平衡，比較容易走出低迷。